苏州古城平江建设有限公司与某某、苏州众智云集创业投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏05民终6823号

上诉人（原审被告）：俞海涛，男，1971年3月25日出生，汉族，住苏州。

上诉人（原审被告）：苏州众智云集创业投资咨询有限公司，住所地苏州市姑苏区相门古城墙一楼(A1)。

法定代表人：姜海蔷，执行董事。

委托诉讼代理人：吴立，北京市康达(苏州)律师事务所律师，代理上述两上诉人。

委托诉讼代理人：周国先，北京市康达(苏州)律师事务所实习律师，代理上述两上诉人。

被上诉人（原审原告）：苏州古城平江建设有限公司，住所地苏州市姑苏区徐家弄9号。

法定代表人：姜林强，总经理。

委托诉讼代理人：张成，江苏新天伦律师事务所律师。

上诉人俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司(以下简称众智云集公司)因与被上诉人苏州古城平江建设有限公司(以下简称平江建设公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人俞海涛、众智云集公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判；由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：上诉人在履行房屋租赁合同期间，因被上诉人未遵守约定和承诺，致使上诉人经营活动无法正常进行，严重亏损。上诉人多次与被上诉人协商未果，后被上诉人发函通知上诉人解除租赁合同，并自2017年2月23日起停水停电。上诉人其后不得不书面申请退租，租赁合同关系解除后，上诉人欲搬迁腾空房屋，但被上诉人却制造障碍，禁止上诉人以及上诉人客户搬迁。直到2017年4月26日，一审开庭时，被上诉人才愿意配合上诉人搬迁，原审判决承担上诉人承担2017年3月1日至5月1日的房屋使用费没有法律依据。

被上诉人平江建设公司答辩称：1、被上诉人一直同意且积极要求上诉人尽快搬离涉案房屋，并不存在制造障碍，禁止上诉人搬迁腾房的事实。2、上诉人于2017年5月23日才腾空房屋，之前房屋一直由其占有和控制，应支付相应期间的占用费。

平江建设公司向一审法院起诉请求：1、俞海涛、众智云集公司将承租的房屋腾退归还给平江建设公司；2、俞海涛、众智云集公司支付租金43227.28元、水电费5737.5元；3、俞海涛、众智云集公司支付违约金8948元；4、俞海涛、众智云集公司支付房屋占用费，按每日726.6元，自2017年2月28日起计算至实际腾房之日止；5、俞海涛、众智云集公司承担本案的诉讼费用。审理中，因俞海涛、众智云集公司已履行了腾空承租房屋并归还平江建设公司的义务，故平江建设公司撤回了第1项诉讼请求。

一审法院认定事实如下：2012年11月26日苏州市人民政府[2012]129号专题会议纪要，相门段古城墙移交文旅集团部分，通过变更项目主体手续的方式将权证办至文旅集团下属的苏州古城平江公司名下。

2013年12月26日，平江建设公司(出租方，甲方)俞海涛(承租方，乙方)签订商业用房租赁合同及附件，约定甲方将相门段城墙一楼区域、面积为450平方米的房屋出租给乙方，用于经营咖啡馆，房屋交付日为2014年1月1日，租赁期为交付日起计算5年，起租日为2015年1月1日，自交付日起半年为装修免租期。合同约定租金分别为，2015年1月1日至12月31日为25万元，2016年1月1日至12月31日为25.75万元，2017年1月1日至12月31日为26.5225万元，2018年1月1日至12月31日为27.3182万元。租金支付时间、方式为每6个月交一次，首期租金于合同生效后支付，第二次租金于第六个月20日之前支付，以后以此类推。合同第四条第三项，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金3‰加收滞纳金，乙方拖欠租金超过15日的，甲方有权停止乙方相关公共能源使用，超过30天，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付拖欠的租金及滞纳金，且由乙方承担相应的违约责任。

合同签订后，俞海涛交纳了保证金41666元。审理中，双方一致要求该保证金在本案中一并处理。

2013年12月31日，俞海涛以苏州飞升网络科技有限公司的名义签署了房屋交接确认书，其中商铺编号为A1-A4。

2017年1月16日，平江建设公司(出租方，甲方)与俞海涛、众智云集公司签订补充协议一份，主要内容：甲方同意众智云集公司加入甲方与俞海涛就相门城墙一楼(编号A1-A4)签订的租赁合同，作为该合同中的承租方，享有合同中的权利并承担合同下的义务，并同意众智云集公司在众创咖啡业态基础上开展办公租赁业务；众智云集公司同意作为甲方与俞海涛签订的租赁合同中的承租方，愿意按上述租赁合同的约定享有合同中的权利并承担合同下的义务；上述租赁合同中的所有其他条款均保持不变。

涉案房屋由俞海涛、众智云集公司承租、使用。审理中，双方一致确认租金支付至2016年12月31日，2017年1月1日起未支付租金。俞海涛、众智云集公司对于平江建设公司主张的其应支付的水电费5737.5元，没有异议。

2016年11月28日，平江建设公司发布相门城墙文化休闲景区2016年度优惠政策，“为保证和促进相门城墙文化休闲景区商户平稳运营，现推出租金及物业费直降20%优惠政策。已预交租金的商户在后期费用当中减除差额，未缴纳的商户按照此政策执行，其中租金周期跨2016年12月1日按照新老不同阶段执行，原合同内容不变。优惠周期为2016年12月1日-2017年11月30日。具体缴费金额以费用缴纳通知单为准。”2016年12月1日，平江建设公司给俞海涛的费用催缴通知单中按照优惠政策，至2017年6月30日应缴租金为101752元。

2017年1月20日，俞海涛、众智云集公司向平江建设公司平江建设公司出具书面情况说明，因“咖啡吧持续亏损，导致年底资金周转困难，原2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，现申请支付第一季度(2017年1月1日至2017年3月31日)。”

2017年2月21日，平江建设公司通过EMS向俞海涛送达通知单，明确承租方未缴纳2017年1月1日至6月30日期间租金101752元及2016年12月至2017年1月水电费4103.5元，要求于2017年2月23日之前支付2017年1月1日至3月31日的租金及2016年12月至2017年1月的水电费用，否则将于2017年2月23日停止公共能源的使用，同时，通知“如贵方在2017年2月28日前仍然不能支付2017.1.1-2017.3.31期间的租金，则我司将解除本合同，并且不再另行通知贵方，并请贵方按照合同约定的房屋返还条款返还房屋，另合同保证金将依据合同扣除租金等费用，不足部分贵方补足。”同日，苏州市会议中心物业管理股份有限公司相门段城墙物业管理处作出关于众智云集停水停电的告知，“因接古城公司通知，贵户由于租金、物业费以及水电费用未能及时缴纳，故于2017年2月23日上午8：30对贵户进行停水停电，现告知贵户。”

2017年2月28日，俞海涛、众智云集公司向平江建设公司递交众智云集创业吧退租申请，认为2016年10月相门城墙停车场区域地块被拍卖后，停车场禁止停车，给创业吧入孵项目和客户带来极大不便，咖啡吧运营严重受损，经股东一致决议关闭咖啡吧，要求给予装修补偿及两个月的搬离期。

审理中，双方对涉案房屋租赁合同于2017年3月1日解除均不持异议，并一致确认俞海涛、众智云集公司已于2017年5月23日将涉案房屋腾空并归还了平江建设公司。

庭审中，俞海涛、众智云集公司提供了一份录音及录音内容的文字稿，经当庭播放，录音内容与文字稿内容一致，俞海涛、众智云集公司陈述该录音是众智云集公司咖啡吧店长与涉案房屋所在的物业公司人员的通话，主要内容：“店长：问一下，我们这边私人物品可以运走吗？物业：什么私人物品？店长：就是这边有顾客存放的私人物品，可以带走吗？物业：我来问问领导。店长：他们以前存放的广告屏、微信打印照片那种。物业：他们关照所有东西都不能拿，所以我们犯难，最好打个电话和他们说一下。店长：跟谁？跟董？物业：对，跟他们说一下，说一下我们就不麻烦了呀。”证明平江建设公司平江建设公司要求俞海涛、众智云集公司腾空搬离的问题并不存在，是平江建设公司禁止俞海涛、众智云集公司众智云集公司搬运咖啡吧里的任何东西。平江建设公司针对录音，认为不清楚，俞海涛、众智云集公司也未指出录音的形成时间、来源、具体当事人。

庭审中，俞海涛、众智云集公司提供其法定代表人与“文旅董道才”的微信聊天记录打印件，证明俞海涛、众智云集公司与平江建设公司的董经理沟通搬离事宜，其回复与律师联系。平江建设公司的代理律师陈述，平江建设公司就搬离事宜明确咨询其的意见，其告知平江建设公司可以让对方按需要办理属于自己所有的物品，但应在同时要求对方配合平江建设公司完成退房义务，并且鉴于此事已经提起诉讼，其让平江建设公司的客户经理告知对方可以和其商量房屋交接事宜，但是截至开庭前一周未收到对方的任何沟通信息。庭审后，俞海涛、众智云集公司补充提供了其于2017年4月28日给文旅集团的搬迁通知及就该搬迁事宜与“文旅董道才”的微信聊天记录打印件，证明其于2017年5月2日起正式搬迁，之前是平江建设公司不让搬。平江建设公司陈述董道才系其公司的部门经理，上述证据仅证明俞海涛、众智云集公司就搬迁沟通的事实，不能证明平江建设公司不让搬迁的事实。

庭审中，俞海涛、众智云集公司提供了相门城墙停车场现场照片七张，证明停车场原正常使用及后来禁止使用的情况。平江建设公司对该证据的真实性不持异议，但认为与本案无关，俞海涛、众智云集公司主张的证明目的不在租赁合同范围内。

以上事实，有苏州市人民政府[2012]129号专题会议纪要、商业用房租赁合同及附件、房屋交接确认书、补充协议、优惠政策及费用催缴通知单、情况说明、通知单及关于众智云集停水停电的告知、退租申请、录音文字稿、微信聊天记录打印件、照片、房屋退房确认书、搬迁通知打印件，平江建设公司、俞海涛、众智云集公司的陈述等证据予以证实。

一审法院认为，平江建设公司和俞海涛、众智云集公司签订的商业用房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应恪守。俞海涛、众智云集公司未按合同约定及时支付租金，导致租赁合同解除，系俞海涛、众智云集公司违约，其应当承担相应的责任。审理中，双方对于租赁合同于2017年3月1日解除均不持异议，且一致确认俞海涛、众智云集公司已于2017年5月23日将涉案房屋腾空归还平江建设公司，平江建设公司撤回要求俞海涛、众智云集公司腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院准许。平江建设公司要求俞海涛、众智云集公司支付拖欠的2017年1月1日至2月28日的租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于租金的支付标准，平江建设公司推出了2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金直降20%的优惠政策，在其优惠政策告知中并无享受条件的限制，在此后的费用催缴通知单以及2017年2月21日的通知单中均以此为标准，故平江建设公司拖欠的2017年1月1日至2月28日的租金，应按优惠后的租金标准计算，扣除2016年12月的返还部分，共计31025元(265225元/年÷12个月×2个月×80%-4338元)。关于2017年3月1日至2017年5月23日的房屋使用费，俞海涛、众智云集公司认为2017年3月1日至5月1日期间是由于平江建设公司的阻碍导致搬迁不能，俞海涛、众智云集公司不应支付使用费，2017年5月2日至5月23日期间的使用费，应按照优惠后的租金标准计算；平江建设公司则认为不存在阻碍搬迁的事实，房屋使用费应按合同约定的租金标准计算。一审法院认为，从俞海涛、众智云集公司提供的相关证据可以反映在2017年3月1日租赁合同解除后，在涉案房屋的腾空、搬迁过程中，双方存在沟通不畅、履行不顺的情况，故虑及俞海涛、众智云集公司停电停水的实际经营状况及搬离过程中的实际情况，一审法院酌定2017年3月1日至5月1日的使用费按优惠租金标准的70%计算，计25229元(265225元/年÷365天×62天×80%×70%)，2017年5月2日至5月23日的使用费按照优惠后的租金标准计算，计12789元(265225元/年÷365天×22天×80%)。因本案中合同解除系俞海涛、众智云集公司违约，平江建设公司要求其承担违约金的主张，于法有据，一审法院予以支持，审理中，平江建设公司考虑到合同中约定的违约金标准过高，故其主张69天违约金计8948元，俞海涛、众智云集公司认为其未违约，不应支付违约金，至于违约金的约定标准，请求法院依法审查。一审法院经审查认为，合同中“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金3‰加收滞纳金”的约定，系基于承租方违约所作，故应视为违约金的计算方式，该约定过高，结合违约金的赔偿与惩罚性质，一审法院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍酌定为500元。对于水电费5737.5元，俞海涛、众智云集公司不持异议，一审法院予以确认，由俞海涛、众智云集公司支付给平江建设公司。关于俞海涛、众智云集公司所交纳的保证金，双方一致要求在本案中一并处理，为避免当事人讼累，本案一并处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，一审法院判决：一、俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司应支付苏州古城平江建设有限公司房屋租金31025元、房屋使用费38018元、水电费5737.5元，合计74780.5元，扣除苏州古城平江建设有限公司应当返还的保证金41666元，俞海涛、众智云集公司尚需给付苏州古城平江建设有限公司33114.5元，该款于判决生效之日起十日内履行。二、俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州古城平江建设有限公司违约金500元。案件受理费1793元，减半收取897元，由苏州古城平江建设有限公司负担281元，俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司负担616元。

二审中，当事人未提交新证据。

二审查明的事实与一审查明事实相一致。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商业用房租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。现上诉人与被上诉人对涉案租赁合同于2017年3月1日解除及上诉人于2017年5月23日腾退房屋并无异议，则2017年3月1日至2017年5月23日期间，上诉人仍占有涉案租赁房屋，应向被上诉人支付占有使用费。上诉人所举证的视频以及文字资料等证据不足以证明被上诉人存在阻挠上诉人搬迁的事实，对此应由上诉人承担举证不能的后果。且一审法院按优惠租金标准的70%计算2017年3月1日至2017年5月23日期间的房屋占有使用费，已充分考虑双方存在沟通不畅等情形，平衡了双方利益，并无不当。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，实体处理无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1793元，由上诉人俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　曾雪蓉

审判员　　黄文杰

审判员　　周　红

二〇一七年十月九日

书记员　　黄　婷