山东鼎讯物联网科技有限公司、山东鼎讯智能交通股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0191民初5765号

原告：山东鼎讯物联网科技有限公司，住所地济南高新区经十东路以南济南出口加工区海关卡口办公楼东楼二层208室，统一社会信用代码91370100306877091T。

法定代表人：张宗席，执行董事。

委托诉讼代理人：张业春，山东国熙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：栾晓菲，山东国熙律师事务所律师。

被告：山东鼎讯智能交通股份有限公司，住所地济南高新区颖秀路608号3号楼9层、905室，统一社会信用代码91370100571674949W。

法定代表人：邹锋，董事长。

委托诉讼代理人：何倩，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：耿瑞，国浩律师（济南）事务所律师。

原告山东鼎讯物联网科技有限公司（以下简称物联网公司）与被告山东鼎讯智能交通股份有限公司（以下简称智能交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物联网公司的委托诉讼代理人张业春、栾晓菲，被告智能交通公司的委托诉讼代理人何倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

物联网公司向本院提出诉讼请求：1.判令智能交通公司解除合同的行为无效；2.请求本案诉讼费用由智能交通公司承担。事实和理由：2019年10月30日物联网公司与智能交通公司签订《房屋定制租赁协议》，约定物联网公司根据智能交通公司要求在济南市综保区以北、港兴元路以西占地26667平方米的工业用地中为智能交通公司建设智能交通物联网生产基地，包括厂房、实验室等建筑物5000平方米用于生产经营，基地建成后智能交通公司入驻并租赁该基地，租期20年。案涉合同签订后智能交通公司依约向物联网公司支付了按照两年租金计算的定制保证金4745000元并约定交付使用时经评估后定制保证金转租金，物联网公司签订合同后按照合同约定的智能交通公司定制要求进行建设施工，即（一）生产厂房规模符合要求；（二）生产厂房环境符合要求：（1）厂房为框架结构：基础为条几＋筏板＋独立基础的形式建筑；（2）抗震等级为三级；抗震烈度为7度：（3）单层高不低于4米：其中，地上一层层高不低于5米；（4）地上一层活荷载不低于4ＫＮ／ｍ？；生产车间楼面活荷载不低于3ＫＮ／ｍ＇；（5）留有专用货梯；（6）部分试验区域在长期固定工作位置测量的噪声值应小于60ｄＢ（Ａ），部分试验区域的无线电骚扰环境场强在80ＭＨｚ~1000ＭＨｚ和1400ＭＨｚ~-2000ＭＨｚ频段范围内不应大于130ｄＢ（ｕｖ／ｍ）：工频磁场场强不应大于30Ａ／ｍ。根据诚实信用以及鼓励交易原则，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已经作出大部分履行的合同，案涉定制厂房物联网公司完全按照智能交通公司要求的规模、层高、荷载、磁场场强等标准建设，无法向其他第三方转让、销售或者出租，智能交通公司解除合同将使物联网公司遭受极大的经济损失，有违公平原则，智能交通公司解除合同的行为应被认定无效。物联网公司在2020年1月已经完成案涉厂房工程主体封顶，因智能交通公司其控股股东建设智能交通产业园时占用案涉定制厂房建设辅助设施（消防水池）的土地用于临建设施且至今尚未归还该土地，从而影响案涉定制厂房的建设进度，2021年6月28日智能交通公司向物联网公司发出《关于解除之通知书》提出依法解除《房屋定制租赁协议》并要求物联网公司返还保证金及资金占用费，《通知书》中所称“贵公司至今未能履行合同义务”罔顾事实真相，忽视智能交通公司自身过错，其要求解除合同的行为违背商业道德，与诚实信用原则相悖，严重损害物联网公司利益，于法无据，智能交通公司解除合同的行为应被认定无效。《房屋定制租赁协议》是智能交通公司与物联网公司双方在平等、自愿基础上经协商签订的，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除是指在合同履行过程中基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。案涉合同履行过程中没有出现《民法典》第五百六十三条规定的法定解除的情形，也没有达到物联网公司与智能交通公司在订立合同中约定合同解除的条件，物联网公司与智能交通公司也没有协商一致决定终结合同的效力，即智能交通公司所提出的解除合同的请求既不是法定解除也不是约定解除，更不是协议解除，智能交通公司解除合同的行为不属于法律规定的任何一种合同解除情形，应当被依法认定为无效。

智能交通公司辩称，物联网公司存在迟延交付定制房屋的违约行为。2019年10月30日，智能交通公司与物联网公司签订《房屋定制租赁协议》，合同约定物联网公司根据智能交通公司要求，在济南市工业Ｇ024号地块中，为智能交通公司建设智能交通物联网生产基地，基地建成后，智能交通公司入驻并租赁该基地，租期20年。2019年11月1日，智能交通公司依约向物联网公司支付保证金4745000元。依据民法典第五百一十一条第四款规定，物联网公司于2020年1月已经完成定制房屋工程主体封顶，却迟迟未向智能交通公司交付，智能交通公司于2021年4月22日致函物联网公司，催告其于2021年5月22日前交付定制房屋。然而，物联网公司收到催告函后没有任何履约行为，故物联网公司的行为已构成违约，故智能交通公司于2021年6月28日向物联网公司发出《解除合同通知书》，解除了双方签订的合同。物联网迟延交付定制房屋的违约行为致使智能交通公司不能实现合同目的。《房屋定制租赁协议》约定，智能交通公司签订本协议的目的是为了满足自身生产经营需要，交付定制房屋为物联网公司的主要合同义务。然后，自2019年10月30日起至今，物联网公司一直未向智能交通公司交付定制房屋。更有甚者，根据物联网公司于2021年4月25日的《房屋交付催告函回函》，按照物联网公司的说法，在乐观的情况下，其最快交付时间为2024年4月25日。智能交通公司与物联网公司于2019年10月30日签订《房屋定制租赁协议》，如签约时便知协议项下租赁物五年内尚且无法交付，则不会选择签订该协议。物联网公司回复的交付期限远超出智能交通公司的预期，在2020年1月已经完成定制房屋工程主体封顶的情形下还需36个月交付，与常理不合，智能交通公司足以认为物联网公司缺乏善意履行协议的意思表示，其迟延交付定制房屋的违约行为使智能交通公司无法开展《房屋定制租赁协议》约定的生产经营活动，进而致使智能交通公司不能实现合同目的。智能交通公司有权依法解除《房屋定制租赁协议》，根据民法典第五百六十三条规定，物联网公司迟延交付定制房屋的违约行为致使智能交通公司不能实现合同目的，智能交通公司有权依法解除合同。根据民法典第五百六十五条规定，智能交通公司已于2021年6月28日向物联网公司发出《解除合同通知书》，《房屋定制租赁协议》已于通知到达物联网公司之日解除。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年10月30日，物联网公司（甲方）与智能交通公司（乙方）签订《房屋定制租赁协议》，协议约定：甲方于2016年9月29日获得济南市工业Ｇ024号宗地，拟用于建设物联网设备生产基地。该土地位于济南市综保区以北、港兴元路以西，占地26667平方米，为工业用地，使用年限为50年；乙方根据自身战略规划，为满足生产经营需要，与甲方达成此房屋定制租赁协议，甲方根据乙方要求，在上述地块中为乙方建设智能交通物联网生产基地，包括厂房、实验室等建筑物5000平方米，用于生产经营，基地建成后，乙方入驻并租赁该基地，租期20年；乙方承担房屋租金按照房屋建筑面积计算，因按照乙方定制建设，合同签订后30日内，乙方向甲方支付定制保证金，按照两年租金计算，即4745000元；根据乙方要求，该生产基地所含厂房及办公楼计划按五十年使用期限整体定制，根据相关法律，双方约定每期租赁期限为20年，承租期满后，双方如无异议则自动顺延一期；双方约定，租赁房屋交付面积5000平方米，厂房竣工验收合格后，甲方书面通知乙方的日期作为正式交付日期；因乙方违约不能履行合同，则已付的保证金及租金不予退还，并向甲方支付解约违约金；因厂房属于定制建设，乙方在租期内，单方面提起终止协议，应向甲方按照未履约期限的租金总金额支付解约违约金，解约违约金标准依照同地段同类房屋租金水平计算。同时，双方在合同中对厂房的规模及环境要求进行了明确约定。合同签订后，物联网公司进行了涉案厂房的施工，物联网公司认可在2020年1月涉案厂房完成了工程主体封顶。

智能交通公司于2021年4月22日向物联网公司发出《房屋交付催告函》，载明：贵公司至今未能履行合同义务，将定制厂房交付我公司，请贵公司在2021年5月22日之前交付租赁物，如果限期仍未交付，我公司将终止合同，贵公司应退回我公司的保证金款项，并支付资金利息，否则我公司将通过司法途径追究贵公司法律责任。物联网公司在收到该函件后，于2021年4月25日向智能交通公司发出《房屋交付催告函回函》，内容为：贵公司与我公司于2019年10月30日签订的《房屋定制租赁协议》，具有法律效益，贵公司当时支付的为定制保证金，我公司已按贵公司使用要求设计并报规通过；工期一项当时并未约定，主要原因是由于贵公司控股股东使用我公司西侧18亩地用于智能交通产业园项目临时办公及住宿，使用期限为2019年9月20日至2021年3月19日止，截至今日仍在使用并未归还，造成了工期拖后，我公司接贵公司通知后将会立即通知贵公司控股股东及总包按照协议约定立即撤场，并将土地恢复原状，我们将开工建设定制房屋，预计工期约为36个月。智能交通公司又于2021年6月28日向物联网公司发出《关于解除之通知书》，载明：2019年10月30日，我公司与贵公司签订《房屋定制租赁协议》，经我公司多次催告，贵公司至今未能履行合同义务，将定制厂房交付给我公司，贵公司迟延交付租赁物，致使我公司无法实现合同目的；现我公司向贵公司通知解除与你方签署的《房屋定制租赁协议》，请贵公司在收到本通知书之日起三日内返还保证金4745000元及资金占用费，否则，我公司将采取包括诉讼在内一切合法手段，追究贵公司的违约责任。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”在物联网公司与智能交通公司签订的《房屋定制租赁协议》中，双方约定厂房竣工验收合格后，物联网公司书面通知智能交通公司的日期作为正式交付日期，双方对于厂房竣工验收的时间及交付时间均未进行明确约定，属于约定不明，故双方应就厂房竣工验收合格的完成期限及交付期限进一步明确及协商。在双方尚未协商明确且涉案厂房仅完成主体工程的情况下，智能交通公司于2021年4月22日向物联网公司发出催告函，其要求物联网公司在一个月内交付涉案厂房,未给予物联网公司必要的准备时间，且物联网在收到催告函后亦及时进行了回复。智能交通公司据此在2021年6月28日向物联网公司发函要求解除涉案合同的行为，既非合同约定解除的事由，亦不符合法律规定的法定解除情形，也不存在协商一致解除的情况，故该解除行为无效。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、五百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

确认被告山东鼎讯智能交通股份有限公司于2021年6月28日以《关于解除之通知书》形式解除与原告山东鼎讯物联网科技有限公司签订的《房屋定制租赁协议》的行为无效。

案件受理费减半收取计50元，由被告山东鼎讯智能交通股份有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审 判 员　　王　卉

二〇二一年十一月二十四日

法官助理　　朱显瑞

书 记 员　　韩　菁