南通市四海房地产开发有限公司、南通市华海装饰工程有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏06民终4519号

上诉人（原审被告）：南通市四海房地产开发有限公司，住所地海安市海安镇中坝南路59号1幢。

法定代表人：赵来荣，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：钱小平，男，系该公司员工。

委托诉讼代理人：许立群，江苏紫石律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南通市华海装饰工程有限公司，住所地海安市海安镇人民东路39号101-102室。

法定代表人：穆广进，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘爱兰，女，系该公司项目负责人。

委托诉讼代理人：张连春，江苏海陵律师事务所律师。

上诉人南通市四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）因与被上诉人南通市华海装饰工程有限公司（以下简称华海公司）物业服务合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2021）苏0621民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

四海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决上诉人给付地下停车位的物业服务费错误。1、地下车位不在物业服务合同约定服务范围内。2、地下车位的收费未依法进行公示。按照国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》第十一条规定“不得在标价之外收取任何未予标明的费用”，被上诉人不应当收取地下车位的物业费用。3、在历次的矛盾调处以及形成的会议纪要中，都没有提及地下车位的收费问题，说明被上诉人一直没向上诉人主张过，直至2020年11月起诉才提出该项诉讼请求，表明被上诉人的真实意思就没有要收取地下车位费，否则该笔不少的物业费不会不在主管部门的协调范围内。4、地下停车位一直是上诉人自己进行的管理、维护。5、被上诉人对整个小区的停车没有进行管理，小区车辆一直乱进乱停，被上诉人也未对地下停车位进行服务。6、一审判决杜撰了“四海房地产公司、华海装饰工程有限公司物业管理矛盾调处会议纪要”（以下简称会议纪要）认定地下车库和车位按40元/月/m2计算的事实。二、一审判由上诉人缴纳商业用房物业费错误。1、被上诉人应向物业使用人收取物业费。从被上诉人诉讼主张及判决书载明的事实可以看出，被上诉人已向部分物业使用人收取过相关费用，且已扣减了商铺物业面积。2、商业用房从2018年12月后物业服务已与被上诉人解除，此后的物业费不应支付。上诉人已于2018年12月10日经业主委员会同意发律师函致被上诉人，将商业用房13、24、34、35、42、47号共6幢建筑及相关设施从被上诉人管理区域划出，此后上诉人安排清洁、保安、技术等人员对商业用房进行全面管理，被上诉人从2019年后就未管理商铺物业，其以自己的行为确认了商铺物业管理合同的解除。另外会议纪要载明的协助收取商铺物业费是指商铺使用人2018年12月之前所欠的物业费，一审判决却以此确认商铺的物业合同未解除不当。故被上诉人不得再向上诉人收取2018年12月之后商业用房的物业服务费。3、一审判决对商铺在2019年前的物业费价格计算存在不公和偏差。（1）商铺物业费价格按照会议纪要的规定均为1元/月/m²，一审判决对已出租商铺按1元/月/㎡结算，未出租、出售的空置商铺按1.5元/月/㎡计算，显然与政府文件不符，未出租、出售的空置商铺只能收取空置费，即按70%收取物业费。（2）商铺物业费只应收取2018年12月前应给付的商铺物业费及空置费。三、一审判决虽认定被上诉人服务不到位但未体现按质论价。会议纪要中的价格，是对会议纪要形成前的物业服务价格进行调处的结果，而对后来被上诉人的服务，如何按质论价，双方未能协商一致，这就要法院结合上诉人提交的被上诉人服务质量的证据进行评判，一审判决将此后的服务也以会议纪要作为按质论价的标准错误。事实上，被上诉人并未对商铺、地下车位提供服务，按照不得“只收费不服务”的规定，被上诉人不应对这些项目收费。另外，由于被上诉人的服务质量差，恒源新村业主委员会已重新选聘了物业服务企业，被上诉人在物业服务合同2021年10月10日到期后退出。四、上诉人已支付被上诉人物业费及为其代垫物业费用共计656367.22元，应予扣减。从2016年11月至一审时，经城管局、街道办事处、业主委员会协调，上诉人已为被上诉人支付物业费、维修费、电费等费用共736129.10元，到上诉之日又增加至806367.22元。2020年10月11日经街道、村委会协调，上诉人还为被上诉人垫付了282344.4元的员工工资。上述费用均与物业费用有关，应该从上诉人应给付的费用中扣减，一审判决只扣减15万元物业费不当。五、一审判决上诉人承担违约金错误。由于双方就物业服务范围及收费标准产生争议，先后通过仲裁、诉讼、主管部门协调等手段仍未能完全确定，上诉人又为其垫付了大额费用，在债权债务不明确的情况下，不存在上诉人违约不给费用的情形。且被上诉人未按规定标准服务，违约在先，按照不服务不收费的规定，上诉人有权行使不安抗辩权，一审判决上诉人承担起诉后未付物业费的利息损失错误。

华海公司答辩称：第一，关于地下车位，依照物业服务合同，物业服务包括地下车库、车位，其收费标准按政府定价。2016年6月15日，海安县物价局、城市管理局、住房和城乡建设局颁发的海价综合［2016］37号文已经确定了车位的物业费标准。第二，恒源新村小区在原规划中没有地面车位，后由社区、物业公司针对现实需要划分了部分车位，但是始终没有收费。对小区地下车库（车位）的收费双方当事人原本就有约定，上诉人也按照约定帮被上诉人代收了费用，其在车位租赁合同中已明确收费的标准和代收的车位服务费的去向是物业公司，就是被上诉人。第三，所有的小区在政府规划红线范围以内都属于物业公司管理，而且必须是同一个物业公司的管辖范围。被上诉人从开始进驻恒源新村小区，就一直从事着整体的物业服务，地下车库的水费、电费支出、消防及其他附属设施等的维护和管理，均由被上诉人统一管理，不存在由四海公司自行管理的情形，被上诉人也没有同意其自行管理。一审中上诉人举证其对道闸、地面作了一些维修，实际是上诉人为了管控其自己的设备，破坏了原来的场地而进行了必要的维护。第四，关于商铺，上诉人并非物业合同的缔约人，根本无权解除合同，况且在上诉人提交了所谓的要求解除合同的通知以后，被上诉人并没有同意，且在后来的会议纪要中也对商铺物业费有约定，恒源新村业主委员会协助被上诉人向商铺使用人催要物业费的事实同样证明了上述建筑物的物业合同始终没有解除。被上诉人一直在从事包括但不限于商铺的物业服务，在上诉人自己提交的所谓证据图片中也证明了被上诉人的员工在进行商铺清理和工程维修的事实，根本不存在上诉人自行管理商铺的事实。第五，关于物业服务费标准，恒源新村是海安市有史以来最大的廉租房、政府保障性住房、安置房小区。恒源新村的收费标准是全市迄今为止最低的，恒源新村的有关商业、住宅、停车位的收费均按政府物价部门的规定文件执行，上诉人仅为众多业主中的一员，服务费的标准不可以其意见为依据。第六，上诉人主张的垫付费用根本就不存在。上诉人主张其为恒源新村代交电费，但其也超出自己的职能范围收取了本应由被上诉人收取的物业费且至今没有给付被上诉人。且本案中被上诉人主张的也只是截止到2020年12月30日的物业费，从2021年1月1日到2021年10月10日期间的物业费被上诉人还未收到，同时在被上诉人接管前的物业公司遗留的四十多万元也被上诉人截留，没有结转给被上诉人。此外，上诉人所主张垫付费用中的变压器维修费用，是因上诉人原来的变压器有质量问题，经当地街道、城管、信访局等现场协调后要求上诉人承担的费用。即使原变压器没有质量问题，被上诉人也不负责基础建设，不应承担变压器维修费用，故上诉人所谓垫付费用与被上诉人没有关系。第七，关于违约金，物业服务合同第15条明确约定，业主、物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，被上诉人将每天加收5‰的违约金，上诉人有五年的时间没有缴纳物业费，已经构成违约。第八，上诉人之所以拿出不到30万元支付被上诉人部分工作人员2021年度结欠的工资，是因为社区、业主委员会主动协调让上诉人缴纳2021年度物业费，在相互交往的文件中，已经明确注明该款项从2021年度物业费中扣减，故该费用与本案无关。第九，关于上诉人提出被上诉人服务不到位，被上诉人在一审中已经提供了大量的证据，证明被上诉人不仅提供了物业服务合同中能够做到的物业服务，而且做得很好，业主委员会的工作报告中对此确认，政府也给被上诉人颁发了物业服务优秀企业称号和对老旧小区的扶持奖励。故上诉人认为被上诉人服务不到位，要求按质论价不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

华海公司向一审法院起诉请求：判令四海公司支付2016年10月10日至2020年12月31日的物业费2978010.26元[其中空置房376446.21元（多层97498.98元、高层278947.23元），车位604344元（298个×40元/月×50.7个月），商业用房2297710.85元（29120.39×1.5×50.7个月+幼儿园6155.94×1.5×9个月），扣减拟另行起诉的冠味至尊酒店的物业费150490.8元及四海公司已付物业费150000元]；计算至2021年6月3日的违约金1536945元[空置房1435306.44元（多层364791.93元、高层1070514.51元），车位1541434.8元，商业用房5648554.85元，主张部分]。

一审法院认定事实：2016年10月10日，海安恒源新村业主委员会（甲方）与华海公司（乙方）签订《恒源新村物业管理服务合同》，合同载明：1、物业名称：恒源新村。2、物业类型：商铺、学校、住宅小区（高层，多层）；含商品房，城、乡居民安置房，政府廉租房、保障房。3、座落位置：东至新风路，南至通扬运河，西至复兴东路，北至人民东路（县城人民东路58号）。4、建筑面积：242600.66㎡；管理服务人员，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。委托管理期限自2016年10月10日起至2021年10月9日止。物业服务质量应达到本合同约定的标准……。乙方服务的业主满意率达标的情况下，乙方有优先续约权。物业管理服务费用：1、高层住宅（含水泵电梯运行费）1元/月/㎡。2、多层住宅0.4元/月/㎡。3、商铺1.5元/月/㎡。4、出租或住人的车库每间每月收取15元环境卫生、垃圾清运、秩序维护费。合同期开始的前三个月为本年度的收费期，对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费总额的日千分之五加收违约金。乙方可预收十二个月物业管理服务费。已售房屋的物业管理服务费，按国家《物业管理条例》第四十二条规定，业主负连带缴纳责任。车位停泊收费标准按海安县政府部门制定的相关规定执行。甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方应承担相应的违约责任，违约金按项目总额5%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应赔偿责任。业主、物业使用人违反本合同的约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方将每天加收5‰的违约金。合同签订当日，华海公司进驻恒源新村从事物业管理。

华海公司在参与恒源新村物业投标书中确定的配备人员为26人，物业服务合同中确定服务人员男女年龄分别不超过60周岁、55周岁。但其实际使用人员年龄偏大。

服务期间，华海公司多次自行考核，按季度编写工作报告。2017年8月，恒源新村业主委员会及三塘村村民委员会和海安县城市管理局曾对华海公司的物业服务予以肯定。2019年，相关部门在恒源新村召开过4次创建文明城市现场会，部分业主给华海公司送过感谢信和锦旗。海安县城市管理局县城小区2017年三季度物业管理小区考核情况通报中，恒源新村小区得分70分，在77个小区中位列第42位，存在物业服务管理制度未建立，缺少设备台账资料、应急预案、服务标准收费未公示、消防安全巡查记录未完善、楼道内乱张贴乱堆放乱停放较多、部分电线裸露、小区内碎砖碎石较多等问题。四季度得分68分，在80个小区中位列51位，存在缺少设备台账资料应急预案等、服务标准收费未公示、消防安全巡查未完善、绿化带内乱种植乱堆放、杂草、白色垃圾、缺株、消防泵房无巡查记录、地下车库部分消火栓无记录、楼道内乱张贴乱堆放乱停放较多、部分电线裸露、小区内路面警示线需新划、垃圾桶颜色不统一等问题。

另查明：海建规地设20×××61号海安县建设用地规划设计要点中，明确按标准配建一所三轨10班幼儿园，幼儿园为公共设施。

2016年1月30日，恒源新村业主委员会制定的《管理公约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）中分别明确的物业坐落位置及物业管理区域西至幼儿园东侧。2017年7月17日，四海公司与海安城镇建设投资有限公司签订《恒源新村52号楼收购协议》，由海安城镇建设投资有限公司收购52号楼，签订本合同之日起九十日内办理产权登记手续。出让协议中明确52号楼建筑面积9529.61平方米，其中地下车库面积3362.35平方米，于2014年5月竣工验收合格并通过备案。

2019年12月19日，海安市重大物业矛盾纠纷调处工作领导小组就幼儿园物业费纠纷进行协调，形成《明道幼儿园恒源分园物业费矛盾纠纷调解工作会议纪要》[重调办发(2019)3号]，该纪要主要内容有：1、明道幼儿园恒源分园在恒源新村的小区规划红线范围（物业管理区域）内，属于华海公司的服务管理范围，符合法律法规中关于业主身份的规定；2、华海公司与恒源新村业主委员会签订的物业服务合同时间是2016年10月10日，明道幼儿园于2018年3月才开始装修施工，作为小区的“业主”，幼儿园有履行物业服务的责任和义务；明道幼儿园恒源分园和属地政府认可华海公司提供的部分物业服务，但按照质价相符的原则，费用明细超出其所提供的服务内容和服务标准；华海公司结合物业服务合同和对幼儿园提供的物业服务内容，重新核算物业收费标准后，与明道幼儿园恒源分园和属地政府进一步协商需支付的物业费用……。

恒源新村小区地下室共有地下车库93个，车位194个（原划定的地下车位210个，其中46个车位较狭窄，诉讼中双方一致同意该46个车位按30个计算）。上述车库已由四海公司售出11个，其中2012年6月25日售出3个，6月26日售出2个，6月26日、6月27日、6月29日、7月6日、7月18日、8月20日、2013年11月6日各售出1个；车位已由四海公司售出3个，其中2012年7月5日售出2个，2018年10月21日售出1个。部分车位由四海公司出租，车位租赁合同中载明“租赁的地下车位，物业费与恒源新村已售车位所缴纳的物业费标准相同，缴纳标准为40元/月/个，物业费交小区华海公司”。四海公司控制地下车库期间，对车库的消防、道闸、监控等进行过维护管理，并于2017年对地下停车库进行过改造。2016年6月15日，海安县物价局、海安县城市管理局、海安县住房和城乡建设局联合下发海价综[2016]37号“关于明确海安县普通住宅小区汽车停放费和车位租金等有关问题的通知”第十四条规定，本通知自2016年7月1日起施行，原有规定与本通知不一致的，以本通知为准。通知附件1中载明，业主专有的停车位（车库）政府指导价40元/车位/月。

华海公司公示的物业服务收费标准中，多层住宅0.4元/月/㎡、高层住宅1元/月/㎡、商铺1.5元/月/㎡，停车服务费0。华海公司称，公示所指停车服务费仅指地上车位。

2018年12月10日，四海公司委托江苏紫石律师事务所向华海公司发函（业委会在函件上签置了同意的意见），表示“鉴于你公司对原有物业管理区域管理不到位，影响相关业主的生活和经营，建设单位四海公司将持有的恒源新村13、24、34、35、42、47共六幢建筑物从你公司物业管理区域中划分出另行管理，特此函告”。华海公司法定代表人于12月15日签收该函。

2018年至2021年期间，四海公司对商业用房的保洁、路面与设施维护维修、排水道疏通、供水、供电、消防、监控、车辆停放等进行过管理。

为调处华海公司、四海公司之间的纠纷，海安市城市管理局等部门领导进行协调，于2019年7月11日形成了会议纪要，海安市城市管理局、北城街道三塘村民委员会、恒源新村业主委员会及华海公司在会议纪要上加盖了印章。会议纪要的主要内容为：一是双方必须合力维护恒源新村小区的和谐稳定……。二是四海公司原代收的、属于华海公司提供恒源新村物业服务期间的物业费，扣除之前垫付恒源新村公用电费后，所剩余金额的80%，由四海公司于2019年7月25日前按实付给华海公司；该款项尚剩的20%部分，以及原海城公司留给四海公司用于恒源新村设施维修的24万元剩余部分，由恒源新村业主委员会申请开设业委会专用账户向四海公司申请全额收回……。三是四海公司代收的业主装修保证金，仍由四海公司保管……。四是恒源新村商业用房所欠华海公司的物业管理费，截止目前四海公司尚未出售、出租总面积的15%，华海公司暂时不予收取。在此前提下，2019年7月15日开始，四海公司指派贲友宏和水电工江志国，无偿配合华海公司逐户登门收取。2019年9月15日前，若按1元/月/㎡的标准收不到，四海公司采取一定措施强制协助收取，兜底保障，由四海公司支付给华海公司，与合同约定的1.5元/月/㎡收费标准差额部分，由华海公司凭自身能力收取，四海公司不予干涉……。五是恒源新村小区内，住宅空置房物业费，由华海公司与四海公司共同确认2016年10月以后的空置房数量，按高层0.6元/月/㎡、多层0.24元/月/㎡（均按6折计算），于2019年7月30日前，由四海公司按实付给华海公司。因四海公司法定代表人赵来荣对纪要内容有意见，当时未在会议纪要上签名，四海公司亦未在会议纪要上盖章。诉讼过程中，一审法院从海安市城管局调取了上述纪要原件及复印件，复印件上有赵来荣的签名，其签名处注有8.28的字样。城管局物业管理科科长高荣升在一审法院向其调查时称“这份纪要形成时，赵来荣不满意，当时没签字，当年8月份，市政府办在市政府612会议室再次开协调会，这次会议后赵来荣在复印件上签的字。当时原件可能没有带到会场，我带去的是复印件”。证人孙某当庭作证称“当时王茂根讲赵总不签字，我讲的我来协调，我记得在一次会议之后，我将赵总留下来，但是具体的时间、地点记不清了，当时在场的有城管局高荣升科长、王茂根书记，一开始赵来荣是有想法的，他不签字，我印象最深的是他后来叫我，他年龄比我大，但是我是他的父母官，‘黄’不起我，签的这个字，字确定是赵来荣签的”。穆广进称“8月28日由政府召开的协调会没有达成共识，我们明确提出不同意7月11日的协议，并且所谓的赵来荣签字也不是在大庭广众之下签字的，所以我也说不清楚”。

恒源新村由四海公司开发，住宅中的高层建筑面积12152.81㎡，多层建筑面积9976.47㎡，其中部分房屋已被出售并交付（详见一审判决书附件一、二）；商业用房建筑面积29612.32㎡[13号楼6283.18㎡，24号楼5706.28㎡，34号楼3564.67㎡，35号楼5213.10㎡（含已售1505.30㎡，华海公司以3707.8㎡主张），42号楼5312.66㎡，47号楼3532.43㎡]。至2019年7月11日，四海公司向19户租赁户出租了建筑面积18401.13㎡的商业用房[详见一审判决书附件三，华海公司主张中扣减了银行网点（40㎡）和冠味至尊酒店（1741.41㎡）2016年10月10日至2020年12月31日的物业费，爱玛服饰（554.89㎡）2018年1月1日至3月31日的物业费，宜车（676.8㎡）2018年7月1日至2019年6月30日的物业费]。

2020年10月，恒源新村业主委员会与华海公司共同作出“物业服务费催缴通知函”，向商业用房的租赁人催要物业费。37号502室2016年10月至2020年12月31日的物业费，华海公司已向业主收取。诉讼中，四海公司称已给付华海公司736129.10元，其中大部分是代垫的电费、维修费用、给付华海公司的物业费。其提交的“恒源物业费支出情况”表中显示支付内容为代支物业电费、维修费等。华海公司对四海公司的说法不认可，但承认四海公司已给付物业费150000元（庭审后，华海公司提交的150000元交费票据显示，2018年6月13日50000元，2019年4月27日100000元）。

一审法院认为，海安恒源新村业主委员会与华海公司签订的《恒源新村物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。四海公司作为恒源新村业主，该合同对其具有约束力。华海公司虽然于2016年10月10日进驻案涉小区，其物业费从该日起计算。四海公司开发的房产出售后，不再负担物业费。其就出租房应与承租人承担给付物业费的连带责任。本案中，双方的争议焦点主要有：

一、关于幼儿园的物业费问题。

幼儿园在恒源新村的小区规划红线范围内，小区业主委员会与华海公司的物业管理合同中明确的物业服务区域亦包含了幼儿园，虽然后来业委会的管理规约将幼儿园排除在物业服务区域之外，但其单方行为不能对抗双方的合约。华海公司的服务范围包含幼儿园，该区域应当计付物业费。四海公司建设的幼儿园用房系学校用房，业主委员会与华海公司签订的合同中，约定物业类型为商铺、学校、住宅小区（高层，多层），但对“学校”的物业收费标准未约定，“四海公司、华海公司物业管理矛盾调处会议纪要”对幼儿园物业费亦未涉及，目前华海公司主张幼儿园按商业用房标准计算物业费依据不足。结合《明道幼儿园恒源分园物业费矛盾纠纷调解工作会议纪要》相关意见，本案对幼儿园物业费不予处理，由华海公司在收费标准确定后另行主张。

二、关于地下车库、车位是否应当计算物业费的问题。华海公司制作的公示栏中显示车位的服务费为“0”，是否为其真实意思，应当结合其他情况综合判断。依物业服务合同，物业服务包括地下车库、车位，其收费标准按政府定价；2016年6月15日，海安县物价局、城市管理局、住房和城乡建设局海价综[2016]37号文已确定车位的物业费标准；案涉小区的车库、车位为四海公司控制，部分车库、车位被其出售、出租，四海公司与车位承租人约定有物业费；诉讼中华海公司称公示栏中所指车位不包括地下，双方对公示内容的理解完全相反。综上，公示栏中车位费为“0”，应当认定为表述不周，并非华海公司真实意思。另，四海公司虽然对地下车库进行过相应管理，但其管理行为并非基于华海公司的委托，四海公司不得以此为理由拒付地下车库、车位的物业费。

三、关于13、24、34、35、42、47共六幢建筑物的物业管理合同是否已解除问题。

2016年10月10日，恒源新村业委会与华海公司签订物业服务合同后，四海公司向华海公司发送律师函，表示将恒源新村13、24、34、35、42、47共六幢建筑物从华海公司物业管理区域中划分出另行管理，虽然华海公司法定代表人签收了该函，但不能就此认定其接受了四海公司的要求。业主委员同意四海公司的意见，不同于其自行通知华海公司解除合同。四海公司并非物业合同的缔约人，其无权解除合同。后来会议纪要约定有商铺物业费及恒源新村业主委员会协助华海公司向商铺使用人催要物业费的事实，亦可印证上述建筑物的物业服务合同未解除。

四、关于会议纪要的效力问题。

会议纪要的复印件来源于海安市城管局，华海公司亦认可8月28日政府部门组织过协调，参与协调人员高荣升、孙某均证明赵来荣在会议纪要上签字，据此可以认定，赵来荣于8月28日在会议纪要复印件上签名认可了会议纪要内容，华海公司、四海公司于2019年8月28日对会议纪要的内容达成一致。华海公司称其于7月11日在会议纪要上签名，但政府部门再度组织协调前其已表示不认可该协议，无证据佐证，难以认定。该纪要对物业合同涉及的华海公司、四海公司的权利、义务进行的调整，系当事人的自由处分，合法有效。

五、关于物业费标准及金额问题。

物业服务按质论价。华海公司服务过程中未依约用工，城管局组织考核时明确其存在诸多服务上的问题，以百分计的服务失分高达几十分，据此可以认定华海公司全面履行物业服务合同不到位。另四海公司参与了小区的部分管理、服务工作，华海公司要求按原合同约定标准支付物业费有失公平。依照会议纪要内容“五”，住宅空置房物业费，按高层0.6元/月/㎡、多层0.24元/月/㎡计算；地下车库和车位按40元/月/个计算。会议纪要“四”的内容可以理解为华海公司暂不收取当时四海公司所欠的部分物业费；四海公司需在2019年7月15日至9月15日期间全力配合华海公司向承租户收取物业费，逾期则由四海公司按1元/月/㎡向华海公司支付租户应交的物业费；2019年7月15日前，四海公司应将商业部分的分户产权面积及出售、出租户主信息提供给华海公司。华海公司暂不收取四海公司部分物业费为的是换取四海公司协助向租户收费，并非不要四海公司交纳物业费。据此，2019年7月11日纪要形成之时承租人需要交纳的物业费应由四海公司按1元/月/㎡给付华海公司，双方对协助收取部分以外的物业费标准未有约定，仍应按原标准1.5元/月/㎡计算。综合本案事实，自2016年10月10日至2020年12月31日，四海公司应付高层物业费168302.64元（含2019年7月31日后的23010元）、多层物业费57225.75元（含2019年7月31日后的8522.66元），合计225528.39元；地下车库车位物业费554615.84元[车库及车位287个，扣除2016年10月10日前售出的13个，计274个，其中273个×40元/月×50.7月（2016年10月10日至2020年12月31日）=553644元，2018年10月21日出售的1个车位物业费40元/月×24.3月（2016年10月10日至2018年10月21日）=971.84元]；商业用房物业费1739635.32元，其中四海公司应“打包”向华海公司支付出租房物业费501579.82元，（结合华海公司进驻时间2016年10月10日、纪要明确的四海公司协助收费的开始时间2019年7月15日和截止时间9月15日、各承租人实际承租开始和结束时间、华海公司明确不主张部分计算）。“打包”和爱玛服饰、宜车以外的物业费1238055.5元（按1.5元/月/㎡计算至2020年12月31日止）。

六、关于违约金问题。

依照法律规定，合同双方均构成违约的，各自承担相应的违约责任。华海公司未依物业服务合同约定的从业人员要求履行合同，且服务质量存在问题，应相应调整收费标准。四海公司未按约给付物业费，应支付违约金。按照会议纪要，高层和多层的物业费由四海公司于2019年7月30日前按实付给华海公司，因四海公司未履行，其截止此日的物业费应由四海公司自次日起向华海公司计付违约金。7月30日后高层、多层住宅以及地下车位的物业费之违约金起算时点，仍应按物业服务合同的约定确定。会议纪要明确商业用房中四海公司尚未出售、出租总面积的15%，华海公司暂时不予收取，其他的由四海公司配合向他人收取，双方改变了原约定的商铺物业费的支付时间，但又未确定新的支付时间，故商铺物业费的违约金可自华海公司起诉次日起算。双方约定的违约金过高，依法应予调整，可参照华海公司起诉时市场贷款报价利率年3.85%的1.95倍计算。截止2019年7月30日，四海公司应付高层物业费145292.22元、多层物业费48703.09元，合计193995.31元，减扣四海公司于2019年7月30日前已付的物业费150000元，余额43995.31元，其违约金6090.09元[43995.31元×673天（2019年7月31日至2021年6月3日）/365×3.85%×1.95]；2019年7月30日之后交付的高层及多层之违约金分别为2684.28元、993.47元（分别按2019年7月31日至2021年6月3日、2020年7月31日至2021年6月3日分段计算）。车库、车位违约金116670.59元（2017年1月11日至2021年6月3日期限按年度分段计算）；商铺的违约金为52599.06元[本金1739635.32元，自2021年1月7日至2021年6月3日（147天/365×3.85%×1.95）]。华海公司自认收到四海公司已支付的物业费150000元，此款应在总额中扣减。四海公司为华海公司代支的费用，与本案法律关系不同，且双方对数量及是否属于华海公司应付款等存在争议，应由双方另行处理。

综上，四海公司应支付华海公司2016年10月10日至2020年12月31日的物业费2519779.55元，减扣已付的150000元，尚应给付2369779.55元、违约金179037.49元，合计2548817.04元。

一审法院据此判决：一、四海公司给付华海公司2016年10月10日至2020年12月31日期间的物业服务费2369779.55元。二、四海公司给付华海公司截止2021年6月3日的违约金179037.49元。以上一、二项，合计2548817.04元，由四海公司于判决发生法律效力后十日内履行完毕。如上述义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回华海公司的其他诉讼请求等。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

四海公司提交下列证据：

一、华海公司退出恒源新村小区物业管理后新的物业公司南通红烽物业管理有限公司出具的“关于恒源新村小区现状的工作汇报”，证明华海公司服务不到位、设施和设备损坏。

二、四海公司自行制作的“恒源物业费支出情况”、“恒源物业费新增支出情况”明细表、海安街道办事处出具给四海公司的两份函件、“截止2021年10月9日前华海公司恒源新村员工结欠工资对账单”（该对账单系华海公司的代理人之一刘爱兰制作，其在对账单上签字领取了相应工资）及相应的交费凭证，证明截止2021年10月四海公司为华海公司代垫电费、物业费、维修费合计109万余元，其中一审判决后新发生物业用电费10687.95元、为华海公司代付工人工资282344.4元。

三、规划图一份，该规划图载明恒源新村总建筑面积为245744.66平方米，地下车库建筑面积为15898.0平方米，而案涉物业服务合同明确载明的物业服务建筑面积为242600.69平方米，比规划图标明的物业建筑面积少，证明华海公司的服务面积中不包含地下车库的建筑面积。

华海公司发表如下质证意见：对于南通红烽物业管理有限公司出具的工作汇报，首先，该工作汇报中的内容系捏造事实；其次，华海公司在合同期满后撤离，南通红烽物业管理有限公司完全接管了华海公司移交给其的物业，现其单方面制作的工作报告不能证明之前华海公司的物业服务不好和有何欠缺。对四海公司主张的电费，华海公司不清楚。对于30万元代发工资，首先，发票与华海公司员工领取工资的数额不相对应；其次，明细表中华海公司员工的结欠工资并不是经华海公司最终确认的工资数额，华海公司也未授权他人确认工资数额的准确性，更未授权他人代发工资，而是要求将钱款打入华海公司账户，但华海公司始终未收到该笔款项，而结欠人员工资的具体发放应由华海公司掌控和处理，否则如发放数据不准确导致差异，华海公司不承担相应的责任；再次，当时已明确该款从2021年度物业费中抵扣，故该30万元与本案无关。规划图中的总建筑面积是指地上建筑面积，不代表服务范围不包含地面建筑以外的地下车库、半地下车库等服务项目。

华海公司提交2021年10月8日向社区出具的承诺书，证明当时明确四海公司要将30万元打入华海公司账户，且从2021年度物业费中扣减，但是华海公司并未收到该30万元。华海公司在本案中主张的是2020年12月31日之前的物业费，故该30万元与本案没有关联。

四海公司发表如下质证意见：对承诺书的真实性有异议，该承诺是否经街道、三塘村委会或者业主委员会确认不得而知，且承诺书内容与本案无关。

本院认证如下：四海公司提交的证据一不能证明华海公司物业服务不到位；对证据二形式上的真实性予以确认，但能否在华海公司本案主张的物业费中扣减，将在理由部分阐述；对证据三形式上的真实性予以确认，但不能证明华海公司物业服务范围中不包括地下车库、车位。华海公司提交的承诺书中只加盖了其公司印章，是否已向社区送达无法确认。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本案二审争议焦点为：第一，案涉物业服务费金额如何确定；第二，四海公司是否应支付违约金。

本院认为，华海公司与恒源新村业主委员会签订的《恒源新村物业管理服务合同》合法有效，华海公司为恒源新村广大业主提供了物业管理服务，其有权依据合同约定向四海公司等业主收取物业费。四海公司逾期未给付物业费，除应给付相应的物业费外，还应承担违约责任。具体分析如下：

关于案涉物业费金额。1、地下停车位的物业费。案涉合同第九条第一项的物业收费标准中虽仅列出了高层住宅、多层住宅、商铺、出租或住人的车库，对地下停车位如何收费未作表述，但合同第十条单独就此作出了约定，即车位停泊收费标准按海安县政府部门制定的相关规定执行。而海安县物价局、城市管理局、住房和城乡建设局海价综[2016]37号文对不同类型的车位物业费标准作了规定，其中业主专有的停车位（车库）的政府指导价为每个车位每月40元。事实上，四海公司在出租部分车位时，与承租人签订的租赁合同中也明确约定，承租人应一次性预缴租金、物业费等费用，其中车位租金交四海公司，物业费交小区物业公司。而当时小区物业公司就是华海公司，故应认定四海公司认可地下车位物业费应由华海公司收取，即便其先行代收，最终亦应交付华海公司。四海公司虽对地下车库进行过相应的维护、管理，但并非基于华海公司的委托，只能认定系其自愿行为，其不能以此为由拒付地下车库、车位的物业费。至于公示栏中公示的车位物业费为零，华海公司解释称系因当初未规划地面停车位，后根据现实需要划定地面停车位后并未收费，而地下停车位仍应根据合同约定和政府相关文件规定执行。华海公司该解释与实际相符，本院予以采信。会议纪要中未提及地下停车位物业费用，只能表明当时双方对该费用不存在争议，不能证明地下停车位不在华海公司物业服务范围之内及华海公司无权收取物业费。2、关于商业用房的物业费。四海公司虽于2018年12月10日委托律师向华海公司发送律师函，要求将其持有的恒源新村13、24、34、35、42、47共六幢建筑物从物业管理区域中划分出另行管理，但四海公司仅是业主之一，无权代表合同签订人恒源新村业主委员会主张解除商业用房部分的物业服务合同，且华海公司收到该通知后，也未明确表示同意解除该部分合同。2019年7月11日的会议纪要中约定了商业用房物业费的收取标准和四海公司的协助义务，并未载明该六幢商业用房从2018年12月10日起的物业费华海公司无权收取。2020年10月恒源新村业主委员会还与华海公司共同向商业用房的租赁人发函催要物业费，上述事实均证明该部分商业用房的物业合同始终未解除，华海公司有权向商业用房的使用人收取物业费，亦有权向所有权人四海公司收取物业费。对于收费标准，会议纪要对已出租、出售的商业用房明确由四海公司协助收取，收取不到由四海公司按每月每平方米1元的标准给付华海公司，对未出租、出售的空置商铺，并未约定只收取空置费，故仍应根据案涉物业服务合同的约定，按每月每平方米1.5元的标准计付。3、2019年7月11日的会议纪要系政府有关部门为协调处理四海公司、华海公司之间就物业服务、收费等存在的矛盾和纠纷而形成，其中载明的住宅空置房、商业用房的物业费计算标准系对物业服务合同中收费标准的调整，应认定已考虑到华海公司的物业服务水平而进行了按质论价，该会议纪要系当事人真实意思的表示，合法有效，无论是对会议纪要形成之前还是之后的物业服务收费均有约束力。华海公司要求对会议纪要形成之后的物业费再重新按质论价不能成立。4、关于四海公司主张扣减代垫费用问题。法律规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销。本案中四海公司主张其为华海公司代垫物业电费、维修费、员工工资等，华海公司对相关费用是否应由其支付、员工工资能否由四海公司直接代发及代发金额均有异议，故无法直接抵销，加之上述费用与本案不属同一法律关系，一审法院据此要求双方另行处理，并无不当。

关于违约金的承担。案涉物业服务合同第15条明确约定，业主、物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，华海公司可以每天加收5‰的违约金，而四海公司欠付物业费属实，一审法院基于合同约定的违约金标准过高，调低了违约金标准后判令四海公司承担相应的违约金，并无不当。

综上所述，四海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费41912元，由上诉人南通市四海房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　周锦明

审判员　　戴志霞

审判员　　陈　卓

二〇二一年十二月二十四日

书记员　　陆　佳