炎陵县城市建设投资经营有限责任公司、湖南中冠房地产开发资有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

湖南省株洲市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）湘02执复54号

复议申请人（申请执行人）：炎陵县城市建设投资经营有限责任公司，住所地：炎陵县霞阳镇炎陵西路1号。

法定代表人：刘红卫，系该公司董事长。

委托代理人：袁湘亮，湖南誉翔律师事务所律师。

被执行人：湖南中冠房地产开发资有限公司，住所地：炎陵县霞阳镇华苑宾馆204房。

法定代表人：谢建华，系该公司董事长。

委托代理人：黎建斌，男，1955年9月15日出生，汉族，户籍地：湖南省炎陵县，系该公司办公室主任。

第三人：湖南炎陵农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省炎陵县霞阳镇炎陵东路20号。

法定代表人：罗晃，系该公司董事长。

委托代理人：王建洪，湖南湘山律师事务所律师。

委托代理人：肖明，男，1965年10月4日出生，汉族，户籍地：湖南省炎陵县，系该公司工作人员。

复议申请人炎陵县城市建设投资经营有限责任公司（以下简称城投公司）因与被执行人湖南中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）、第三人湖南炎陵农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）借款合同纠纷一案，不服炎陵县人民法院作出的（2021）湘0225执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人中冠公司向炎陵县人民法院提出执行异议：2018年株洲市中级人民法院及炎陵县人民法院对其在华苑商业广场及华苑生态小区的土地及房屋已超标的查封，要求仅对其位于霞阳镇坎坪村02号地块（土地证号：炎陵国用（2015）第6××0号）上的华苑农贸住宅综合体1—3栋（华苑智慧农贸市场）的房产1001—1004,1006—1075,1077—1088,1090—1207号共206个商铺（2个商铺已出售）及相对应的土地及华苑农贸住宅综合体4—6栋共39套商铺及对应的土地进行查封外，解除对炎陵县××广场××期××商铺、炎陵县××广场××期××商铺、炎陵县××广场××期××商品房、炎陵县××小区××商品房的查封。

炎陵县人民法院在异议中查明,本案执行依据为湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民初164号民事判决书，判决：一、被告湖南中冠房地产开发有限公司在本判决生效之日起3日内偿还原告炎陵县城市建设投资经营有限责任公司借款本金136512458元；二、驳回原告炎陵县城市建设投资经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费763898元，财产保全费5000元，共计968898元，由被告湖南中冠房地产开发有限公司负担。株洲市中级人民法院于2018年8月20日作出的（2018）湘02民初164号民事裁定书冻结、查封了被执行人备案价人民币1.7亿元的财产，于2018年9月18日对被执行人部分财产予以解封，于2018年11月8日裁定冻结、扣划被执行人银行存款1.4亿元或查封、扣押备案价相当的财产，该案于2018年11月13日指定炎陵县人民法院执行。炎陵县人民法院于2018年11月19日立案，案号为（2018）湘0225执235号，该案在执行过程中，双方当事人已达成长期履行的和解协议。2018年11月29日，炎陵县人民法院作出（2018）湘0225执235号执行裁定，裁定：终结（2018）湘02民初164号民事判决书的执行。2021年4月20日，城投公司以中冠公司有财产可供执行，申请恢复执行，炎陵县人民法院以（2021）湘0225执恢169号予以立案。现中冠公司以法院对中冠公司土地及房屋已超标的查封为由，提出执行异议。

另查明,在执行过程中，被执行人从2018年起至本案审理时已偿还了申请执行人共计6112.0004万元，尚欠申请执行人借款本金、诉讼费、财产保全申请费共计7616.1356万元，炎陵县人民法院陆续解封了被执行人已销售的房屋及相关土地共计969套，尚有767套房屋及相对应的土地未解封。2021年4月19日，申请执行人城投公司以与异议人中冠公司及第三人农商行达成新的执行和解协议，均同意以异议人华苑农贸住宅综合体1—3栋（华苑智慧农贸市场）的房产1001—1004、1006—1075、1077—1088、1090—1207号共204个商铺及相对应的土地进行评估拍卖，若流拍，城投公司则同意以变卖方式以物抵债，用于偿还其债务。因异议人被查封的财产均抵押给了农商行。2021年5月13日农商行向炎陵县人民法院提交《关于同意中冠房产华苑商住综合体1－6栋245套商铺抵偿城投公司土地款的报告》，同意解除中冠房产华苑商住综合体1—3栋商铺206套，面积8874.18平方米、价值8874.18万元；4—6栋商铺39套，面积3985.76平方米、价值4537.87万元。以上合计商铺245套，面积12859.94平方米，价值1.34亿元的抵押权，以“资产转换债务”方式给城投公司。城投公司以上述资产通过拍卖方法抵偿中冠公司欠款，不足部分农商行同意为中冠公司承担连带责任保证。

再查明，中冠房产华苑商住综合体1—3栋商铺206套在本案审理前已出售2套，现查封了中冠房产华苑商住综合体1—3栋1001-1004、1006-1075、1077-1088、1090-1207号商铺204套，面积为8827.88平方米，在炎陵县价格监督检查局的备案价格为8169.7610万元；5栋113-123、214-223号、6栋139-156号商铺39套，面积3985.76平方米，在炎陵县价格监督检查局的备案价格为4537.8680万元。

炎陵县人民法院认为，本案的争议焦点是本案在执行过程中是否存在超标的查封的情形。本案被执行人尚欠申请执行人借款本金、诉讼费、财产保全申请费共计7616.1356万元。申请执行人城投公司以与异议人中冠公司及第三人农商行三方达成新的执行和解协议均同意以异议人华苑农贸住宅综合体1—3栋（华苑智慧农贸市场）的房产1001—1004、1006—1075、1077—1088、1090—1207号共204个商铺及相对应的土地进行评估拍卖，用于优先偿还申请执行人的债务；且第三人农商行出具《关于同意中冠房产华苑商住综合体1－6栋245套商铺抵偿城投公司土地款的报告》，明确同意解除中冠房产华苑商住综合体1—3栋商铺204套和4—6栋商铺39套，备案价值达1.27亿元，以“资产转换债务”方式给城投公司抵偿中冠公司欠款，放弃其抵押权的优先受偿权，并对不足部分承担连带责任保证，能确保城投公司的债权实现，故异议人的异议成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定,并经炎陵县人民法院审判委员会讨论决定，炎陵县人民法院作出（2021）湘0225执异7号执行裁定，裁定如下:一、查封被执行人湖南中冠房地产开发有限公司位于霞阳镇坎坪村02号地块（土地证号：炎陵国用（2015）第6××0号）上的“华苑智慧农贸市场”的房产［华苑农贸住宅综合体1-3栋1001-1004、1006-1075、1077-1088、1090-1207号共204个商铺和5栋113-123、214-223，6栋139-156号共39个商铺］及相对应的土地。二、解除申请执行人炎陵县城市建设投资经营有限责任公司与被执行人湖南中冠房地产开发有限公司借款合同纠纷执行一案执行过程中，对被执行人湖南中冠房地产开发有限公司其他土地及房产的查封。

复议申请人城投公司称：请求撤销炎陵县人民法院（2021）湘0225执异7号执行裁定，驳回被执行人中冠公司提起的执行异议。事实与理由：（2021）湘0225执异7号执行裁定遗漏了重要事实，认定事实和适用法律错误。第一、根据复议申请人与被执行人、第三人于2021年4月19日签署的执行和解协议，虽经各方一致同意优先以被申请人名下位于霞阳镇坎坪村02号地块上的“华苑智慧农贸市场”的房地产由法院按法定程序进行强制执行。但同时在协议第五条中也明确约定被执行人应确保该资产取得不动产登记中心核发的不动产权证，否则复议申请人有权拒绝以该资产抵偿债务。截至目前，被执行人名下的“华苑智慧农贸市场”房地产因违反规划、消防设施不达标等原因仍未通过消防验收和竣工综合验收，该资产远远未达到办理不动产权证的相应条件。复议申请人在执行异议听证过程中反复提出案涉资产违反规划以致无法办理不动产权证的主张，但执行法院在作出执行裁定时仍未对该情况进行审查，以致遗漏了本案的重大事实，错误作出裁定。第二、案涉“华苑智慧农贸市场”房地产未经评估程序，而仅由人民法院调取了炎陵县价格监督检查局的备案价格，并以此确认该资产足以清偿案涉债务。但如前所述，炎陵县人民法院忽视了该“华苑智慧农贸市场”房地产未通过消防验收和综合竣工验收，无法办理不动产权证书，在资产处置时存在巨大困难，其实际处置的价值也将因此大为缩水。（2021）湘0225执异7号执行裁定仅单纯以备案价格作为债权足以清偿案涉债务的依据，认定事实和适用法律错误。

被执行人中冠公司辩称：一、（2021）湘0225执异7号执行裁定认定事实清楚。被执行人实欠复议申请人共计76161356元，但被查封的炎陵县华苑商贸广场一、二、三期和炎陵县华苑生态小区土地和房产远超该价值，超标的查封的事实清楚。本案在执行过程中，复议申请人与被执行人、第三人已两次达成执行和解协议。复议申请人和第三人均同意以被执行人华苑农贸住宅综合体1-3栋（华苑智慧农贸市场）204个商铺、综合体4-6栋39个商铺及相对应的土地优先偿还复议申请人的债务。该部分房产及土地足以偿还复议申请人的债务。二、复议申请人的复议申请及理由不成立。目前被执行人虽未取得华苑农贸住宅综合体1-3栋（华苑智慧农贸市场）权证登记，但该综合体权属被执行人毋庸置疑，否则复议申请人也不会与被执行人签订执行和解协议，同意以该综合体商铺及土地优先偿还其债务。华苑农贸住宅综合体1-3栋（华苑智慧农贸市场）经炎陵县规划委员会评审会议通过，办理了规划许可证、规划用地许可证、建筑工程施工许可证、国土证、商品房预售许可证，属于“五证”齐全的合法建筑，没有违反规划。华苑农贸住宅综合体1-3栋（华苑智慧农贸市场）虽未通过消防验收和竣工综合验收，但不改变该综合体属于被执行人的产权属性，目前被执行人正在完善消防安全设施安装工程，以备消防、综合竣工验收。且该综合体通过消防和综合竣工验收只是时间问题，对实现复议申请人的债权没有实质影响。炎陵县价格监督检查局作为一级物价机构具有权威性，且被执行人对该综合体投入的资金所产生的价值已远超被执行人所欠复议申请人债务，不存在不能实现其债务的可能。另第三人农商行承诺对被执行人不足偿还部分承担连带责任保证，为复议申请人实现债权提供了足够保障。综上，（2021）湘0225执异7号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回复议申请人的复议申请。

第三人农商行辩称：（2021）湘0225执异7号执行裁定认定事实清楚，适用法律恰当，应依法维持。抵债资产并非无法办理不动产权证，只是因各种因素暂未办理，且被执行人正积极与政府相关部门协调完善，最终可确保办妥。能否及时办理不动产权证并非资产处置的必要条件，实践中法院依法拍卖的“法拍房”相关产权登记的手续也存在一定的滞后性，但这并不影响其拍卖的法律效力。本案裁定解封部分查封财产，一是基于现有抵债资产备案价值达1.27亿元，且该房产备案价格系物价部门根据当地市场销售实际情况核定的，远超复议申请人的现有债权，明显存在超标的查封情形；二是答辩人放弃了抵债资产的优先受偿权，并对不足部分承担连带保证责任，复议申请人的债权能够得到充分保障。故（2021）湘0225执异7号执行裁定并未损害复议申请人的权益，相反解封部分房产更有利于被执行人处置资产，回流资金，可用于偿还复议申请人的债务，更有利于复议申请人债权的实现。

本院对炎陵县人民法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为对被执行人中冠公司其他财产的查封是否能够解除。根据查明的事实可知，案涉华苑农贸住宅综合体1-3栋的204个商铺及5-6栋的39个商铺的销售备案价值达1.27亿元。截至目前被执行人中冠公司已偿还复议申请人城投公司6112.0004万元，尚欠复议申请人城投公司借款本金、诉讼费、财产保全费用共计7616.1356万元，复议申请人对此金额亦无异议。且第三人农商行承诺对被执行人不足以清偿部分承担连带责任保证，能够确保复议申请人城投公司的债权实现。故解除对被执行人中冠公司名下除华苑农贸住宅综合体1-3栋的204个商铺及5-6栋的39个商铺以外其他财产的查封并无不当。综上，复议申请人的复议请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回复议申请人炎陵县城市建设投资经营有限责任公司的复议申请，维持炎陵县人民法院（2021）湘0225执异7号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　伍　狄

审判员　刘卫国

审判员　邹梅元

二〇二一年七月十三日

法官助理尹红

书记员王偌一