某某与天津市联合立信资产管理有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津02民初400号 原告（执行案外人）：***，女，1985年4月19日出生，满族，住天津市蓟州区。 委托诉讼代理人：***，天津环岛律师事务所律师。 被告（申请执行人）：天津市联合立信资产管理有限公司，住所地天津市南开区红旗南路578号濠******6号楼01。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，天津专威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津专威律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。 法定代表人：**，董事长。 第三人：天津和平建工集团有限公司。住所地天津市和平区新兴路都市花园5-2501-09。 法定代表人：**，董事长。 第三人：天津和平建工集团建筑工程有限公司。住所地天津市和平区新兴路都市花园5-2303号。 法定代表人：***，董事长。 第三人：**，男，1966年12月12日出生，汉族，住天津市南开区。 第三人：***，女，1974年3月3日出生，汉族，住天津市红桥区。 原告***与被告天津市联合立信资产管理有限公司（以下简称联合立信）、第三人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地集团）、天津和平建工集团有限公司（以下简称和平建工集团）、天津和平建工集团建筑工程有限公司（以下简称和平建工建筑公司）、**、***案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告联合立信的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑，经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。第三人**、***，经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.依法撤销天津市第二中级人民法院(2019)津02执异45号执行裁定书；2.中止对天津市蓟州区碧***北侧福地花园南侧山水颐城北园8-3-702号房屋的执行。事实和理由：2013年10月20日，原告通过与案外人天津隆源投资有限公司混凝土分公司签订协议，以705088元的价格顶账获得了蓟州区碧***北侧福地花园南侧山水颐城北园8-3-702号房屋。2013年10月26日，原告与第三人浩地集团签订了房屋预订合同。签订合同后，第三人浩地集团将房屋交给了原告，原告即对该房产进行了装修，办理了入住。在此期间，原告多次找第三人天津浩地集团有限公司，要求办理房产登记等手续，均因第三人天津浩地集团有限公司的原因，一直未能办理产权登记。2019年1月24日，原告得知天津市第二中级人民法院因被告申请，查封了原告房屋。原告有排除人民法院强制执行的法定理由：原告占有该房屋的时间早于人民法院查封房屋的时间;原告签订合法有效的书面买卖合同的时间也早于人民法院查封房屋的时间:原告也已经支付了全部房款;而房屋不能过户登记不是原告造成的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告完全符合排除法院强制执行的法定理由，应当得到人民法院的支持。原告自从2013年10月26日开始，已经实际占有了该房屋，不但支付了相关房款，还对房屋进行了装修，缴纳了住房基金、契税，缴纳了物业费，缴纳了取暖费和水电费等费用，自从2013年10月26日到现在，原告无法从任何渠道获知该房屋被抵押和被查封的信息，原告一直在该房中居住，人民法院也从未向原告询问过房屋的情况，也未告知房屋被查封的事实，原告只是偶然看的了人民法院的公告，才得知房屋被查封的事实。因此，原告对房屋被抵押或被查封的事实没有获知的渠道，完全不知情，原告的购买行为应当属于善意的其享有的权利是正当的合法的，应受法律保护。 被告联合立信辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 ***为支持其诉讼主张提交了如下证据： 证据1.抵房协议复印件一份。证明：2013年4月12日争议的房屋已经转让给了天津隆源投资有限公司混凝土分公司，证明该房屋已经支付了全部房款。 证据2.协议一份。证明：原告是从天津隆源有限公司混凝土分公司受让所得的涉案房屋。 证据3.房屋预定合同复印件一份。证明：原告已与天津浩地有限公司办理了购房手续。 证据4.前期原告所交的物业管理费用、业主装修协议、天津市居民住宅供热合同、供水合同等相关票据。证明：原告已经实际占有涉案房屋，并居住至今。 联合立信为支持其抗辩理由提交了如下证据： 证据1.债务重组协议。证明：长城资产天津市办事处对涉案房屋享有抵押权。 证据2.抵押合同。证明：长城资产天津市办事处对涉案房屋享有抵押权。 证据3.他项权证。证明：长城资产天津市办事处对涉案房屋享有抵押权。 证据4.（2012）津北方证经字第4067号公证书。证明：长城资产天津市办事处有权对被告浩地集团申请执行。 证据5.天津市第二中级人民法院（2013）二中执字第0587号之十执行裁定书。证明：被告为执行案件的申请执行人，对涉案房屋享有抵押权。 证据6.天津市第二中级人民法院（2019）津02执异45号执行裁定书，证明：被告为执行案件的申请执行人，对涉案房屋享有抵押权。 证据7.房屋预订合同。证明：原告在购买涉案房屋时，对于房屋存在抵押的事实是明知的。原告对于涉案房屋不能办理抵押涂销应有预判。 证据8.天津市第二中级人民法院（2015）二中执异字第0052号执行裁定书和起诉状、（2015）二中立字第0152号案件民事上诉状、（2015）二中民四初字第0086号民事判决书、天津市高级人民法院（2015）津高民二终字第0128号民事判决书、（2017）津民终68号民事判决书。证明：原告提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其提出的异议理由不能成立。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据的认定意见和理由如下：原告提供的证据1为复印件，故对其真实性不予以认可，对原告提供的证据2、3、4的真实性及证明目的予以认可，对被告提供的证据1-8的真实性及证明目的均予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月31日，长城资产天津办事处与浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***签订编号中长资津合字【2012】57号《债务重组协议（暨：还款协议）》，长城资产天津办事处为债权人，浩地集团为债务人、抵押人，和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***为保证人。该协议的主要内容为：长城资产天津办事处、浩地集团、**于2012年7月31日与新华信托股份有限公司（原债权人）共同签署了《债权转让协议》（编号：中长资津合字【2012】56号），长城资产天津办事处已依法受让了原债权人对浩地集团所享有的本金为人民币149600000元的贷款债权，浩地集团、**就上述贷款债权向原债权人提供的抵押、保证担保，已作为从债权随同贷款债权转移至长城资产天津办事处；因浩地集团请求，长城资产天津办事处对其实施债务重组，并自愿按照协议的约定承担和支付债务重组成本，浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***自愿为重组后的债务提供担保；浩地集团与原债权人签订的《抵押合同》项下的担保权利已随贷款债权转让给长城资产天津办事处，长城资产天津办事处对该合同项下抵押物依法享有担保物权，为进一步保证长城资产天津办事处在本重组协议项下权利的实现，浩地集团自愿与长城资产天津办事处另行签订《抵押合同》（编号为中长资津合字【2012】59号-122号），以其依法所有的、坐落于蓟县碧***北侧、福地花园南侧的山水颐城北园项目（原山水云天项目）1-7号楼、8-13号楼、15-20号楼未售房产及其占用范围内的土地使用权，……，为浩地集团在本协议项下的全部债务提供抵押担保，如浩地集团未按协议履行债务，则长城资产天津办事处有权就全部抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。 2012年7月31日，长城资产天津办事处（抵押权人）与浩地集团（抵押人）签订编号中长资津合字【2012】115号《抵押合同》，主要内容约定：长城资产天津办事处与浩地集团已于2012年7月31日签订《债务重组协议》（编号：中长资津合字【2012】57号）（以下简称主合同），主合同债务本金数额为人民币149600000元，为确保债务人按照主合同的相关约定履行义务，保障长城资产天津办事处在主合同项下的债权实现，浩地集团同意以其合法所有的山水颐城北园8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼及其占用范围内的土地使用权（建筑面积为17887.78㎡）向长城资产天津办事处提供抵押担保，长城资产天津办事处同意接受该抵押担保；抵押担保范围为主合同项下全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、……；土地使用期限终止日期2075年6月30日，抵押财产评估价值124928800元，抵押本金金额39183000元。 2012年7月31日，长城资产天津办事处（申请人、债权人、抵押权人）与浩地集团（债务人、抵押人）、和平建工集团（保证人）、和平建工建筑公司（保证人）、**（保证人）、***（保证人）向天津市北方公证处申请办理《债务重组协议（暨：还款协议）》、《连带保证合同》及《抵押合同》公证并赋予其强制执行效力。2012年8月3日，该公证处作出（2012）津北方证经字第4067号《公证书》，该《公证书》具有强制执行效力。 2012年8月23日，天津市房地产登记发证交易中心填发房地他证字第××号房地产权证，他项权利人长城资产天津办事处，权利范围坐落蓟县碧***北侧福地花园南侧山水颐城北园8-13号楼（原3、10、14、18、17、15号楼）。 另查，***（乙方）与案外人天津隆源投资有限公司混凝土分公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方将从浩地集团顶账楼房一套转让给乙方，楼房坐落：天津市蓟州区碧***北侧福地花园南侧山水颐城北园8-3-702。楼房价款：甲方抵债楼房作价705088元，由于甲方欠乙方原材料款906000元，甲方将该抵债房转抵给乙方。双方另约定，由乙方与房屋产权人浩地集团办理相应购房手续。该《协议书》没有显示签订时间。2013年10月26日，浩地集团（甲方）与***（乙方）签订《房屋预订合同》，约定由乙方购买天津市蓟州区碧***北侧福地花园南侧山水颐城北园8-3-702号房屋，房屋面积90.53平方米，总房款705088元，约定***于2013年10月21日交付房款705088元，合同第四条第3项约定“甲方办理抵押涂销后电话或短信通知乙方，乙方在接到电话或短信后三个工作日内需携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预订合同自动终止。如果甲方在本合同约定期限内办理完毕抵押涂销，而乙方未在本合同约定期限内至售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，甲方有权解除本合同，乙方已付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。”第四条第7项约定“如果甲方未能在本合同签订后18个月内办理完毕抵押涂销手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方无息退还乙方所交款项，互不承担违约责任及相应的损害赔偿责任。”2013年10月26日，***与天津市浩达物业管理有限公司蓟县分公司就涉案房屋签订了《前期物业管理合同》、《业主装修协议》，同日，***与蓟县鑫泰物业管理有限公司签订《天津市居民住宅供用热合同》。2014年8月11日，***与蓟县自来水管理所签订《蓟县城镇供用水合同》。涉案房屋现由***居住使用，***交纳了居住期间的物业费、水电费及供热费用。 2013年11月26日，天津市第二中级人民法院作出（2013）二中执字第0587号执行裁定书，裁定“一、冻结、扣划被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***银行存款135193600元及预期利息；二、冻结、扣划被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***应支付的执行费203311元；三、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的给付义务，依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***应当履行义务部分的其他财产”。2013年11月28日，天津市第二中级人民法院作出（2013）二中执字第0587号协助执行通知书，***地集团名下位于蓟县碧***北侧、福地花园南侧山水颐城北园共计204套房屋。 2017年10月11日，联合立信向本院申请变更为（2013）二中执字第0587号案件的申请执行人，并提供了《债权转让协议》《中国长城资产管理股份有限公司天津分公司竞价转让成交确认书》及债权转让通知送达手续等证据，本院于2017年10月12日作出（2013）二中执字第0587号之十执行裁定书，变更联合立信为该案件申请执行人。 2019年3月20日，***作为异议人向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年3月29日，本院作出（2019）津02执异第45号执行裁定书，驳回了***的异议请求。 本院认为，本案争议焦点为是否应停止对涉案房屋的执行。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。长城资产天津办事处与浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、**、***签订的《债务重组协议（暨：还款协议）》，浩地集团与长城资产天津办事处签订的《抵押合同》，均为当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，并已实际履行，有天津市房地产登记发证交易中心填发房地他证字第××号房地产权证等证据为证。与此同时，前述协议、合同亦经公证，公证处作出的《公证书》、《执行证书》具有强制执行效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，浩地集团与***签订的《房屋预订合同》约定，浩地集团办理抵押涂销后电话或短信通知***，***在接到电话或短信后三个工作日内需携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津商品房买卖合同》，《天津市买卖合同》一经签订，此预订合同自动终止。如果浩地集团在本合同约定期限内办理完毕抵押涂销，而***未在本合同约定期限内至售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，浩地集团有权解除本合同，***已付定金不予退还，浩地集团无须通知***，可另行处理该房屋。从前述预订合同以及其他在案证据可知，***在与浩地集团签订《房屋预订合同》时明知涉案房屋存在抵押，且涉案《房屋预订合同》未经房管部门登记备案，浩地集团与***亦并未签订《天津市商品房买卖合同》，现涉案房屋由于存在抵押并进入执行程序导致不能办理过户手续，***对此存在过错，***提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求中止对涉案房屋的执行的请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费10851元，公告费600元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。 审　判　长　　孟　夏 审　判　员　　曹　静 人民陪审员　　*** 二〇一九年十二月二日 书　记　员　　穆　艺