重庆瀛方电力工程有限公司与某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)渝0112民初13451号

原告：重庆瀛方电力工程有限公司，住所地重庆市奥林匹克体育中心**，统一社会信用代码915001070824029850。

法定代表人：周厚琴，职务：总经理。

委托诉讼代理人：何亚，国浩律师（重庆）事务所律师。

委托诉讼代理人：谭海军，男，汉族，1978年10月16日出生，住重庆市南岸区。

被告：***，女，汉族，1973年8月2日出生，住重庆市渝**。

委托诉讼代理人：萧椿容，重庆钦天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何东源，重庆钦天律师事务所实习律师。

第三人：简广兰，女，汉族，1964年2月2日出生，住重庆市渝**。

第三人：重庆金易房地产开发（集团）有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双凤桥街道空港大道**金易上品源5房幢2-1#-1，统一社会信用代码91500112709430069F。

法定代表人：简广斌。

委托诉讼代理人：刘章梅，女，汉族，1974年8月1日出生，住重庆市渝**，该公司员工。

原告重庆瀛方电力工程有限公司与被告***、简广兰、重庆金易房地产开发（集团）有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员刘晶、余双丽组成合议庭适用普通程序于2020年7月14日进行公开开庭审理。原告重庆瀛方电力工程有限公司的委托诉讼代理人何亚、谭海军，被告***的委托诉讼代理人萧椿容、何东源，第三人重庆金易房地产开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人刘章梅到庭参加诉讼，第三人简广兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告重庆瀛方电力工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于重庆市渝北区XX路1-4-10和1-24-7房屋归原告所有；2.不得在***与第三人简广兰、重庆金易房地产开发(集团)有限公司借款合同纠纷案中执行前述房屋；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告***依据法院生效的(2017)渝0112民初22026号民事调解书，向贵院申请强制执行。贵院于2018年11月2日作出(2019)渝0112执4752号执行裁定书，查封了登记于第三人重庆金易房地产开发(集团)有限公司名下位于重庆市渝北区XX路1-4-10、1-24-7房屋，原告对执行标的提出异议。2020年5月9日，贵院作出(2020)渝0112执异111号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，遂提起本案诉讼。原告认为，其已于2016年4月5日与第三人重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《金易·E世界景观工程施工承包合同》，合同约定工程价款850万元，付款方式为80.95%的工程款用房屋冲抵，19.05%用现金支付工程款。2016年8月10日，双方确定了用以抵扣工程款的房屋数量、车位等，双方确认书载明的房屋包括案涉两套房屋。第三人重庆金易房地产开发（集团）有限公司分别于2016年12月15日、2017年1月16日依约就案涉房屋与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，并开具收款发票、代收税费、办理网签登记，并将涉案房屋交由原告占有使用。原告为此分别为位于重庆市渝北区XX号1幢4-10房屋和1幢24-7号房屋缴纳了2017年2月至4月的物管费442元和303元。2018年10月15日，原告与第三人重庆金易房地产开发（集团）有限公司办理工程结算，再次确认了用以支付工程款的房屋房号，其中包括上述案涉房屋。综上所述，现因涉案房屋被贵院查封，致使第三人重庆金易房地产开发（集团）有限公司无法为原告办理过户登记手续。故原告为维护自身合法权益，依据法律规定诉至法院。

被告***辩称，原告未合法占有使用，至今涉案房屋空置，该房是工程款充抵的购房款，双方无购买房屋的意思表示，原告在签订合同后将近两年时间内未办理过户登记，被告在申请执行过程中，查封了案涉两套房屋，请求驳回原告全部诉讼请求。

第三人重庆金易房地产开发(集团)有限公司辩称，涉案房屋是在2016年签订的合同中明确约定用来抵工程款，2018年结算的时候也明确了用来抵工程款，原告向我方交了相关税费，但该款被我方挪用了，没钱交纳税费，经与原告再次协商后，我方在为其办理过户时才发现房屋被查封了，应当支持原告的请求。

第三人简广兰未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了（2017）渝0112民初22026号民事调解书、《施工承包合同》、《商品房买卖合同》、收据、接房确认单、结算报告、（2020）渝0112执异111号执行裁定书、（2020）渝0112执4752号执行裁定书等证据，经庭审审查后，本院认定如下事实：2017年11月27日，渝北区人民法院就原告***与被告简广兰、重庆金易房地产开发（集团）有限公司民间借贷纠纷一案作出（2017）渝0112民初22026号民事调解书，内容为：一、被告简广兰、重庆金易房地产开发（集团）有限公司于2018年3月31日前共同偿还原告***借款本金100万元及利息（以100万元为基数，从2014年1月14日起按照月利率2%计算至本息付清之日止）；二、本案案件受理费18710元，减半收取9355元，原告***自愿负担；三、原告***自愿放弃本案的其他诉讼请求。该调解书生效后，因被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司、简广兰未履行该调解书确定的义务，原告向渝北区人民法院申请强制执行，在该案执行过程中，渝北区人民法院于2018年11月2日作出（2018）渝0112执4752号执行裁定书，查封了登记在被执行人重庆金易房地产开发（集团）有限公司名下位于重庆市渝北区XX路1-4-10、1-22-7、1-23-7、1-24-7号房屋。

执行过程中，原告以其系涉案房屋的所有权人为由提起执行异议，渝北区人民法院于2020年5月9日作出（2020）渝0112执异111号执行裁定书，裁定：驳回案外人重庆瀛方电力工程有限公司的异议请求。原告收到该裁定后不服，向本院提起本案之诉。

另查明，重庆瀛方电力工程有限公司原名为重庆蜀电淏宸电气工程有限公司。2016年4月5日，以重庆蜀电淏宸电气工程有限公司为乙方，重庆金易房地产开发（集团）有限公司为甲方签订了《施工承包合同》，主要约定：乙方承包甲方位于重庆市渝北区龙山街道百灵路1号金易·E世界景观工程，包括E世界住宅区商业街硬景、软景、安装等施工图示全部内容。工程造价为850万元，最终以双方共同审定的结算为准。按月支付进度款，乙方每月25日向甲方提交当月进度报告报监理及甲方审核，次月25日前支付经审核金额的85%（付款方式为80.95%抵房、19.05%现金，抵房金额不足乙方所选定单套房屋金额时，留待下次支付进度款时累计支付）。工程结算办理完成后一个月内，甲方将经过审核的工程款总额95%（含已支付的进度款）支付给乙方；留5%作为质保金，质保金分两期支付，竣工验收满一年时甲方支付质保金的40%给乙方，竣工验收满两年时甲方支付质保金的60%给乙方。用于抵款的房屋户型明细见附件3，不做调整，所有用于抵款的房屋，甲方同意乙方转售于任何第三人，用于抵款的房屋所缴纳的大修基金、税费及其他所有费用乙方交纳，由乙方转售后转为购买者缴纳。乙方在申请付款时应同时工程所在地的地税发票，甲方通过银行划账方式支付款项。

2016年12月15日，以重庆蜀电淏宸电气工程有限公司为乙方，重庆金易房地产开发（集团）有限公司为甲方签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方位于重庆市渝北区XX路1-4-10号预售商品房，用途为成套住宅，套内面积分别为58.74平方米，套内单价为9300元，总价为546282元，签约时一次性付清房款。预售商品房甲方应于2016年12月31日前依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，双方于同日办理了1-4-10号房屋的网签。

2017年1月16日，以重庆蜀电淏宸电气工程有限公司为乙方，重庆金易房地产开发（集团）有限公司为甲方签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方位于重庆市渝北区XX路1-24-7号预售商品房，用途为成套住宅，套内面积分别为58.74平方米和39.18平方米，套内单价为9300元，总价为364374元，签约时一次性付清房款。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本房屋预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，双方办理了1-24-7号房屋的网签。

2016年12月15日，重庆金易房地产开发（集团）有限公司给原告出具了546282元的购房款发票和22483.86元的代收费收据；2017年1月13日及17日，重庆金易房地产开发（集团）有限公司给原告分别出具了12660.27元的代收费收据和364374元的购房款发票。

2017年1月6日，涉案房屋完成了竣工备案登记。2017年1月16日，原告公司的谭海军代原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了上述两套房屋的《接房流程确认单》，原告陈述其接到涉案房屋后一直未装修。

2018年10月15日，以重庆金易房地产开发（集团）有限公司作为甲方，重庆蜀电淏宸电气工程有限公司作为乙方签订了《工程合同结算报告》，主要记载：本结算依据为施工合同、施工图等，根据合同约定，本工程结算金额中80.95%（即6785419.87元）的支付方式为抵房；19.05%（即1596815.92元）的支付方式为现金支付。鉴于本工程的特殊情况，双方共同协商后，用金易·E世界以下房源1-4-10、1-24-7号等十四套住房抵全部工程结算款8382235.79元。以上房源全部过户于乙方后，双方的债权债务即全部履行完毕，互不找补。

2017年11月27日，涉案房屋办理了所有权的初始登记，登记权利人为重庆金易房地产开发（集团）有限公司。

2020年6月10日，重庆金易物业服务有限公司给原告分别出具了涉案两套房屋2017年2月至4月的物管费发票，金额分别为442元和303元。2020年6月11日，重庆金易物业服务有限公司出具《证明》记载：其于2017年1月16日收到原告交来的涉案两套房屋的2017年2月至4月的物管费442元和303元。

本院认为，案外人重庆瀛方电力工程有限公司对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：

一、原告能否取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未过户登记至原告重庆瀛方电力工程有限公司名下，未发生房屋所有权变动的效力，原告不能取得该房屋的所有权，故其第一项诉讼请求于法无据，本院不予支持。

二、是否应当停止对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条均规定了可以排除金钱债权执行的物权期待权，不同的是第二十九条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权，而第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，本案中原告所购买的房产虽为房地产开发企业开发的商品房，但原告并非消费者，其购买涉案房屋并非用于居住，故不能适用第二十九条的规定主张排除执行，但若其符合第二十八条规定的条件时，依然可以使用第二十八条阻却普通金钱债权的执行。而第二十八条的规定所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，故买卖双方必须是具有缔约真实目的为买卖不动产这一条件。而以房抵债协议是用房屋所有权的转让的方式来消灭双方之间的金钱债务，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变受让人在本质上为出让人（债务人）的普通金钱债权人的地位。若认为以房抵债协议的受让人可以排除出让人的其他金钱债权人对该物的强制执行，则无异于使该受让人通过以物抵债的方式即获得了优先于出让人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别，有违普通金钱债权领域下债权平等基本原则；且有可能在某种程度上“暗示”普通债权人通过这种方式获得优先受偿的地位，在一定程度上将会助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为，损害申请执行的债权人的合法权益。本案中，原告重庆瀛方电力工程有限公司虽与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《房屋买卖合同》，但该合同仅具有房屋买卖合同的外在形式，而从其与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订的《施工承包合同》《工程合同结算报告》可以看出，原告签订房屋买卖合同的真实目的并非为购买案涉不动产，而是以房抵债的方式消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，故其并不符合第二十八所规定的买受人的条件。

其次，原告是否在法院查封前已取得涉案房屋的占有，原告虽提交了其支付涉案两套房屋2017年2月至4月的物管费的发票，但占有系对不动产的控制和支配，占有应当是一个连续的状态，而原告提供的证据本身并不足以证明其已占有涉案房屋，即使能证明，也最多只能证明其于当时对涉案房屋进行占有，并不能证明其对该房屋占有状态一直持续到法院查封涉案房屋之时。

再次，如前所述，本案中，原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司虽然签订了《房屋买卖合同》，但其签订房屋买卖合同的真实目是用涉案房屋抵偿原告的金钱债权，重庆金易房地产开发（集团）有限公司虽然给其开具了购房发票，但原告实际并未支付购房款，不符合第二十八条规定的支付价款的条件。

综上所述，原告提供的证据不能证明其满足第二十八条规定可以排除强制执行的条件，故对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，故对原告要求停止执行重庆市渝北区XX路1-4-10、1-27-4号房屋的请求，本院不予支持。

为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：

驳回原告重庆瀛方电力工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费12906.56元，由原告重庆瀛方电力工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审　判　长　　刘涛峰

人民陪审员　　刘　晶

人民陪审员　　余双丽

二〇二〇年八月十四日

法官　助理　　杨　星

书　记　员　　简清清