雅安蜀天开发建设有限责任公司

雅安蜀天房地产开发有限公司与四川省电影公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网

四川省雅安市雨城区人民法院

民事判决书

(2018)川1802民初1362号

原告:雅安蜀天房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区雅州大道498号1栋3层。

法定代表人：柴渝。

委托诉讼代理人：高义，四川天责律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。

被告：四川省电影公司，住所地四川省成都市暑袜南街29号。

法定代表人：侯志明。

委托诉讼代理人（特别授权）：巫英安，四川明炬（雅安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人（特别授权）：李黎，四川明炬（雅安）律师事务所律师。

原告雅安蜀天房地产开发有限公司（以下简称蜀天公司）与被告四川省电影公司（以下简称电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蜀天公司的委托诉讼代理人高义、刘建刚,被告电影公司的委托诉讼代理人巫英安、李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

蜀天公司向本院提出诉讼请求：1.判令电影公司赔偿蜀天公司对租赁房屋进行改造需支付的工程款2,001,039.63元；2.判令电影公司赔偿蜀天公司对租赁房屋恢复原状所支出的拆除费304,800元；3.判令电影公司赔偿蜀天公司因解除《雅安蜀天瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同》，导致蜀天公司位于雅安市雨城区雅洲大道470号的“蜀天瑞光广场”项目二、三层建筑面积约3275平方米的房屋（以下称租赁房屋）闲置产生的房屋使用费损失864,061.38元（从2017年7月15日通知交房之次日起至改造工程拆除完成日2018年5月31曰止，共计321天；计算以合同约定的房屋租金第一年至第三年中每年的租金982,500，按365天平均，再乘以321天）；4.判令电影公司向蜀天公司支付违约金2,000,000元；5.判令电影公司承担蜀天公司因《租赁合同》解除支出的公证费1,000元及律师费；6.由电影公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月12日，蜀天公司、电影公司签订《雅安蜀天瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同》（下称《租赁合同》），合同约定：电影公司租赁蜀天公司位于雅安市雨城区雅洲大道470号的“蜀天·瑞光广场”项目二三层建筑面积约3275平方米的经营场地，用于开设太平洋电影城；租赁期限为15年，自租赁物交付之日开始计算租期；房屋交付按合同附件一、附件二《租赁场地交付条件》进行办理。此外，《租赁合同》还对房屋租金、双方权利义务、违约责任、损害赔偿等内容进行了详尽约定。上述合同签订后，蜀天公司按约定的房屋交付条件将租赁物的改造工程发包给成都第一建筑公司施工，工程于2017年7月15日竣工验收。2017年7月14日，蜀天公司书面通知电影公司交付租赁房屋，电影公司于2017年7月25日回函称不再继续履行合同。2017年9月14日，电影公司向蜀天公司送达《工作致函》，在该函中电影公司明确告知“决定解除《租赁合同》。”此后，蜀天公司多次书面通知电影公司配合完成租赁房屋改造工程相关的评估审计、结算及租赁房屋恢复原状等善后事宜，电影公司均以各种理由推诿拒绝。综上所述，双方缔结《租赁合同》合法有效，双方均应诚实履行。而电影公司单方解除合同的行为已经构成重大违约，同时给蜀天公司造成巨大的经济损失。为依法维护自身的合法权益，请依法裁判。

电影公司辩称，一、在本案中，蜀天公司客观存在违约事实。起诉状回避了涉案重要事实，其陈述与客观事实不符。1.蜀天公司迟延交房。根据《租赁合同》1.6款约定，电影城租赁物业交付时间为2017年2月底前，但直至2017年7月14日蜀天公司才通知电影公司收房，已迟延五个月。2.蜀天公司迟延交付的房屋不符合《租赁合同》要求。比如未提供影院消防报批手续，未安装消防设施如木质防火门、防火卷帘、消防喷淋等等，电影公司因此至今未接收租赁房屋。以上事实有双方往来函件陈述的通知交房时间为证、有蜀天公司提交的《租赁合同》约定与视频内容比对为据。二、双方系合意解除《租赁合同》。正是基于蜀天公司前期履约行为的迟延和拟交付的房屋不符合约定之事实，电影公司在2017年7月提议解除，到最后双方在9月13日达成《会议纪要》，期间两个月的时间段内，双方就解除租赁合同事宜进行数次磋商，最终达成一致，并在会议纪要内对解除合同后善后事宜的处理原则和方案进行明确。因此本案非电影公司单方解除合同，而应认定为双方合意解除。三、2017年9月13日的《会议纪要》是双方合意解除合同达成的处理方案。《会议纪要》明确了解除合同后的处理原则和方案，即：1.租赁双方在所有函件中均未指责对方有违约事实，实质意义就是双方均放弃违约责任的追究；2.对改造费用由双方根据现状合理认定并进行分担；3.租赁房屋现状由蜀天公司自行处置，双方再无其他任何责任。基于此，电影公司针对诉讼请求有如下意见：（1）本案不应适用违约金条款。蜀天公司与电影公司事实上为协商解除合同，不适用《租赁合同》所约定的违约金条款。（2）本案不应追究房屋闲置产生的使用费。蜀天公司违反合同的先履行义务，迟延交付且交付不符合约定，加之解除是双方合意解除，因此，不产生闲置使用费。（3）本案不产生恢复费用。《会议纪要》约定在现状确认后交蜀天公司自行安排，因此蜀天公司恢复或继续利用与电影公司无关。（4）关于改造工程款，电影公司认为蜀天公司在庭上也自认，价款目前在审计过程中，本案最终改造费用应按审计价款经法院审理后确认，请求法院在确认数据上根据两方过错程度，合理确定各自承担比例。电影公司认为，蜀天公司在案涉合同中存在现实违约：迟延交房和不完全符合交房条件，且交房是租赁关系的先履行义务，这也是导致租赁合同最终被双方解除的根本性原因。综上所述，蜀天公司违反先履行义务，双方合意解除合同，本案应根据履约情况确定责任分担比例，请求法院依法裁判。

蜀天公司围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照、法定代表人身份证明、《雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同》《补充协议》《瑞光·广场电影院竣工验收报告》《中介机构选取需求书》《选取结果生成表》《建设工程造价咨询合同》（GF-2002-0212）、《改造工程造价咨询合同》《“蜀天·瑞光广场”（2F、3F太平洋电影城改造工程）审核情况说明》《竣工结算书》《蜀天公司关于瑞光广场二、三楼正式交房的通知》（雅蜀地产发[2017]26号）《关于对瑞光广场二、三楼正式交房的复函》《蜀天公司关于四川省电影公司复函的回复》《雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁相关事宜会议纪要》《会议签到表》《工作致函》（2017年9月14日）《蜀天公司关于回复四川电影公司的函》（雅蜀地产发[2017]42号）《蜀天公司关于对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地二、三楼进行公证、评估的函》（雅蜀地产发49号）、《工作致函》（2017年10月26日）《蜀天公司关于对雅安蜀天·瑞光广场二、三楼尽快进行公证、评估的函》、《工作致函》（2017年11月6日）、《蜀天公司关于对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地二、三楼改造工程已完成工程及造价审计的函》《蜀天·瑞光广场二、三楼委托公证协议》《公证书》、公证费票据、法定代表人授权书、营业执照、《报价函二》《竞争性谈判结果确认表》《蜀天·瑞光广场2F、3F太平洋电影院拆除工程施工合同》、《公证书》（2018年6月11日）、《资产评估委托书》《蜀天公司雅州大道470号瑞光广场2-3层商业用房租赁基准价评估咨询报告书》《项目自行联系反馈》《委托代理合同》《四川省律师服务收费指导价标准》《雅安市公安消防支队建设工程消防审核意见书》《雅安市公安消防支队建设工程验收意见书》《物业租赁合同》、票据。电影公司对上述证据的真实性无异议，仅对证明内容有异议。本院经审核认为，上述证据符合证据规则要求，能证明案件事实，故予以采用，但证明内容综合全案认定。

电影公司围绕抗辩理由依法提交了证据：营业执照、法人身份证明、定金收据、公证处视频截图、租赁物现场照片。蜀天公司对上述证据的真实性无异议，仅对证明内容有异议。本院经审核认为，上述证据符合证据规则要求，能证明案件事实，故予以采用，但证明内容综合全案认定。

根据采用证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：

2016年10月12日，蜀天公司作为出租房（合同中为甲方），与作为承租方（合同中为乙方）的电影公司签订《租赁合同》约定：乙方租赁甲方位于雅安市雨城区雅洲大道470号的“蜀天·瑞光广场”项目二、三层建筑面积约3275平方米的经营场地，用于开设太平洋电影城；租赁期限为15年，自租赁物交付之日开始计算租期等内容。其中，涉及本案争议的合同约定有：（第1.6条）“租赁物交付时间：甲、乙双方同意电影城租赁物业交付时间为2017年2月31日前。若因甲方原因（不可抗力除外）导致交付时间延后的，租期及计租日期相应地顺延，每延误一日，甲方按乙方已支付的定金的万分之五向乙方支付赔偿款，直至租赁物交付或甲方书面通知乙方房屋无法交付之日为止。若甲方提前交付租赁物业，租期及计租日期则相应提前”；（第2.1条）“租金计算方式为：计租年度租金为保底租金或计租年度净票房总收入提成”；（第2.1.1条）“保底租金：按照25元/平米/月，固定租金每三年累进递增5％”；（第2.1.3条）“第一年至第三年，保底租金暂定‘第一年为免租期，第二年和第三年每年租金为982,500元’，‘计租年度净票房总收入计提第一年为免租期，第二年和第三年租金计提比例为9％’”；（第2.3条）“乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方缴纳定金¥200,000.00元（人民币大写：贰拾万元整），该定金与合同终止后10个工作日内，若乙方无违约责任，由甲方一次性无息全额退还乙方”；（第4.2.2条）“在合同期满或解除后30日内，乙方负责自行拆除欠款所列各项财产，除此之外，乙方不得对其他设施进行迁移或拆除，并保证场地完好整洁的归还甲方；甲方同意利用其他装饰设施的，无须对乙方作出补偿”；（第5.1条）“根据乙方的要求，提供瑞光广场合格标准竣工验收报告（满足项目验收需要所配备和使用的房间分割及分割涉及的消防），以及租赁场地的给排水、强电、弱电接口。上述设施的日常维修保养在质保期后由乙方负责（乙方负责租赁范围内的消防、设施设备的维护，不含大楼消控中心、消防水泵、消防排烟风机、水泵及影院租赁区域外的电路、水路、风路系统的日常维护保养）”；（第5.7条）“乙方收房时（即2017年2月31日前），甲方应向乙方提供瑞光广场二、三楼（业态为影院、详附件一）的‘消防验收合格意见书’及竣工验收报告”；（第7.1条）“乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，租赁保证金不予退还，并要求乙方向甲方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），若违约金不能弥补守约方损失的，其他损失由国家相关审计评估机构审计认定其金额，差额由乙方支付”；（第7.1.5条）“乙方严重违约，导致本合同目的无法实现的”；（第7.3条）“除甲、乙双方协商一致外，双方均不得单方面解除本合同，任何一方单方面提出解除合同，应视为违约，由违约方向守约方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），若违约金不能弥补守约方损失的，其他损失由国家相关审计评估机构审计认定其金额”；(第7.4条违约责任之第7.4.2条）“如果一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（若有），包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、装修费用和维修费用，并承担赔偿责任”；(第7.4条违约责任之第7.4.4条）“除本合同另有约定外，如甲方未经乙方同意单方面提前解除合同，须向乙方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），而由此对乙方所造成的其他各种损失，也由甲方承担”；（第7.4.5条）“除本合同另有约定外，如乙方未经甲方同意单方面提前解除合同，须向甲方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），而由此对甲方所造成的其他各种损失，也由乙方承担。”

2017年7月14日，蜀天公司向电影公司发送了《关于瑞光广场二、三楼正式交房的通知》，内容：电影公司于2017年7月19日前到公司办理交房相关手续，如到期未来办理交房手续，视为已正式交房，并按合同约定执行。

《瑞光·广场电影院竣工验收报告》中载明：竣工验收日期2017年7月15日。

2017年7月25日，电影公司向蜀天公司作出《关于对瑞广场二三楼正式交房通知的复函》，主要内容：“一、经我公司管理谨慎评估，鉴于合同前期履约出现的问题，考虑到项目所在地商业环境等因素，我公司认为，租赁合同如继续履行势必会对双方都带来较大的履约风险，故我公司提议解除双方签订的租赁合同。二、关于合同解除后的善后事宜，我公司真诚希望贵公司能通过友好协商妥善处理，也请贵公司自见函之日起停止可能导致双方损失扩大的履约行为。”

2017年8月24日，蜀天公司向电影公司作出《关于四川省电影公司复函的回复》，主要内容：“贵公司在《关于对瑞光广场二三楼正式交房通知的复函》中‘提议解除双方签订的租赁合同’的问题，我公司请贵公司在收到本回复函后，于2017年9月8日前向我公司正式提交书面解除《雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同》的函，以及解决解除租赁合同后相关事宜的方案和意见。届时我公司将确定商谈时间和地点，本着友好协商的态度解决好相关善后问题。”

2017年9月13日，《雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁相关事宜会议纪要》载明：“一、电影公司决定解除‘雅安市蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同’，解除的相关文件随后向蜀天地产提交。二、电影公司提交解除书后，对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同的善后工作将本着实事求是、平等协商的原则，在保证国有资产保值增值、国有资产不流失的前提下，妥善处理善后事宜。三、电影公司在对租赁的蜀天·瑞光广场项目二、三层雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地现状确认后，交由蜀天地产自行安排。具体时间由电影公司按照本纪要第一条所述的相关文件确定。”

2017年9月14日，电影公司向蜀天公司发送了《工作致函》，载明“由于公司战略方向调整，我司决定解除‘雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同’”。

2017年9月19日，蜀天公司向电影公司发送了《关于回复电影公司的函》[雅蜀地产发〔2017〕42号]，载明：“一、该公司应在近期内单方或联合我司选定公证和评估机构，对瑞光广场二、三楼的现状进行评估、确认。二、请贵司在评估确认工作完成后20日内将瑞光广场二、三楼恢复原状后移交我司”。

2017年10月18日，蜀天公司向电影公司发送了《关于对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地二、三楼进行公证、评估的函》[雅蜀地产发〔2017〕49号]，载明：电影公司未按《关于回复电影公司的函》[雅蜀地产发〔2017〕42号]作出任何回复，也未派员办理瑞光广场二、三楼现状评估、确认工作，致使该场地无法按2017年9月13日“雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁相关事宜会议纪要”的要求恢复原状后移交蜀天公司。

2017年10月26日，电影公司向蜀天公司发送了《工作致函》，载明：“一、关于贵公司所述我司对42号函未作任何答复不实，实际是我司在为妥善解决该事宜，避免给双方带来损失的前提下，期间一直积极寻找中影公司等其他合作伙伴投资本项目，并已口头向贵公司作出答复，阐明相关情况。二、有关瑞光广场二三楼现状，双方已于9月19日进行了踏勘，现场所涉及的专为租赁合同所增加的工程项目，可以根据建设单位与施工单位的决算数据来合理认定，不需要委托第三方进行评估或确认，增加不必要费用。三、有关恢复原状问题，因该场地尚未交付，故我司不负有拆除或恢复原状的义务。目前贵公司也明确合同可以解除，故贵司可以自行拆除不必要的附属设施，将房屋另作他用。”

2017年11月2日，蜀天公司向电影公司发送了《关于对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地二、三楼尽快进行公证、评估的函》,载明：再次函告电影公司在收到本函后于2017年11月7日前派员与蜀天公司联合选定公证和工程造价评估机构，若未按时前往，将从2017年11月8日起单方启动选定公证、评估机构进行证据保全和工程造价评估的工作，待公证和工程造价评估工作完毕后对该场地现状设施进行拆除，并开展后期的招商工作。请贵公司收到本函后积极履行协助义务，否则承担由此产生的不利后果有贵公司完全承担。

2017年11月6日，电影公司向蜀天公司发送了《工作致函》，载明“一、有关瑞光广场二三楼现状，双方已于9月19日进行了踏勘，现场所涉及的专为租赁合同所增加的工程项目，可以根据建设单位与施工单位的决算数据来合理认定，不需要委托第三方进行评估或确认，增加不必要费用。二、有关恢复原状问题，因该场地尚未交付，故我司不负有拆除或恢复原状的义务。目前贵公司也明确合同可以解除，故贵司可以自行拆除不必要的附属设施，将房屋另作他用。

2018年1月8日，蜀天公司通过随机抽取方式选定四川天成工程造价咨询有限公司对租赁房屋的改造工程经造价结算。该公司于2018年1月8日作出《“蜀天·瑞光广场”（2F、3F太平洋电影城改造工程）审核情况说明》，载明“电影院改造初步审计结果为2,001,039元”。

蜀天公司与雅安市安信公证处签订《蜀天·瑞光广场二、三楼委托公证协议》，约定公证费按每小时1,000元标准收取。2017年12月18日，雅安市安信公证处作出（2017）川雅市安信公证字第5543号公证书，对“蜀天·瑞光广场”二、三楼现状办理保全证据公证。2017年12月18日，蜀天公司向雅安市安信公证处支付公证费1,000元。

2018年1月22日，四川雅洲资产评估事务所作出《雅洲大道470号瑞光广场2-3层商业用房租赁基准评估咨询报告书》，载明：对“雅洲大道470号瑞光广场2-3层商业用房的租赁基准提供价值参考”；“租赁价格为每年人民币1,650,594.96元”。

2018年5月4日，蜀天公司与四川鸿彩市政园林工程有限责任公司签订《“蜀天·瑞光广场”2F、3F太平洋电影城拆除工程施工合同》约定：承包范围2F、3F太平洋电影院拆除，开工日期从2018年5月5日起至2018年6月1日止，合同价款为304,800元。2018年6月19日，蜀天公司向四川鸿彩市政园林工程有限责任公司支付304,800元。

另查明，雅安美年大健康管理有限公司已从2018年7月3日起开始承租“蜀天·瑞光广场”2F、3F房屋。蜀天公司为本案诉讼向四川天责律师事务所支付律师服务费90,000元。

审理中，电影公司提出就其向蜀天公司缴纳的定金200,000元要求在本案中一并处理，并陈述此要求非反诉。蜀天公司关于此问题陈述：该要求非反诉问题，不应在本案中处理，按照《租赁合同》第1.6条约定，电影公司可以向蜀天公司主张违约提起反诉。关于改造费、拆除费是否实际支出的问题，蜀天公司陈述：项目工程施工单位与改造工程施工单位均为成都第一建筑公司，改造费已经在支付整个项目的工程款时一并支付该公司。关于本案是否应当启动司法鉴定程序的问题，蜀天公司、电影公司均陈述就本案纠纷没有必要启动司法鉴定程序。

本院认为，本案主要争议焦点：1.电影公司提出解除《租赁合同》的行为是单方解除，还是与蜀天公司合意解除；2.蜀天公司主张的改造工程款、拆除费、闲置费损失、违约金是否应当得到支持；3.电影公司主张的200,000元是否应当在本案中处理。对此分析认定如下：

关于电影公司提出解除《租赁合同》的问题，是认定为单方解除，还是与蜀天公司合议解除的问题。庭审查明，蜀天公司于2017年7月14日向电影公司发送了正式交房通知，电影公司于2017年7月25日就前述正式交房通知回复“鉴于合同前期履约出现的问题，考虑到项目所在地商业环境等因素……如继续履行势必会对双方都带来较大的履约风险，故我公司提议解除双方签订的租赁合同”；蜀天公司于2017年8月24日针对前述电影公司回函，要求电影公司正式提交解除函；之后双方于2017年9月13日就电影城场地租赁相关事宜形成的会议纪要载明“电影公司决定解除《租赁合同》”；电影公司于2017年9月14日向蜀天公司发送工作函载明“由于公司战略方向调整，我司决定解除‘雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同’”。电影公司认为双方往来函件内容中先有“鉴于前期履约出现问题”导致其提议解除合同，至双方最终达成合意解除。本院认为电影公司的该表述仅为单方表述，并无相应证据证明“前期履约出现问题”为何问题，是否必然导致合同应当解除，或者该问题促使双方达成合意解除；其次，即使蜀天公司发生逾期交房违约，对该违约情形也有合同约定的解决方式，并不必然导致合同解除。故上述双方往来函件内容就合同的解除，各方意思表示清晰，内容完整，并无歧义，应认定为电影公司单方决定解除合同，解除合同的原因系其“公司战略方向调整”。

关于蜀天公司主张的改造工程款、拆除费、闲置费损失是否应当得到支持的问题。电影公司所承租的房屋需满足其经营电影放映的商业用途，蜀天公司在施工时亦按照电影公司要求设计施工，解除合同后必然发生房屋功能改造、拆除恢复等问题，因电影公司单方决定解除合同原因系其“公司战略方向调整”，非蜀天公司原因，故发生的改造费、拆除费应当由电影公司承担。对产生费用等核定问题，双方均陈述没有必要另行启动司法鉴定程序。庭审亦查明案涉房屋内设装修等已经发生拆除、改造，并已出租与雅安美年大健康管理有限公司的事实。蜀天公司委托四川天成工程造价咨询有限公司审计改造费，以及四川鸿彩市政园林工程有限责任公司施工拆除发生的费用，有合同约定也有庭审查明事实佐证，电影公司也未提交证据否定上述费用产生的金额有不合理或不应当采用，故本院认为采用蜀天公司提交的证据确定的改造费、拆除费金额并无不当。至于解除合同后发生闲置费的问题，本院认为蜀天公司主张计算期间从2017年7月15日起计算至房屋改造工程完工之日止，起算不妥，应从交付时间为2017年7月19日较为妥当。该房屋在改造完成后，再于2018年7月3日出租与雅安美年大健康管理有限公司，蜀天公司主张闲置期间结束于改造工程完工之日2018年5月31日，本院认为以该期间计算闲置期间也在合理范围。另关于计算闲置费的问题，四川雅洲资产评估事务所对该房屋租赁价格作出的评估咨询报告书，提供了该房屋年租1,650,594.96元参考价。《租赁合同》中约定“第一年至第三年，保底租金暂定‘第一年为免租期，第二年和第三年每年租金为982,500元’”，虽然第一年免租，但该免租是基于合同的正常履行而赋予的优惠条件，因此以“免租”否定闲置费的产生不合理，另蜀天公司主张按年租982,500元计算闲置费，已低于四川雅洲资产评估事务所评估咨询报告书给出的参考租金，故采纳蜀天公司的意见，确定以年租金982,500元除以365日计算每日闲置费。

关于违约金2,000,000元是否应当得到支持的问题。违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，其效力不因合同权利义务的终止而受到影响，就本案应当认定守约方蜀天公司可以行使违约金请求权。现行法律及司法解释对违约金的确定是以“补偿为主、以惩罚为辅”，就本案违约金金额的确定，本院认为应当以实际损失为限，对于蜀天公司而言其在案涉房屋出租于雅安美年大健康管理有限公司前存在损失，因此本院确定违约金的计算参考闲置费的计算标准，从2018年6月1日起计算至2018年7月2日止计付违约金。

关于电影公司是否应当承担蜀天公司因《租赁合同》解除支出的公证费1,000元及律师费90,000元的问题，对此本院认为，就上述费用的给付有合同约定，蜀天公司的主张满足合同约定条件，费用的计算在合理范围，故对该请求予以支持。

另，关于电影公司提出的定金的返还问题，双方当事人对此是否应在本案中处理未达成一致意见，且电影公司对此也确认非反诉，故不属于本案审理范围。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿雅安蜀天房地产开发有限公司租赁房屋改造费2,001,039元；

二、四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿雅安蜀天房地产开发有限公司拆除费304,800元；

三、四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿雅安蜀天房地产开发有限公司因闲置出租房屋产生的房屋使用费损失850,602.7元；

四、四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付雅安蜀天房地产开发有限公司违约金83,554.21元；

五、四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付雅安蜀天房地产开发有限公司公证费1,000元及律师费90,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费47,996元，由四川省电影公司负担。四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。

审　判　长　李　垚