四川省电影公司、雅安蜀天房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省雅安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)川18民终141号

上诉人（原审被告）：四川省电影公司，住所地：四川省成都市暑袜南街29号。

法定代表人：侯志明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：巫英安，四川明炬（雅安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李黎，四川明炬（雅安）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：雅安蜀天房地产开发有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区雅州大道498号1栋3层。

法定代表人：柴渝，该公司董事长。

委托诉讼代理人：高义，四川天责律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。

上诉人四川省电影公司（以下简称电影公司）因与被上诉人雅安蜀天房地产开发有限公司（以下简称蜀天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2018）川1802民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

电影公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为“电影公司赔偿蜀天公司实际支付的租赁房屋改造费金额的50%”；2.撤销一审判决第二、三、四、五项判决内容，驳回蜀天公司的此部分诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由电影公司、蜀天公司按比例负担。事实和理由：一、一审认定电影公司单方决定解除合同属于事实认定错误，本案《租赁合同》的解除系经双方协商后合意解除。本案中，电影公司作为解除提议者（2017年7月25日函），此后双方经协商在2017年9月13日形成了《租赁相关事宜的会议纪要》。该《会议纪要》就是双方对解除合同的协商意见以及针对租赁场地后续处理的基本方案。在此之后，双方也是按照《会议纪要》的议定事项开展的后续工作。本案的发生是由于蜀天公司在解除合同的执行过程中，认为与电影公司有争议而提起的诉讼。根据《会议纪要》的内容，得出的结论是：双方租赁合同解除，但程序上由电影公司提交正式解除函件；租赁场地的改造费用由双方根据现状合理认定并进行分担；租赁场地在现状基础上由蜀天公司自行处置；双方无其他纠纷。一审判决一方面查明了双方签订的《会议纪要》的客观事实，另一方面却又实质否认了纪要内容，请求二审法院依法予以更正。蜀天公司存在迟延交房五个月和交房不能完全符合交房条件的基础事实，蜀天公司存在违约。双方往来函件可以认定双方在经过前期单方提议，中期双方协商，最终达成9月13日《会议纪要》，确定解除租赁合同并就解除后续事宜如何处理、完善达成意见和方案，虽然双方在后续执行方案过程中产生争议，但本案应严格适用《会议纪要》，一审法院认定单方解除与事实不符，未体现公正公允。二、本案应当认定为双方合意解除《租赁合同》，且双方在《会议纪要》及后续函件往来中对解约后的房屋装修等已达成一致意见，因此蜀天公司因闲置租出房屋而产生的房屋使用费损失及违约金等均不能成立。关于闲置房屋的使用费及违约金，根据双方《会议纪要》，蜀天公司在2017年9月20日起即可自行处置租赁房屋，此后所产生的闲置使用费不应由电影公司承担，且双方系合意解除合同，电影公司不应承担违约金。且电影公司在2017年10月26日、11月6日以函件方式明确表明蜀天公司可将房屋另作他用，因此房屋闲置使用费、违约金系蜀天公司扩大的损失，应由蜀天公司自行承担。蜀天公司将房屋再次出租的价格远远高于出租给电影公司的价格，电影公司认为蜀天公司将房屋闲置近一年的主要原因为其追求高租金，若蜀天公司按出租给电影公司的价格招租，根本不需要闲置近一年的时间。根据电影公司与蜀天公司之间的租赁合同，一审法院认定的闲置及产生租金损失的期限尚处于免租期，蜀天公司不存在租金损失。关于改造工程款，蜀天公司未能提出真实有效的付款凭证，请二审法院予以审核认定，且应根据双方过错程度，各按50%承担。关于拆除费，《会议纪要》约定租赁现场经双方对现状确认后交蜀天公司自行安排，因此蜀天公司后续如何使用租赁场地与电影公司无关，拆除费不应由电影公司负责并承担。关于公证费、律师费，本案是合意解除，因此在后续处理中发生争议应严格执行《会议纪要》的内容。三、电影公司认为一审提及的20万元定金在本案中依法应在本案中一并处理。本案基于《租赁合同》产生，电影公司请求处理的20万元定金也是基于该合同，二者属于同一法律事实和关系的争议，本着有利于诉讼经济援助，有效避免诉累，节约司法资源，法院应对同一事实和同一法律关系的纠纷在本案中合并审理，一并判决。20万元定金由电影公司在签订《租赁合同》前向蜀天公司交纳，现合同已经解除，蜀天公司应退还该定金。综上，一审判决对客观事实定性错误，导致适用法律错误，请求二审依法改判。

蜀天公司答辩称，一、本案系电影公司因其公司战略方向的原因单方解除合同所产生的民事纠纷，双方虽有函件往来，但并非合意解除。二、虽然双方合同约定蜀天公司逾期交房或所交房屋存在瑕疵应承担违约责任，但并未约定电影公司因此可以单方解除合同。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百一十三条之规定，一方违约，另一方可以要求赔偿损失。本案中蜀天公司履行合同改造房屋的改造费以及电影公司单方解除合同后将产生的拆除费、房屋使用费的损失，参照租金条款计算至拆除房屋的设施的时间是合法有效的，违约金、律师费等都是合同约定的，蜀天公司也尽到了减损义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

蜀天公司向一审法院起诉请求：1.判令电影公司赔偿蜀天公司对租赁房屋进行改造需支付的工程款2,001,039.63元；2.判令电影公司赔偿蜀天公司对租赁房屋恢复原状所支出的拆除费304,800元；3.判令电影公司赔偿蜀天公司因解除《雅安蜀天瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同》，导致蜀天公司位于雅安市雨城区雅洲大道470号的“蜀天瑞光广场”项目二、三层建筑面积约3275平方米的房屋（以下称租赁房屋）闲置产生的房屋使用费损失864,061.38元（从2017年7月15日通知交房之次日起至改造工程拆除完成日2018年5月31日止，共计321天；计算以合同约定的房屋租金第一年至第三年中每年的租金982,500元，按365天平均，再乘以321天）；4.判令电影公司向蜀天公司支付违约金2,000,000元；5.判令电影公司承担蜀天公司因《租赁合同》解除支出的公证费1,000元及律师费；6.由电影公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2016年10月12日，蜀天公司作为出租方（合同中为甲方），与作为承租方（合同中为乙方）的电影公司签订《租赁合同》约定：乙方租赁甲方位于雅安市雨城区雅洲大道470号的“蜀天·瑞光广场”项目二、三层建筑面积约3275平方米的经营场地，用于开设太平洋电影城；租赁期限为15年，自租赁物交付之日开始计算租期等内容。其中，涉及本案争议的合同约定有：（第1.6条）“租赁物交付时间：甲、乙双方同意电影城租赁物业交付时间为2017年2月31日前。若因甲方原因（不可抗力除外）导致交付时间延后的，租期及计租日期相应地顺延，每延误一日，甲方按乙方已支付的定金的万分之五向乙方支付赔偿款，直至租赁物交付或甲方书面通知乙方房屋无法交付之日为止。若甲方提前交付租赁物业，租期及计租日期则相应提前”；（第2.1条）“租金计算方式为：计租年度租金为保底租金或计租年度净票房总收入提成”；（第2.1.1条）“保底租金：按照25元/平米/月，固定租金每三年累进递增5％”；（第2.1.3条）“第一年至第三年，保底租金暂定‘第一年为免租期，第二年和第三年每年租金为982,500元’，‘计租年度净票房总收入计提第一年为免租期，第二年和第三年租金计提比例为9％’”；（第2.3条）“乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方缴纳定金¥200,000.00元（人民币大写：贰拾万元整），该定金与合同终止后10个工作日内，若乙方无违约责任，由甲方一次性无息全额退还乙方”；（第4.2.2条）“在合同期满或解除后30日内，乙方负责自行拆除欠款所列各项财产，除此之外，乙方不得对其他设施进行迁移或拆除，并保证场地完好整洁的归还甲方；甲方同意利用其他装饰设施的，无须对乙方作出补偿”；（第5.1条）“根据乙方的要求，提供瑞光广场合格标准竣工验收报告（满足项目验收需要所配备和使用的房间分割及分割涉及的消防），以及租赁场地的给排水、强电、弱电接口。上述设施的日常维修保养在质保期后由乙方负责（乙方负责租赁范围内的消防、设施设备的维护，不含大楼消控中心、消防水泵、消防排烟风机、水泵及影院租赁区域外的电路、水路、风路系统的日常维护保养）”；（第5.7条）“乙方收房时（即2017年2月31日前），甲方应向乙方提供瑞光广场二、三楼（业态为影院、详附件一）的‘消防验收合格意见书’及竣工验收报告”；（第7.1条）“乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，租赁保证金不予退还，并要求乙方向甲方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），若违约金不能弥补守约方损失的，其他损失由国家相关审计评估机构审计认定其金额，差额由乙方支付”；（第7.1.5条）“乙方严重违约，导致本合同目的无法实现的”；（第7.3条）“除甲、乙双方协商一致外，双方均不得单方面解除本合同，任何一方单方面提出解除合同，应视为违约，由违约方向守约方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），若违约金不能弥补守约方损失的，其他损失由国家相关审计评估机构审计认定其金额”；(第7.4条违约责任之第7.4.2条）“如果一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（若有），包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、装修费用和维修费用，并承担赔偿责任”；(第7.4条违约责任之第7.4.4条）“除本合同另有约定外，如甲方未经乙方同意单方面提前解除合同，须向乙方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），而由此对乙方所造成的其他各种损失，也由甲方承担”；（第7.4.5条）“除本合同另有约定外，如乙方未经甲方同意单方面提前解除合同，须向甲方支付违约金¥2,000,000.00（人民币大写贰佰万元整），而由此对甲方所造成的其他各种损失，也由乙方承担。”

2017年7月14日，蜀天公司向电影公司发送了《关于瑞光广场二、三楼正式交房的通知》，内容：电影公司于2017年7月19日前到公司办理交房相关手续，如到期未来办理交房手续，视为已正式交房，并按合同约定执行。

《瑞光·广场电影院竣工验收报告》中载明：竣工验收日期2017年7月15日。

2017年7月25日，电影公司向蜀天公司作出《关于对瑞光广场二三楼正式交房通知的复函》，主要内容：“一、经我公司管理谨慎评估，鉴于合同前期履约出现的问题，考虑到项目所在地商业环境等因素，我公司认为，租赁合同如继续履行势必会对双方都带来较大的履约风险，故我公司提议解除双方签订的租赁合同。二、关于合同解除后的善后事宜，我公司真诚希望贵公司能通过友好协商妥善处理，也请贵公司自见函之日起停止可能导致双方损失扩大的履约行为。”

2017年8月24日，蜀天公司向电影公司作出《关于四川省电影公司复函的回复》，主要内容：“贵公司在《关于对瑞光广场二三楼正式交房通知的复函》中‘提议解除双方签订的租赁合同’的问题，我公司请贵公司在收到本回复函后，于2017年9月8日前向我公司正式提交书面解除《雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同》的函，以及解决解除租赁合同后相关事宜的方案和意见。届时我公司将确定商谈时间和地点，本着友好协商的态度解决好相关善后问题。”

2017年9月13日，《雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁相关事宜会议纪要》载明：“一、电影公司决定解除‘雅安市蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同’，解除的相关文件随后向蜀天地产提交。二、电影公司提交解除书后，对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同的善后工作将本着实事求是、平等协商的原则，在保证国有资产保值增值、国有资产不流失的前提下，妥善处理善后事宜。三、电影公司在对租赁的蜀天·瑞光广场项目二、三层雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地现状确认后，交由蜀天地产自行安排。具体时间由电影公司按照本纪要第一条所述的相关文件确定。”

2017年9月14日，电影公司向蜀天公司发送了《工作致函》，载明“由于公司战略方向调整，我司决定解除‘雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同’”。

2017年9月19日，蜀天公司向电影公司发送了《关于回复电影公司的函》[雅蜀地产发〔2017〕42号]，载明：“一、该公司应在近期内单方或联合我司选定公证和评估机构，对瑞光广场二、三楼的现状进行评估、确认。二、请贵司在评估确认工作完成后20日内将瑞光广场二、三楼恢复原状后移交我司”。

2017年10月18日，蜀天公司向电影公司发送了《关于对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地二、三楼进行公证、评估的函》[雅蜀地产发〔2017〕49号]，载明：电影公司未按《关于回复电影公司的函》[雅蜀地产发〔2017〕42号]作出任何回复，也未派员办理瑞光广场二、三楼现状评估、确认工作，致使该场地无法按2017年9月13日“雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁相关事宜会议纪要”的要求恢复原状后移交蜀天公司。

2017年10月26日，电影公司向蜀天公司发送了《工作致函》，载明：“一、关于贵公司所述我司对42号函未作任何答复不实，实际是我司在为妥善解决该事宜，避免给双方带来损失的前提下，期间一直积极寻找中影公司等其他合作伙伴投资本项目，并已口头向贵公司作出答复，阐明相关情况。二、有关瑞光广场二三楼现状，双方已于9月19日进行了踏勘，现场所涉及的专为租赁合同所增加的工程项目，可以根据建设单位与施工单位的决算数据来合理认定，不需要委托第三方进行评估或确认，增加不必要费用。三、有关恢复原状问题，因该场地尚未交付，故我司不负有拆除或恢复原状的义务。目前贵公司也明确合同可以解除，故贵司可以自行拆除不必要的附属设施，将房屋另作他用。”

2017年11月2日，蜀天公司向电影公司发送了《关于对雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地二、三楼尽快进行公证、评估的函》,载明：再次函告电影公司在收到本函后于2017年11月7日前派员与蜀天公司联合选定公证和工程造价评估机构，若未按时前往，将从2017年11月8日起单方启动选定公证、评估机构进行证据保全和工程造价评估的工作，待公证和工程造价评估工作完毕后对该场地现状设施进行拆除，并开展后期的招商工作。请贵公司收到本函后积极履行协助义务，否则承担由此产生的不利后果由贵公司完全承担。

2017年11月6日，电影公司向蜀天公司发送了《工作致函》，载明“一、有关瑞光广场二三楼现状，双方已于9月19日进行了踏勘，现场所涉及的专为租赁合同所增加的工程项目，可以根据建设单位与施工单位的决算数据来合理认定，不需要委托第三方进行评估或确认，增加不必要费用。二、有关恢复原状问题，因该场地尚未交付，故我司不负有拆除或恢复原状的义务。目前贵公司也明确合同可以解除，故贵司可以自行拆除不必要的附属设施，将房屋另作他用。

2018年1月8日，蜀天公司通过随机抽取方式选定四川天成工程造价咨询有限公司对租赁房屋的改造工程经造价结算。该公司于2018年1月8日作出《“蜀天·瑞光广场”（2F、3F太平洋电影城改造工程）审核情况说明》，载明“电影院改造初步审计结果为2,001,039元”。

蜀天公司与雅安市安信公证处签订《蜀天·瑞光广场二、三楼委托公证协议》，约定公证费按每小时1,000元标准收取。2017年12月18日，雅安市安信公证处作出（2017）川雅市安信公证字第5543号公证书，对“蜀天·瑞光广场”二、三楼现状办理保全证据公证。2017年12月18日，蜀天公司向雅安市安信公证处支付公证费1,000元。

2018年1月22日，四川雅洲资产评估事务所作出《雅洲大道470号瑞光广场2-3层商业用房租赁基准评估咨询报告书》，载明：对“雅洲大道470号瑞光广场2-3层商业用房的租赁基准提供价值参考”；“租赁价格为每年人民币1,650,594.96元”。

2018年5月4日，蜀天公司与四川鸿彩市政园林工程有限责任公司签订《“蜀天·瑞光广场”2F、3F太平洋电影城拆除工程施工合同》约定：承包范围2F、3F太平洋电影院拆除，开工日期从2018年5月5日起至2018年6月1日止，合同价款为304,800元。2018年6月19日，蜀天公司向四川鸿彩市政园林工程有限责任公司支付304,800元。

一审另查明：雅安美年大健康管理有限公司已从2018年7月3日起开始承租“蜀天·瑞光广场”2F、3F房屋。蜀天公司为本案诉讼向四川天责律师事务所支付律师服务费90,000元。

一审审理中，电影公司提出就其向蜀天公司缴纳的定金200,000元要求在本案中一并处理，并陈述此要求非反诉。蜀天公司关于此问题陈述：该要求非反诉问题，不应在本案中处理，按照《租赁合同》第1.6条约定，电影公司可以向蜀天公司主张违约提起反诉。关于改造费、拆除费是否实际支出的问题，蜀天公司陈述：项目工程施工单位与改造工程施工单位均为成都第一建筑公司，改造费已经在支付整个项目的工程款时一并支付该公司。关于本案是否应当启动司法鉴定程序的问题，蜀天公司、电影公司均陈述就本案纠纷没有必要启动司法鉴定程序。

一审法院认为，本案主要争议焦点：1.电影公司提出解除《租赁合同》的行为是单方解除，还是与蜀天公司合意解除；2.蜀天公司主张的改造工程款、拆除费、闲置费损失、违约金是否应当得到支持；3.电影公司主张的200,000元是否应当在本案中处理。对此分析认定如下：

关于电影公司提出解除《租赁合同》的问题，是认定为单方解除，还是与蜀天公司合意解除的问题。庭审查明，蜀天公司于2017年7月14日向电影公司发送了正式交房通知，电影公司于2017年7月25日就前述正式交房通知回复“鉴于合同前期履约出现的问题，考虑到项目所在地商业环境等因素……如继续履行势必会对双方都带来较大的履约风险，故我公司提议解除双方签订的租赁合同”；蜀天公司于2017年8月24日针对前述电影公司回函，要求电影公司正式提交解除函；之后双方于2017年9月13日就电影城场地租赁相关事宜形成的会议纪要载明“电影公司决定解除《租赁合同》”；电影公司于2017年9月14日向蜀天公司发送工作函载明“由于公司战略方向调整，我司决定解除‘雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同’”。电影公司认为双方往来函件内容中先有“鉴于前期履约出现问题”导致其提议解除合同，至双方最终达成合意解除。一审法院认为电影公司的该表述仅为单方表述，并无相应证据证明“前期履约出现问题”为何问题，是否必然导致合同应当解除，或者该问题促使双方达成合意解除；其次，即使蜀天公司发生逾期交房违约，对该违约情形也有合同约定的解决方式，并不必然导致合同解除。故上述双方往来函件内容就合同的解除，各方意思表示清晰，内容完整，并无歧义，应认定为电影公司单方决定解除合同，解除合同的原因系其“公司战略方向调整”。

关于蜀天公司主张的改造工程款、拆除费、闲置费损失是否应当得到支持的问题。电影公司所承租的房屋需满足其经营电影放映的商业用途，蜀天公司在施工时亦按照电影公司要求设计施工，解除合同后必然发生房屋功能改造、拆除恢复等问题，因电影公司单方决定解除合同原因系其“公司战略方向调整”，非蜀天公司原因，故发生的改造费、拆除费应当由电影公司承担。对产生费用等核定问题，双方均陈述没有必要另行启动司法鉴定程序。庭审亦查明案涉房屋内设装修等已经发生拆除、改造，并已出租与雅安美年大健康管理有限公司的事实。蜀天公司委托四川天成工程造价咨询有限公司审计改造费，以及四川鸿彩市政园林工程有限责任公司施工拆除发生的费用，有合同约定也有庭审查明事实佐证，电影公司也未提交证据否定上述费用产生的金额有不合理或不应当采用，故一审法院认为采用蜀天公司提交的证据确定的改造费、拆除费金额并无不当。至于解除合同后发生闲置费的问题，一审法院认为蜀天公司主张计算期间从2017年7月15日起计算至房屋改造工程完工之日止，起算不妥，应从交付时间为2017年7月19日较为妥当。该房屋在改造完成后，再于2018年7月3日出租与雅安美年大健康管理有限公司，蜀天公司主张闲置期间结束于改造工程完工之日2018年5月31日，一审法院认为以该期间计算闲置期间也在合理范围。另关于计算闲置费的问题，四川雅洲资产评估事务所对该房屋租赁价格作出的评估咨询报告书，提供了该房屋年租1,650,594.96元参考价。《租赁合同》中约定“第一年至第三年，保底租金暂定‘第一年为免租期，第二年和第三年每年租金为982,500元’”，虽然第一年免租，但该免租是基于合同的正常履行而赋予的优惠条件，因此以“免租”否定闲置费的产生不合理，另蜀天公司主张按年租982,500元计算闲置费，已低于四川雅洲资产评估事务所评估咨询报告书给出的参考租金，故采纳蜀天公司的意见，确定以年租金982,500元除以365日计算每日闲置费。

关于违约金2,000,000元是否应当得到支持的问题。违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，其效力不因合同权利义务的终止而受到影响，就本案应当认定守约方蜀天公司可以行使违约金请求权。现行法律及司法解释对违约金的确定是以“补偿为主、以惩罚为辅”，就本案违约金金额的确定，一审法院认为应当以实际损失为限，对于蜀天公司而言其在案涉房屋出租于雅安美年大健康管理有限公司前存在损失，因此一审法院确定违约金的计算参考闲置费的计算标准，从2018年6月1日起计算至2018年7月2日止计付违约金。

关于电影公司是否应当承担蜀天公司因《租赁合同》解除支出的公证费1,000元及律师费90,000元的问题，对此一审法院认为，就上述费用的给付有合同约定，蜀天公司的主张满足合同约定条件，费用的计算在合理范围，故对该请求予以支持。

另，关于电影公司提出的定金的返还问题，双方当事人对此是否应在本案中处理未达成一致意见，且电影公司对此也确认非反诉，故不属于本案审理范围。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、电影公司于该判决发生法律效力之日起十日内赔偿蜀天公司租赁房屋改造费2,001,039元；二、电影公司于该判决发生法律效力之日起十日内赔偿蜀天公司拆除费304,800元；三、电影公司于该判决发生法律效力之日起十日内赔偿蜀天公司因闲置出租房屋产生的房屋使用费损失850,602.7元；四、电影公司于该判决发生法律效力之日起十日内给付蜀天公司违约金83,554.21元；五、电影公司于该判决发生法律效力之日起十日内给付蜀天公司公证费1,000元及律师费90,000元。案件受理费47,996元，由电影公司负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为：一、关于案涉《租赁合同》的解除是电影公司单方解除，还是电影公司与蜀天公司双方合意解除的认定。本案案涉《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容合法，为有效合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据本案全案证据显示，蜀天公司向电影公司发送了正式交房通知后，电影公司就交房通知回复蜀天公司“鉴于合同前期履约出现的问题，考虑到项目所在地商业环境等因素……如继续履行势必会对双方都带来较大的履约风险，故我公司提议解除双方签订的租赁合同”蜀天公司回函要求电影公司正式提交解除函。之后双方就电影城场地租赁相关事宜形成的会议纪要载明“电影公司决定解除《租赁合同》”电影公司后发函载明“由于公司战略方向调整，我司决定解除‘雅安蜀天·瑞光广场太平洋电影城场地租赁合同’”故根据上述证据可以认定本案系电影公司违反合同约定单方提出解除《租赁合同》。一审认定为电影公司因战略方向调整原因单方决定解除合同并无不当。电影公司认为本案系电影公司与蜀天公司双方合意解除《租赁合同》，但未提交相应的证据予以证明。蜀天公司是否存在逾期交房问题并不影响本案系电影公司单方决定解除合同的认定。故电影公司的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。

二、关于蜀天公司主张的改造工程款、拆除费、闲置费损失、违约金是否应当得到支持的认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，根据本案实际，蜀天公司在施工中是按照电影公司的要求设计施工，解除合同后必然发生房屋功能改造、拆除恢复等损失，该改造费、拆除费依法应当由电影公司承担。一审依据本案实际对产生该费用的认定采用蜀天公司提交的证据确定改造费、拆除费金额既符合本案实际，也不违反法律的规定，并无不当，且电影公司在本案中并未提交相反证据予以反驳，故本院予以确认。一审对解除合同后产生的闲置费损失、违约金的认定也符合法律的规定和本案实际，本院也予以确认。关于电影公司是否应当承担蜀天公司因《租赁合同》解除支出的公证费1,000元及律师费90,000元的认定。蜀天公司主张的此费用，符合双方合同的约定，也在合理主张范围内，故本院予以确认。

三、关于电影公司提出的20万元定金是否应在本案中一并处理的认定。由于电影公司在一审中未提起反诉，双方当事人对此是否应在本案中处理未达成一致意见，定金的返还问题涉及双方合同的履行问题，故一审认为不属于本案审理范围并无不当，电影公司可另案主张其权利。

综上所述，电影公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25443元，由四川省电影公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　付　屹

审判员　汤　玉

审判员　陶明钢

二〇一九年五月十日

书记员　廖云莹