某某与深圳市普铭金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）深中法房终字第1306号

上诉人（原审被告）：***。

委托代理人：刘华升，广东至高律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：深圳市普铭金属制品有限公司。

法定代表人：王某国，总经理。

委托代理人：辛然，广东竞德律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人深圳市普铭金属制品有限公司（以下简称普铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年6月20日，王某某与***签订《租地合同》，合同约定，***向王某某、王某国租用深圳市宝安区观澜公路局旧道班房后面（围墙内）三角空地，租赁时间自2009年6月1日至2009年12月31日，月租金为6000元，水电费用另计。《租地合同》中出租方为王某某、王某国，签名处为王某某。

原审另查，深圳市某公路养护工程有限公司于2009年6月18日、2010年1月18日与王某某、王某国签订《租地协议》，出租该涉案土地，租赁时间共计为2009年7月1日至2010年12月31日，月租金3000元，王某某、王某国在协议上签名。其后，深圳市某公路养护工程有限公司于2010年12月20日、2012年12月26日与普铭公司签订《租地协议》，亦为出租该涉案土地，租赁时间共计为2011年1月1日至2014年6月30日，月租金在2012年12月31日前为3000元，其后为5000元。王某某在协议上签名，并盖有普铭公司公章。

原审另查，王某国系普铭公司法定代表人，王某某系该司员工，普铭公司曾出具授权委托书委托王某某全权办理出租涉案土地的相关事宜。

普铭公司诉至原审法院，请求判令：1、***支付普铭公司拖欠租金共计126000元（自2011年7月暂计至2013年3月）及利息，租金及利息要求按照合同约定判决至实际支付之日止；2、***支付普铭公司拖欠水电费673元（暂计至起诉之日），水电费要求按照合同约定判决至实际支付之日止；3、解除租地合同并搬离诉争场地；4、***承担本案的全部诉讼费用。

原审法院认为，与***签订租地合同的虽然是王某某，但王某某系受普铭公司的委托，其与***签订租地合同的行为应视为普铭公司的行为，普铭公司作为本案主体并无不适格。

关于双方签订的《租地合同》，由于该合同已于2009年12月31日到期，且***主张其已搬离该涉案土地，故原审法院对于普铭公司主张的解除合同及要求***搬离的请求不予支持。

《租地合同》虽然已到期，但***在合同到期后实际使用了涉案土地，故应按照双方在《租地合同》中约定的月租金6000元的标准支付占有使用费。关于***搬离涉案土地的时间，***主张其已于2011年12月开始陆续搬离，2012年1月份后普铭公司已开始利用该土地，并提交了现场照片、收款收据予以证明。普铭公司对***的上述主张不予确认。经审查，***提交的收款收据的收款单位为深圳市宝安区观澜宁深五金行，无法确认其与涉案土地的关联性，现场照片亦无法确认。由于***不能举证证明其搬离涉案土地的时间，原审法院将***占有使用涉案土地的计算期间酌定为十二个月，***应支付占有使用费72000元（6000元／月×12月）。关于水电费，由于普铭公司无法提供有效证据证明***拖欠的金额，故原审法院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第42条之规定，判决：一、***于判决生效之日起五日内向普铭公司支付土地的占有使用费72000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年3月21日计至实际支付之日止）；二、驳回普铭公司的其他诉讼请求。本案受理费1417元，由普铭公司承担612元，***承担805元。上述费用普铭公司已预交，原审法院不作退还，***应承担的案件受理费随同上述款项迳付普铭公司。

上诉人***不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销（2013）深宝法观民初字第550号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：

一、普铭公司主体不适格，法院应驳回其起诉。普铭公司在起诉状中述称“2009年6月原告与被告在平等自愿的前提下签订《租地合同》”，但是根据普铭公司起诉时提交的证据材料《租地合同》显示：与***有合同关系的仅仅系王某某（合同甲方虽有王某某、王某国两人，但实际签名的只有王某某），并非本案原告，即普铭公司。2009年6月签订的《租地合同》期满后，根据合同法第二百三十六条规定，承租人（即***）继续使用租赁物，出租人（即王某某，并非普铭公司）没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，租赁合同的当事人应为王某某与***。根据合同相对性原则，***与普铭公司不存在民事上的权利义务关系，普铭公司的诉讼请求完全没有事实和法律依据，依法应予以驳回。

二、普铭公司支付租金的诉讼请求已过诉讼时效，胜诉权消灭。一审法院违反法律规定，完全没有审查***对普铭公司请求支付租金已过诉讼时效的答辩意见，适用法律错误。《民法通则》第一百三十六条第一款第三项明确规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因此，普铭公司起诉请求支付2011年7月至2012年5月（共十一个月）的租金已过诉讼时效，丧失胜诉权。更何况普铭公司根本无权要求***支付租金。***在一审时已向宝安区法院提交了两份分别由深圳市宝安区人民法院和深圳市中级人民法院作出的对于租金诉讼时效的同类判决供审判庭参考（判决书分别为：（2010）深宝法民三初字第1053号、（2010）深中法民五终字第1668号），但审判庭依然没有考虑***的答辩主张，在判决书法院认定事实部分只字未提，故意规避普铭公司要求支付租金的请求已过诉讼时效的问题，有违司法公正。

三、***其实早在2011年12月之前已经陆续搬离案涉土地，要求***支付至2013年3月的租金没有事实依据。普铭公司主张***从2011年7月开始拖欠租金及水电费，但是其主张的水电费只有673元，而且是计算至起诉之日的。长达21个月的时间，难道只产生了区区673元水电费吗这明显是与事实不符的。根据***在一审时提供的2011年7月以前的水电费收据来看，***在租用涉案土地的时候，平均每个月的水电费为900．4元。但是从2011年7月至起诉日的水电费只有673元，其中的根本原因是出租方“王某某”，从2011年7月开始，单方违反合同约定，采取停水停电的卑鄙手段逼使***离开涉案土地，严重影响了***的生产经营。2012年前后，***迫于无奈搬离，没有再在涉案土地上经营。普铭公司起诉主张要求***支付至2013年3月的租金完全没有事实依据。

四、一审判决“由于被告不能举证证明原告搬离涉案土地的时间，本院将被告占有使用涉案土地的计算期间酌定为十二个月”属适用法律错误，错误分配举证责任，将法官之自由裁量权无限放大。本案系普铭公司起诉请求***支付租金，由于***与“王某某”的租地合同已于2009年12月31日到期，期后的租赁为不定期。2011年7月起，王某某就已经通过停水停电的方逼使***离开涉案土地，这一点从2011年7月至起诉日，普铭公司只主张区区的673元水电费可以看出。而***在2011年12月开始已经陆续搬离。本案普铭公司诉讼请求主张***支付租金（或占有使用费），对其主张，应由普铭公司向法院提交证据证明***实际占用的期间，而非在其不能提供证据时，由法院酌定。更何况，***在一审庭审时已向法庭提交普铭公司实际利用案涉土地的相关照片，普铭公司已在涉案土地上摆放大量废旧广告牌，难道涉案土地在什么时候搬空，其在什么时候搬进来这些废旧广告牌普铭公司无法证明难道这些废旧广告牌并非普铭公司的，***可以任意处置对于普铭公司的诉讼主张，一审法院没有让其提供证据证明***占用涉案土地期间的证据，而是根据法官的自由裁量权酌定为十二个月，这对***来说是严重的不公平的。一审法院的做法也是违反法律规定，错误分配举证责任的。

五、出租方“王某某”采取停水停电的方式已经严重的影响了涉案土地的使用价值，普铭公司按王某某与***签定的《租地合同》主张租金没有事实与法律依据。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王某某采取停水停电的方式逼迫***离开涉案土地，其行为已经严重的违反其与***签订的《租地合同》的有关约定及合同法的诚信原则，构成违约。其提供不符合合同约定的租赁标的给***使用，而要求***按照合同约定支付租金没有事实与法律依据。相反，出租方王某某应承担***不能正常使用涉案土地所造成损失的赔偿责任，而租金应该不收或少收!

六、2012年1月份后，普铭公司已经开始利用涉案土地，其向***主张2012年1月份以后的租金违反诚信原则。2012年1月份后，普铭公司或王某某在涉案土地上加建围墙，并陆续把一些废旧广告牌堆放在涉案土地上（详见一审时提交的证据：照片）。普铭公司（或王某某）自己使用案涉土地，而要求***支付租金的行为违反了诚实信用原则，其要求***支付2012年1月份后的租金没有事实依据。

七、一审法院对普铭公司提交的收款收据不予确认，对普铭公司出具授权委托书委托王某某全权办理出租案涉土地的相关事宜是认定事实错误。一审庭审时，普铭公司已经确认收款收据的真实性，且，经查询，深圳市宝安区观澜宁深五金行为“王某国”经营的个体工商户。这一点，刚好印证了，普铭公司并非本案的适格当事人。***与“王某国、王某某”（实际上只有王某某签字）签订《租地合同》，并实际向王某国支付租金，而非普铭公司。一审法院认定的事实“王某国系原告深圳市普铭金属制品有限公司法定代表人，王某某系该司员工，原告曾出具授权委托书委托王某某全权办理出租涉案土地的相关事宜”。对于这一事实，庭审时并未质证认证，不能作为认定事实的依据。况且，如果出租案涉土地系普铭公司的公司行为，***恳请二审法院责令普铭公司提交相关租金、水电费的入帐凭证及完税证明。如果普铭公司不能提交，就是严重的做假账、偷税漏税行为或伪造证据行为。从侧面来看，也可以证明普铭公司并非本案的适格原告，一审法院混淆法人与法定代表人之间的关系，属法律认识、适用错误，应驳回普铭公司的全部诉讼请求。

八、一审法院超出普铭公司的诉讼请求，作出违法判项。一审法院判决***应向普铭公司支付利息，而利息的计算标准是按照中国人民银行同期贷款利率，是错误的。根据普铭公司起诉时提交的诉状，普铭公司要求“租金、利息要求按照合同约定判决至实际支付之日止”，根据***与王某某签订的《租地合同》根本没有对利息作出约定，因此，根据相关法律规定，应视为没有利息。即使有利息存在，也应为银行同期存款利率，而非贷款利率。一审法院超出普铭公司的诉讼请求审理案件，违反不告不理的主张，有违司法公正。综上所述，普铭公司起诉主体不适格，一审法院认定事实不清，适用法律错误，***请求二审法院查清事实，驳回普铭公司的全部诉讼请求。

被上诉人普铭公司答辩认为，双方在本案一审判决后的2014年2月20日在观澜西坑工作站的调解见证下曾经就本案争议签署协议书，明确约定***在2014年3月10日前将本案涉案的土地归还给普铭公司，证明***在2014年2月22日之前仍然未搬离涉案土地，同时对普铭公司的出租人身份没有任何的异议，因此***上诉状所述事实与理由不能成立，原审法院认定使清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回***的上诉请求。

本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。

另查，上诉人与被上诉人于2014年2月20日签订了一份《协议书》，约定上诉人承诺于2014年3月10日前将占用的涉案土地全部归还给被上诉人，并对上诉人在涉案土地上的物品及搭建的物业的处理作出了约定。

本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点主要是：一、普铭公司作为本案原告起诉的主体是否适格的问题；二、上诉人是否应支付占有使用费的问题。

关于第一个争议焦点，本院认为，与***签订租地合同的虽然是王某某，但王某某系受普铭公司的委托，其与***签订租地合同的行为应视为普铭公司的行为。并且，***于2014年2月20日与普铭公司签订了《协议书》，对归还涉案土地作出了约定，应视为***认可普铭公司系本案所涉法律关系的相对人。因此，普铭公司作为本案主体并无不适格，***关于普铭公司诉讼主体资格所提出的上诉意见理由不成立，本院不予采纳。

关于第二个争议焦点，本院认为，双方签订的《租地合同》，由于该合同已于2009年12月31日到期，但***在合同到期后实际使用了涉案土地，故应按照双方在《租地合同》中约定的月租金6000元的标准支付占有使用费。关于***搬离涉案土地的时间，***主张其已于2011年12月开始陆续搬离，2012年1月份后普铭公司已开始利用该土地，***依法应对其主张承担举证责任。***提交了现场照片、收款收据予以证明。由于***提交的收款收据的收款单位为深圳市宝安区观澜宁深五金行，无法确认其与涉案土地的关联性，现场照片亦无法确认，普铭公司对***的上述主张不予确认，故***的主张证据不足，本院不予采信。并且，***与普铭公司于2014年2月20日签订了一份《协议书》，约定***承诺于2014年3月10日前将占用的涉案土地全部归还给普铭公司，表明在2014年2月20日前***没有搬离涉案土地。普铭公司于2013年3月21日向原审法院起诉***支付2011年7月至2013年3月的租金，原审判决支持12个月的占有使用费72000元及利息，符合法律规定。本院予以维持。

综上所述，上诉人***的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1600元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张　力

审　判　员　　杨潮声

代理审判员　　蔡妍婷

二〇一四年七月二十九日

书　记　员　　李全慧

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；

（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。