合肥铁建实业有限公司与宿州市祥居房屋开发建设有限公司、某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

安徽省宿州市埇桥区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖1302民初6474号

原告：合肥铁建实业有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区戴安桥巷44号。

法定代表人：李文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴亮，安徽径桥律师事务所律师。

被告：宿州市祥居房屋开发建设有限公司，住所地宿州市怀远路247号。

法定代表人：丁士荣。

委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。

被告：**，男，汉族，1982年8月28日出生，宿州市人，住宿州市埇桥区。

委托诉讼代理人：陶冶，宿州市埇桥区灰古镇法律服务所法律工作者。

第三人：中国工商银行股份有限公司宿州皖北矿区支行，住所地宿州市西昌南路589号。

法定代表人：张永庆。

委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨鹏飞，该行工作人员。

原告合肥铁建实业有限公司（下称合肥铁建公司）诉被告宿州市祥居房屋开发建设有限公司（下称宿州祥居公司）、**、第三人中国工商银行股份有限公司宿州皖北矿区支行（下称工行矿区支行）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告合肥铁建公司的委托诉讼代理人吴亮，被告宿州祥居公司的法定代表人丁士荣及其委托诉讼代理人周步海，被告**及其委托诉讼代理人陶冶，第三人工行矿区支行的委托诉讼代理人黄太林、杨鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求为：1、确认两被告于2000年4月25日签订的关于宿州市××路××楼××号门面房屋的《房屋销售合同书》无效；2、被告宿州祥居公司与被告**将位于宿州市××路××楼××号门面房屋产权恢复登记至原告合肥铁建公司与宿州祥居公司名下，第三人予以配合，因产权过户登记手续而产生应缴纳税费，由宿州祥居公司承担；3、诉讼费由被告宿州祥居公司承担。事实与理由：2015年11月10日，合肥铁建公司以陈良及马召拒不支付合肥铁建公司所有的位于宿州市××路××号（当时经营店面为“书香酒楼”）房屋租金为由诉至本院，后经本院多次调解，三方达成调解协议，本院出具（2015）埇民一初字第09424号民事调解书：1、陈良于2016年6月30日前支付租金52000元；2、如陈良未按期支付租金，则陈良及马召应当腾退清空房屋，交合肥铁建公司收回。

2016年6月1日，合肥铁建公司因陈良拒不履行生效法律文书所确定的义务，向本院申请强制执行，在案件受理过程中，原告被告知陈良已经去世，马召已经腾退房屋。2018年3月29日，经本院向宿州市房地产管理局查询案涉房屋产权信息，案涉房屋已经于2000年4月25日由宿州祥居公司（当时法定代表人陈良）以249570元的价格卖给**，经法院查询，陈良与**系父子关系，交易后**办理了房屋产权证，权证字号为：宿房权证宿州市字第0××6号。且经查询，案涉房产因**为他人提供担保向银行办理了抵押登记，房屋现为查封状态。

案涉房屋实际由蚌埠铁路分局蚌埠房产建筑段（现为合肥铁建实业公司）与宿州祥居公司于1999年5月15日联合开发，建成后产权各占50%，双方签署了《联合建房和收益协议书》，并于1999年12月9日向宿州市埇桥区公证处办理了（1999）皖宿州埇公证字第0576号公证书。该协议书系双方真实意思表示，且经过公证处公证，属有效约定。宿州祥居公司在房屋建成后，单方出卖案涉共有房产，该出卖行为应属无效。另外，当时的法定代表人陈良将与原告共同所有的房屋出售给其子**，明显存在恶意串通损害他人利益的情形，应认定为无效合同，为此诉至本院。

被告宿州祥居公司辩称：现在的宿州祥居公司系2007年从东关办事处股权购买而来，一共花了802万元，400万元交给七建公司公司，剩余的交给办事处了。与原告签订联合开发协议的是东关办事处下属的宿州祥居公司，不是现在的宿州祥居公司，因此，原告起诉的诉讼主体不适格。

被告**辩称：被告**对于原告与宿州祥居公司之间的联合开发关系不了解，**作为买受人依据常规方式签订合同并支付合理售价，不存在原告所诉与他人串通的行为，亦不存在损害他人利益的行为。

第三人工行矿区支行称：1、原告与宿州祥居公司之间的联合开发协议仅为内部协议，并非案涉房屋产权的有效证明，祥居公司处理案涉房屋具有法律依据；即使宿州祥居公司无权处分案涉房屋，**支付了合理购价应当认定为善意取得；2、案涉房屋登记在被告**名下，原告在该登记未被撤销之前起诉要求确认房屋买卖无效、转移或恢复登记在原告名下无法律依据。2015年本院民事调解书已经确认第三人对案涉房屋享有抵押权，在调解书未被撤销前原告无权要求转移，（2015）埇民一初字第09424号民事调解书系案外人陈良、马召无权处分被告**的房屋，该行为对**、第三人均不发生法律效力，且第三人对该房屋的抵押权合法有效；3、现第三人已经将案涉房屋的抵押权转让给国厚金融资产管理有限公司，国厚又转移给浙商管理公司，浙商管理公司又转让给杭州冬泉资产管理公司，现在的抵押权人以及债权已经变更为杭州冬泉资产管理公司，本案与第三人工行矿区支行无关。

经本院审理查明：1999年5月15日，蚌埠铁路分局蚌埠房产建筑段作为甲方、被告宿州祥居公司作为乙方签订《联合建房和收益协议书》，约定：地处宿州市汴河路西侧的铁路幸福村住宅楼和宿州祥居公司楼之间约60平方米的土地使用权归甲乙双方共有，经商定，决定房产权为甲乙双方共同投资建房，建成商业用房后，房产权为甲乙双方所有，并且进行共同管理、共同使用，共同收益，具体事宜拟定协议如下：一、在该地段约60平方米的土地上由甲乙双方共同投资拟建商业用房三层土地使用权和房屋所有权为甲乙双方所共有，即各50%。二、房屋由乙方负责设计为框架式三层楼房，建面按建成后计算，造价为600元/平方米，含水电安装工程各项开支费用，鉴于设计图纸暂时不全，将建筑主要分部项目规定如下：1、基础为板式基础，······。施工由乙方按建筑规范标准承建，并负责做好施工前期的一切工作（办理规划许可证、施工执照等）做到文明施工、合法施工。三、工程预算的总造价由甲乙双方各自承担50%，工程款中甲方承担的50%以供给建筑材料作价计算，材料价格以市场价为计算标准，乙方承担工程款中另外50%。料、款应及时到位，由甲乙双方各自派员监督使用，以保证工程的正常进行。本料、款不得挪作他用。该工程于1999年八月底竣工。四、施工单位应按照图纸要求确保施工质量，竣工后由甲乙双方验收合格后交付使用。工程不合格需要返工时费用由施工方承担，甲方不再承担费用。五、竣工后的房屋由乙方向有关部门办理房屋产权证，产权证为双方共有（各自50%的权利），如有乙方变更产权或出卖须经另一方同意或者首先卖给另一方，否则无效。六、房屋建成后，由此而获得的经济效益，由甲乙双方各取50%。房屋出租时协议应由双方与承租人共同签订方为有效，自主经营时应采取共同投资合营方式进行，共同承担风险，共同获取利益，由一方经营时必须与另一方签订经济补偿合同方能经营。

2000年4月25日，被告宿州祥居公司作为售房单位（甲方），被告**作为购房单位（乙方）签订《房屋销售合同书》，主要约定，经协商，甲方在××路××层门面房（83.19平方米）以单价3000元每平方米（合价249570元）出售给被告乙方。《房屋销售合同书》中甲方的代表人为陈良；陈良与**系父子关系。2000年5月30日，被告祥居公司给被告**出具“安徽省宿州市房地产开发销售专用发票”一份，证明被告祥居公司收到**交付的购房款249570元，并加盖被告宿州祥居公司财务专用章。后案涉房屋在房屋登记部门办理了产权登记，登记在被告**名下。

后因债务纠纷，被告**将案涉房屋进行抵押，抵押权人为工行矿区支行并办理抵押登记。2018年8月30日，工行将与**的债权转让给国厚金融资产管理股份有限公司；后国厚金融资产管理股份有限公司将该债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司；2019年3月，浙江省浙商资产管理有限公司将该债权转让给杭州冬泉资产管理有限公司。

2010年8月，蚌埠铁路分局蚌埠房产建筑段的资产、业务、人员等并入原告合肥铁建公司。2018年3月，合肥铁建公司得知案涉房屋已于2000年由被告宿州祥居公司出售给被告**。为此，诉至本院，请求：1、确认两被告于2000年4月25日签订的关于宿州市××路××楼××号门面房屋的《房屋销售合同书》无效；2、被告宿州祥居公司与被告**将位于宿州市××路××楼××号门面房屋产权恢复登记至原告合肥铁建公司与宿州祥居公司名下，第三人予以配合，因产权过户登记手续而产生应缴纳税费，由宿州祥居公司承担；3、诉讼费由被告宿州祥居公司承担。

本院认为：关于原告主张两被告于2000年4月25日签订的关于宿州市××路××楼××号门面房屋的《房屋销售合同书》无效的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案事实，2000年4月25日，被告宿州祥居公司、被告**签订《房屋销售合同书》，双方均签字盖章确认，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，虽然陈良系**的父亲，代表宿州祥居公司签字，但签订合同后被告**确按约支付了合同约定的购房款，并由被告宿州祥居公司出具发票。现有证据不能证明两被告在签订中存在恶意串通的行为，亦不能证明案涉《房屋销售合同书》符合其他认定合同无效的法定情形。因此，对原告要求确认两被告于2000年4月25日签订的关于宿州市××路××楼××号门面房屋的《房屋销售合同书》无效的诉求，本院不予支持。

关于原告主张被告宿州祥居公司与被告**将位于宿州市××路××楼××号门面房屋产权恢复登记至原告合肥铁建公司与宿州祥居公司名下，第三人予以配合，因产权过户登记手续而产生应缴纳税费，由宿州祥居公司承担的诉求，经本院审查认为，该项诉求系对不动产登记行政行为的变更，在民事案件中，本院不予审查处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告合肥铁建实业有限公司的诉讼请求。

案件受理费5044元、保全费1767元，由原告合肥铁建实业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式6份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。

审　判　长　　张西勇

审　判　员　　方　勇

人民陪审员　　苗文辉

二〇一九年十二月十日

书　记　员　　孔雪强