合肥铁建实业有限公司、某某、丽丽内衣店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省阜阳市中级人民法院

民事判决书

（2019）皖12民终1260号

上诉人（原审原告）：合肥铁建实业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区戴安桥巷44号，统一社会信用代码913401007647603255。

法定代表人：**，该公司总经理。

委托诉讼代理人：**，安徽径桥律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1958年12月13日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。

被上诉人（原审被告）：丽丽内衣店，住所地安徽省阜阳市颍东区火车站北京东路，注册登记号341203600003797。

经营者：**，女，1977年2月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。

上诉人合肥铁建实业有限公司、上诉人***与被上诉人丽丽内衣店一案，均不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2018）皖1203民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

合肥铁建实业有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判***支付自2017年1月1日至2018年5月31日三层房屋占有使用费170000元（暂以每月50元/平方米计算，此后发生的以评估鉴定标准计算至实际腾退之日止）及利息10526.40元（按照同期银行贷款利率计算至偿清全部房屋占有使用费之日止）；**对实际占有使用的一层房屋在欠付房屋占有使用费用范围内承担共同支付责任；并由***、丽丽内衣店承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院参考生效调解书的租金标准确定涉案房屋占有使用费，损害了合肥铁建实业有限公司合法权益，对合肥铁建实业有限公司一审时的房屋租金价格评估鉴定不予处理，违反法定程序；**作为一层房屋的实际占有使用人对占有使用的所有权人及管理人应属明知，其应对一层房屋占有使用费承担共同支付责任；一审判决确定的诉讼费用负担适用法律错误。

***辩称，***没有和合肥铁建实业有限公司签订过房屋租赁合同；涉案房屋虽建在铁路部门用地上，但确是***个人所建。

丽丽内衣店辩称，无论涉案房屋权属如何确定，其均同意按时支付租金。

***上诉请求：撤销一审判决，驳回合肥铁建实业有限公司的诉讼请求，并由其负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定涉案房屋系合肥铁建实业有限公司的房屋，***与合肥铁建实业有限公司之间存在租赁合同关系错误；合肥铁建实业有限公司是以侵害其财产权提起诉讼，一审法院却按房屋租赁合同纠纷予以判决，属适用法律错误；一审法院审理程序违法，损害了***的合法权益。

合肥铁建实业有限公司辩称，***所述的建筑行为与本案不属同一法律关系，应当另案处理；***无权占有使用涉案房屋，合肥铁建实业有限公司作为涉案房产的权利人有权要求其返还；涉案房屋占有使用期间的费用应按市场价格予以支付。请求二审法院驳回***的上诉请求。

丽丽内衣店辩称，无论涉案房屋权属如何确定，其均同意按时支付租金。

合肥铁建实业有限公司向一审法院起诉请求：***、丽丽内衣店立即将阜阳市北侧9号房屋腾空，交合肥铁建实业有限公司收回；***、丽丽内衣店共同支付自2017年1月1日至2018年5月31日房屋占有使用费170000元（此后产生的房屋占有使用费用按照每月50元/㎡计算至实际腾退之日止）及利息10523.4元（按照同期银行贷款利率计算至偿清全部欠付房屋占有使用费之日止）；***、丽丽内衣店承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：位于阜阳市北侧（汽车东站斜对面）的三层楼房所占用土地的使用权人为蚌埠铁路分局阜阳建筑段，土地证号为阜市国用（94）字第0**号，颁证日期为1994年12月6日。该房屋未取得建设工程规划许可证等审批手续，亦未办理产权登记。***自2003年1月对该房屋占有使用。2008年12月12日，***向合肥铁建实业有限公司出具承诺书，承诺于2009年12月31日前将位于阜阳市北侧汽车东站斜对面的一栋三层楼房（涉案房屋）返还合肥铁建实业有限公司，逾期愿承担一切法律责任。因***一直未将上述房屋归还，合肥铁建实业有限公司于2015年12月1日诉至一审法院，要求***及丽丽内衣店将阜阳市北侧9号房屋腾空，交合肥铁建实业有限公司收回并支付自2014年1月1日至2015年11月30日房屋使用费76666元（此后发生的费用按照年租金40000元计算至实际交房之日止）。一审法院于2016年6月8日作出（2015）东民一初字第01775号民事调解书，认定：2003年1月1日，***和原阜阳房产建筑段建筑工程服务公司签订了《房屋租赁合同》，约定了阜阳房产建筑段建筑工程服务公司将位于阜阳市北侧（汽车东站斜对面）三层小楼租赁给***，期限为三年，每年租金25000元。后双方如约履行了该《房屋租赁合同》。租赁期满后，房屋继续由***占有、使用至今，***于2014年开始停止交付房屋租金。合肥铁建实业有限公司、***、**在该案审理中经调解达成如下协议：一、***于2016年6月15日前给付合肥铁建实业有限公司2014年、2015年两年房屋租金50000元，于2016年7月15日前给付2016年房屋租金45000元；二、***如不能按照上述期限按时支付租金，合肥铁建实业有限公司有权要求***及**交还房屋；三、合肥铁建实业有限公司自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费1716元，减半收取858元，由***负担。

上述调解协议生效后，因***未履行义务，合肥铁建实业有限公司于2017年7月4日向一审法院申请强制执行，要求***支付欠付2016年租金45000元（此后发生的按年租金45000元每年计算至实际腾房之日止），并要求***、丽丽内衣店立即腾空房屋。2017年7月3日，***向合肥铁建实业有限公司账户现金存款45000元。一审法院于2017年12月25日作出（2017）皖1203执440号执行裁定，以被执行人已经自动履行完毕，申请人同意结案为由，裁定终结该案的执行。

***曾于2011年4月、2012年2月分别向原蚌埠铁建实业有限公司阜阳分公司缴纳涉案房屋租金41900元、40000元。自2017年以来***继续占有使用涉案房屋至今，但未向合肥铁建实业有限公司支付租金。丽丽内衣店业主**自2013年租用该房屋的一层进行经营，其与***口头约定年租金30000元。

2010年8月12日，安徽铁道发展集团有限公司和中共安徽铁道发展集团有限公司委员会联合下发（2010）144号文件，将合肥铁建实业有限公司与蚌埠市铁建实业有限公司重组整合，以合肥铁建实业有限公司吸收合并的方式，撤销蚌埠市铁建实业有限公司。合肥铁建实业有限公司为集团公司直属的二级独立法人企业，主要经营房屋建筑维修、房屋建筑工程施工、物业管理等。

一审法院认为，原阜阳房产建筑段建筑工程服务公司就涉案房屋曾于2003年1月1日与***签订《房屋租赁合同》，但因该房屋的建设至今未取得建设工程规划许可证，而导致双方之间的租赁合同归于无效，***基于该租赁合同占有使用的涉案房屋应当予以返还。（2015）东民一初字第01775号民事调解书中已经查明双方之间的租赁事实，***也曾向合肥铁建实业有限公司出具承诺书，表示愿意返还房屋，故对***相应的辩解意见不予采纳。***如有证据证明其实际施工，可与建设单位就相关建设工程施工合同纠纷另行主张。自2017年以来，***继续占有使用涉案房屋，但未向合肥铁建实业有限公司支付任何费用，合肥铁建实业有限公司要求其支付2017年以来的房屋占有使用费，不违反法律规定，予以支持。但该房屋占有使用费可参照双方在（2015）东民一初字第01775号民事调解书中一致认可的2016年房屋租金45000元计算,至本案一审辩论终结前，房屋占有使用费应为71250元，此后的房屋占有使用费应计算至***实际腾房之日。对合肥铁建实业有限公司超出该部分的诉讼请求不予支持。鉴于**实际使用涉案房屋一层，其负有协助腾空所占用房屋的义务，其与***之间如有纠纷，可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、***于判决生效之日起三个月内将位于阜阳市北侧9号（汽车东站斜对面）的三层房屋腾空，交由合肥铁建实业有限公司管理使用；**对其使用的涉案房屋一层负有协助腾空的义务；二、***于判决生效之日起三十日内支付合肥铁建实业有限公司房屋占有使用费71250元（按照每年45000元自2017年1月1日计算至2018年7月，此后的房屋占有使用费计算至实际腾房之日）；三、驳回合肥铁建实业有限公司的其他诉讼请求。逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3910元，减半收取1955元，由合肥铁建实业有限公司承担1165元，由***承担790元。

在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、***与合肥铁建实业有限公司之间是否存在真实的租赁合同关系；二、涉案房屋占有使用费应如何计算，一审法院参照调解协议中的租金标准计算是否正确；三、丽丽内衣店应否对该房屋占有使用费承担相应的责任。

针对争议焦点一，本院认为，（2015）东民一初字第01775号民事调解书中已经查明双方之间的租赁事实，***已按照该调解书实际履行，并曾向合肥铁建实业有限公司出具承诺书，表示愿意返还房屋。***如有证据证明其实际施工，可与建设单位就相关建设工程施工合同纠纷另行主张权利。

针对争议焦点二，本院认为，自2017年以来，***继续占有使用涉案房屋，但未向合肥铁建实业有限公司支付任何费用，一审法院参照双方在（2015）东民一初字第01775号民事调解书中一致认可的2016年房屋租金计算涉案房屋占有使用费，并无不当。

针对争议焦点三，本院认为，合肥铁建实业有限公司与丽丽内衣店之间不存在租赁合同关系。合肥铁建实业有限公司主***内衣店应对涉案房屋占有使用费承担相应的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，合肥铁建实业有限公司、***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费合计4165元，分别由上诉人合肥铁建实业有限公司负担2585元，上诉人***负担1580元。

本判决为终审判决。

审判长马杰

审判员***

审判员*伟

二〇一九年六月四日

书记员***

附：（2019）皖12民终1260号民事判决书适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。