南阳市天和机械有限公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）豫13民终6330号

上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市天和机械有限公司。住所地：南阳市高新区*号工业园。

法定代表人：刘东升，任董事长。

委托诉讼代理人：刘淼，河南梅溪律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：**，男，汉族，1972年9月26日出生，住南阳市。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳市荣成钢结构有限公司。住所地：南阳市高新区*号工业园。

法定代表人：李明荣,任董事长。

委托诉讼代理人：边喜峰，河南怡和律师事务所律师。

原审被告：刘东升，男，汉族，1967年12月3日出生，住南阳市。

原审被告：李超，男，汉族，1966年12月5日出生，住南阳市高新区。

委托诉讼代理人：余和平，河南梅溪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王娜，河南梅溪律师事务所律师。

上诉人南阳市天和机械有限公司（以下简称天和机械）、**因与被上诉人南阳市荣成钢结构有限公司（以下简称荣成钢构）、原审被告刘东升、李超租赁纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初4421号民事判决，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人天和机械法定代表人及委托诉讼代理人刘淼、被上诉人荣成钢构法定代表人及委托诉讼代理人边喜峰、原审被告刘东升、原审被告李超的委托诉讼代理人余和平、王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天和机械上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求、支持上诉人反诉请求。事实和理由：1.被上诉人未按租赁合同约定交付全部场地及办公厂房，应将未交付部分的租金扣减，租金应截止至2017年3月31日，据此计算，被上诉人应返还上诉人租金177281.74元。2.交纳房地产使用税是出租方的法定义务，合同约定由上诉人承担违反了法律强制性规定，当属无效。3.转让款90万元已转化为李明荣对上诉人的借款，与本案不是同一法律关系，应另案解决。4.被上诉人未全部交付租赁场地，构成违约，应向上诉人支付违约金30万元。5.租赁合同对租金交付时间有明确约定，保证期间应依该时间计算，被上诉人**、原审被告刘东升、李超的保证责任已超保证期间。转让款90万元已通过向李明荣个人借款的方式支付完毕，保证人责任相应解除。6，上诉人经济损失50万元应当支持。

荣成钢构辩称：被上诉人交付租赁物符合约定，合同履行中上诉人对租赁范围完全认可，上诉人未按期支付租金已构成违约，保证人是对合同中上诉人的违约责任担保，不超时效。原判正确，请求二审维持。

李超述称：同意上诉人关于保证人不承担保证责任的意见。

荣成钢构向一审法院起诉请求：判令1.被告天和机械支付其拖欠原告的借款90万元，并自2014年5月1日起按照月息1分支付利息至该款项支付完毕之日止；2.被告天和机械返还向原告借支的人民币10万元；3.被告天和机械支付其拖欠的2016年4月1日至2017年8月15日的724998元租金；自2017年7月28日起按照拖欠的724998元租金总额日万分之七的标准支付滞纳金至上述款项支付完毕之日止；4.被告天和机械支付2015年、2016年、2017年度上半年度土地税增加部分的税金81347.6元；5.被告天和机械支付原告拖欠租金的合同违约金30万元；6.被告**、刘东升、李超对上述款项承担连带保证责任；7.诉讼费被告承担。

一审法院认定事实：2013年3月13日，荣成钢构作为出租方（甲方）与承租方天和机械（乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），将甲方合法拥有的位于南阳市信××高新区××），北邻红阳厂、东邻防爆厂、南邻信普电器公司、西邻天一公司面积为土地所有权面积30亩、实际使用面积27.01亩的厂房及院内所有基础设施、地面建筑物出租给乙方用于设备制造和非标制作，该租赁物采取自负盈亏的包租方式由乙方自行管理。双方在合同中约定，租赁期限为五年，自2013年4月1日起至2018年3月1日止。租金为每年100万元，在合同期限内政府房地产使用税增长部分由乙方承担，除此之外，甲方保证租金不变，不得擅自提高租金。乙方在签订合同后向甲方一次性交付100万元，以后每年春节前支付第二年租金，即每次交付一年租金。租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不做任何补偿。乙方在租赁期间应及时交付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收日5%滞纳金，并有权终止租赁协议。甲方设备和厂区材料按现行市价转让给乙方，双方另行协商。该转让款一次性支付，支付前乙方不得把设备材料移出厂区。该设备材料交接完毕，甲方交付全部厂房，2号库汽配车间的机器设备出售前集中存放在该车间。乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权。乙方应负责租赁物内相关设施的维护，并保证在本合同终止时归还甲方乙方因正常生产需要，在租赁物内进行固定资产建设，由双方另行协商解决。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部分批准后，方可进行。租赁期限内，乙方不得转租。乙方因擅自转租行为产生的一切纠纷概有乙方负责处理。甲方有权解除合同并不再退还租金。如果乙方违约，有特别约定的按照特别约定处理；无特别约定的，违约方应当向非违约方支付叁拾万元违约金。如果乙方违约，甲方有权收取乙方违约金，若乙方不支付违约金可采取留置乙方产品、停电等合理的强制措施，并有权解除合同。荣成钢构及其法定代表人李明荣和天和机械及其法定代表人**分别在甲方、乙方处签字、盖章确认，**、刘东升、李超在“乙方担保人”处签名确认。

同日，荣成钢构与天和机械签订《联营合作协议》，约定双方联合出资共同经营荣成钢构，合作内容为钢结构生产制作安装，合作期限自2013年4月1日至2018年4月1日，共五年。合作体制为甲方提供厂房，乙方独立出资，由乙方组建、甲方监督的钢结构制作安装项目部，其权限为负责本项目产品的制作安装。项目部设立独立账户，联营前荣成钢构的债权债务由甲方概括承担；联营后甲方不承担任何经济责任，由乙方实行独立核算、自主经营、自负盈亏。本项目产品的生产安装可使用甲方的证照、印章。荣成钢构及其法定代表人李明荣和天和机械及其法定代表人**分别在甲方、乙方处签字、盖章确认，**、刘东升、李超在“乙方担保人”处签名确认。该协议签订后，2014年元月20日，荣成钢构将财务手续及银行账户全部交接给天和机械使用，在交接表中载明，应收南阳二机石油装备（集团）有限公司（以下简称“石油二机厂”）账款共计436303.26元，由石油二机厂签字并盖章确认后，接收人刘东升及交接人李明荣在交接表上签字确认。2016年3月，天和机械向荣成钢构交还荣成钢构的财务手续，在交接明细表中的科目余额表中，载明在天和机械使用该银行账户期间，石油二机厂支付的50万元款项，有李明荣10万元，但在双方交接明细表中，载明交还的银行存款账面余额及现金账面余额中，均未显示已交还该款项。

关于荣成钢构向天和机械转让的设备和厂区材料，双方经清点后于2013年4月19日制作清单及盘点表，共计转让原材料价值411645元、设备共计65万元，该盘点表由荣成钢构、李明荣、天和机械、刘东升签字、盖章确认。天和机械在支付上述部分款项后，下余90万元未予支付。经荣成钢构法定代表人李明荣催要，2014年5月1日，经双方协商，由李明荣向天和机械出具《领款单》，载明李明荣收到付设备、材料款90万元；之后，又由天和机械向李明荣出具《收款收据》，载明收到李明荣90万元“基金款”，附注“月息1分”。此后，天和机械向李明荣账户分五次汇入15个月的利息共计13500元。

天和机械已经支付荣成钢构2013年4月1日-2014年3月30日全年租金100万元、2014年4月1日-2015年3月31日全年租金100万元、2015年4月1日-2016年3月31日全年租金100万元、2016年4月1日后又支付租金65万元。

荣成钢构2013年、2014年每年缴纳城镇土地使用税47510.72元，2015年、2016年每年缴纳79184.5元，2017年前三季度缴纳59388.39元；2013年、2014年、2015年每年缴纳房产税23894.4元，2016年缴纳房产税30878.32元，2017年前三季度缴纳房产税19958.32元。

2017年8月11日，荣成钢构将为天和机械出具的购买设备、缴纳租金等相关发票交付于白学令。2017年8月15日被告天和机械从原告荣成钢构租赁场地内搬迁完毕。

一审法院认为，荣成钢构与天和机械签订《厂房租赁合同》及《联营合作协议》，并由**、刘东升、李超作为担保人在合同上签字确认，此系双方经平等协商后达成的一致意见，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。在上述合同中，双方明确约定了租赁场地的坐落位置及租金和相关费用的承担办法、违约责任，故双方均应接受合同约束，履行义务享受权利。

一、关于租赁场地的租金及增加的增值税承担。双方在《厂房租赁合同》中明确约定了租赁物的内容、坐落位置、租赁期限及租金金额。荣成钢构按照双方约定及时向天和机械交付了租赁物，天和机械应按照约定履行支付租金及其租赁期间的房地产使用税增长部分。

1.被告天和机械应支付租金计算为：（2016年4月1日至2017年3月31日全年度租金100万元-已支付的65万元）+（100万元/年÷12月/年×（2017年8月15日-2017年4月1日）月=725000元。故原告要求被告支付自2016年4月1日至2017年8月15日的724998元租金的诉讼请求，不超出上述合理范围，予以支持。关于原告要求被告自2017年7月28日起按照拖欠的724998元租金总额日万分之七的标准支付滞纳金至上述款项支付完毕之日止的诉讼请求，双方在租赁合同中并无该项约定，故对该项诉讼请求不予支持。被告称被告于2017年4月开始要求搬迁，因原告不同意导致无法搬出，原告对此不予认可，被告亦未能提交相关证据予以证实，对此应承担举证不能的法律后果，况且，在2017年7月28日本案第一次开庭时，原告询问被告什么时候能把租赁的厂房交付给原告，被告回答称“厂房随时都可以交接，但是有一部分设备被告买了，得拉走”，并未提出因原告阻拦无法搬迁，因此，对被告的该项辩称理由，不予支持。

2.天和机械应支付的房地产使用税计算为：（2015年土地增值税79184.52元-2014年土地增值税47510.72元）+（2016年土地增值税79184.5元-2014年土地增值税47510.72元）+（2017年前三季度土地增值税19796.13元/季度-2014年每季度土地增值税11877.68元）÷3月/季度×（2017年8月15日-2017年1月1日）月=85783.19元。原告该项诉讼请求为81347.6元，不超出上述合理范围，予以支持。被告辩称该费用系相关职能部门向原告收缴，不应由被告承担，本院认为，双方在合同中对该项费用有明确约定，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均产生约束力，故被告应按照合同约定向原告支付上述费用。

二、关于90万元转让款。原、被告签订的租赁协议中约定，原告设备和厂区材料按照现行市价转让给被告，并对材料、设备进行了盘点，由双方签字、盖章确认了总价款，被告在支付部分价款后，下余90万元经双方协商，由被告出具《收款收据》，载明收到李明荣90万元“基金款”，附注“月息1分”，该款项系基于本案租赁合同，故被告称应另案处理的辩称意见，不予支持。综上，被告应支付拖欠原告租赁合同中约定的材料、设备转让款90万元，并按照约定，自2014年5月1日按照月息1分支付利息至款付清之日止。

三、关于违约金。双方在租赁合同中约定，若被告违约，有特别约定的按照特别约定处理；无特别约定的，违约方应当向非违约方支付30万元违约金。因被告未能按照合同约定的期限及时、足额向原告支付租金、材料设备转让款等款项，故应支付原告违约金30万元。

四、关于双方联营合作期间的10万元货款。因本案系租赁合同纠纷，该10万元货款系基于双方签订的联营合作协议，故该款项虽系原、被告之间发生，但与本案不是同一法律关系，不能一并处理，相关权利人可另行主张权利。

五、关于反诉原告所称未交付租赁物。反诉原告称，因反诉被告未能按照合同约定交付全部租赁物，要求反诉被告支付反诉原告违约金30万元并返还相应租金的反诉请求。本案租赁合同签订后，反诉原告实际使用长达四年之久，期间并未就反诉被告关于交付租赁物是否符合合同约定提出异议，并且足额缴纳了2013-2015年的全部租金（每年100万元）及2016-2017年的部分租金，可视为反诉原告对反诉被告交付租赁物内容的认可，因此，反诉原告的该项反诉请求，不予支持。关于反诉原告提交的其与河南宜和城保装备科技实业有限公司2015年12月25日签订的《资产委托保管协议》，称因反诉被告没有交付全部租赁物，导致该协议无法履行给反诉原告带来损失。本案租赁合同中明确约定，租赁期限内不得转租，因擅自转租行为产生的一切纠纷概有承租方负责处理，况且，反诉原告在签订该《资产委托保管协议》时，已经明知其无法按照该协议指定的保管场地履行保管义务，却仍与该公司签订此协议，由此带来的相应损失，应由其自行承担。

六、关于反诉原告支付的供水系统维修费用、消防设施整改及罚没款。因反诉原告未能提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对该项反诉请求，不予支持。

七、关于反诉被告要求反诉原告返还加工费的反诉请求，因款项同样系基于双方签订的联营合作协议，故本案不再一并处理，相关权利人可另行主张权利。

八、关于增值税发票的问题。原告举证证实2017年8月11日已将相关发票交付于白学令，被告称白学令原系被告公司的工作人员，已于2017年8月1日辞职，但未能提交相关证据予以证实，对此应承担举证不能的法律后果，况且，白学令原系被告公司工作人员，被告公司及白学令均未告知原告其已于2017年8月1日辞职，原告向其交付为被告公司出具的票据，白学令签字接收，其行为已构成表见代理，被告公司若认为白学令的相关行为侵犯其合法权益，可另行向其主张权利。

上述一、二、三项，被告**、刘东升、李超作为被告的担保人，应承担连带保证责任。

一审法院判决：一、本判决生效后十日内，被告南阳市天和机械有限公司支付原告南阳市荣成钢结构有限公司其拖欠的租金724998元。二、本判决生效后十日内，被告南阳市天和机械有限公司支付原告南阳市荣成钢结构有限公司其应承担的房地产使用税增长部分的税金共计81347.6元。三、本判决生效后十日内，被告南阳市天和机械有限公司支付原告南阳市荣成钢结构有限公司其拖欠的材料、设备转让款90万元，并自2014年5月1日按照月息1分支付利息至款付清之日止。四、本判决生效后十日内，被告南阳市天和机械有限公司支付原告南阳市荣成钢结构有限公司违约金30万元。五、被告**、刘东升、李超应对上述一、二、三、四项承担连带保证责任。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告的反诉请求。一审案件受理费23651元，由原告南阳市荣成钢结构有限公司承担800元，被告南阳市天和机械有限公司承担22851元。反诉费7831元，由反诉原告南阳市天和机械有限公司承担。

二审查明事实与一审认定一致。

本院认为，关于违约问题。被上诉人未将全部场地厂房、办公室交付上诉人的事实确实存在，但合同约定被上诉人的设备出售前可进行存放，而办公室系双方联营中为经营便利而保留，且上诉人在前三年的租赁期间未提出异议并全额支付租赁费，故被上诉人不构成违约。虽然如此，被上诉人也应积极将设备出售，其放任长期存放，影响上诉人对租赁场地的及时使用，有违公平；同时，保留办公室虽具备必要性及合理性，但并未事先在合同中明确，被上诉人对纠纷的发生也存在一定责任。基于公平原则，上诉人延付租赁费的违约责任应予免除。

上诉人称早在2017年4月1日前已将厂房腾空，租金应截止至2017年3月31日，因其主张的事实没有充分证据，本院不予采纳。

关于房地产税的负担。税法调整的是国家与纳锐义务人之间的权利与义务关系，而合同的约定仅在当事人之间产生效力，两者并不冲突。在税收征管中，纳税义务人不能援引合同约定免除自己的义务，但并不妨碍当事人之间自愿协商分担税款。本案双方关于房地产税负担的约定不属违反法律强制性规定的行为，该约定应为有效。

设备转让款90万元，上诉人并未实际支付，双方所办理的转化为李明荣个人借款的手续，系财务账目处理的一种变通形式，故仍应作为上诉人未付转让款处理。上诉人已支付了转让款15个月的利息，一审仍判决自2014年5月1日起支付利息错误，应予纠正。

被上诉人**、原审被告刘东升、李超提供的担保是对租赁合同的担保，不是对具体债务的担保，其保证期间应从合同解除或终止之日起算，故本案未超出保证期间。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初4421号民事判决的第一、二、六、七项；

二、撤销南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初4421号民事判决的第三、四、五项；

三、上诉人南阳市天和机械有限公司于判决生效后十日内支付被上诉人南阳市荣成钢结构有限公司材料、设备转让款90万元，并自2015年8月1日起按照月息1分支付利息至款付清之日止。

四、上诉人**、原审被告刘东升、李超对上述债务承担连带保证责任。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费23651元，二审案件受理费31482元，共计55133元，由上诉人南阳市天和机械有限公司负担46633元，被上诉人南阳市荣成钢结构有限公司负担8500元。一审反诉费7831元，由上诉人南阳市天和机械有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李晓峰

审判员　　王　妮

审判员　　李　舸

二〇一八年四月二十六日

书记员　　孙上兰