广州市庚润贸易有限公司、广州市新光快速路有限公司等土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终3158号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市庚润贸易有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇太南路自编3号101。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**，广东华安联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华安联合律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市新光快速路有限公司，住所地广东省广州市海珠区纺织路江湾东街99号102房。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：方金贵，国信信扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东诺臣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市城市年票项目建设有限公司，住所地广东省广州市海珠区滨江街纺织路江湾东街101号102房。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：方金贵，国信信扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东诺臣律师事务所律师。 上诉人广州市庚润贸易有限公司（以下简称庚润公司）因与上诉人广州市新光快速路有限公司（以下简称新光公司）、被上诉人广州市城市年票项目建设有限公司（以下简称城市年票公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初20468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庚润公司上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判新光公司赔偿庚润公司经济损失，包括场地填土和挖方费用人民币2246013.73元，地上树木损失人民币531000元，以上合计人民币2777013.73元；2.维持一审判决第二项3.撤销一审判决第三项，并驳回新光公司全部的反诉请求；4.撤销一审判决第四项，改判城市年票公司对新光公司应承担的经济损失赔偿和应返还保证金等款项承担连带清偿责任；5.判决新光公司、城市年票公司承担一、二审的全部案件受理费。事实和理由：一、本案背景。涉案的土地原为荒地，含水塘面积，是庚润公司对荒地进行了填土、挖方和绿化平整，新光公司因此将荒地交***公司管理使用，以抵付其应当支付的填土挖方施工费用。新光公司已**确认填土挖方数，并承诺在庚润公司不能继续管理使用场地的情况下，对庚润公司的投入进行评估并予以赔偿。2013年6月10日，庚润公司与新光公司签订《场地委托管理使用协议书》（穗新经协[2013]005号），约定新光公司委***公司管理和使用广州市新光快速***立交（西北侧）地块（具体见合同附件坐标图），面积约28亩，含水塘面积。由于该土地当时仍然为荒地，考虑到场地内天然气管的保护、路边退缩及场地落差放坡等问题，需要对荒地和水塘等填土、挖方和绿化，并进行基本的建设后才能使用，所以***公司进行前期填土、挖方、绿化和基建方面的投入。新光公司同意将场地交***公司管理使用，并对管理使用费用予以特别约定。双方在《场地委托管理使用协议书》第二条约定使用期限从2013年6月10日起至2019年5月9日止。后由于涉案场地自2013年11月开始被广州交投集团下属单位**高速施工单位项目部借用，双方通过补充协议将使用期限约定为自**高速项目部使用完毕并撤场后71个月，即从2017年4月起至2023年3月止。双方在协议书第六条约定：委托管理使用期间，除本协议第七条第一款规定外，甲方收回场地应返回保证金给乙方，并赔偿乙方因此受到的经济损失。协议书第七条第4项约定：如乙方不能继续管理使用该场地，甲方委托乙方认可并且有资质的评估公司，对乙方投入的进行评估，评估内容包括填土量（填土平面图、填土测量图）、地上附着物（包括地下水道、水泥地面、管线、绿化、围墙、水电）、建筑物，按本协议期满时建设实际价格计算该评估总价（含评估费），由该场地的新租赁方一次性交付给乙方，乙方收齐以上全部评估金额后撤出该场地。上述约定并没有违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。而本案中新光公司因为单位具体经办的人员变动，有意单方解约，无视基本的诚信，借市政绿化之机，不合理强行收回场地，并且拒绝退还保证金和赔偿损失。二、本案中，庚润公司对涉案土地的填土、挖方量是在施工完成后，经过庚润公司与新光公司在专业的测绘机构所做的土方计算图上予以**确认的，双方加盖公章确认填土和挖方数量的行为，是有法律效力的民事法律行为，一审判决并未根据双方确认的填土、挖方量计算庚润公司的投入和所遭受的损失，而且没有给出合理的理由，同时对现场树木数量的认定属主观臆断。这些都是完全没有说服力的。庚润公司向一审法院提交了土方计算图，该计算图由新光公司的工作人员对填土和挖方的数量进行了查验，并由新光公司和庚润公司分别加盖了公章确认。图中确认场地总面积为25264.8平方米，总填土方为205398.6方，总挖方为20.9方，设计标高为22米。据此可知，庚润公司对原为荒地水塘的涉案土地进行的填土挖方数额已经由新光公司**确认，按工程造价标准完全可以评估计算出对应的价款。在案件审理过程中，庚润公司向一审法院申请对位于广州市新光快速***立交（西北侧）地块进行的填土和挖土的工程价款、地上绿化树木价款进行评估。一审法院经摇珠确定广东证诚价格评估有限公司作为评估机构，对上述事项进行评估并出具《评估报告书》。评估机构虽然对涉案场地填土和挖土的单价作出认定，但却单方调整了填方和挖方的数量，该调整是没有任何依据的。此外，一审判决对于现场树木的数量认定也是错误的。为此，庚润公司在一审审理中，对《评估报告书》单方调整填土和挖方量提出异议。涉案场地的填土和挖方量并非本案的鉴定委托范围，鉴定机构也没有资料证明其具有填土方量测绘的相应资质，同时也没有实际在现场进行过填土方量的准确测绘和勘验，《评估报告书》中核算相应工程造价应当以双方**确认图纸上的填土、挖方量为主要依据。《评估报告书》中所得出的填土方量不具备客观性，也没有合法性。此外，本案原二审裁定已经认定双方在土方计算图上加盖公章确认土方数额这一事实。《评估报告书》只需要在此基础上，对于各方土方和挖方单位造价进行确认之后，即可以在双方认定的填土挖方数量基础上计算出相应的评估结果。三、一审判决忽略了重要事实：番禺区政府在番运行函[2019]25号函中，给予了新光公司选择权，可以对涉案场地自行整改或交由政府部门整改，新光公司给政府部门复函，称由于经费原因选择将场地交由政府部门整改。同时一审判决也无视新光公司的回函是在强行收回场地4个月后的2019年6月才发函要求交由政府部门整改的事实。新光公司完全可以在与庚润公司充分协商的前提下，既完成政府部门的整改要求，又保障涉案委托管理协议的继续履行，单方解除协议强行收回场地，并不是政府部门整改的必然结果。新光公司对于场地被强行收回和庚润公司遭受巨大损失，负有不可推卸的责任。一审所谓“公平原则”完全是为了给新光公司寻找借口脱责。广州市番禺区城市管理运行指挥中心《关于做好新光快速***立交西北侧地块绿化提升工作的函》（番运行函[2019]25号）中，给与新光公司选择权，明确告知新光公司可以对该地块自行实施绿化，或选择交由区城管部门负责。这证明收回场地交给政府部门整改并不是唯一的选择。而新光公司因为具体经办人员的变动，有意单方强行收回场地，便以场地绿化为借口，向政府隐瞒该场地实际使用人为庚润公司这一事实，也没有与庚润公司进行过任何协商，单方致函政府部门，称由于经费原因需要将场地交由区政府部门进行整改。而且这份复函的时间是在2019年6月18日，也就是其强行收回场地之后4个月，才致函政府将场地交由番禺区城市管理运行指挥中心进行整改。这是新光公司的自主行为，完全未顾及庚润公司的合法权益，政府部门的行为只是新光公司的借口，因此其应当对庚润公司所做的全部投入予以补偿。四、双方在《场地委托管理使用协议书》第七条第4项约定，如乙方不能继续管理使用该场地，甲方委托乙方认可并且有资质的评估公司，对乙方的投入进行评估，并进行补偿。在这项约定中对庚润公司取得经济赔偿并未设定前提，因为不论庚润公司由于何种原因无法使用涉案场地，新光公司作为土地使用权人，都已经实际从庚润公司对场地的填土施工中获取了巨大收益，原来的荒地、水塘，经填土、挖方和绿化施工，已经变成可以正常使用的土地。一审法院在折算使用年限后，不应当以所谓“公平原则”，再扣除50%的经济损失，这样的处理罔顾双方在签订合同时的明确约定和订约本意，也无视庚润公司才是损失承受方这一基本事实，该认定恰恰是严重违背“公平原则”的。本案中无法否认的事实是，涉案场地在庚润公司填土前，是包含水塘在内的荒地，而庚润公司对该场地的填土和挖土施工，使得荒地、水塘成为可以正常利用的场地。不管场地是否收回，新光公司作为土地权属人，都从中获取了收益。而且根据新光公司与政府部门之间往来函件所附为绿化所做的“区城管局设计图”，其种植树木的面积就已经达到20824平方米，而且庚润公司的工程还包括对湖面和周边放坡的填土施工。新光公司在没有知会庚润公司的情况下，单方强行将庚润公司从场地驱离，这种行为已经构成单方违约。而新光公司并没有遭受损失，真正的损失方是庚润公司，其由于场地被收回，为填土施工所付出的人财物力，都付诸东流，预期可以通过使用管理场地获得的收益也无法实现。五、新光公司自2019年2月14日将涉案场地围蔽，不允***公司进入，该场地已经完全处于无法使用的状态，而这些都是由新光公司造成的，在此前提下，一审法院仍判决庚润公司承担2019年4月10日至5月10日的租金及逾期违约金，明显与事实不符，不合情理。此外，庚润公司在场地使用期限内按双方约定时间缴纳管理费，2018年5月7日及11月14日两次支付时间虽有所延误，新光公司当时对此是认可的，并没有提出任何异议，不仅正常收取了租金，也开具了票据，这显然是对于缴租时间已经达成了新的合意，在本案的原一审和二审程序中新光公司也并未提出过主张，待庚润公司向法院起诉后才对此提出异议，这显然是不诚信的。六、新光公司为法人独资公司，根据公司法的规定，城市年票公司作为新光公司的独资股东，未能证明新光公司的财产独立于股东自己的财产，同时相关证据也反映城市年票公司是实际收回场地的一方，应当与新光公司一起承担连带清偿责任。《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”城市年票公司庭审中也明确表示，新光公司是其全资子公司，在处理业务时存在交叉管理的情况。一审判决不应当仅凭合同的相对性原则，而完全无视公司法对一人公司责任承担的明确规定，免除被上诉人城市年票公司应承担的责任。 新光公司、城市年票公司共同辩称：一、庚润公司主张按“土方计算图”计算填土、挖方量没有事实和法律依据。该“土方计算图”仅是设计图，而非庚润公司完工后的工程测量图，且庚润公司没有提供任何事实和证据证明其实际完工量与“土方计算图”的数量一致。一审委托的鉴定机构作出的鉴定结论明显与“土方计算图”的数量不一致，并无确认填土面积和高差，鉴定结论明显推翻了“土方计算图”的效力。二、庚润公司主张新光公司对于场地被强行收回负有责任，应当赔偿其经济损失，没有事实和法律依据。本案合同系因庚润公司在租赁期间违法用地和建设，被番禺区政府依法采取了整改措施并复绿导致合同不能继续履行。鉴***公司拟自身严重过错，其依法须承担至少80%以上的责任。三、庚润公司拟主张撤销一审判决第三项没有事实和法律依据。庚润公司实际撤场的时间是2019年5月10日，此前支付租金至2019年4月9日，故庚润公司应支付2019年4月10日至5月10日的租金及逾期违约金。四、庚润公司主张城市年票公司须根据公司法第六十三条规定承担连带责任，属于适用法律错误。新光公司与城市年票公司财产相互独立，不存在任何混同。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。”第五百一十八条第二款规定：“连带债权或者连带债务，由法律规定或者当事人约定。”城市年票公司既不是涉案合同的当事人，与庚润公司之间不存在合同权利义务关系；也没有任何法律规定城市年票公司需对涉案合同当事人的债权债务承担连带责任，因此城市年票公司无需承担连带责任。 新光公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判新光公司***公司赔偿89438.57元；2.撤销一审判决第五项，改判庚润公司向新光公司赔偿733333.33元；3.庚润公司负担本案一、二审案件受理费及鉴定费用。事实和理由：一、新光公司与庚润公司通过委托管理协议及补充协议约定的场地使用期限是从2013年6月10日起至2023年3月31日止，共计117个月（而非一审判决认定的从2017年5月1日起至2023年3月31日止共计71个月），庚润公司实际使用场地的期限是从2013年6月10日起至2019年5月10日止，共计71个月〔而非一审判决认定的从2017年5月1日起至2019年5月10日止共计24个月又10天（或庚润公司主张的25个月）〕。（一）新光公司与庚润公司就涉案场地的委托管理使用事宜，于2013年6月10日签订《场地委托管理使用协议书》（下称“委托管理协议”），约定“使用期限：从2013年6月10日至2019年5月9日止”（第二条），共计71个月。在合同履行过程中，因涉及**高速施工单位项目部（下称“**项目部”）使用等原因，双方于2013年12月27日签订《新光快速***立交（西北侧）地块委托管理的补充协议》（下称“补充协议”），该补充协议第一条虽然约定“委托管理使用期限：自广州交投集团下属单位**高速施工单位项目部使用完毕并完全撤出场地起，开始执行原协议第二条委托管理使用期限（委托管理使用期限为71个月）。”但该补充协议第二条同时约定：“本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议拥有同等的法律效力。除本协议中明确所作补充修改的条款之外，原协议的其余部分完全继续有效。本协议与原协议又相互冲突时，以本协议为准。”即在法律上，该补充协议约定的是，在委托管理协议履行过程中，从**项目部使用完毕并完全撤出场地起（一审法院已查明该撤场的具体时间是2017年4月30日）顺延或重新计算71个月使用期限（即从2017年5月1日起计71个月，至2023年3月31日止），既不是解除委托管理协议，也不是中止委托管理协议的履行。因此，新光公司与庚润公司通过委托管理协议及补充协议共同约定的场地使用期限是从2013年6月10日起至2023年3月31日止，共计117个月；而不是一审判决认定的从2017年5月1日起至2023年3月31日止，共计71个月。（二）新光公司与庚润公司在委托管理协议签订后，从未以任何方式解除协议或中止该协议的履行，**项目部从2013年11月起至2017年4月30日使用场地的时间依法也归属***公司基于委托管理协议取得的整体场地使用期限之中。具体理由如下：1.涉案场地是在委托管理协议履行过程中，***公司出租给**项目部使用，***公司向**项目部交付场地，***公司向**项目部收取租金，并由**项目部在撤场后***公司交回场地。对此，虽然庚润公司一直拒绝提供其与**项目部之间的租地协议，但新光公司在一审提交的证据23即庚润公司（作为出租方）与承租方中铁九局集团有限公司**高速SG05标项目经理部于2017年5月1日签订的《租地移交协议》仍可充分证明上述事实。2.庚润公司出租给**项目部使用的面积仅4800㎡，但新光公司委托其管理使用的面积约28亩（约18700㎡），在**项目部使用期间，对**项目部占用的4800㎡以外的场地面积，一直***公司继续使用、收益。3.在**项目部使用期间，一直***公司按委托管理协议约定标准向新光公司支付租金，委托管理协议从未发生任何中止履行的情况。即在法律上，就合同相对性而言，不论是从2013年6月10日至10月31日，还是从2013年11月至2017年4月30日，以及从2017年5月1日至2019年5月10日，新光公司与庚润公司的合同关系及履行主体均从未发生任何变化，委托管理协议及其补充协议一直在持续不间断的履行之中。以上事实和证据证明，尽管涉案场地在2013年11月至2017年4月由**项目部使用了部分面积，但其使用面积的出租方、管理方及受益方均是庚润公司，且委托管理协议一直在持续履行中，从未出现任何中止、中断。因此，新光公司与庚润公司约定的使用期限依法需从2013年6月10日起计，包括**项目部使用期限在内；并根据补充协议约定从2017年5月1日起重新起计71个月（顺延71个月），至2023年3月31日止，共计117个月。关***公司实际使用场地的时间，依法需从委托管理协议生效、庚润公司接收场地之日即2013年6月10日起计，期间2013年11月至2017年4月**项目部使用系***公司出租、管理、受益，故仍属庚润公司的使用期限，至2019年5月10日撤场之日止，共计71个月。相反，如果在委托管理协议签订后，从2013年6月至2017年4月不属于双方约定的使用期限和庚润公司的实际使用期限，则不论是在此期间发生的庚润公司向新光公司支付租金，还是***公司向**项目部出租、交付场地及继续使用其他面积，以及**项目部在撤场后将场地交还给庚润公司而非新光公司，都不仅会变得毫无依据，也根本不合常理；又鉴***公司的投入已在2013年10月完成，而非发生在2017年5月1日之后，故一审判决将2013年6月10日至2017年4月30日期间不作为双方约定的使用期限和庚润公司的实际使用期限认定，确无任何事实和法律依据，也不合常理。基于上述事实和理由，涉案场地的合同约定使用期限为117个月，庚润公司实际使用期限为71个月，即合同未履行期限为46个月（117个月－71个月），则本案未完成合同期限的分摊比例应为：46个月（117个月－71个月）÷117个月＝39.3%。一审判决将评估基准日确定为庚润公司的撤场时间2019年5月10日没有事实和法律依据，且违反公平原则；本案评估基准日依法应为庚润公司签订合同后完成投入的时间，即2013年10月。（一）将评估基准日确定为庚润公司的撤场时间2019年5月10日不符合（2020）粤01民终13311号《民事裁定书》的精神。根据该裁定书的意见，系因“庚润公司签订合同后的投入，未按合同期限分摊完毕，故未分摊完毕部分投入应作为损失由合同当事人合理分摊”，且“庚润公司的投入客观存在，通过评估和其他方法仍可认定庚润公司投入的损失”。据此，本案的评估对象是庚润公司的投入成本。由***公司在2013年11月将场地交给**项目部使用之前已经完成“投入”，故评估基准日应以投入时间2013年10月为准。（二）将评估基准日确定为2019年5月10日缺乏公平性。庚润公司投入的时间为2013年10月，以6年后的2019年5月10日作为评估基准日，不仅与庚润公司投入时的成本无关，不具有客观性，加上原材料、人力成本等各项费用增高等因素，其结论一定是远远高于实际投入时的成本价值，明显缺乏公平性。三、一审认定分摊期限及分摊比例没有事实和法律依据。如前所述，庚润公司的投入已在2013年10月完成，而非发生在2017年5月1日之后；涉案场地的合同约定使用期限为117个月，合同未履行期限为46个月（117个月－71个月），则本案未完成合同期限的分摊比例应为：46个月（117个月－71个月）÷117个月＝39.3%。但一审判决在错误认定使用期限为71个月的情况下，又错误认定实际使用时间为24个月又10天（或25个月），并以此作为计算分摊比例的依据，其结论（25个月÷71个月＝64.8%）显然是错误的。四、关***公司的损失问题。（一）一审鉴定人套用“A1-1-128回填土夯实机夯实平地”项目鉴定缺乏依据。一审现场查勘时鉴定人仅仅在场地外围（西南角靠近**高速位置）肉眼查看，并无进入场地内部查勘，没有抽芯检测，认定场地夯实机夯实缺乏依据，且庚润公司从未提交证据证明其当时实际填土投入，其证据中的照片只有推土而没有碾压夯实，没有证据证明场地夯实，不应套用夯实单价。 项目编码 项目名称 项目特征描述 计量单位 工程量 金额（元） 040103001002 回填方 （10） 1、铲运机铲运土方运距200m内一、二类土 2、压路机碾压土（石）方填土方 m3 1 9.8 9.8 如按上述2013年价格（无夯实）鉴定，填土方单价为每立方米9.8元，与庚润公司起诉时主张其当时填土方单价10元基本接近，一审法院按2019年5月10日作为基准日鉴定填土方（夯实）单价16.82元，高出70%，造成判决结果显失公平，权利义务严重失衡，请求二审法院予以纠正，重新委托鉴定。（二）植树投入的鉴定应当以庚润公司实际植树成本鉴定，一审法院以2019年5月合同终止时绿化树木市场价值鉴定属于适用法律错误。首先，根据《场地委托管理使用协议书》第五条第2款已约定：“委托管理使用期内，乙方负责该场地内（包括路边退缩位及放坡范围）的美化、绿化工作。”绿化本就是庚润公司的义务，合同终止时庚润公司绿化投入不存在补偿问题；其次，双方并非树木买卖关系，不应以合同终止时树木市场价值鉴定，而应当鉴定庚润公司植树时的实际投入；关于树木的补偿，如参照《城镇房屋租赁合同司法解释》关于房屋装修参照处理的规则，也只能是鉴定实际投入植树的成本，采用“成本法”鉴定植树成本，对未分摊完毕的成本按照比例补偿。为简化本案处理，新光公司不再要求对数量重新鉴定，数量按照一审认定的填土方110695.31立方米、挖土方20.9立方米、树木410棵，以2013年价格（填土套用无夯实子项目单价）重新鉴定；如为简便诉讼，也可以根据民事诉讼法相关规定，由二审法院通知鉴定人按照法院重新确定的鉴定基准日出具单价，以补充鉴定的形式提供鉴定意见给二审法院作为判决依据。关***公司的损失，按照填土方110695.31立方米乘以单价9.8元等于1084814.04元，挖土方601.29元、树木410棵乘以每棵128元等于52480元计算，合计1137895.33元。五、本案系因庚润公司违法和违约行为导致合同终止，应当***公司至少自负80%损失，一审判决各50%违背公平原则。本案合同解除原因是因庚润公司在租赁期间违法用地和违法建设，导致番禺区人民政府依法采取综合整治措施并复绿，案涉合同失去继续履行的基础。本案中一系列事实可见，案涉场地是因为庚润公司违法使用，导致政府一系列综合整治行为：2013年9月，庚润公司使用场地期间被广州市番禺区国土资源和规划局和广州市番禺区城管局责令拆除违章建筑物和纠正违法用地（番禺区管理运行中心给法院回函附件处罚文书和图片可见2013年9月和10月时建设了大量的板房，当时还没有出租给中铁项目部）；2014年3月，**高速公司取得临时用地许可2年，2016年3月期***润公司并未按照《土地管理法》规定拆除临时建筑，番禺区管理运行中心给法院回函附件处罚文书和图片可见2016年11月、12月至2017年4月多次被广州市番禺区国土资源和规划局和广州市番禺区城管局责令拆除违章建筑物和纠正违法用地，并被执法队强制拆除，2017年4月5日对项目部驻地（一期）建筑物拆除，2017年4月28日对项目部驻地（二期）建筑物拆除；2017年5月，庚润公司又将案涉场地转租给悦发物流公司经营汽车销售，其转租合同中庚润公司明确允许悦发物流公司可以建设钢结构房屋，2017年8月广州市番禺区国土资源和规划局发出《责令停止土地违法通知书》和《责令改正土地违法通知书》，2018年3月政府执法部门对案涉场地建筑物进行拆除，照片可见场地内仍然有水泥地面未拆除，地面还停放车辆，并有遗留板房等部分建筑物和构筑物；2018年7月5日，番禺区城市管理运行指挥中心发出《处理意见》，因案涉地块存在土地违法和违法建设行为，作出“处理意见：（三）拆除板房；（四）注销营业执照或变更注册地址；（五）该地块收归我区﹍该地块移交回我区后用作绿地等公共设施”；2018年12月29日番禺区政府再次复函“该地块在未经许可的情况下，存在偷建、抢建等大规模的违法建设，坚决予以拆除，但从2018年开始该地块未经报批程序又违法经营汽车销售、违法乱搭建、违法设置充电桩等（附件照片可见现场有大面积的板房），﹍将该地块纳入**湖的一部分，我区城管部门将对该地块实施绿化，请贵单位予以支持配合”；新光公司2019年2月根据政府上述通知告知庚润公司配合政府整治，但是庚润公司并未纠正违法用地和违法建设行为；2019年3月，因庚润公司未执行政府整治措施，番禺区政府再次发出番运行函（2019）25号《关于做好新光快速***立交西北侧地块绿化提升工作的函》，明确指出“目前该地块仍用于私人经营性场所，场内停放大量车辆，﹍立即开展整改﹍对该地块实施绿化，或交由我区城管部门负责”。番禺区人民政府采取上述综合整治措施的根据是《中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于建立土地执法共同责任制的意见》，区人民政府对于违反用地及其违法建设有权“制止、拆除、复耕复绿和没收”，番禺区政府对案涉违法用地拆除、复绿是合法的整治措施包括：强制拆除、停水停电停气、复耕复植、强行注销或迁移营业执照等，番禺区政府2018年7月5日和12月29日两次发文可见，因案涉地块屡次违法建设，番禺区政府采取综合整治措施，包括拆除、迁移营业执照、收回案涉地块移交城管局绿化等等，以上事实充分证明了合同解除的原因是庚润公司违法用地和违法建设行为所致，责任完全在***公司一方，即便是法院酌情适当分摊，新光公司最多不应负担超过20%。综上，庚润公司损失1137895.33元应当乘以39.3%再乘以20%，一审判决第一项应当改判为1137895.33×39.3%×20%=89438.57元。六、新光公司反诉要求庚润公司返还违法转租收益733333.33元有充分的事实和法律依据，请二审法院改判支持新光公司反诉请求。（一）庚润公司未经新光公司同意擅自将场地转租给悦发物流公司，并在转租合同《场地委托管理使用协议书》中庚润公司允许悦发物流重建钢结构厂房，转租期间违法用地和建设的行为导致场地被区政府整治及合同解除。庚润公司应当赔偿新光公司的损失。（二）根据《合同法》第121条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或采取其他补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。同时参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十八条（未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持）的相关司法意见，人民法院可以依据《合同法》第121条将承租人违法转租的收益作为承租人的损失，由承租人赔偿给出租人。（三）庚润公司根本没有提交证据证明其曾告知新光公司转租的事实，新光公司在政府发布整治通知后才得知庚润公司转租的事实，一审判决认为新光公司知道或应当知道转租而不予支持反诉请求缺乏事实和法律依据，应予纠正。（四）根据委托管理协议约定，2016年6月10日至2019年5月9日的租金标准为110000/年。庚润公司违反约定将场地整体转租给悦发物流公司，每月租金55000元，按照庚润公司自述其收取租金至2018年8月，其违法转租的违约行为已获取差价733333.33元（55000＊16个月-110000/年＊16个月），依法必须返还给新光公司。 庚润公司辩称：一、庚润公司与新光公司签订的《委托管理的补充协议》约定，涉案场地使用期限从2017年4月起至2023年3月31日止，共计71个月，新光公司主张场地使用期限为117个月与事实不符合。根据《场地委托管理使用协议书》第二条及《委托管理的补充协议》第一条约定，场地使用期限是**高速项目部使用完毕并撤场后重新计算使用期限，而非新光公司所理解的顺延计算。二、新光公司认为评估基准日应确定为完成投入时间，没有事实和法律依据，也与双方约定不符合。《场地委托管理使用协议书》第七条第4项约定，如乙方不能继续管理使用场地，甲方委托乙方认可并且有资质的评估公司，对乙方投入进行评估，并进行补偿。双方均同意“按本协议期满时建设实际价格计算评估总价”。一审法院以2019年5月9日为协议解除之日，并作为评估基准日，与双方约定的原意是一致的。三、新光公司主张的分摊比例计算，没有事实和合同依据，应予以驳回。涉案场地使用期限是71个月。本案是由于新光公司没有知会庚润公司就强行将庚润公司驱离场地，新光公司是违约方，应当承担违约责任。四、新光公司认为合同终止时庚润公司绿化投入不存在补偿问题没有合同依据。《场地委托管理使用协议书》第七条第4项约定，新光公司应补偿的范围包括填土量、地上附着物、建筑物。庚润公司要求对绿化树木进行补偿，完全合情合理，应予支持。五、如前所述，新光公司是违约方，一审法院将新光公司应当赔偿的经济损失，根据使用年限折算之后，再次以所谓“公平原则”又扣除50%，已经完全不合情理。六、新光公司要求庚润公司返还违法转租收益733333.33元没有任何依据。新光公司作为涉案土地的使用权人，对庚润公司的对外转租行为知道或应当知道，但从未提出异议。 城市年票公司述称：其同意新光公司的上诉意见。 庚润公司向一审法院起诉请求：1.判令新光公司赔偿庚润公司经济损失，包括场地填土和挖方费用人民币2246013.73元，地上附着物损失（包括下水道、水泥地面、管线、绿化、围墙、水电）人民币531000元，以上合计人民币2777013.73元；2.判令新光公司***公司返还保证金人民币100000元；3.城市年票公司对上述新光公司应承担的经济损失赔偿和应返还保证金等款项承担连带清偿责任；4.判令新光公司、城市年票公司承担本案全部诉讼费用。 新光公司向一审法院反诉请求：1.判令庚润公司向新光公司支付2018年迟延支付租金的违约金822.73元（515.34+307.39，见附表计算说明）；2.判令庚润公司向新光公司支付2019年4月10日至5月10日的租金9166.67元及违约金（从2019年5月11日起按年利率6%计算至清偿之日）；3.判决确认新光公司可没收庚润公司交纳的保证金100000元；4.判令庚润公司向新光公司赔偿未到期租金损失287833.33元；5.判令庚润公司向新光公司返还其违法转租收益733333.33元；6.反诉的诉讼费用***公司承担。 一审法院认定事实：2002年7月19日，广州市城市规划局核发编号为穗规选【2002】第55号的《广州市建设项目选址意见书》，载明：本建设项目的选址用地性质、位置符合城市规划要求，用地单位为广州市建设投资发展有限公司，用地项目名称为主干道用地（S11），用地位置为广州市海珠区、番禺区，用地面积为壹佰陆拾捌万叁仟捌佰柒拾柒平方米。 2002年12月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发编号为穗地预审字【2002】195号的《广州市建设项目用地预审报告书》，载明：建设单位为广州市建设投资发展有限公司，建设项目名称为主干道用地，申请用地地点为广州海珠区、番禺区，土地利用现状图号为F-49-35-(54)，F-49-35-(62),F-49-47-(6),拟用地面积1585284平方米，其中农用地938128平方米（耕地387320平方米，非耕地面积550808平方米），未利用土地1000平方米，原建设用地646156平方米。 2003年12月24日，广州市城市规划局核发编号为穗规地证[2003]521号的《建设用地规划许可证》，载明：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地单位为广州市新光快速路有限公司，用地项目名称为道路用地（S1），用地位置为广州市海珠区、番禺区，用地面积为壹佰捌拾玖万零柒佰陆拾柒平方米，附加说明为该用地建设项目为新光快速路工程。 2004年4月23日,广州市城市规划局核发编号为穗规建证【2004】第509号的《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为广州市新光快速路有限公司，建设项目名称为新光快速路第IX标段道路工程，建设位置为番禺区南村镇里仁洞**大道，建设规模宽60米，长约2400米。 2013年6月10日，新光公司作为甲方与庚润公司作为乙方签订编号为穗新经协【2013】005号的《场地委托管理使用协议书》，约定：为加强新光快速路已征未用土地的治安、消防和卫生等管理工作，保证已征未用土地的完整性，经友好协商，现甲方委托乙方管理和使用新光快速***立交（西北侧）地块（具体见合同附件坐标图），此地块于2004年完成征地补偿手续，2007年6月广州市城市规划局核发建设用地规划许可证（穗规函【2007】4512号）。考虑到场地内天然气管的保护、路边退缩及场地落差放坡等问题，双方同意该场地（面积约28亩，含水塘面积）按100000/年（大写：人民币壹拾万元整）计算，管理费标准具体见第三条约定。委托管理使用期限从2013年6月10日至2019年5月9日止。管理费计算标准为：2013年6月10日至2013年10月9日为筹建免管理费期。从2013年10月10日起场地管理费按100000元/年计算，且遵循每三年递增10%的原则。即从2013年10月10日至2016年10月9日止，每年管理费按100000元/年计算；从2016年10月10日至2019年5月9日止，每年管理费按110000元/年计算。管理费按半年一次缴纳。乙方必须在每年的10月10号前和3月10号前以支票或转账的方式缴纳管理费，并负责缴纳相关税费。甲方确认收款后提供票据作收款凭证。本委托管理使用协议签订后，乙方必须向甲方缴纳人民币100000元作为协议保证金，该保证金在委托管理使用期满或终止协议后，按本协议约定将委托管理使用场所交还甲方后10个工作日内不计利息退还。第四条场地用途约定，该场地原则委托给乙方管理使用，场地内严禁设立生产、储存、销售易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品场所、设施，或者停（堆）放、装（卸）载危险物品。乙方应当按照法律规定的使用用途、使用性质依法使用该场地，如果因违反使用用途，导致甲方或乙方被行政处罚，则责任全部由乙方承担。第五条双方责任约定，委托管理使用期内，乙方使用该场地所发生的一切费用（包括电费，水费，治安费，清洁费，环保费等），因安全责任事故所引发的法律责任以及由经营所产生的一切债务、债权均由乙方负责，与甲方无关。委托管理使用期内，乙方负责该场地内（包括路边退缩位及放坡范围）的美化、绿化护理工作。委托管理使用期内，乙方须无条件配合管线单位进行正常的维护和施工。按属地政府部门要求，做好场地的环境卫生整治。乙方在委托管理使用期内与其经营有关的一切风险、责任和损失由其自行承担，与甲方无关；如因其行为给甲方造成损失或导致第三人、政府等单位要求甲方承担责任，乙方需赔偿甲方直接和间接损失。委托管理使用期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该场地委托第三方管理或转租。第六条违约责任约定：若乙方在使用过程中不符合政府或相关职能管理部门的要求，导致甲方受到政府或相关职能管理部门行政处罚，该罚款由乙方负全责，同时甲方无须承担任何责任。乙方不按时交管理费，除需补交管理费外，每逾期一天，按应交而未交管理费金额的3%比例向甲方支付滞纳金。逾期超过30天作违约处理，甲方有权单方面解除协议并没收保证金，收回该场地。委托管理使用期内，除本协议第七条第一款规定外，甲方收回场地应返回保证金给乙方，并赔偿乙方因此受到的经济损失。第七条其他约定有：1、委托管理使用期内，因政府或政府相关部门建设需征收该场地时，甲方应提前书面通知乙方，乙方在接到通知60天内必须无条件搬迁完毕，一切费用由乙方负责，由乙方投入的管理设施（场地平整、地上建筑物等）及地上附着物的补偿归乙方所有，与甲方无关。2、甲方在双方签订本协议后按约定时间将该场地交付乙方，具体管理费日期从2013年10月10日开始计算。3、本协议到期后，如乙方有意继续使用，应在协议到期前60天内书面向甲方提出申请，在同等条件下乙方拥有优先续约权，管理使用费另议，双方重新签订委托管理使用协议。4、如乙方不能继续管理使用该场地，甲方委托乙方认可并且有资质的评估公司，对乙方投入的进行评估，评估内容包括填土量（填土平面图、填土测量图）、地上附着物（包括下水道、水泥地面、管线、绿化、围墙、水电）、建筑物，按本协议期满时建设实际价格计算该评估总价（含评估费），由该场地的新租赁方一次性交付给乙方，乙方收齐以上全部评估金额后必须无条件撤出该场地。该合同还约定了其他事项。新光公司与庚润公司均加盖公章。 合同签订后，庚润公司向新光公司支付保证金100000元，新光公司出具编号为0023552的收款收据予以确认。 2013年12月27日，新光公司作为委托方、甲方，庚润公司作为被委托方、乙方签订《新光快速***立交（西北侧）地块委托管理的补充协议》，约定：鉴于原协议的委托管理场地自2013年11月开始，被广州交投集团下属单位**高速征用作施工单位项目部使用等原因，特订立以下补充协议。委托管理使用期限自广州交投集团下属单位**高速施工单位项目部使用完毕并完全撤出场地起，开始执行原协议第二条委托管理使用期限（委托管理使用期限为71个月）。管理费的缴纳标准及期限按原委托管理使用协议执行，管理费递增为每三年递增10%，直至委托管理使用期限执行完结为止。本协议生效后即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议拥有同等的法律效力。除本协议明确所作补充修改的条款之外，原协议的其余部分完全继续有效。本协议于原协议有相互冲突时，以本协议为准。 2017年5月1日，庚润公司作为委托方、甲方与案外人广州悦发物流有限公司作为被委托方、乙方签订《场地委托管理使用协议书》，约定：本委托管理使用场地为广州市新光快速***立交（西北侧）地块（具体见合同附件坐标图），此地块于2004年完成征地补偿手续，2007年6月区的广州市城市规划局核发的建设用地规划许可证（穗规函【2007】4512号）。考虑到场内天然气管的保护、路边退缩及场地落差放坡等问题，场地硬底化面积约10000平方米，双方同意该场地按55000元/月计算。委托管理使用期限从2017年5月1日至2023年4月31日止。……第七条：其他规定。1、委托管理使用期内，因政府或政府相关部门建设需征收该场地时，甲方应提前书面通知乙方，乙方在接到通知60天内必须无条件搬迁完毕，一切费用由乙方负责，由乙方投入的装修费及属于乙方的搬迁费补偿归乙方所有，与甲方无关，地上建筑物及地上硬底化属甲方”。 2018年7月5日，广州市番禺区城市管理运行指挥中心发出《关于对**街**大道西**湖旁空地管理问题的处理意见》，其中载明：“一、基本情况。（一）土地基本情况。经查，**大道西**湖旁空地位于新光快速于**高速交汇处西北侧，该地块占地面积约28亩（约18700平方米），土地利用现状为建设用地，土地利用总体规划为公路用地，该地块无权属登记信息。……（二）土地使用情况。经了解，2013年6月，新光公司将该地块委托广州市庚润贸易有限公司（以下简称庚润公司）管理和使用，使用期限为2013年6月10日至2019年5月9日止；2014年10月，庚润公司在该地块建成三栋1层钢结构建筑物，总占地面积约15000平方米，建成后，其于2016年6月将该地块转租给**高速公司作五标段指挥部使用；2017年5月，庚润公司将该地块转租给广州市悦发物流有限公司（以下简称悦发公司），悦发公司使用该场地设立广州市鑫汇汽车销售服务有限公司（经营范围为：汽车销售、汽车零配件批发），并在场地内设置了简易办公室、摆放汽车，开展经营活动。二、存在问题。（一）从国土资源部的批复来看，该地块为**公司用于**高速广州段建设用地；该地块出资征收单位为新光公司，我区完成新光快速土地征收工作后，土地移交相关手续因历史原因未能完成，目前该地块由新光公司控制，但从法律角度看，土地确权手续未完成，该土地权属仍不属于新光公司。因此该地块责任主体不明，存在管理责任风险。（二）该地块土地利用总体规划为公路用地。目前该地块没有用作公路建设，由新光公司委***公司管理，庚润公司转租给私人公司用于经营行为，并不能落实管理责任，存在违规用地风险与廉政风险。该地块就曾因无报建手续搭建板房被区国规局于2017年8月17日现场制止并向广州市新光快速路有限公司核发《责令停止土地违法行为通知书》《责令改正土地违法行为通知书》（穗番国土规划资停（改）【2017】419号）。三、处理意见。……（三）因该地块用途违反城市规划，在该地块上设置的活动板房属于违法建筑，请区城管牵头、**街协助，组织力量拆除该处板房。……（五）因新光快速与**高速交汇处西北侧地块在**项目报批界线范围内，请区土发中心牵头，将该地块及周边类似情况的地块收储（范围由区土发中心会同区交通局、南村镇、**街、东环街确定），以便以**高速还建工程名义将该地块收归我区，并在**项目预付账户中列支。该地块移交回我区后，可用作**大道公交站场、**湖公园绿地等公共设施，为周边市民服务，合理使用，强化管理。” 2018年9月10日，广州市番禺区城市管理局向新光公司发出编号为番城管函【2018】1724号的《番禺区城市管理局关于实施**大道西往东方向转新光快线匝道绿地改造项目的函》，载明：为整体提升**大道景观绿化水平，营造更加干净更加整洁的城乡环境，根据番禺区人民政府工作安排，由我局负责实施**大道两侧林带建设工作，林带建设范围包括贵司征地红线内的**大道西往东方向转新光快速匝道旁的地块。鉴于该地块绿化目前以桉树、***为主，灌木、地被杂乱，景观效果不明显，我局拟对该地块进行改造，迁移部分**和清除杂乱地被，换种桃花心木和大腹木棉，并新种地被。改造后的绿化由我局负责管养，以保持良好的景观效果。若贵司因开发建设等原因需利用该地块时，我局将根据贵司要求迁移所有绿化。 2018年11月23日，新光公司向广州市番禺区人民政府发出编号为穗新函【2018】104号的《广州市新光快速路有限公司关于明确新光快速***立交西北侧地块权属问题的函》，载明：“……近日，贵区城市管理运行指挥中心称新光快速***立交西北侧地块为“无主地块”，并在未知会我司且未征得我司同意的情况下，对该地块进行建设填土施工。我司认为，该地块由我司根据新光快速路工程建设的征地通告（穗府【2003】73号，详见附件2）出资征收，并已取得相关建设用地规划许可证，应属我司权属地块，并非“无主”。……” 2018年12月29日，广州市番禺区人民政府向新光公司发出编号为番府函【2018】1023号的《对广州新光快速路有限公司关于明确新光快速***立交西北侧地块权属问题函的复函》，载明：“一、贵单位所持有的《建设用地规划许可证》（穗规地证【2003】521号），发证日期为2003年12月24日，有效期为6个月，早已过期失效。二、根据《新光快速路工程番禺区三枝香水道南岸至光明北段征地拆迁委托协议》，当年区“三年一中变”征地拆迁办公室按照你单位提供的红线图与原**镇政府签订了《征地补偿承包协议》，并支付了补偿款。因建设项目需经依法审批并核发《征收土地公告》、办理用地结案后才属于合法征地，但至今新光快速路项目未办理相关用地报批手续也未取得《征收土地公告》，所以贵单位只支付了补偿款。根据《中华人民共和国物权法》及有关法律法规的规定，该地块未登记在你单位名下，在法律关系上不属于你单位所有。三、该地块在亚运会前后已全部绿化，与我区重点民生工程**湖构成有机体系。但亚运会后，该地块在未经许可的情况下，存在偷建、抢建等大规模的违法建筑，在使用了4、5年后，我区城管局、**街等单位组织了拆除行动，坚决予以拆除。但从2018年开始，该地块未经报批程序，又违法经营汽车销售、违法乱搭建、违法设置充电桩等，我区坚决进行了整治。……近期，根据广大市民群众的呼声，区政协已正式建议将该地块纳入**湖的一部分。我区城管部门将对该地块实施绿化，请贵单位给予支持配合。” 2019年2月14日，城市年票公司在涉案场地张贴公告，载明：“我司为**立交周边地块管理单位，近期接到番禺区重点办通知，将对**立交西北地块开展整治活动，请占用单位配合此次专项整治，及时撤离现场人员和设备，以免造成不必要损失，撤场期限为2019年2月22日，不得延期。” 2019年3月14日，广州市番禺区城市管理运行指挥中心向新光公司发出编号为番运行函【2019】25号的《关于做好新光快速***立交西北侧地块绿化提升工作的函》，载明：你***立交西北侧地块位于**大道、**高速、新光快速三条市、区主要通道交汇处，……但目前该地块仍用于私人经营性场所，场内停放大量车辆，垃圾堆放、杂草丛生的现象随处可见，环境秩序堪忧。要求新光公司立即开展整改，清理该地块各种环境乱象，并高标准、高要求对该地块实施绿化，或交由我区城管部门负责。 2019年5月7日，庚润公司向城市年票公司发出《通知》，内容记载：“由于你公司单方违反协议，从2019年2月份起，场地已经完全由你公司强行控制，并且封闭正常出入口，我方根本没有办法正常使用场地。场地内所有的临时设施，杂物和车辆，均和我公司无关，我方并无任何清场义务。你方的通知不仅严重违背事实，而且你司的行为根本性违反双方的协议和法律规定，我方对此均不予确认。……”上述《通知》庚润公司通过中国邮政（编号1075761263625）邮寄给城市年票公司位于广州市海珠区滨江中路768号怡滨大厦的地址，该邮件于2019年5月8日由他人代收。 2019年6月18日，新光公司向广州市番禺区城市管理运行指挥中心发出编号为穗新函【2019】52号的《广州市新光快速路有限公司关于**立交西北侧地块绿化景观提升项目督办通知（第1次）的复函》，载明：一、根据《关于做好新光快速***立交西北侧地块绿化提升工作的函》（番运行函【2019】25号）工作要求，我司积极响应并复函贵中心，至2019年5月29日已投入大量的人力物力及资金，完成了该地块围墙外周边的4000平方米绿化修复建设（***、地被、草皮种植）。最近我司收到《番禺区大石街大山村综合治理提升实施方案》（番办字[2019]16号）文的工作安排，我司为成员单位之一，实施新光快速辅道改造工作，为此我司还需投入大量的人力物力，尤其是大笔建设资金，以满足番禺区大山村治理。鉴于以上原因，我司目前的年度资金计划已无法完成两个项目。为此我司认为将**立交西北侧地块交由贵中心进行绿化建设，能够确保按贵中心要求国庆节前完成。请贵中心支持，我司将积极提供协助。二、因我司（国资）对**立交西北侧地块已交付征地费用，享有用地权属。**立交西北侧地块绿化建设完成后，仍由我司负责管理和维护。 2019年7月2日，广州市番禺区城市管理运行指挥中心向新光公司发出编号为番运行函【2019】73号的《关于**立交西北侧地块绿化景观提升项目的复函》，载明：“……为使该地块景观与我区**湖重点民生工程构成有机体系，成为**大道、**高速、新光快速沿线一处道路景观，经区领导同意，上述地块绿化提升工作由我区城市管理和综合执法局具体负责实施，完工后交由你司负责管养，请你司配合相关施工工作。” 在案件审理过程中，我院依法向广州市番禺区城市管理和综合执法局发函咨询。该局于2019年10月18日作出番城管函【2019】2040号复函，载明：现将我局掌握的广州市新光快速***立交（西北侧）地块相关情况函复如下：上述地块于2014年10月左右建成三栋1层钢结构建筑物，总占地面积约15000平方米，总建筑面积约12040平方米。因上述建筑物未取得建设工程规划许可证，涉嫌违法建筑，我局已立案处理，立案号穗综番立字【2013】I218号。因该案尚未完成调查程序，我局尚未作出最终处理意见，也未对该违法建设组织实施强拆。 一审法院向广州市番禺区城市管理运行指挥中心发函咨询。该局于2019年11月14日作出番运行函[2019]157号复函，载明：上述场地原有水泥地面并非我中心拆除，我中心仅是在履行职责过程中协调相关有权职能部门，并由有权职能部门组织对案涉场地原有水泥地面进行拆除。据了解，根据现行控规《广州市控制性详细规划（全覆盖）》（穗府函[2011]145号），案涉租赁土地利用总体规划为城市道路用地（S1），然而，该地块目前并没有用作公路建设，而是由新光公司委托广州市庚润贸易有限公司管理和使用。其后，庚润公司于2014年8月份开始在上述地块内进行工程建设，于2014年10月份建成三栋1层钢结构建筑物，总占地面积约15000平方米，总建筑面积为12040平方米。建成后，庚润公司转租给广州**高速公路有限公司作五标段指挥部使用，其后也转租给私人公司用于经营活动。广州市规划局于2014年3月19日《关于申请临时施工用地的复函》指出“鉴于建设**高速公路广州段的需要，同意该用地为临时施工用地使用。待工程完工后或城市规划、建设管理需要时应无条件退出该施工用地并平整场地。”广州**高速公路有限公司于2014年3月26日《关于申请办理**高速公路广州段项目SG05标项目部驻地临时用地的函》承诺：“一、施工过程中项目经理部发生的关于此项临时用地方面的问题，我司愿承担相关责任。二、在两年内工程完工后拆除该临时建筑并恢复原状。”由于案涉租赁土地上违法建设的建设单位并未办理相关用地报批、报建手续，且案涉租赁用地用途违反城市规划，广州市番禺区城市管理综合执法局**街执法队、广州市番禺区国土资源和规划局分别于2013年、2017年对其立案查处。2016年11月14日，**执法队巡查至上述工程地址，发现**高速已通车投入使用，但该建筑物仍尚未被拆除，并作为仓库用途使用。鉴于有权部门认定该场地上的建筑物属于违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》《广州市违法建设查处条例》等有关规定，**执法队先后组织施工队对案涉场地的违法建设进行了强制拆除。拆除时现场除水泥地面外，有部分围栏（当时并无组织拆除），无其他设施。 该函件的附件5、6中由广州市番禺区国土资源和规划局于2017年8月17日作出的穗番国土规划资改[2017]419号《责令改正土地违法行为通知书》及穗番国土规划资停[2017]419号《责令停止土地违法行为通知书》载明，新光公司在**街××北往××出口处非法××房××办公室，占用土地面积约7亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，责令新光公司立即停止上述违法行为，并在收到通知书之日起5日内予以改正，恢复土地现状。 该函件的附件7显示，广州市城市管理综合执法局番禺分局曾于2013年10月24日向中铁九局集团有限公司发出询问通知书及责令限期改正通知书，于2016年11月14日向广州**高速公路有限公司发出询问通知书及责令限期改正通知书，于2016年12月14日向广州**高速公路有限公司发出责令限期改正通知书，要求其就**街***新光快速与**大道交界处进行工程建设一事到执法机关接受询问调查及听取处理意见，并将新增建筑物自行拆除，恢复原貌。 2017年4月7日，广州市城市管理执法局对**高速路SG05项目部的管理人员***所作的笔录中载明，该局于2016年12月14日10时10分在番禺区**街××线与××大道交界处现场制作的《检查笔录》、拍摄的照片及勘验的图纸反应的内容属实。上述地块权属广州市新光快速路有限公司，于2004年完成征地补偿手续，并于2007年6月取得广州市城市规划局核发的《建设用地规划许可证》穗规函[2007]4512号。我司于2013年12月向广州市庚润贸易有限公司签署了租赁协议，使用期限从2013年12月至2017年12月为止。目前上述地块建筑物均由广州市庚润贸易有限公司和我公司共同出资兴建，使用期限从2013年12月至2017年12月为止。我司目前只使用二层板房，建筑面积为500平方米，其他地块均交回广州市庚润贸易有限公司使用。因工程验收和结算需要，目前仍使用部分建筑，待验收和结算完成，会自行撤出交还场地。工程验收和结算大概要到2017年底。 此外，2013年9月10日、2013年10月24日拍摄的照片显示，涉案场地内有两层板房。拍摄的照片显示。2016年11月4日拍摄的照片显示涉案场地内有仓库。2017年4月5日对**大道**湖旁与新光快速旁建筑物**项目SG09项目部驻地（一期）进行了拆除。2017年4月28日对**大道**湖旁与新光快速旁建筑物**项目SG09项目部驻地（二期）进行了拆除。2018年3月15日对**街***新光快速与**大道交接处自编1号进行了拆除。据照片显示，涉案场地地面为水泥硬化地面，上面停放着部分车辆。 在案件审理过程中，庚润公司与新光公司均确认，双方签订合同后，自2013年11月1日起，场地交由**高速公司做五标段指挥部使用，2017年4月30日**高速施工单位项目部撤出场地，2017年5月1日将场地重新交予庚润公司，庚润公司自2017年5月起将场地交付广州悦发物流有限公司使用。 关***公司对外转租的事宜，新光公司认为其是在收到编号为番府函【2018】1023号的复函后才知道，并认为庚润公司从未告知新光公司，政府去调查的时候也没有告知，2018年11月份的联合清理也未告知，新光公司是通过场地人员反映才知道。庚润公司则称已经告知新光公司，新光公司也提交了其与悦发物流公司的合同，因此新光公司是知情的，由于新光公司**手续麻烦，所以没有书面的同意函，也没有以此作为收回场地的理由，庚润公司与悦发物流公司的合同在2018年已经终止。 关***公司的进场、退场时间。庚润公司主张是2013年2、3月份交付土地，***公司平整后核算土方面积，2013年6月开始计算租期，双方没有办理书面的交接手续。广州悦发物流有限公司在2017年5月进场，自2018年8月1日起开始拖欠租金，根据双方协议约定以及合同法的规定，双方的协议在2018年1月起已经解除，2019年4月庚润公司再次向悦发公司发出通知，重申协议已经解除，***公司未主动向悦发物流公司收回场地。2019年2月22日两被告收回场地时悦发物流公司已经全部撤场，搭建的临时设施也已经全部拆除，仅有几台车辆在场地临时停放，22日后由于出入口封闭车辆无法开出，悦发物流公司将车辆正式开走的时间是2019年5月8日。***公司在2019年5月7日向城市年票公司发出的通知表明，场地内所有的临时设施、杂物和车辆均与庚润公司无关。2019年2月十多日被告通知我方收回场地，2019年2月14日被告在场地的多处地方张贴公告，并且对现场进行了围闭，放置了水泥墩，围闭之后不允***公司出入，场地已经在新光公司的控制下。场地上的设施不是全部拆除，拆除了部分水泥地及种植的树木。 新光公司认为，庚润公司未在2013年2月至3月份对涉案场地进行平整等投入行为，场地是在2013年6月交付给庚润公司，交付前新光公司未在涉案地块铺设水泥地面，未在涉案地块建设下水道、管线及绿化等设施。由于政府要求整治环境升级绿化，故***公司发出收回场地的公告，但确认未通知庚润公司自行整治绿化。庚润公司是在2019年5月10日自行退出场地，双方未办理交接手续，我方派出人员在现场巡查时至5月10日发现庚润公司的人员及车辆已经撤离，我方没有仔细查看留下的设施设备，直接将土地交予城管部门，城管部门在6月份拆除了水泥地面做绿化，现在已经复绿完毕。 关***公司支付租金的情况。庚润公司分别于2014年1月21日支付租金25000元、2014年10月14日支付租金50000元、2015年3月18日支付租金50000元、2015年10月14日支付租金50000元、2016年4月20日支付租金50000元、2016年10月20日支付租金50000元、2017年5月16日支付租金60000元、2017年11月2日支付租金55000元、2018年5月7日支付租金55000元、2018年11月14日支付租金55000元。以上合共500000元。审理中，新光公司主***公司未按约定时间支付租金，应支付相应滞纳金。庚润公司则认为，2017年11月2日前的滞纳金均已过诉讼时效，且新光公司在收取租金时未对数额提出异议，视为认可该金额，故要求庚润公司支付滞纳金没有事实和法律依据。 关***公司的投入情况。庚润公司提供了土方计算图拟证***公司与新光公司对涉案场地总面积、总填方和总挖方数额进行核对，并由新光公司和庚润公司分别加盖公章确认。该图显示，总面积为25264.8平方米，总填方为205398.6，总挖方为20.9，设计标高为22米，制图时间为2013年5月16日。该图纸上加盖“广东旭普空间信息技术产业发展有限公司出图专用章”、“广州市庚润贸易有限公司”章以及“广州市新光快速路有限公司”章。经质证，新光公司对该计算图的真实性、合法性、关联性有异议，并认为，我方没有以任何形式与庚润公司就其所投入的情况进行确认，且如果我们双方确实对数据进行了确认的话，在双方签订的协议书中必然会引用作为附件，故我方认为该计算图完全不符合实际操作的流程。《场地委托管理使用协议书》也约定了2013年6月10日至2013年10月9日为筹建免管理费期，如果有任何投入也应该待协议生效后再进行投入。庚润公司认为，《场地委托管理使用协议书》第一条约定有合同附件的坐标图，在第7条的第4项约定如果乙方不能继续管理使用该场地，甲方委托乙方认可的评估公司对乙方投入进行评估。2013年2、3月份原来双方商定的是***公司填土之后，出租给庚润公司20年，后来合同由于报国资部门审批的时候出租年限太长，没有通过审核，但是庚润公司在2、3月份已经开始进场进行填土作业，所以在填土完成之后，双方将原来的20年租赁合同变更为《场地委托管理使用协议书》，这一事实当时由新光公司的办公室主任**转告庚润公司的，其董事长也是知情的。本案审理期间，新光公司提交了**能出具的书面说明、新光公司人员与广东旭普空间信息技术产业发展有限公司工作人员的通话录音，拟证***公司所称的新光公司的杜主任在《土方计算图》上签名不是事实，以及广东旭普空间信息技术产业发展有限公司不确认是其出具图纸。说明中载明“本人**能，庚润公司在笔录中说由我在土方计算图中**不属实，本人没有在土方计算图上**”。录音内容显示，广东旭普空间信息技术产业发展有限公司工作人员称“我们印象中第一这个图纸好像没有，因为太大了，起码最近几年都没有盖过这个章”、“现在没有看到这个章，以前有没有不知道，不记得了。”庚润公司对声明不予确认，认为无法确认声明人的身份，且声明人与本案有利害关系；对录音真实性与关联性不予确认，认为录音中的工作人员自称在2017年后入职，对当时情况不了解，并未否认出图专用章的存在及使用。 庚润公司还提供了对荒地和水塘等填土、挖方和绿化，并进行基本建设的现场照片拟证明《场地委托管理使用协议书》签订并交付场地后，庚润公司对荒地和水塘等填土、挖方和绿化，并进行基本的建设。经质证，新光公司认为，对照片的真实性、合法性、关联性不予确认，照片上没有拍摄时间，而且没有其他的证据佐证，图片也比较局部所以无法判断是否为案涉现场。 本案审理中，一审法院根据庚润公司的申请，委托广东证诚价格评估有限公司对庚润公司在涉案场地填土量和挖土的工程价款、地上绿化树木价款进行评估鉴定，评估基准日为2019年5月10日。2021年7月30日，广东证诚价格评估有限公司作出粤证价估[2021]J294号《位于广州新光快速***立交西北侧地块填土和挖土工程造价及树木价格项目评估报告》，载明以下内容：评估方法为成本法和市场法。现场勘查情况为：因该案件的填土和挖土量方时间发生在2019年5月10日之前，现场无法测量和认定以前发生填土和挖土数量，在原被告共同指认的斜坡地块，现场随机选点抽样高差6.01米。庚润公司指认填土面积25264.8平方米，填土方量205398.6方，挖土20.9方，并出具了《土方计算图》，被告对此质疑并出具了**立交西侧范围标高测量成果表，广州市城市规划勘查设计研究院2011年标高测绘图，主张涉案地块填土面积只有15720平方米，土方量57244.41立方米。双方对挖土方量20.9立方米没有争议。现场地块**湖岸边桉树绿化带，经原被告共同指认平均规格桉树，测量结果为径级15厘米，高度114厘米。庚润公司主张桉树900株，被告认为400株，因地块计算范围原被告有争议，无法具体检查核对实际数量。挖土和填土工程造价的估算：根据现场勘查的随机高差抽样，按照《场地委托管理使用协议书》约定的面积，结合庚润公司、新光公司的主张土方量和面积，可以计算庚润公司、新光公司主张填土量的高差，计算抽样高差、庚润公司主张高差、新光公司主张高差三者平均值为合理高差，最后根据合理高差与协议书约定面积来计算填土方量，从而估算造价。因为历史填土方已经无法还原，原被告对场地使用协议面积28亩有共识，对填土方量的面积有严重分歧，为了统筹兼顾原被告的经济利益，在尊重勘查抽样客观现实的基础上，公平对待原被告的利益关切，以庚润公司、新光公司现场随机抽样的等效权重平均计算高差最为客观合理，所以按此计算土方量为110695.31立方米。回填土方单位造价为16.82元，挖土方单位造价为28.77元。故按照成本法计算土方造价为110695.31×16.82+20.9×28.77=1862496.4元。桉树市场价格为590元/株，按照900株计算价值为531000元，按照400株计算价值为236000元。广东证诚价格评估有限公司的价格评估机构资质等级证书载明：该机构曾经广东省发展和改革委员会批准，取得价格评估机构资质证书，该机构具有从事在生产经营、合同签订……法律诉讼、司法鉴证公证中所涉及的土地、房地产、资源型资产、……有形资产、无形资产等各类标的价格评估及各类损失、有偿服务价格评估的资质。上述评估的评估费用为71500元。 对于上述评估报告，庚润公司认为评估报告中对于涉案场地填土和挖土的单价作出了认定，关于该单价的认定，我方无异议，但对于评估机构单方调整了土方和挖方的数量，该调整是没有依据的。本案双方在填土、挖土之后，已经对当时的土方量进行核算，并且在图纸上**确认，所以该图纸上的土方量仍然应当作为评估报告中核算相应工程造价的主要依据。我方也是根据该土方数量来调整我方的诉讼请求。关于桉树的单价，我方无异议。对于桉树的数量，我方根据司法便利原则，确认为900株，实际上现场的数量应该比900株还要多，我方同意按900株计算。对于桉树的估价，我方提出诉讼请求时，这些桉树作为地上的附着物，在计算补偿价值时就没有按照其相应的场地使用年限予以折算，我方是按照实际价值来主张诉讼请求的。 新光公司、城市年票公司对评估报告的各项内容均不予认可，申请法院重新委托有测绘资质的专业机构进行重新鉴定。新光公司、城市年票公司认为，关于面积的计算是错误的，没有依据，鉴定人本来可以委托测绘公司对现场面积进行测量，我方也多次提出，但鉴定人一直没有正面回应。我方提交中北测绘公司的测绘报告中的面积为15720平方米，该范围是有明确的备注，从道路的边线直到湖边坡顶线，再加上放坡的面积，庚润公司提及的22300平方米的面积是把部分的湖面面积计算在内，场地到了湖面再往外还有站桥，如果按照25000平方米计算，距离水面是很远的。关于现状标高，我方有向鉴定人提交了我方实际测量的数据，提交了多项的证据给鉴定人参考，说明现状的标高远远没有图纸中陈述的22米这么高的，但鉴定人不同意我方的申请。后来与鉴定人沟通的过程中，其提及现场地质勘查抽芯的问题，我方向其提供了机构，鉴定费用也就2万元，就可以把现状标高及原始标高及200个点进行抽芯检测，这是才是客观、科学的鉴定方法。而鉴定被告中平均高差5.93米，该数据是把3个数字平均计算，庚润公司的土方计算图中按照全部填到22米计算，平均标高差为8.13米，我方提交中北测绘公司实际测量的平均高差为3.64米，土方计算表中的57000多立方米按照假设标高22米计算，如果按照实际测量计算，还达不到3.64米。至于鉴定报告中的抽样高差的位置靠近**高速边，该位置是挖方的位置，并非填土的位置，而且这是在场地的外围，并没有进入到场地的内部。当时现场勘查是下雨，鉴定人说需另外择期测量湖边的高度，但后来没有去测量。所以该检测点没有任何的代表性。测量湖边的位置高差肯定大的，但在场地内部及靠近两条路那边的高差其实是1-2米，这也是通过我方当庭提交的抽芯检测报告可以得知，靠近中间和路边的高差只有1-2米。鉴定人随意按照这3个数据计算平均数作为鉴定依据，这样的鉴定显然是缺乏科学依据的。该鉴定报告的填土方量虚高1倍多，按照该数据计算庚润公司的投入显然不合理。关于桉树，鉴定人当时选定的树木平均树径时，很小的树是不列入评估范围的，树径5厘米以下的树木的生长期只有一两年，法院委托评估机构的鉴定基准日为2019年5月9日，很小的树显然都是鉴定基准日之后的，这部分并没有清点。对于5厘米以上的树木，我方清点了两次，并将具体的数量报给鉴定人。关于填土的类型，我方在2021年7月22日向法院及鉴定人都某了关于鉴定事项相关情况的说明，因为鉴定当天我方对鉴定人当时的记录有不同的意见，鉴定人说记录中无法记录这么多，要求我们提交书面意见。关于填土的类型，鉴定人是没有用任何的科学方法进行勘测的。7月20日当天，鉴定人完全没有进入场地的内部，当天都是在**高速路边西南角观看地面，用肉眼去观察，并没有任何证据证明场地是经过夯实的。我方也有向鉴定人提出不能以夯实部分来评估单价。最终评估的单价套用了夯实的单价。5公分以上的树木有410株，如果5公分以下的要计算在内，也是要另外清点及评估5公分以下小树苗的价值，不能直接套用该报告中树径15公分树木的价值。 审理中，新光公司还提交了以下证据：1.中北工程设计咨询有限公司出具的《**立交西北侧范围标高测量报告》以及说明，载明**立交西北侧范围用地实测现状场地面积为15720平方米，现状标高19-23米。拟证***公司提供的图纸标高全部为22米不符合事实。2.广州市城市规划勘测设计研究院2011年标高测绘图，拟证明涉案地块2011年基础标高为12.5-22米，***公司提供的图纸标高10.7-16.8米高很多，因此2013年填土时土方量并没有庚润公司提供的《土方计算图》这么多。3.广州市交通设计研究院有限公司出具的《测量技术报告》、《工程地质勘察报告》，拟证明案涉场地经我方委托测绘机构采用专业的工程地质勘探的方法对现场抽取8个位置进行抽芯检测，检测的结果可见场地内的土层的分布情况。抽芯检测对照的土层可以确认2011年基础标高数据与我方提交广州城市规划勘察设计院2011年标高的数据相符合。《测量技术报告》载明2021年平常面积为12815.15平方米，挖方量为356.4立方米，填方量为63551.7立方米。《工程地质勘察报告》载明场地区内填土主要分3个阶段堆填，第一个阶段是2011年之前，由城规院2011年出版的地形图上得出原始标高；第二阶段是2011年至2019年，由承租方堆填，八个钻孔点平均厚度为4.2米；第三阶段是2019年之后，由城管堆填。庚润公司对上述证据均不予确认，认为是新光公司单方委托制作，同时认为：关于面积，该地在填土时边缘是水塘，对水塘的面积也进行了相应的填埋，在新光公司提交的测量技术报告中其所确定的测绘面积边缘都画了相应的实线，测绘项目没有靠近**湖的位置，故该面积没有考虑到湖面和放坡部分的填土工程量及面积计算所得。关于标高，项目的填土发生在2013年，在填土之后存在土壤的自然沉降，填土完成后，**高速的项目部有进驻过，也盖有建筑物，该建筑物也会对填土的标高造成影响。所以被告以现在的标高来倒推当时的土方面积忽视了这些土地沉降及几次现场施工对标高的影响。 关于违约责任的问题。庚润公司称其在场地使用过程中没有违约，涉案场地的临时建筑已经处理完毕，且该场地取得过建设用地规划许可证，政府部门的绿化和施工是应新光公司要求，且在场地整治完工后仍会交新光公司管理和养护，可见场地被收回并非政府强制行为，而是新光公司强行将庚润公司清理出场，单方解除合同所致。新光公司则称广州市番禺区城市管理局、广州市番禺区城市管理运行指挥中心于2018年发出的两份文件清楚表明涉案场地存在多次违法用地和违建行为，政府的综合整治措施包括为了回收场地进行绿化，该整治措施非常明确，并非新光公司单方要求收回场地。 2020年3月20日，一审法院作出（2019）粤0113民初5483号民事判决，判决：一、被告（反诉原告）广州市新光快速路有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广州市庚润贸易有限公司返还保证金100000元；二、原告（反诉被告）广州市庚润贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）广州市新光快速路有限公司支付租金9166.67元及逾期缴纳租金的违约金（以9166.67元为本金，自2019年5月11日起至判决确定之日止按年利率6%计算）；三、驳回原告（反诉被告）广州市庚润贸易有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市新光快速路有限公司的其余诉讼请求。2020年9月7日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终13311号民事裁定，认为：庚润公司与新光公司签订《场地委托管理使用协议书》及《新光快速***立交（西北侧）地块委托管理的补充协议》，约定委托管理使用期限自广州交投集团下属单位**高速施工单位项目部使用完毕并完全撤出场地起，开始执行原协议第二条委托管理使用期限（委托管理使用期限为71个月）即委托管理使用期限至2023年止。后因广州市番禺区政府有关部门要求整治，年票项目公司于2019年2月14日在涉案场地张贴公告，要求占用涉案场地单位撤离现场人员和设备等，新光公司并于2019年提前收回涉案土地。故双方提前终止合同履行，均非双方过错造成。……庚润公司的投入客观存在，通过评估和其他方法仍可认定庚润公司投入的损失。一审法院以场地现状已经发生较大改变，无法通过评估方式确认庚润公司的投入情况为由，对庚润公司投入的损失不作处理，显属不当。裁定如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5483号民事判决；二、本案发回广东省广州市番禺区人民法院重审。 另查明，新光公司是法人独资的有限责任公司，股东为城市年票公司。城市年票公司表示，新光公司是其全资子公司，故在处理业务时存在交叉管理的情况，其之所以发出退场公告，是对新光公司的监督及管理，并非以场地权利人的名义发出。 一审法院认为：新光公司将其拥有使用权的场地出租给庚润公司管理使用，故新光公司与庚润公司签订的《场地委托管理使用协议书》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。 关于新光公司应否***公司赔偿其经济损失。因广州市番禺区政府有关部门要求整治，年票项目公司于2019年2月14日在涉案场地张贴公告，要求占用涉案场地单位撤离现场人员和设备等，新光公司并于2019年提前收回涉案土地。故双方提前终止合同履行，均非双方过错造成。庚润公司签订合同后的投入，未按合同期限分摊完毕，故未分摊完毕部分投入应作为损失由合同当事人合理分担。庚润公司的投入包括了挖土、填土以及地上附着物的投入。在本案审理中，经一审法院委托，广东证诚价格评估有限公司作出粤证价估[2021]J294号《位于广州新光快速***立交西北侧地块填土和挖土工程造价及树木价格项目评估报告》。虽然双方对该评估报告均不予认可，但一审法院认为，首先，上述评估机构及评估人员均具有相应评估资质，双方亦未能举证证明评估过程存在程序问题。其次，本次评估是为了查***公司因提前撤场所产生的损失，因此一审法院以庚润公司的撤场时间2019年5月10日作为评估基准日并无不当。再次，庚润公司于2013年对涉案场地进行填土、挖方后，场地由多个主体进行使用，现状已经发生较大改变，且受土壤的自然沉降以及上盖建筑物的影响，实难精准测量当时庚润公司的填土方数。评估公司在充分参考双方提交的资料并经实地勘验后，统筹兼顾双方利益对土方量以及土方造价作出认定，一审法院予以采纳。据此，新光公司提出的重新鉴定申请理由不足，一审法院不予准许。最后，关于地上绿植树木的问题。庚润公司在撤场时，应对其地上附着物进行清点并与记录，对于地上附着物数量的举证责任，应***公司承担。现涉案场地由政府部门进行复绿，难以辨认哪些树木系***公司种植。现庚润公司未能提供充分证据证明涉案场地有900株桉树由其种植，一审法院结合庚润公司在（2020）粤01民终13311号中的庭审意见，对新光公司所确认的桉树数量410株予以采纳。综上，根据《位于广州新光快速***立交西北侧地块填土和挖土工程造价及树木价格项目评估报告》以及一审法院上述认定，庚润公司投入的填土、挖土土方造价为1862496.4元，桉树价格590元/株×410株=241900元。2013年12月27日，新光公司与庚润公司签订《新光快速***立交（西北侧）地块委托管理的补充协议》约定委托管理使用期限自广州交投集团下属单位**高速施工单位项目部使用完毕并完全撤出场地起，开始执行原协议第二条委托管理使用期限（委托管理使用期限为71个月）。双方确认2017年4月30日**高速施工单位项目部撤出场地，2017年5月1日将场地重新交予庚润公司，至2019年5月10日庚润公司撤场。庚润公司实际使用时间为24个月又10天，庚润公司主张其实际使用时间为25个月，为其自行处分权利，一审法院予以准许。庚润公司填土、挖土的投入，应按照合同期限进行分摊，未完成合同期限的损失计为（71个月-25个月）÷71个月×1862496.4元=1206687.81元。至于地上附着物的投入，由于场地收回时地上附着物的损失属于实际损失，故无需按合同期限分摊，根据上述桉树价格，地上附着物的损失为241900元。对上上述损失，由于合同终止履行均非双方过错所致，故根据公平原则，新光公司应***公司赔偿50%的经济损失（1206687.81元+241900元）×50%=724293.91元。 关***公司交付的保证金100000元应否退还的问题。新光公司主张因庚润公司未依约使用涉诉场地，并擅自转委托给他人使用，构成违约，应没收该保证金。一审法院认为，双方签订的合同中约定合同期满或终止后，应无息退还保证金，故该保证金并非定金性质。涉案场地上述建筑物及设施设备已由相关部门进行拆除及复绿，庚润公司也已经退出场地，涉案合同已无继续履行的可能，双方的租赁关系实际上已经解除，新光公司应将保证金100000元退还给庚润公司。新光公司主张的上述情形缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关***公司应否向新光公司支付2018年迟延支付租金的违约金的问题。《场地委托管理使用协议书》约定：乙方必须在每年的10月10号前和3月10号前以支票或转账的方式缴纳管理费。乙方不按时交管理费，除需补交管理费外，每逾期一天，按应交而未交管理费金额的3%比例向甲方支付滞纳金。庚润公司于2018年5月7日支付租金55000元，逾期57天，于2018年11月14日支付租金55000元，逾期34天，庚润公司逾期付款行为构成违约，应向新光公司支付违约金。新光公司主张按照年利率6%计算违约金，未超过双方合同约定及法律规定，一审法院予以准许。2018年逾期付款违约金计为822.73元[55000元×6%÷365天×（34天+57天）]。 关***公司应否向新光公司支付2019年4月9日至5月10日的租金问题。根据谁主张谁举证的原则，新光公司已将涉案场地交付给庚润公司使用，故交还场地的举证责任在于承租方。庚润公司主张2019年2月22日已由新光公司强制收回场地，但未提供证据予以佐证，新光公司亦不确认，结合广州市番禺区城市管理运行指挥中心在2019年3月14日发出的函件可见，届时涉诉场地上还存有大量车辆，庚润公司亦确认悦发物流公司的车辆在2019年5月8日才开出，一审法院确认新光公司确认的收回时间2019年5月10日为交还场地时间，根据庚润公司支付租金的情况，其支付租金至2019年4月9日，故庚润公司仍需向新光公司支付2019年4月10日至5月10日的租金9166.67元（110000元/年÷12个月）及逾期缴纳租金的违约金，违约金自2019年5月11日起至实际清偿之日止按年利率6%计算。 关于新光公司要求庚润公司支付未到期租金损失以及违法转租收益的问题。双方提前终止合同履行，均非双方过错造成。故新光公司要求庚润公司支付合同未到期的租金损失，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。至***公司对外转租的问题，庚润公司自2017年5月起将场地转租给广州悦发物流有限公司使用，至2018年1月起与广州悦发物流有限公司解除合同，新光公司作为涉案土地的使用权人，对庚润公司的转租行为知道或者应该知道，但未提出异议。且庚润公司对外转租期间依约向新光公司支付了场地管理费，新光公司主***公司赔偿转租收益，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于城市年票公司应否对新光公司应付款项承担连带责任的问题。一审法院认为，涉案合同双方为庚润公司与新光公司，根据合同的相对性原则，应由新光公司***公司承担支付义务，庚润公司的该项诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、广州市新光快速路有限公司应在该判决发生法律效力之日起十五日内向广州市庚润贸易有限公司赔偿经济损失724293.91元；二、广州市新光快速路有限公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向广州市庚润贸易有限公司返还保证金100000元；三、广州市庚润贸易有限公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向广州市新光快速路有限公司支付2018年逾期违约金822.73元、2019年4月10日至5月10日的租金9166.67元及逾期违约金（以9166.67元为本金，自2019年5月11日起至实际清偿之日止按年利率6%计算）；四、驳回广州市庚润贸易有限公司的其余诉讼请求；五、驳回广州市新光快速路有限公司的其余诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29816元，由广州市庚润贸易有限公司负担21270元，广州市新光快速路有限公司负担8546元。反诉案件受理费14789元，由广州市庚润贸易有限公司负担130元，广州市新光快速路有限公司负担14659元。鉴定费71500元，由广州市庚润贸易有限公司负担35750元，广州市新光快速路有限公司负担35750元。 经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 二审争议焦点是：一、新光公司应***公司赔偿损失的金额；二、庚润公司是否应向新光公司支付2019年4月10日至5月10日租金及逾期支付租金的违约金；三、庚润公司是否应向新光公司赔偿经济损失；四、城市年票公司是否应对新光公司承担的经济损失赔偿和返还保证金等承担连带责任。 关于焦点一。1.关于评估基准日问题。《场地委托管理使用协议书》第七条第4款约定：“如乙方不能继续管理使用该场地，甲方委托乙方认可并且有资质的评估公司，对乙方投入的进行评估，评估内容包括填土量（填土平面图、填土测量图）、地上附着物（包括下水道、水泥地面、管线、绿化、围墙、水电）、建筑物，按本协议期满时建设实际价格计算该评估总价（含评估费），由该场地的新租赁方一次性交付给乙方，乙方收齐以上全部评估金额后必须无条件撤出该场地。”根据该约定，庚润公司不能继续管理使用该场地时，按本协议期满时建设实际价格计算该评估总价。该约定对双方具有约束力，双方应依约履行。虽然该合同条款约定由新租赁方按评估金额交付款项给庚润公司，根据本案的证据，未能显示有新的租赁方租赁涉案场地，而涉案场地由新光公司收回且享有涉案场地因填土挖方和地上附着物的利益，故按有关评估金额交付的款项应由新光公司依相应的比例承担。本案庚润公司撤场时间为2019年5月10日，故一审法院确定将2019年5月10日作为评估基准日，符合合同约定，并无不当。新光公司上诉主张涉案评估基准日应为庚润公司在签订合同后完成投入的时间即2013年10月，缺乏合同依据，本院不予采纳。2.关于评估所依据的填土挖方量的认定。庚润公司主张应根据其在诉讼中所提交的《土方计算图》认定涉案场地填土挖方量。因该《土方计算图》仅记载了场地总面积、填土方、挖方、设计标高等信息，未记载或者标记该图是设计图还是竣工图，虽然该图上加盖了新光公司的公章，但仅从该图上的信息尚不能认定该图为涉案场地填土挖方竣工图。且庚润公司在一审期间向人民法院提出申请，委托鉴定公司对庚润公司在涉案场地填土、挖方工程量的工程价款及地上绿化树价款进行评估鉴定。因此，一审法院根据评估公司对涉案场地的评估结果认定涉案场地的填土挖方工程量，也无不当。3.关***公司填土挖方的投入应按照实际使用场地期限分摊问题。庚润公司在诉讼中主张涉案场地于2013年2、3月份交付，***公司平整后核算土方面积，2013年6月开始计算租期。2013年6月10日，庚润公司与新光公司签订《场地委托管理使用协议书》，约定使用期限从2013年6月10日至2019年5月9日。因此，应认定庚润公司于2013年6月10日开始使用涉案场地。虽然庚润公司与新光公司于2013年12月27日签订《新光快速***立交（西北侧）地块委托管理的补充协议》，约定委托管理使用期限自广州交投集团下属单位**高速施工单位项目部使用完毕并完全撤出场地起，开始执行原协议第二条委托管理使用期限（委托管理使用期限为71个月），但此约定仅可证***公司与新光公司约定，庚润公司可在**高速施工单位项目部撤出涉案场地后***公司继续使用71个月，不能据此认定庚润公司仅使用涉案场地71个月。由***公司在双方签订《场地委托管理使用协议书》前已经完成填土挖方，且庚润公司在2013年6月10日开始使用涉案场地，故对涉案场地上填土挖方投入的分摊，***润公司开始使用的2013年6月10日起计至**高速施工单位项目部撤出场地，2017年5月1日将场地重新交予庚润公司开始计算71个月的期间，即自2013年6月10日至2023年3月31日止，共计117个月。因2019年5月10日庚润公司撤场，根据庚润公司填土、挖土的投入，应按照合同期限进行分摊原则，未完成合同期限的损失计为（117个月-71个月）÷117个月×1862496.4元=732263.5元。至于地上附着物的投入，由于场地收回时地上附着物的损失属于实际损失，故无需按合同期限分摊，根据上述桉树价格，地上附着物的损失为241900元。对上述损失，由于合同终止履行均非双方过错所致，对未完成合同期限的损失，应由双方平均承担。故一审法院根据公平原则，认定新光公司应***公司赔偿50%的经济损失，并无不当。即应赔偿（732263.5元+241900元）×50%=487081.8元。庚润公司上诉该损失应由新光公司全部承担，新光公司上诉主张该损失其仅需承担其中的20%，理由均不充分，本院不予采纳。 关于焦点二。庚润公司主张新光公司于2019年2月14日即将涉案场地围蔽，此后租金不应由其交纳的问题，因庚润公司在诉讼中未提交证据证明其于该日前已经将涉案场地交回新光公司，且庚润公司确认悦发物流公司的车辆在2019年5月8日才开出，庚润公司在诉讼中亦主张涉案场地评估基准日以双方协议实际终止时间2019年5月10日为基准日。因此，一审法院认定新光公司收回涉案场地的时间为2019年5月10日，并认定庚润公司应交纳2019年4、5月租金及逾期滞纳金，并无不当。庚润公司在2018年存在延误交纳租金的事实，根据合同约定，庚润公司应当支付逾期违约金。庚润公司主张其虽有延迟交租，但新光公司没有提出异议，应视为双方就交租时间达成新的合意。本院认为，庚润公司迟延交租，新光公司收取庚润公司的租金，但新光公司并未明确表示交租时间变更，其仍可根据双方合同的约定主张逾期违约金。庚润公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于焦点三。新光公司主***公司应赔偿其因转租获取的收益问题。其一，庚润公司与新光公司签订的涉案合同虽约定未经新光公司同意，庚润公司不得将该场地委托第三方管理或转租，但双方未约定擅自转租的法律后果（包括将因转租获取租金差额作为损失赔偿出租方），法律也未就此作出明确的规定，新光公司主***公司因转租获利而应赔偿其损失，缺乏事实和法律依据。其二，新光公司作为出租方，其对出租场地负有监督管理义务。庚润公司自2017年5月起将场地转租给悦发物流公司使用，至2018年1月起与悦发物流公司解除合同，新光公司作为涉案土地的使用权人，对庚润公司的转租行为知道或者应该知道，但其未提出异议。且双方在涉案合同中就违约责任的约定并未包括转租行为。其三，即便是庚润公司将涉案场地转租给悦发物流公司，悦发物流公司在涉案场地上重建钢结构厂房等而被政府部门整治，按照双方合同的约定，庚润公司应承担的合同责任是行政管理部门的罚款，而非赔偿新光公司的损失。其四，新光公司引用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，主***公司应当赔偿其损失。但《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定的是当事人一方因第三人的原因造成违约应当承担的法律后果，并非规定当事人一方不履行合同义务应承担的法律后果。即便如新光公司在上诉状中引用《中华人民共和国合同法》规定的内容，庚润公司承担赔偿责任的前提是其因转租涉案场地存在违约行为。如上分析，庚润公司将涉案场地转租无需承担违约责任。新光公司据此请求庚润公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点四。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”新光公司是法人独资有限责任公司，城市年票公司是其股东，即新光公司是一人有限责任公司。根据上述法律规定，如城市年票公司不能证明新光公司财产独立于股东城市年票公司的财产，应当对新光公司的债务承担连带责任。本案中，新光公司和城市年票公司均未提供证据证明新光公司财产独立于城市年票公司的财产，且在涉案合同履行期间，城市年票公司曾***公司发出退场公告，城市年票公司和新光公司在处理业务时存在交叉管理的情况。因此，庚润公司上诉主张城市年票公司应对新光公司所承担的赔偿责任承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，庚润公司和新光公司的上诉请求部分成立，应予支持。按照最高人民法院《人民法院民事裁判文书制作规范》｛法[2016]221号｝第三部分关于“裁判主文内容必须明确、具体、便于执行”的要求，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、在本判决发生法律效力之日起十五日内，上诉人广州市新光快速路有限公司应向上诉人广州市庚润贸易有限公司赔偿经济损失487081.8元； 二、在本判决发生法律效力之日起七日内，上诉人广州市新光快速路有限公司应向上诉人广州市庚润贸易有限公司返还保证金100000元； 三、在本判决发生法律效力之日起七日内，上诉人广州市庚润贸易有限公司应向上诉人广州市新光快速路有限公司支付2018年逾期违约金822.73元、2019年4月10日至5月10日的租金9166.67元及逾期违约金（以9166.67元为本金，自2019年5月11日起至实际清偿之日止按年利率6%计算）； 四、被上诉人广州市城市年票项目建设有限公司对上诉人广州市新光快速路有限公司在本判决第一项确定的债务即向上诉人广州市庚润贸易有限公司赔偿经济损失487081.8元承担连带责任； 五、驳回上诉人广州市庚润贸易有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回上诉人广州市新光快速路有限公司的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费29816元，由上诉人广州市庚润贸易有限公司负担23732元，上诉人广州市新光快速路有限公司、被上诉人广州市城市年票项目建设有限公司共同负担6084元。反诉案件受理费7490元，由上诉人广州市庚润贸易有限公司负担66元，上诉人广州市新光快速路有限公司负担7424元。鉴定费71500元，由广州市庚润贸易有限公司负担35750元，广州市新光快速路有限公司负担35750元。二审案件受理费40414元，由上诉人广州市庚润贸易有限公司负担26268元，上诉人广州市新光快速路有限公司负担14146元。 本判决为终审判决。 审 判 长　官润之 审 判 员　*** 审 判 员　李　民 二〇二二年四月八日 法官助理　*** 书 记 员　***