广东百富洋恒泰新能源有限公司、广州超悦物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终8248号

上诉人（原审原告）：广东百富洋恒泰新能源有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北路67号一号楼305室。

法定代表人：陈燕冰，职务执行董事。

委托诉讼代理人：何春珍，广东百科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广州超悦物业管理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路18号首层自编7号。

法定代表人：吴惠兄，职务经理。

委托诉讼代理人：潘雯津，广东金轮律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市新光快速路有限公司，住所地广州市海珠区纺织路江湾东街99号102房。

法定代表人：叶建文，职务总经理。

委托诉讼代理人：朱铮哲，广东广开律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄敬杰，广东广开律师事务所律师。

上诉人广东百富洋恒泰新能源有限公司（以下简称百富洋公司）、广州超悦物业管理有限公司（以下简称超悦物业公司）因与被上诉人广州市新光快速路有限公司（以下简称新光公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

百富洋公司上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判超悦物业公司、新光公司向百富洋公司退还耕地部分的场地管理使用费2043872.6元；3、案件受理费由超悦物业公司、新光公司承担。事实和理由：一、超悦物业公司、新光公司隐瞒百富洋公司，将不属于建设用地性质的耕地出租给百富洋公司，违反了法律的强制性规定，涉及耕地部分的合同条款应属无效。一审法院简单认定超悦物业公司、新光公司的出租行为部分存在瑕疵，用“瑕疵”字眼减轻超悦物业公司、新光公司的过错责任，明显有失公平和偏袒。1、根据土地管理法第六十三条的规定，超悦物业公司、新光公司将不属于建设用地性质的耕地一并出租给百富洋公司，违反了法律的强制性规定，涉及耕地部分的合同应属无效。2、根据前述法律规定，百富洋公司认为涉及耕地部分的合同是无效的。根据合同法第五十八条的规定，合同无效的法律后果是相互返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错方应当赔偿对方因此受到的损失。3、超悦物业公司、新光公司隐瞒事实，将耕地出租给百富洋公司，给百富洋公司造成的损失不仅包括耕地部分的行政罚款165719.4元，还包括百富洋公司向超悦物业公司、新光公司缴纳的耕地部分的租金2043872.6元。根据合同法第五十八条的规定，百富洋公司将场地交还给超悦物业公司、新光公司，超悦物业公司、新光公司应将耕地部分的租金退还给百富洋公司，无法返还的应赔偿百富洋公司的损失。百富洋公司早已将租赁场地全部交还给超悦物业公司、新光公司，对于耕地部分，百富洋公司自始至终都没有实际使用，超悦物业公司、新光公司没有依据收取耕地部分的租金，应当将耕地部分的租金退还给百富洋公司。4、耕地部分百富洋公司并未实际使用。退一步讲，即使一审法院认定百富洋公司已实际占有使用，超悦物业公司、新光公司作为过错方也应对其过错给百富洋公司造成的损失进行赔偿。赔偿应当包括耕地部分的租金和耕地部分的行政罚款。5、退一步讲，百富洋公司不知道租赁场地存在耕地，以为租赁的全部是建设用地，在取得广州市海珠区国土资源和规划局穗规海珠【2015】xx号《关于征询办理公交站场内设置撬装式LNG加气站规划程序的复函》后，百富洋公司才按照复函将全部场地填平。虽然耕地也填平了，但百富洋公司是在完全不知情的情形下，且是在已经取得政府批复下填平的，百富洋公司对此并无过错。耕地填平后，也是一直空置，没有实际使用。二、一审法院未查明超悦物业公司、新光公司之间的关系。两者之间是委托管理关系，超悦物业公司是新光公司的委托管理方，超悦物业公司经过新光公司的同意将耕地一并出租给百富洋公司。超悦物业公司作为委托出租方，收取租金后应当是将部分租金交给了新光公司。新光公司作为业主，明知耕地部分因历史遗留问题无法办理报建转性手续，还同意超悦物业公司将耕地出租给百富洋公司，给百富洋公司造成损失，新光公司具有不可推卸的过错责任，应当与超悦物业公司共同对百富洋公司的损失承担赔偿责任。

对于百富洋公司的上诉，超悦物业公司答辩称：不同意百富洋公司的上诉请求及理由。一、百富洋公司的上诉请求及理由没有事实和法律依据。百富洋公司的上诉请求第一项是请求维持一审判决第一项，说明百富洋公司本身认可行政机关对其所作出的行政处罚，所处罚的主要违法行为是百富洋公司实施了违法建设。二、百富洋公司与超悦物业公司签订的《场地移交协议》是具有清算性质的协议，应该维护清算的意愿，也应该确保法律后果不被曲解。该清算协议所提及的“互不追究责任”是兜底条款，表明双方不再存在争议。对于百富洋公司提及的行政处罚，该行政处罚在2016年7月20日已经告知百富洋公司，百富洋公司在2016年7月21日提出听证申请，即2016年11月11日《场地移交协议》签订时，该行政处罚行为不仅是可以预见而且是必定会发生的。百富洋公司认为该行政处罚是在2017年6月7日作出且其于2018年1月才知晓的说法是不成立的，其认为该行政处罚的结果不包括在《场地移交协议》范围是不成立的。三、关于百富洋公司要求退还管理使用费问题，超悦物业公司同意一审判决的处理，涉案土地已完成开发建设，土地使用权人是新光公司。百富洋公司实际使用了该土地，获得了相应利益，其再要求退还使用费没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回百富洋公司的上诉请求。

对于百富洋公司的上诉，新光公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，对于新光公司是否应承担连带责任做出了准确认定。百富洋公司与超悦物业公司之间的履约行为及法律后果与新光公司无关，请求维持一审判决。

超悦物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回百富洋公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由百富洋公司承担。事实和理由：一、百富洋公司受到涉案行政处罚的根本原因是百富洋公司实施了违法建设行为，一审判决变相免除百富洋公司违法建设的法律责任。1、涉案行政处罚决定书已明确，处罚的违法事实是百富洋公司所实施的违建行为。2、百富洋公司所实施的违建行为与超悦物业公司无关，且百富洋公司自始至终对其中11572.88平方米土地的涉案行政处罚没有异议，说明百富洋公司对涉案行政处罚认定其违建行为没有异议。3、涉案行政处罚将违法用地区分为耕地及建设用地，超悦物业公司、新光公司均明确表达了异议，百富洋公司对该异议也十分清楚。但百富洋公司公司自愿放弃对涉案行政处罚提起行政及司法救济，是其自主行为，且百富洋公司从来没有将其接受处罚及缴交罚金的情况告知超悦物业公司，所以没有理由让超悦物业公司为百富洋公司分担部分罚金。4、即使涉案土地划分为耕地及建设用地成立，也不能改变百富洋公司之违建事实，及百富洋公司应当为其违建而受到涉案行政处罚。二、在已十分清楚百富洋公司将面临涉案行政处罚的情况下，百富洋公司与超悦物业公司签订《场地移交协议》约定互不追究对方责任。一审判决对该协议内容进行曲解，造成事实认定错误。1、就涉案违法建设，行政部门自2015年就已开展调查，在2016年7月8日的《土地违法案件行政处罚听证告知书》已明确记载了将要处罚行政内容。百富洋公司十分清楚该行政处罚的内容及将面临的后果。但其从来没有说过超悦物业公司在合同中存在过错，更没有要求超悦物业公司应为其分担行政处罚。2、在已十分清楚百富洋公司将面临涉案行政处罚的情况下，2016年11月11日百富洋公司与超悦物业公司签订《场地移交协议》之时，百富洋公司不仅没有要求超悦物业公司为其分担可能面临的行政处罚，也没有说过超悦物业公司存在过错，而将农业用地租给百富洋公司作为建设使用。况且，百富洋公司与超悦物业公司终止《委托管理使用协议书》是因为百富洋公司出现了严重的财务危机，而不是超悦物业公司将农业用地租给百富洋公司作建设使用。3、正因为百富洋公司十分清楚涉案行政处罚的责任在于其自己，与超悦物业公司无关。所以在签订《场地移交协议》终止《委托管理使用协议书》之时，双方没有再就百富洋公司将面临的行政处罚订立协议条款。而且，为了避免以后产生争议，双方才确定兜底条款，即约定“互不追究对方责任”。如果百富洋公司想推翻“互不追究对方责任”的约定，则应是百富洋公司负举证责任，并依法提交证据进行证明。4、《场地移交协议》中“甲、乙双方互不追究对方责任”是与原《委托管理使用协议书》相对应的。

对于超悦物业公司的上诉，百富洋公司答辩称：不同意超悦物业公司的上诉请求及事实理由，请求驳回其上诉请求。一、本案双方争议的是耕地部分的过错责任，与行政处罚决定书中的其他内容无关，一审法院已经查明超悦物业公司隐瞒百富洋公司将不属于建设用地性质的土地出租给百富洋公司获取高额利润的事实，造成百富洋公司在不知情的情况下遭受行政处罚，超悦物业公司、新光公司在一审中承认其将耕地部分出租给百富洋公司，无法办理农转建手续，关于耕地部分的过错责任在于超悦物业公司、新光公司，该部分的损失应由其赔偿。耕地部分虽然出租给百富洋公司，但百富洋公司没有实际使用，只是根据国土部门的批复在原有基础上填平。在行政处罚协调过程中，百富洋公司因为一直相信超悦物业公司表示其会与国土部门进行协调不用处罚，故百富洋公司委托超悦物业公司与国土部门协调处罚问题，对于协调结果如何超悦物业公司一直没有反馈，直到2018年11月份百富洋公司才知道超悦物业公司存在欺骗行为。从2015年3月到合同解除止百富洋公司交纳了两年租金，但合同目的无法实现，百富洋公司将租赁场地用作公交站场，在还未开办公交站场时即受到行政处罚。百富洋公司认为耕地部分的租金属于损失之一，该耕地没有实际使用，超悦物业公司也无举证证明百富洋公司有实际使用，一审判决无法弥补百富洋公司的损失，超悦物业公司的上诉请求无任何依据。二、关于《场地移交协议》，百富洋公司同意一审认定。该协议签订在前，行政处罚在后才作出，双方在签订协议时不知道最终会受到行政处罚。

对于超悦物业公司的上诉，新光公司述称其不发表意见。

百富洋公司向一审法院起诉请求：1、判令超悦物业公司、新光公司向百富洋公司返还耕地面积5523.98平方米相对应的场地管理使用费2043872.6元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年3月1日起计至实际归还之日止）；2、判令超悦物业公司、新光公司向百富洋公司赔偿损失281448.2元；3、本案诉讼费由超悦物业公司、新光公司承担。

一审法院认定事实：2014年新光公司与超悦物业公司签订《委托管理使用协议书》，约定，新光公司将南洲路地块（南环高速以南、新光快速路以西）委托超悦物业公司管理使用，等。2015年1月15日百富洋公司（乙方，被委托方）与超悦物业公司（甲方，委托方）签订了《委托管理使用协议书》。该协议书中约定，甲方委托乙方管理使用海珠区南洲路地块（南环高速以南、新光快速路以西），此处地块于2011年6月取得规划部门核发的建设用地规划许可证﹛穗规地证〔2011〕xx号﹜，2012年2月取得建设工程规划许可证﹛穗规建证〔2012〕xx号﹜，且在规划部门查核为建设用地；管理使用期限自2015年1月15日至2020年3月31日止，甲方将场地以现状方式移交给乙方，考虑到需要对场地进行平整，甲方同意给予乙方相应的（2015年1月15日至2015年2月28日止）时间场地清理整治期，期间免收管理使用费，同时甲方同意再给乙方3个月（2015年3月1日至2015年5月31日止）时间场地设施建设期，期间减免乙方50%管理使用费；管理使用费标准，从2015年3月1日开始每月管理费按20元/㎡计算，且每两年为一递增周期，每周期管理使用费在上一期的基础上递增8%，如此类推；本协议生效后，管理使用费按月缴纳，乙方在每月的5号前以支票或转账方式交纳管理使用费，本协议签订3日内乙方须向甲方缴交70万元作为保证金，该保证金在使用期满后按本协议约定将使用场地交还甲方10个工作日内无息退还，同时乙方应向甲方缴交首月管理费32万元；场地用途，该场地内严禁设立生产、储存、销售易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品场所、设施，或者停（堆）放、装（卸）载危险物品，除非该项目已得到有关部门审批通过，乙方应当按照法律规定的使用用途、使用性质依法使用该场地，如果因违反使用用途，导致甲方或乙方被行政处罚，则责任全部由乙方承担，甲方并有权终止本协议；违约责任，委托管理使用期内，由于乙方使用该场地的报建报批手续不全等原因，导致政府或相关管理部门要求整改的，乙方须在规定时间内完成整改，由于乙方使用该场地的报建报批手续不全等原因，导致政府或相关管理部门要求交纳罚款完善手续的，相关费用（含罚款）由乙方承担；其他约定，乙方已充分了解并清楚该地块的权属情况，愿意承担由该地块权属原因所导致的一切损失，乙方在履行本协议的一年内，可以根据自身的具体情况向甲方提出解除本协议，甲方表示谅解，在结清使用费及其他费用（包括电费、水费、治安费、清洁费、环保费等）的前提下，不向乙方主张任何违约责任及赔偿；甲、乙双方一致同意，由于该地块用于公交站场及其配套设施的建设需要通过政府发改部门的立项，因此该地块的管理使用费真正的缴纳起始时间及减免期相应顺延（以乙方取得政府发改部门的立项受理之日为准），等等。

广州市规划局穗规地证〔2011〕xx号建设用地规划许可证上记载，用地单位为新光公司，用地项目名称新光快速路南洲立交工程，用地性质道路用地，用地面积107993平方米，建设用地规划红线图（地形图号：20-42-7，20-42-9，20-42-11），本工程已施工，此次为补办《建设用地规划许可证》。广州市规划局穗规建证〔2012〕xx号建设工程规划许可证上记载，建设单位为新光公司，建设项目名称为广州市新光快速路—南洲立交工程，建设规模匝道宽度8.8-9.8米，线路总长6780米，匝道桥长度3200米。

2015年7月1日百富洋公司与超悦物业公司签订了补充协议书，其中约定，经双方勘查实量，确认该协议委托管理使用场地面积为20500平方米，每月管理费按20元/㎡计算应为41万元，等。2015年10月30日百富洋公司与超悦物业公司又签订了一次补充协议书，约定原《委托管理使用协议书》中约定每月支付的管理使用费为不含税金额，经双方向广州市地税部门咨询，确认该协议委托管理使用场地税费按照每月管理使用费的8%进行收取，金额详见每月开具的合法税务发票，等。

2015年1月29日百富洋公司向超悦物业公司支付了102万元（其中70万元保证金），2015年5月11日百富洋公司向超悦物业公司支付了48万元，2015年8月6日百富洋公司向超悦物业公司支付了82万元，2015年10月10日百富洋公司向超悦物业公司支付了82万元，2015年11月6日和11月16日百富洋公司向超悦物业公司分别支付了82万元和23.52万元，2016年1月13日百富洋公司向超悦物业公司支付了39.28万元，2016年3月10日百富洋公司向超悦物业公司支付了88.56万元，2016年5月5日百富洋公司向超悦物业公司支付了88.56万元，2016年7月4日百富洋公司向超悦物业公司支付了44.28万元，2016年7月14日百富洋公司向超悦物业公司支付了44.28万元。另外，2016年8月16日案外人付军民代百富洋公司向超悦物业公司的员工韩波转账支付了44.28万元（交易用途记载为南洲路地块租金），次日又转账支付了88.56万元（交易用途记载为南洲路地块9、10月租金），等。

2016年10月28日超悦物业公司向百富洋公司发出《解约通知书》，称，由于长期未缴纳管理使用费，经多次催缴后仍未支付，共计欠款本金1328400元，滞纳金1131600元……自本通知书发出之日起，解除合约，收回场地使用权，并将于2016年11月1日派人接管物业，同时保留追讨所欠管理费及滞纳金的权力。

2016年11月11日百富洋公司（乙方）与超悦物业公司（甲方）签订了《场地移交协议》，约定，因乙方原因，甲方于2016年6月28日函送乙方解约通知书，乙方表示理解和接受，并就租用地块的移交事宜与甲方达成如下协议，一、自本协议签订生效之日起，乙方将租用地块按现状正式移交给甲方，乙方不再拥有该地块的使用权；二、地块正式移交后，该地块的安全由甲方负责，乙方不再承担该地块的保卫、看守、安全等责任；三、该地块上由乙方投资建设的成套LNG加气站设备、控制柜、配电柜等，由于甲方在办理相关批文手续暂时甲方负责保管，期限半年，如加气手续无进展乙方可自行迁移，或者与甲方协商购买等其他处理方式；四、本协议签订生效后，原《委托管理使用协议书》终止，甲、乙双方互不追究对方责任，在上述第三条执行完毕后，本协议终止。

2015年7月2日，广州市海珠区国土资源和规划局曾向超悦物业公司出具了一份“广州市海珠区国土资源和规划局关于征询办理公交站场内设置撬装式LNG加气站规划程序的复函”，其中记载，……二、根据提供的资料，该撬装式LNG加气站设置于公交场站内，属公交场站临时配套服务设施，无需建设建（构）筑物。按照《广州市城乡规划程序规定》第三十六条第五款的有关规定，不涉及土建施工的临时性用房可免于单独申领《建设工程规划许可证》，故在各项行政审批手续齐全的公交站场内临时设置不涉及土建施工的撬装式LNG加气站无需办理规划许可手续。其余如涉及消防、安监等专业管理问题，应按相关专业管理的规定办理。

2015年8月18日百富洋公司委托李凯辉参加新滘国土所的土地违法案件调查询问，2015年8月28日超悦物业公司委托韩波参加新滘国土所的调查询问，2016年1月12日新光公司委托杜汉能参加了广州市海珠区国土规划局执法监察大队办公室组织的调查询问。2015年8月21日广州市海珠区国土资源和规划局曾向新光公司发出穗国房海函〔2015〕xx号“关于商请督促涉嫌违法用地整改的函”，其中称，我局近期巡查发现，南洲街南洲路新光快速线出口地块存在砍树、平整土地、开展南洲路公交停车场及附属LNG加气站建设项目的行为，占用土地面积约21000平方米，经初步核查和了解，该地块部分占广州市高速公路总公司通知书红线、广州市新光快速路有限公司通知书红线，但未核发用地批准书，其余大部分无建设用地通知书、建设用地批准书等合法用地批文，等。

2016年7月18日，广州市海珠区国土资源和规划局出具了《土地违法案件行政处罚听证告知书》﹛穗海国土监听告〔2016〕xx号﹜。该告知书对象为百富洋公司，内容为，你司未经国土部门批准，擅自在海珠区××线出口地块××、××房、××路××停车场及附属ＬＮＧ加气站建设项目，非法占用土地17096.86平方米（其中旱地5523.98平方米，属耕地，公路用地11572.88平方米，属建设用地）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，已构成非法占用土地的事实……拟作出如下行政处罚……退还非法占用的土地，对非法占用耕地的5523.98平方米处以每平方米30元的罚款，对非法占用建设用地的11572.88平方米处以每平方米10元的罚款，处罚金额共计281448.2元……2016年8月24日百富洋公司向广州市海珠区国土资源和规划局发出“关于南洲路地块建设相关情况的说明”，陈述其认为行政处罚无据的具体理由。

2017年6月7日广州市海珠区国土资源和规划局对百富洋公司作出《土地违法案件行政处罚决定书》﹛穗国土规划海罚〔2017〕xx号﹜，其中记载，经查，你司未经国土部门批准，擅自在海珠区××线出口地块××、××房、××路××停车场及附属ＬＮＧ加气站建设项目，非法占用土地17096.86平方米（其中旱地5523.98平方米，属耕地，公路用地11572.88平方米，属建设用地）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，已构成非法占用土地的事实，决定处罚如下……对非法占用耕地的5523.98平方米处以每平方米30元的罚款，对非法占用建设用地的11572.88平方米处以每平方米10元的罚款，处罚金额共计281448.2元……2018年1月30日广州市海珠区国土资源和规划局出具了穗国土规划海催〔2018〕x号《履行行政处罚决定催告书》，催告百富洋公司履行缴纳罚款等。2018年5月25日百富洋公司缴纳了违法用地罚款281448.2元。随后百富洋公司于2018年5月31日向一审法院提起本案诉讼。

一审另查，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。该法第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。该法第七十六条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。该法第八十条规定，依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条规定，依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下；第四十三条规定依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。

一审法院认为：百富洋公司与超悦物业公司签订的《委托管理使用协议书》和两份补充协议以及《场地移交协议》均是双方真实的意思表示，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《委托管理使用协议书》第一条约定的内容，超悦物业公司出租给百富洋公司使用的土地性质为建设用地。而根据穗国土规划海罚〔2017〕xx号《土地违法案件行政处罚决定书》所认定的违法事由和处罚的法律依据、处罚的内容，超悦物业公司出租给使用的土地中包含了部分的耕地性质，可见超悦物业公司提供的标的物性质部分存在瑕疵。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中超悦物业公司提供的土地使用权的用地性质部分为耕地，与合同约定不符合，百富洋公司要求其赔偿由此产生的损失，具有法律依据。关于《场地移交协议》中记载的“甲、乙双方互不追究对方责任”是否意味着百富洋公司放弃向超悦物业公司追究行政罚款赔偿责任问题。一审法院意见是，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，在签订《场地移交协议》前超悦物业公司向百富洋公司发出了《解约通知书》，通知书中称百富洋公司长期未缴纳管理使用费，拖欠违约滞纳金，两项合计246万元，以此通知解除双方签订的委托管理协议书。而《场地移交协议》中记载，百富洋公司对超悦物业公司发出的《解约通知书》表示理解和接受，并就“租用地块的移交事宜”与甲方达成本协议……从协议的第一、二、三项内容可以看出，双方协商的是终止《委托管理使用协议书》之后租赁地块和地上设备的交接、保管问题，没有涉及国土部门的行政处罚问题。国土部门在2016年7月向百富洋公司作出行政处罚听证告知书，随后百富洋公司在2016年8月进行了情况说明，之后国土部门是在2017年6月作出的行政处罚决定书。并且，超悦物业公司在辩解意见中也称双方终止《委托管理协议书》与行政处罚无关。考虑到《委托管理使用协议书》中记载的在结清费用的前提下超悦物业公司不向百富洋公司主张任何违约责任及赔偿，再结合《解约通知书》、《场地移交协议》内容和行政处罚决定书作出的时间、超悦物业公司的辩解意见，综合考虑，百富洋公司与超悦物业公司在签订《场地移交协议》中约定的“甲、乙双方互不追究对方责任”应当指的是管理使用费、滞纳金以及地块上的设备处置问题，没有包括行政处罚的内容。因此，超悦物业公司以《场地移交协议》中约定的互不追究对方责任为由认为百富洋公司已放弃向其主张赔偿的权利，与事实不符，不予采纳。因此，百富洋公司要求超悦物业公司赔偿行政处罚决定书中耕地部分的罚款165719.4元，予以支持。关于另外非法占用建设用地的罚款115728.8元，属于未按照批准用途使用土地产生的﹛穗规地证〔2011〕xx号建设用地规划许可证中明确记载用地性质为道路用地﹜，该部分罚款依法属于百富洋公司自己的过错责任产生的，由百富洋公司自己承担，其要求超悦物业公司赔偿，不予支持。关于百富洋公司主张的返还耕地面积5523.98平方米所对应的管理使用费问题，考虑到百富洋公司在交还场地前已经实际占有使用了该部分土地，故其要求超悦物业公司返还管理使用费，理据不足，不予支持。最后，关于新光公司的法律责任问题，由于百富洋公司是与超悦物业公司签订的《委托管理使用协议书》，管理使用费也是支付给超悦物业公司，新光公司既不是协议的相对方，也没有直接收取百富洋公司支付的管理使用费，因此，百富洋公司要求新光公司与超悦物业公司一起承担共同的退还或赔偿责任，依据不足，不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百二十五条第一款之规定，判决：一、超悦物业公司在本判决生效之日起10日内向百富洋公司赔偿耕地部分的行政罚款损失165719.4元；二、驳回百富洋公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25402.6元，由百富洋公司负担23592.2元，超悦物业公司负担1810.4元。超悦物业公司在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费1810.4元直接缴纳至一审法院。

经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，双方当事人没有提交新证据。

二审庭审中，百富洋公司、超悦物业公司确认双方之间实际为租赁关系。

另查明，2016年7月18日广州市海珠区国土资源和规划局出具的《土地违法案件行政处罚听证告知书》还载明：“根据中华人民共和国行政处罚法》第四十二条和《国土资源行政处罚办法》第二十八条的规定，你司享有要求听证的权利，如要求听证，其在接到本告知书之日起三个工作日内向我局提出，逾期不提出视为放弃听证权利。”

百富洋公司曾于2016年6月30日向广州市海珠区发展和改革局作出《关于申请调整海珠区新光LNG加气站选址的函》，表示“我司申请将该项目选址调整至南洲路新光快速线出口处。该地块距离原项目选址约1公里，目前为广州市交通委员会确认的公交车公司专用停车站场……其中一部分场地由广州电车公司作为公交车停车场，准备在场内加建公共汽车充电桩，一部分场地租赁给广州市第二巴士有限公司第一分公司作为公共汽车59路的总站及公交车停车场”。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：

第一，关于百富洋公司与超悦物业公司签订的《委托管理使用协议书》及相关补充协议的性质及效力问题。双方当事人通过签订上述合同约定超悦物业公司将涉案地块有偿交给百富洋公司使用，故双方之间实为租赁合同关系。虽穗国土规划海罚〔2017〕xx号《土地违法案件行政处罚决定书》认定涉案土地中包含了部分的耕地性质，但鉴于该地块已取得穗规地证〔2011〕xx号建设用地规划许可证，表明该建设项目已经过相关政府部门批准，故不宜认定双方的租赁合同关系为无效。一审法院认为超悦物业公司提供的标的物性质部分存在瑕疵，造成百富洋公司受到罚款损失，据此认定超悦物业公司应承担相应的违约赔偿责任，是可行的，本院予以认可。

第二，关于超悦物业公司以双方签订的《场地移交协议》中记载的“甲、乙双方互不追究对方责任”为由不同意承担行政罚款赔偿责任的抗辩。首先，从涉案《场地移交协议》的主要内容来看，双方协商的是终止《委托管理使用协议书》之后租赁地块和地上设备的交接、保管问题，并无涉及国土部门的行政处罚问题。其次，从相关文件的时间顺序来看，涉案《场地移交协议》系于2016年11月11日签订，此前国土部门虽曾组织过土地违法案件调查询问及作出相关督促整改的函件及行政处罚听证告知书，但并未最终确定进行行政处罚，而是仍给予当事人申辩及听证的权利，随后百富洋公司在2016年8月发出了情况说明，直至2017年6月国土部门才作出行政处罚决定书。再结合超悦物业公司在诉讼中称双方终止《委托管理协议书》与行政处罚无关的辩解意见，一审法院对于超悦物业公司上述抗辩意见不予采纳，并无不当。

第三，关于百富洋公司主张超悦物业公司返还耕地面积5523.98平方米所对应的管理使用费问题，根据本案证据反映百富洋公司在交还涉案场地前已经实际作为公交车停车场占有使用，其要求超悦物业公司返还该部分管理使用费理据不足，本院不予支持。

第四，关于新光公司应否承担民事责任的问题。新光公司并非百富洋公司与超悦物业公司之间租赁合同关系的相对方，亦未参与该合同的实际履行，且从新光公司与超悦物业公司签订的《委托管理使用协议书》涉及的有偿使用内容来看，二者也并非一般的委托关系，故百富洋公司要求新光公司承担本案的民事责任，不符合相关法律规定与合同相对性原则，本院亦不予支持。

综上所述，百富洋公司、超悦物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24961.40元，由广东百富洋恒泰新能源有限公司负担23151元，广州超悦物业管理有限公司负担1810.40元。

本判决为终审判决。

审判长　黄　嵩

审判员　赵云川

审判员　刘　卉

二〇一九年七月二十三日

书记员　王　敏

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