某某、扬州惠丰建筑安装工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省高邮市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏1084民初7000号 原告（案外人）：**，男，1967年7月2日出生，汉族，住江苏省高邮市。 委托诉讼代理人：**，江苏秦邮律师事务所律师。 被告（申请执行人）：扬州惠丰建筑安装工程有限公司，住所地江苏省高邮市车逻镇朝阳路180号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***联律师事务所律师。 第三人（被执行人）：扬州**房地产开发有限公司，住所地江苏省高邮市*****大道65号。 法定代表人：***，该公司总经理。 原告**与被告扬州惠丰建筑安装工程有限公司（以下简称惠丰公司）、第三人扬州**房地产开发有限公司（以下简称**公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2022年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2022年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**，被告惠丰公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人**公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼称，2012年12月19日原告与第三人签订了《购房认购书》一份，以233500元的价格购买了坐落在***政府东侧北屏村农民集中区，即高邮市***北屏村六组1幢307的房屋一幢。原告于2012年12月19日、12月23日、2013年2月8日分三次全部给付上述全部购房款，第三人于2016年左右向原告交付了房屋。因该房交付时，工程尚未全部竣工，不具备不动产登记的条件，后第三人又与原告补签了用于网上备案的《商品房买卖合同》。第三人因欠被告工程款，被告向法院提起诉讼。判决生效后，因第三人未履行判决确定的义务，被告向法院提出强制执行申请。法院立案后于2021年7月9日查封了第三人名下位于高邮市产，并准备对该房产进行强制执行。由于原告系涉案房产的实际产权人，为此原告向法院提起执行异议，法院经审查认为原告名下在本地拥有其他房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，为此作出（2022）苏1084执异71号执行裁定驳回了原告的异议。原告认为法院适用法律错误，故提起本次诉讼，原告所提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院仅依据该规定第二十九条，而根据人民法院出版社《最高人民法院执行司法解释条文适用编注》关于对上述规定第二十九条注释中明确：本条规范内容与本规定第二十八条相关，相关买受人依据第二十八条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民亦应予支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合本条规定。由于被告的执行申请不涉及建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，应优先适用该规定第二十八条。同时《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十条规定：金钱债权执行中，被执行为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。买受人的权利主张虽然不符合第二十八条或第二十九条规定情形，但符合《查扣冻规定》第十七条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张也应予以支持。原告所提出的执行异议虽然不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，但符合第二十八条规定且也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告是案涉房屋的实际权利人，故诉至法院，请求：1.对位于高邮市*****大道***2幢307室的不动产解除查封措施并停止对该不动产的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，1.贵院作出的裁定符合法律规定，且事实、依据清楚；2.原告提出要求停止对涉案房屋的执行不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的相关规定，其要求停止执行没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人未答辩。 经审理查明，2020年6月30日，本院对惠丰公司诉**公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）苏1084民初2626号民事判决：一、**公司应于判决生效后十日内给***公司工程款3619202.97元及利息（从2015年6月13日起，以2301282.97元为本金按年息20%为利率计算利息至判决生效之日止，从2016年6月13日起以1138440为本金按年利率20%计算利息至判决生效之日止，余款从2019年6月13日起按年利率20%计算利息至判决生效之日止）；二、驳回惠丰公司其他诉讼请求；三、驳回**公司诉讼请求。**公司不服提起上诉，扬州市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）苏10民终2780号民事判决：一、撤销本院(2018)苏1084民初2626号民事判决；二、**公司于判决生效后十日内给***公司工程款3619202.97元及利息（其中2301282.97元自2015年6月13日起算、1138440元自2016年6月13日起算、余款自2019年6月13日起算，均按年利率12%计算至实际还款之日止）；三、驳回惠丰公司的其他诉讼请求；四、驳回**公司的反诉请求。 根据惠丰公司的强制执行申请，本院立案受理后，在执行过程中，于2021年7月9日查封了位于高邮市产。**对本案执行标的提出异议后，本院于2022年10月13日作出（2022）苏1084执异71号执行裁定，驳回**的异议请求。**不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2012年12月19日，原告**与第三人**公司签订《***》房屋认购书一份，**认购房屋***：1幢，住宅房：307号，房屋价款23.35万元，少8093元。2012年12月19日交付定金1万元，2012年12月23日前第一次缴款4万元，2013年2月6日前缴清余款18.35万元。房屋认购书明确记载“在签订认购书前，甲方（**公司）向乙方（**）解释本认购书条款，乙方经仔细研读后认可本认购书及《商品房买卖合同》全部条款并自愿接受；本认购书经双方同意确定，乙方已交付的定金在签订《商品房买卖合同》后，按合同所列条款规定转为购房款；买卖条件的成立以双方正式签订《商品房买卖合同》为准，平方面积以房产部门核定为准，其价款多退少补。配套费共计5850元，其中水电开户费3500元，代装太阳能1500元，防盗门750元。垃圾清运费100元。另代收30元/平方维修基金。”后原告**分别于2012年12月19日、2012年12月23日、2013年2月8日向**公司支付了定金1万元、4万元、18.35万元，共计23.35万元。2017年2月9日，原告又向**公司支付了公共基金3045元。其后，第三人向原告交付了案涉房屋。 又查明，位于高邮市产由**公司开发，原告**与**公司于2021年5月22日签署了案涉房产的网签合同，并办理了合同备案登记。**公司自己编制的工程1号楼为公安部门实际确定的2号楼。经高邮市不动产登记中心查询，原告**名下有位于高邮市的宅基地（产权证号为苏（20**）高邮市不动产权第0122327号），其配偶***名下无其他用于居住的房屋。位于高邮市宅基地为家庭共同共有，共有人分别为**、***、**、***、***。另据高邮市***双屏村村委会出具的证明，位于高邮市宅基地系二十世纪八十年代村集体分配给原告**的父母***、***。原告**名下无宅基地、无建房。 以上事实有原、被告陈述以及原告向本院提交的房屋认购书、收据、存款凭条、执行裁定书、税收完税证明、商品房买卖合同等予以证实。 本案争议焦点为：案外人**对高邮市*****大道***2号楼307室是否享有排除法院执行的民事权益。 本院认为，案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定适用于买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利特别保护之目的而设置的特别规则。本案中，原告**符合排除执行的法定条件，**与**公司签订的房屋认购书合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记相关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。首先，《***》房屋认购书具备房屋买卖合同的主要内容，双方在法院查封前亦补签了正式的《商品房买卖合同》。其次，虽然原告**名下登记有宅基地，但宅基地上的自建房已无法满足原告一家的居住需要。且认购书签订后，原告**支付了全部房款，第三人**公司收款并交付了房屋。综上，原告**购买案涉房屋无规避法院执行行为，具备排除法院强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百零九条、第三百一十条第（一）项、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行位于高邮市产。 案件受理费4803元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审判长　黄　政 审判员　*** 审判员　*** 二〇二三年二月二十一日 书记员　*** 附本判决所依照的法律条款： 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条：人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。