南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会与南京玄武湖园林发展有限公司土地租赁合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏01民终10924号

上诉人（原审被告）：南京玄武湖园林发展有限公司，住所地南京市玄武区玄武湖公园内。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：任毅，男，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会，住所地南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会。

法定代表人：张双喜，该社区主任。

委托诉讼代理人：***，男，该社区工作人员。

委托诉讼代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。

上诉人南京玄武湖园林发展有限公司（以下简称玄武湖公司）因与被上诉人南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会（以下简称锁石社区）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

玄武湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院在履约和解除合同的认定上存在错误。关于支付租金的时间不是合同纠纷的主要问题。被上诉人于2015年9月14日开具的结算凭证清楚写明收取的是2014年、2015年土地租金合计18700元，是两年一收。这说明在租金支付时间上，上诉人与被上诉人都是认可的。之前锁石社区向上诉人每年开具符合国家规定的发票和支付凭证后，上诉人按时支付了锁石社区2010年10月31日至2015年10月30日的租金。但是上诉人在2016年、2017年要求锁石社区开具发票支付当年租金时，被上诉人均无任何回应。被上诉人在一审中认定上诉人故意没有履行合同义务不符合事实依据，不能成立。2、上诉人与锁石社区在2010年10月31日签订的《租用土地承包合同》中，并无拖欠租金随时终止合同的约定条款，上诉人没有不交、缓交租金的故意，且上诉人一直表示愿意缴纳土地租金，甚至愿意将合同约定的剩余4年土地租金一次性支付给被上诉人，但锁石社区不愿接受。所以一审法院判定上诉人与被上诉人签订的土地承包合同依法解除，事实依据不足，不能成立。3、在土地承包租用期间，上诉人一直在场地有专人负责进行基本维护。而被上诉人控诉上诉人在土地承包租用期间，存在土地荒废、闲置、不种植，出现脏、乱、差问题，严重影响其生态园形象，完全与事实不符，缺乏事实依据，不能成立。综上所述，一审法院认定事实错误及适用法律错误，显失公平，请求二审法院予以审查纠正，依法支持上诉人的诉讼请求。

锁石社区辩称，不同意玄武湖公司的上诉请求。理由：1、上诉人在承包期限之内没有及时支付租赁费用长达2年之久，也没有相应的合理的依据，已经构成违约，违背了双方订立合同之初的合同目的，损害了被上诉人的合法权益。2、上诉人在承包租赁土地期间，没有严格按照约定进行土地的合理、合适的使用，出现了脏乱差的情形，严重影响了被上诉人的村容、村貌，不符合约定，构成违约，一审法院查明事实清楚、适用法律准确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。

锁石社区向一审法院起诉请求：1、要求解除与玄武湖公司签订的租用土地承包合同；2、要求玄武湖公司清除地表物，返还土地；3、要求玄武湖公司支付自2015年11月至2017年6月的土地租金15576元；4、本案诉讼费用由玄武湖公司承担。

一审法院认定事实：2010年10月31日，锁石社区与玄武湖公司签订一份租用土地承包合同，该合同约定：“发包方（甲方）：江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会，承包方（乙方）：南京玄武湖园林发展有限公司。……一、承包项目：甲方将壹拾壹亩土地发包给乙方，该土地位于江宁区××街道锁石社区，出租给乙方使用。二、承包期限：承包时间为壹拾壹年，自2010年10月31日起，至2021年10月30日止。三、甲、乙双方的权利和义务：……4、乙方向甲方应交纳土地承包款每年每亩捌佰伍拾圆整，合计玖仟叁佰伍拾元整。该土地为先交租金后承包，交款时间为每年度的12月31日前一次性付清……四、其他事项……4、乙方在租用土地当中，涉及用水、电等按政策规定交纳应交费用，不得拖欠，造成后果由乙方自己负责……六、以上之规定承包方必须严格遵守，如有违反，甲方有权随时终止合同，所造成的一切损失及后果自负……”此后，玄武湖公司已支付锁石社区2010年10月31日至2015年10月31日的租金，未支付自2015年11月起的土地租金。

一审另查明，2010年，锁石社区、玄武湖公司与案外人**签订一份转让协议，该协议约定：“甲方（受让方）：南京玄武湖园林发展有限公司，乙方（出让方）：**，丙方（见证方）：江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会。甲方由于业务发展需要，需租赁乙方在江宁区××街道锁石社区承租的土地，经双方友好协商，由丙方见证，达成如下协议：一、协议内容乙方将位于江宁区××街道锁石社区的壹拾壹亩土地租赁权转让给甲方，甲方并将乙方所属大棚、构筑物等设施一次性购买，具体范围、面积以实际定位为准，设施清单附后。二、转让费用甲方付给乙方购买、构筑物等设施总额人民币柒拾贰万元整（具体以评估价为准）。乙方出具正式（符合甲方财务要求）的发票，并承担总税额的50%。另50%由甲方承担。三、付款方式本协议及租用土地承包合同签订后两天内甲方付给乙方人民币肆拾贰万元整。2010年年底前，甲方再付乙方人民币壹拾万元整；尾款贰拾万元在2011年5月底前一次性付清……”

2017年3月，锁石社区诉至一审法院，要求解除与玄武湖公司签订的租用土地承包合同并要求玄武湖公司返还土地，支付拖欠的土地租金等。审理中，一审法院至案涉土地进行现场勘验，发现现场有四间平方及一间附属用房、钢管大棚、大量盆栽植物、空花盆及其它杂物等。双方一致确认上述房屋没有产权手续，也未办理规划手续，并陈述如解除合同，就房屋处置问题双方另行私下协商。因双方分歧较大，致调解未成。

一审法院认为，锁石社区与玄武湖公司签订的租用土地承包合同系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。当事人一方迟延履行债务致使合同目的无法实现的，可以解除合同。玄武湖公司在支付锁石社区2010年10月31日至2015年10月31日的租金后至今未能支付其余租金，已构成违约。在经锁石社区主张后，玄武湖公司仍坚持要求锁石社区先行开具票据才能付款，致使锁石社区签订合同的目的无法实现，故锁石社区要求解除与玄武湖公司于2010年10月31日签订的租用土地承包合同的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案土地上留有钢管大棚、大量盆栽植物、空花盆及其它杂物等均为可移动物品，玄武湖公司应当予以清除后将涉案土地返还锁石社区。因双方一致要求涉案土地上的房屋由双方另行协商处理，故本案中不予理涉。经双方确认玄武湖公司欠锁石社区自2015年11月至2017年6月的土地租金15576元，故对锁石社区要求玄武湖公司支付土地租金15576元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会与南京玄武湖园林发展有限公司于2010年10月31日签订的租用土地承包合同于本判决发生法律效力之日起解除。二、南京玄武湖园林发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内清除承租的位于南京市江宁区麒麟街道锁石社区11亩土地上钢管大棚、盆栽植物、空花盆及其它杂物等所有物品（除房屋），并将该11亩土地返还给南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会。三、南京玄武湖园林发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会土地租金15576元。一审案件受理费130元，由玄武湖公司负担（此款已由锁石社区垫付，玄武湖公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付锁石社区此垫款）。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。

上诉人玄武湖公司与锁石社区签订的租用土地承包合同约定，上诉人应当于每年度的12月31日前一次性付清租赁费用，但上诉人未按约支付2015年11月之后的租金，致使锁石社区签订租赁合同的目的无法实现，一审法院判决解除合同并无不当。上诉人主张，其未按约支付是因被上诉人未向其出具发票，本院经审查认为，承租人支付租金的义务为租赁合同的主要义务，出租人开具发票为租赁合同的次要义务，上诉人以被上诉人未履行次要义务为由拒绝履行主要义务不符合法律规定，且按照交易惯例，上诉人应当先向支付租金再由被上诉人向其开具发票，上诉人以被上诉人未开具发票为由不支付租金的主张不能成立。

综上所述，上诉人玄武湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由上诉人玄武湖公司负担。

本判决为终审判决。

审判长孙伟

审判员***

审判员***

二〇一八年二月二十六日

书记员*笑