新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会、河南中州铝建设有限公司二审民事判决书

河南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫民终856号

上诉人（原审原告、案外人）：新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会（原新乡市红旗区洪门镇骆驼湾村民委员会）。住所地：新乡市红旗区平原路中段骆驼湾居住新区。统一社会信用代码：55410702MEA23336T。

法定代表人：韩忠福，该居委会主任。

委托诉讼代理人：谢富春、姜曙光、河南众盈律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：河南中州铝建设有限公司。住所地：修武县七贤镇中州铝厂二号路。统一社会信用代码：91410821173517788M(1-1)。

法定代表人：姜小凯，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：金鑫、李自恒，河南瀛豫律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：新乡市溥诚置业有限公司。住所地：新乡市十九街坊民营小区165号。统一社会信用代码：91410700729638463Q(1-1)。

法定代表人：吴法善，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张献昌，该公司法务经理。

委托诉讼代理人：吴连勋，该公司员工。

上诉人新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会（以下简称骆驼湾居委会）与被上诉人河南中州铝建设有限公司（以下简称中州铝建设公司）、第三人新乡市溥诚置业有限公司（以下简称溥诚公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省新乡市中级人民法院（以下简称新乡中院）（2017）豫07民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年6月8日开庭进行了审理。上诉人骆驼湾居委会的法定代表人韩忠福，委托诉讼代理人谢富春、姜曙光，被上诉人中州铝建设公司委托诉讼代理人金鑫、李自恒，第三人溥诚公司委托诉讼代理人张献昌、吴连勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

骆驼湾居委会上诉请求：1、请求撤销新乡中院（2017）豫07民初183号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审认定事实、适用法律错误。1、上诉人是基于政府城市规划改造，进行拆迁安置置换而取得涉案房屋，上诉人与新乡市红旗区建设局、溥诚公司三方签订的《骆驼湾村知音幼儿园补偿安置协议书》具有行政性、公益性，不是合同法意义上的房屋买受人，一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，系法律适用错误；2、上诉人作为被拆迁人，以丧失村集体的土地和房屋换来被安置的涉案房屋，房屋的出租收益是为了村集体、村民的生存利益和村公益，上诉人对安置房屋的权利是一种特种债权，具有物权属性、有物权的优先效力，优于中州铝建设公司的普通债权，最高法院的司法解释、案例都确认了这种物权的属性和效力，且上诉人对安置置换房屋的占有已经达十年之久，也得到了第三方的认可；3、一审认定未办理房屋过户登记的责任在上诉人是错误的，客观障碍在溥诚公司，溥诚公司未与我方签证正式的商品房买卖合同，没有出具发票、将已经在2008年卖给我们的房屋2009年又办证在自己名下，系违约行为，不能对抗上诉人对房屋的优先效力。二、一审程序违法，错列漏列原告，骆驼湾居委会不是适格原告，政府下文撤销骆驼湾村委会后，骆驼湾股份经济合作社（以下简称合作社）承继了原村委会的集体资产管理权，骆驼湾居委会是新建基层组织，与原村委会没有财产权利义务承继关系。

被上诉人中州铝建设公司答辩称：骆驼湾居委会是本案的适格主体，合作社成立在先，没有相关文件证明骆驼湾村委会的权利义务由合作社承继。涉案房屋不是为了居住，不适用生存利益优先的原则2、骆驼湾居委会在长达九年的时间怠于行使权利，未能办理房产过户的原因在于骆驼湾居委会。请求驳回上诉，维持原判。

溥诚公司答辩称：我公司多次催告骆驼湾居委会前来与我公司签订商品房买卖合同并办理发票等事宜，骆驼湾居委会以各种理由推脱，且2009年我公司就已经将房屋所有权证交给了骆驼湾居委会，我公司没有欺骗行为。

骆驼湾居委会一审的诉讼请求为：1、立即停止对溥诚公司名下产权证号为200937792号、200937793号房产的查封，并排除中州铝建设公司对该房产的执行请求。2、本案的诉讼费用由中州铝建设公司承担。

新乡中院经审理查明：2008年5月2日骆驼湾居委会（甲方）与新乡市红旗区建设局（乙方，以下简称红旗区建设局）、溥诚公司（丙方）签订《骆驼湾知音幼儿园补偿安置协议书》，约定建设局因牧野湖建设须拆除骆驼湾居委会的知音幼儿园，并征用土地，根据国家、省、市等有关规定，骆驼湾居委会与建设局就知音幼儿园的补偿安置达成协议：骆驼湾居委会以知音幼儿园房屋5642.58平方米、土地16.865亩、全部附属物置换溥诚公司提供的溥城花园商业营业房720.316平方米，该营业房单价7500元/平方米，计5402370元，该营业房款由新乡市红旗区建设局直接支付给溥诚公司，房屋过户正常办证费用骆驼湾居委会、溥诚公司各承担50%，具体费用经过核实后由新乡市红旗区建设局从房款中扣除后支付给骆驼湾居委会。协议还约定对征用骆驼湾居委会的其他集体土地1.95亩，给予的安置费予以了明确。次日，溥诚公司与骆驼湾居委会签订《房屋转让协议书》，约定溥诚公司同意将位于牧野路和金穗大道交叉口西南角溥诚花园商业营业房转让给骆驼湾居委会，房产证号（预售证号）20070281104（4号营住房）、20070281105（5号营住房）、20070281106（6号营住房），建筑面积720.316平方米，房款5402370元。根据骆驼湾村知音幼儿园补偿安置协议书，红旗区建设局一次付清全部房款。协议签定后，骆驼湾居委会拥有本建筑的全部产权，溥诚公司于三十日内将房产证等一切相关手续移交给骆驼湾居委会，于三日内将钥匙交付给骆驼湾居委会。溥诚公司应协助骆驼湾居委会办理过户和公证等手续，所交纳的税费双方各承担50%，总计108047元，溥诚公司承担部分由红旗区建设局在支付房款时扣除直接付给骆驼湾居委会，由骆驼湾居委会法定代表人刘金田直接办理。2008年5月5日，新乡市红旗区建设局将房款5402370元，扣除溥诚公司应支付过户手续税费108047元，剩余5294323元转入溥诚公司帐户。2008年6月30日溥诚公司（甲方）、工商银行新乡分行（乙方）、骆驼湾居委会（丙方）签订了房屋租赁合同，将案涉房屋出租给乙方使用。并在合同第十六条其他事项中约定：“本房屋甲方已出售给丙方，双方已签定买卖合同，因客观原因未办理房屋过户手续，三方均知悉其情况，经三方协商一致，现就有关事项约定如下：（一）、本合同房屋租赁费由乙方转入丙方指定帐户。（二）、本合同前述款项中甲方的权利和义务由丙方享有和承担。（三）、本合同租赁期限到期后，如甲丙双方已办理房屋过户手续，乙方仍有优先承租权”。后工商银行新乡分行承租了溥诚公司给骆驼湾居委会安置的上述三套房屋，2009年1月16日工商银行新乡分行向骆驼湾居委会交纳了2008年9月至12月的租金112340元，并持续交纳租金和使用上述三套房屋至今。

新乡中院另查明：1、该法院当庭询问骆驼湾居委会未办理案涉房屋所有权证的原因，骆驼湾居委会称：“因为我村当时面临城市扩建，经济上比较紧张，各项支出太大，拿不出我们应该支出的一半过户费用”。溥诚公司将案涉三套房屋的所有权证书均交给了骆驼湾居委会，该证书显示的房屋所有权人为溥诚公司，填发日期为2009年6月8日。2、2017年5月2日该院作出（2017）豫07执143-1号执行裁定和协助执行通知书，对本案溥诚花园1号营住楼5号、6号共两处房产予以查封。骆驼湾居委会对执行标的提出异议，该院于2017年7月6日作出（2017）豫07执异57号执行裁定，驳回骆驼湾居委会的异议。3、2017年11月6日新乡市红旗区人民政府作出（红政【2017】139号）《关于对洪政字【2017】106号请示的批复》，同意撤销新乡市红旗区洪门镇骆驼村委会，设置新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会。

新乡中院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2008年5月3日溥诚公司与骆驼湾居委会签订书面的《房屋转让协议书》，约定将溥诚花园的三套商业营业房出售给骆驼湾居委会，该协议应系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。因此，骆驼湾居委会在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合上述规定的第一项情形。2008年5月5日红旗区建设局已将扣除税费108047元的剩余购房款5294323元转入溥诚公司帐户，说明骆驼湾居委会已按约履行了支付房款的合同义务，符合上述规定的第三项情形。溥诚公司将相关的三套房产交付给骆驼湾居委会，骆驼湾居委会于2008年7月1日出租给工商银行新乡分行作为经营用房使用，工商银行新乡分行从2008年9月起开始向骆驼湾居委会支付租金。法院于2017年5月2日查封了上述商业用房中的两套，查封日期在骆驼湾居委会合法占有该房产之后，该事实符合上述规定的第二项情形。根据骆驼湾居委会对未办理房产过户登记原因的陈述，说明案涉两套房产仍登记在溥诚公司名下，而未过户至骆驼湾居委会名下，并非溥诚公司或其他人的原因，而是骆驼湾居委会自身造成，故该情况不符合上述规定的第四项情形。综上所述，因骆驼湾居委会要求排除执行不能完全满足上述规定的四项情形，故骆驼湾居委会要求立即停止对溥诚公司名下产权证号为200937792号、200937793号房产的查封，并排除中州铝建设公司对该房产的执行的诉讼请求与上述规定不能完全相符，不享有足以排除强制执行的民事权益，对骆驼湾居委会的诉讼请求不予支持。判决：驳回新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会的诉讼请求。案件受理费100元，由新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会承担。

本院查明的事实与一审基本相同。另查明：1、2008年5月4日，新政阅【2008】8号会议纪要，内容为：牧野湖建设需拆除红旗区骆驼湾村知音幼儿园建筑面积5842平方米，占用土地16.865亩,……共计600万元拆迁费用包干……，红旗区政府负责2008年5月10日前拆除知音幼儿园等。

2、2008年5月3日，红旗区人民政府区长办公会会议纪要，内容为：一、责成区建设局与洪门镇骆驼湾村民委员会签订拆迁协议，对牧野湖区域知音幼儿园内骆驼湾村民委员会所属的房屋及土地置换至位于牧野大道与金穗大道交叉处的新乡市溥诚置业有限公司商业房内，相关费用由区政府出资。区财政局负责按照协议约定，尽快将相关补偿费用予以拨付等。

根据上诉人的上诉及被上诉人、原审第三人的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、骆驼湾居委会对涉案房产所享有的权利是一种什么性质的权利，是否优于中州铝建设公司的债权，能否排除法院的强制执行；2、本案的程序是否合法？

本院认为：为落实新政阅【2008】8号会议纪要和红旗区人民政府区长办公会会议纪要对骆驼湾村知音幼儿园拆迁安置的具体要求，2008年5月2日，骆驼湾居委会与红旗区建设局、溥诚公司签订《骆驼湾知音幼儿园补偿安置协议书》，在三方协议的基础上，5月3日，骆驼湾居委会与溥诚公司签订《房屋转让协议书》，对安置的营业房的面积、价格、房款的支付、过户费用的承担、违约责任等进行了进一步的约定。上述《补偿安置协议书》、《房屋转让协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。

对于骆驼湾居委会据此取得的对涉案房产的权利性质及效力，本院分析如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”上述法律规定的法理依据是：被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，而第三人因与拆迁人签订房屋买卖合同，而对取得房屋所有权产生期待，这种期待权的产生是基于房屋买卖合同这种债权行为，两者同为期待权，但根据物权效力优先原则，被拆迁人对拆迁房屋所拥有的期待权，其效力优于就同一房屋与被拆迁人签订房屋买卖合同的第三人，此处的第三人系交易关系中的第三人。而作为执行程序中的普通金钱债权人，只享有对债务人责任财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待权，即其并不是交易关系的第三人。特定标的物交易关系中的第三人，尚不能取得优于被拆迁人权利的地位，何况并非交易关系的第三人，只是普通金钱债权人的申请执行人。综上所述，被拆迁人对拆迁安置或置换房屋所享有的权利是一种特种债权，具有物权的优先效力，优于申请执行人的金钱债权。并且，被拆迁人对拆迁房屋所拥有的期待权利，往往涉及生存利益，与申请执行人对房屋的金钱债权相比，权利层级更高，更有保护的优先性。

根据以上法律规定及原理，本案中，骆驼湾居委会基于知音幼儿园的土地及房产被拆迁，对被安置置换的涉案房产所拥有的权利，是一种特种债权，具有物权的优先效力，结合骆驼湾居委会出租涉案房屋的收益用于村集体事务和村公益的用途，应当认定骆驼湾居委对涉案房产的权利优于中州铝建设公司的普通金钱债权，可以排除法院的强制执行，骆驼湾居委会的此项上诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于本案的程序问题。没有证据证明合作社承继了原骆驼湾村委会的权利义务，骆驼湾居委会主体适格，一审程序并无违法之处，骆驼湾居委会关于本案程序违法的上诉请求无事实法律依据，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，但适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定驳回骆驼湾居委会的诉讼请求，法律适用错误，处理结果不当，本院予以纠正。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

一、撤销新乡中院（2017）豫07民初183号民事判决；

二、不得执行新乡市溥诚置业有限公司名下产权证号为200937792号、200937793号房产。

一、二审案件受理费各100元，均由河南中州铝建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　静

审判员　闫顺利

审判员　牛建华

二〇一八年六月十九日

书记员　赵之越