镇江天力变压器有限公司与句容碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省句容市人民法院

民事案件判决书

（2019）苏1183民初2405号

原告镇江天力变压器有限公司（以下简称天力公司）与被告句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）、第三人中建五局华东建设有限公司（以下简称中建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年7月30日裁定本案转为普通程序后，依法追加中建公司作为本案第三人参加诉讼，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告天力公司委托诉讼代理人韩崇俊、被告碧桂园公司委托诉讼代理人吴玉婷两次开庭到庭参加诉讼。原告天力公司委托诉讼代理人唐驰、第三人中建公司委托诉讼代理人丁丹第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告天力公司与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。被告碧桂园公司作为出卖人，应保证交付的房屋符合合同约定或法律规定的质量要求，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告碧桂园公司应履行保修义务。本案中，本院委托具备资质的鉴定机构对案涉商品房的质量进行鉴定。经鉴定，房屋房屋的主体结构存在质量问题，但房屋安全性等级为Bsu级，尚不显著影响承载能力。故案涉房屋的质量问题尚未达严重影响正常居住使用的情形，应属于工程保修范围，原告有权要求保修，但其主张案涉房屋未达交付条件的意见，本院不予采纳。本院依原告申请，委托鉴定机构对修复工程造价进行鉴定。经鉴定，修复工程造价为317756.78元。对原告要求被告承担修复费用317756.78元的诉请，本院予以支持。 对原告诉请的物业费损失及租金损失，本院认为，案涉房屋主体结构存在质量问题，需要维修，被告作为出卖人应赔偿房屋不能正常使用期间的损失。原告自认其在拿房后空置至2018年6月，故房屋未能正常使用期间的损失应自2018年6月1日起计算，原告诉请计算至2020年6月6日，本院予以确认，标准参照同地段同类房屋的租金标准，本院酌定为18000元/月，计算为435600元。原告诉请的物业费已包含在前项损失中，不应重复计算。 原告诉请的违约金系逾期交房违约金，案涉房屋于2014年12月30日完成竣工验收备案登记，合同约定的交付日期为2017年12月3日，房屋虽存在质量问题，但尚未达严重影响正常居住使用的情形，应认定为符合交付条件。根据合同约定，原告应在合同约定的交付期限届满之日自行到被告处办理房屋交接手续，原告未按约收房，应由其自行承担责任。故对原告诉请的逾期交房违约金，本院不予支持。 对原告要求被告承担拆除装修费用及装修成本费用的诉请，本院认为，原告因自身原因需要重新装修而拆除原装修，拆除装修的费用并非因房屋存在质量问题而产生，两者之间并无法律意义上的因果关系。原告要求被告承担拆除费用，无事实依据，本院不予支持。拆除装修系原告对自已财产的自主处分行为，其自行抛弃部分装修后，要求被告承担装修成本费用亦无事实基础，本院不予支持。 对原告诉请的贬值损失，无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，天力公司（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议书各一份，约定买受人购买凤曦苑07栋01室双拼住宅（样板房，施工楼栋号为25栋）一幢，该商品房为现房，用途为非普通住房，建筑面积共1049.43平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米12352.81元，总金额为12963406元，买受人需在2017年11月3日支付房款1314612元，在2017年12月3日支付房款11648794元；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；买受人在购买该商品房时已明确知悉该商品房是用于对外公开进行展示的示范单位，因该商品房作为示范单位使用时的墙体、天花、地板、饰柜、橱柜会出现色差、磨损等正常使用所产生的磨损、损耗情形，买受人自愿同意按收楼时该房屋的状态进行收楼，而不对因公开展示造成该商品房装修正常磨损、损耗向出卖人提出任何异议或主张任何权利，也不以此为藉口拒绝收楼。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年12月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《补充协议书》第五条第二款约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。该条第三款约定：买受人未在合同约定交付期限前来交接该商品房的，该商品房的保修期限自合同约定的交付期限起计，保修期限内，在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修。双方还对其他事项进行了约定。合同所附住宅质量保证书中载明保修项目为地基和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限。 合同签订后，原告天力公司支付了全部房款。被告碧桂园公司于2018年3月6日向原告天力公司派发收楼通知书。原告于当日拿房。2018年6月，原告因装修破损需要重新装修，便拆除原装修。拆除全部装修后，原告以“四、五层楼板下陷、裂纹较多”为由，主张案涉房屋存在质量问题。在本案审理过程中，本院依原告申请，委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对房屋工程质量、房屋结构安全性及房屋质量是否符合交付条件进行鉴定。2019年8月30日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出鉴定报告，认为本次所测部分项目施工质量不符合设计竣工图纸及相关规范要求；本次所测三至四层楼面梁、板构件裂缝主要由材料收缩及温度变形所致，7/B–D轴四层楼面梁裂缝影响构件受力，其余构件裂缝尚不影响构件安全，但对构件耐久性产生影响；该房屋安全性等级为Bsu级，尚不显著影响承载能力。2020年5月29日，江苏恒信建设工程造价咨询有限公司作出工程造价鉴定意见书，就案涉工程修复和加固的造价费用鉴定为317756.78元。原告支付鉴定费118663元。 另查明，案涉房屋于2014年12月30日完成竣工验收备案登记。

一、被告句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告镇江天力变压器有限公司维修费及租金损失共计753356.78元； 二、驳回原告镇江天力变压器有限公司其它的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60792元，鉴定费118663元，共计179455元，由原告负担54248元，被告负担125207元（此款原告天力公司已预交，被告于本判决生效之日起十日内将其负担的125207元给付原告天力公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。

审　判　长　　周小琳 人民陪审员　　蒋　燕 人民陪审员　　赵雪梅

书　记　员　　刘　莉