镇江天力变压器有限公司与句容碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省镇江市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）苏11民终3321号

上诉人镇江天力变压器有限公司（以下简称天力公司）因与被上诉人句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）及原审第三人中建五局华东建设有限公司（以下简称中建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

天力公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：司法鉴定结论已经证明涉案房屋存在严重质量缺陷，系被上诉人及第三人没有按照施工规范和设计图纸规范要求施工所导致，上诉人主观上没有人为扩大损失的故意，客观上也没有人为扩大损失的行为，因此被上诉人应对上诉人的经济损失，包括逾期利益的损失承担全部法律责任。关于上诉人的诉讼请求是否应得到法律支持。1、上诉人要求被上诉人支付修复和加固费用317756.78元，该项诉请已经得到支持，不再赘叙；2、关于租金的计算，上诉人在2020年8月20日庭审中明确要求被上诉人赔偿租金损失从2018年3月6日开始计算至2020年8月20日，计29.5个月，一审判决认定涉案房屋未能正常使用期间损失计算至2020年6月6日，显属事实认定错误。3、关于物业费损失，上诉人已经支付物业费94039.88元，一审判决认为物业费已经包含在租金损失中，不应重复计算，显失公正。4、上诉人要求被上诉人按房款总价的15%支付违约金，一审判决根据“竣工验收备案表”就确定涉案房屋符合交付条件，有失偏颇。被上诉人交付的房屋经司法鉴定存在严重质量缺陷，应当认定涉案房屋自始不符合交付条件，是事实上和法律上的交付不能，被上诉人应当为此承担法律责任。5、关于上诉人要求被上诉人承担涉案房屋豪华装修拆除费用及要求被上诉人返还豪华装修房与毛坯房之间的购房差价的诉请。（1）涉案房屋豪华装修拆除后，上诉人方才发现涉案房屋存在严重质量缺陷，上诉人的拆除行为具有正当性、合法性、必要性，实际上也可以避免被上诉人承担重大安全责任事故，故拆除费用应当由被上诉人承担。（2）被上诉人的豪华装修不可能白送给上诉人，被上诉人一直宣称涉案房屋豪华装修费用在每平方米4、5千元，现上诉人只按照被上诉人销售的普通商品房精装修房和毛坯房之间的备案差价每平方米1880元作为计算依据，公平合理。针对上诉人的两项合理诉请，一审判决竟认定“上诉人因自身原因需要重新装修而拆除原装修”而未予支持，但原装修不拆除，如何发现房屋存在质量问题，如何进行司法鉴定，又如何进行维修。本案事实是涉案房屋经鉴定存在严重质量缺陷，因此涉案房屋必然会产生拆除费用和二次装修费用，上诉人要求被上诉人承担拆除费用及返还装修成本费用，有事实和法律依据，一审判决的认定违背本案基本事实和生活常识，应予改判。6、关于上诉人要求被上诉人按每平方米1500元计算减少价款的诉请。鉴定结论认为涉案房屋构件裂缝尚不影响构件安全，但对构件耐久性产生影响，故上诉人认为涉案房屋即使经过修复、加固后可以继续使用，但使用寿命已不可能达到设计使用年限，影响起码在5年左右，建筑物本身的价值已经缩水贬值。5年的价值减损在150万元左右，故上诉人要求被上诉人减少价款，于法有据，应予支持。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人碧桂园公司辩称：1、一审中被上诉人已举证证明涉案房屋交付时存在粉刷，混凝土强度、结构尺寸等质量符合要求，不构成逾期交付，不承担逾期交付责任。2、关于租金及物业费损失的认定，一审酌定合情合理。3、关于拆除装修费用及装修成本费用的问题，上诉人主张无依据，一审认定正确。4、贬值损失不具体不明确，未实际发生，不具有可诉性，上诉人主张无事实和法律依据，不应得到支持。综上，一审判决正确，应予以维持。

天力公司向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司赔偿因房屋质量问题给天力公司造成的经济损失暂估10万元，具体数额及其他诉讼请求待司法鉴定后确定；2、判令碧桂园公司承担本案诉讼费。在本案审理过程中，天力公司变更诉讼请求为：1、要求碧桂园公司按照修复工程造价鉴定意见，支付天力公司修复和加固费用317756.78元；2、要求碧桂园公司赔偿因涉案房屋无法正常使用给天力公司造成的经济损失979039.88元（其中物业费94039.88元、租金损失885000元，租金暂从2018年3月6日计算至2020年8月20日，计29.5个月，按每月3万元计算）；3、要求碧桂园公司按照合同约定按房款总价的15%即194万元向天力公司支付违约金；4、要求碧桂园公司承担天力公司拆除涉案房屋豪华装修，垫付的拆除费用330000元；5、要求碧桂园公司退还天力公司豪华装修房与毛坯房之间的购房差价，装修成本费用1972928.4元；6、涉案房屋存在严重缺陷，修复后市值必然缩水，要求碧桂园公司按照每平方1500元计算减少价款，判令碧桂园公司退还天力公司购房款1574145元；7、要求碧桂园公司承担本案的诉讼费、鉴定费。

原审第三人中建公司辩称：1、一审鉴定报告是在上诉人自行全部拆除装饰装修之后的房屋现状的基础上作出的，房屋现状即使存在问题也不能够直接确定是施工责任或房屋交付时即存在相关问题。2、一审法院支持的租金损失，该损失是可期待利益，是间接损失，对此不应予支持。3、上诉人主张的其他费用，一审法院没有支持是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

一审法院认定事实：2017年10月31日，天力公司（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议书各一份，约定买受人购买凤曦苑07栋01室双拼住宅（样板房，施工楼栋号为25栋）一幢，该商品房为现房，用途为非普通住房，建筑面积共1049.43平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米12352.81元，总金额为12963406元，买受人需在2017年11月3日支付房款1314612元，在2017年12月3日支付房款11648794元；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；买受人在购买该商品房时已明确知悉该商品房是用于对外公开进行展示的示范单位，因该商品房作为示范单位使用时的墙体、天花、地板、饰柜、橱柜会出现色差、磨损等正常使用所产生的磨损、损耗情形，买受人自愿同意按收楼时该房屋的状态进行收楼，而不对因公开展示造成该商品房装修正常磨损、损耗向出卖人提出任何异议或主张任何权利，也不以此为藉口拒绝收楼。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年12月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《补充协议书》第五条第二款约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。该条第三款约定：买受人未在合同约定交付期限前来交接该商品房的，该商品房的保修期限自合同约定的交付期限起计，保修期限内，在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修。双方还对其他事项进行了约定。合同所附住宅质量保证书中载明保修项目为地基和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限。 合同签订后，天力公司支付了全部房款。碧桂园公司于2018年3月6日向天力公司派发收楼通知书。天力公司于当日拿房。2018年6月，天力公司因装修破损需要重新装修，便拆除原装修。拆除全部装修后，天力公司以“四、五层楼板下陷、裂纹较多”为由，主张案涉房屋存在质量问题。在本案审理过程中，一审法院依天力公司申请，委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对房屋工程质量、房屋结构安全性及房屋质量是否符合交付条件进行鉴定。2019年8月30日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出鉴定报告，认为本次所测部分项目施工质量不符合设计竣工图纸及相关规范要求；本次所测三至四层楼面梁、板构件裂缝主要由材料收缩及温度变形所致，7/B–D轴四层楼面梁裂缝影响构件受力，其余构件裂缝尚不影响构件安全，但对构件耐久性产生影响；该房屋安全性等级为Bsu级，尚不显著影响承载能力。2020年5月29日，江苏恒信建设工程造价咨询有限公司作出工程造价鉴定意见书，就案涉工程修复和加固的造价费用鉴定为317756.78元。天力公司支付鉴定费118663元。 另查明，案涉房屋于2014年12月30日完成竣工验收备案登记。

一审法院认为，天力公司与碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。碧桂园公司作为出卖人，应保证交付的房屋符合合同约定或法律规定的质量要求，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，碧桂园公司应履行保修义务。本案中，一审法院委托具备资质的鉴定机构对案涉商品房的质量进行鉴定。经鉴定，房屋房屋的主体结构存在质量问题，但房屋安全性等级为Bsu级，尚不显著影响承载能力。故案涉房屋的质量问题尚未达严重影响正常居住使用的情形，应属于工程保修范围，天力公司有权要求保修，但其主张案涉房屋未达交付条件的意见，一审法院不予采纳。一审法院依天力公司申请，委托鉴定机构对修复工程造价进行鉴定。经鉴定，修复工程造价为317756.78元。对天力公司要求碧桂园公司承担修复费用317756.78元的诉请，一审法院予以支持。 对天力公司诉请的物业费损失及租金损失，一审法院认为，案涉房屋主体结构存在质量问题，需要维修，碧桂园公司作为出卖人应赔偿房屋不能正常使用期间的损失。天力公司自认其在拿房后空置至2018年6月，故房屋未能正常使用期间的损失应自2018年6月1日起计算，天力公司诉请计算至2020年6月6日，一审法院予以确认，标准参照同地段同类房屋的租金标准，一审法院酌定为18000元/月，计算为435600元。天力公司诉请的物业费已包含在前项损失中，不应重复计算。 天力公司诉请的违约金系逾期交房违约金，案涉房屋于2014年12月30日完成竣工验收备案登记，合同约定的交付日期为2017年12月3日，房屋虽存在质量问题，但尚未达严重影响正常居住使用的情形，应认定为符合交付条件。根据合同约定，天力公司应在合同约定的交付期限届满之日自行到碧桂园公司处办理房屋交接手续，天力公司未按约收房，应由其自行承担责任。故对天力公司诉请的逾期交房违约金，一审法院不予支持。 对天力公司要求碧桂园公司承担拆除装修费用及装修成本费用的诉请，一审法院认为，天力公司因自身原因需要重新装修而拆除原装修，拆除装修的费用并非因房屋存在质量问题而产生，两者之间并无法律意义上的因果关系。天力公司要求碧桂园公司承担拆除费用，无事实依据，一审法院不予支持。拆除装修系原告对自已财产的自主处分行为，其自行抛弃部分装修后，要求碧桂园公司承担装修成本费用亦无事实基础，一审法院不予支持。 对天力公司诉请的贬值损失，无法律依据，一审法院不予支持。

一、撤销江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初2405号民事判决； 二、句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿镇江天力变压器有限公司各项损失共计2697756.78元； 三、驳回镇江天力变压器有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费60792元，鉴定费118663元，共计179455元，由镇江天力变压器有限公司负担37738元，由句容碧桂园房地产开发有限公司负担141717元。二审案件受理费56324元，由镇江天力变压器有限公司负担39106元，由句容碧桂园房地产开发有限公司负担17218元。 本判决为终审判决。

审判长　张　剑 审判员　甘可平 审判员　田　原

书记员　朱玉岑