河南省粤天缘酒店企业管理咨询有限公司与黄河水文勘察测绘局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州市金水区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)豫0105民初14348号

原告河南省粤天缘酒店企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区东明路北206号。法定代表人：贾文林

委托代理人罗道培，河南宛东律师事务所律师。

被告黄河水文勘察测绘局，住所地河南省郑州市金水区东明路北206号，法定代表人田志刚。

委托代理人吴记彬，刘东伟，金博大律师事务所律师。

原告河南粤天缘酒店企业管理咨询有限公司诉被告黄河水文勘察测绘局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南省粤天缘酒店企业管理咨询有限公司的委托代理人罗道培、被告黄河水文勘察测绘局委托代理人吴记彬、刘东伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2013年2月21日与被告签订了一份综合楼租赁合同，合同中双方约定房屋的租赁期限为15年，从2013年5月1日起至2028年4月30日止，被告在合同上盖章并且有相关负责人的签名，合同签订后，原告按照合同的约定履行合同相应的义务，故合同的签订是双方的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，被告负责人以应付上级检查审批且需备案为由，又与原告签订了5年的综合楼租赁合同，且声称备案后该5年合同自动作废。该份合同不是双方的真实意思，不应认定有效。且原告基于对签订的15年综合楼租赁合同的合理信赖，且经被告同意的情况下，原告在合同签订后对房屋进行装修，邻建附属设施进行搭建，建成了后2厅，后3厅，后厨大厅和七楼整层建筑物，且购买了两部电梯用于酒店的经营，前后投入了大量的人力，物力，财力开展生产经营活动，共计花费1300多万。合同生效期间原告又与郑州美中商都妇产医院有限公司签订了12年的综合楼租赁合同。但2018年4月4日被告向原告做出了《关于终止“黄河水文勘察测绘局与河南省粤天缘大酒店有限公司签署的综合楼租赁合同”的函》，该函指出，被告2013年2月21日与原告签署的综合楼租赁合同将于2018年4月30日到期。因原告未在租赁期满前2个月书面通知被告续租，现被告将另行招租。被告的行为严重损害了原告的合法利益，降低了政府的公信力且将给原告造成难以挽回的损失。因此，为了维护原告的合法利益，本着诚实信用守则，故向贵院提起诉讼。诉讼请求：一、请求法院依法确认原告与被告签订的租赁期为15年的综合楼租赁为有效合同，要求被告继续将综合楼租赁与原告。（合同租金共计2300万元）。二、本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称，一、基本事实。根据在案证据和粤天缘酒店公司起诉状显示：“2013年2月21日，黄河水文勘察测绘局（统称“水文勘察测绘局”）与河南省粤天缘酒店企业管理咨询有限公司（河南省粤天缘大酒店有限公司，以下简称“粤天缘酒店公司”）签订了十五年租期的《综合楼租赁合同》”。但由于十五年租期的《综合楼租赁合同》属于《合同法》第五十二条（合同无效条款）的法律规定，违反了财政部下发的《中央事业单位国家资产使用管理暂行办法》（财教[2009]192号）第三十四条：“中央级事业单位国有资产出租，原则上应采取公开招租的形式确定出租的价格，必要时可采取评审或者资产评估的办法确定出租的价格。中央级事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过五年”的规定，无法办理水文勘察测绘局相关的备案审批手续。于是，经粤天缘酒店公司与水文勘察测绘局充分协商一致：“最终确定租赁期限五年，并重新签订了符合双方真实意思表示和法律规定的五年租期《综合楼租赁合同》，作为双方租赁关系最终的权利与义务依据进行实际履行，并依法依规进行了备案审批与纳税”。但粤天缘酒店公司在履行五年租期的《综合楼租赁合同》期间，以转租第三人等方式不断变更五年租期的《综合楼租赁合同》；且未经水文勘察测绘局书面同意，擅自少付租金、私自改建扩建、破坏租赁房屋内部结构，增加楼层高度，擅自扩大原有建筑面积，并破坏原有固定设施，水文勘察测绘局多次向粤天缘酒店公司发出整改通知书要求粤天缘酒店公司恢复原状，并承担违约责任，但粤天缘酒店公司虽实际签收整改通知函，但至今未按照整改通知的内容及五年租期的《综合楼租赁合同》的约定恢复原状，也未按照法律约定承担违约责任或赔偿损失。截止2018年4月30日，五年租期的《综合楼租赁合同》期限届满，鉴于在合同租赁期内粤天缘酒店公司未能按合同约定及时足额缴纳房租，未将涉案房屋恢复原状，也没有向水文勘察测绘局承担违约责任或赔偿责任，存在根本违约行为，更没有依约提出续租申请。于是，水文勘察测绘局以五年租赁期限届满为依据，依法终止了五年租期的《综合楼租赁合同》，并向粤天缘酒店公司送达了五年租期《综合楼租赁合同》的终止函。现水文勘察测绘局与粤天缘酒店公司已不存在房屋租赁关系。然而，粤天缘酒店公司却仍以无效的十五年租期《综合楼租赁合同》有效为由，诉请水文勘察测绘局继续履行十五年租期的《综合楼租赁合同》，故提起本案诉争（上述全部事实，水文勘察测绘局已提交客观证据予以证明）。二、十五年租期《综合楼租赁合同》属于《合同法》第五十二条合同无效的情形，依法不应当支持粤天缘酒店公司的诉讼请求，更不应当获得继续履行。粤天缘酒店公司法定代表人贾文林与时任水文勘察测绘局负责人恶意串通，损害水文勘察测绘局的集体利益，依法应当确认十五年租期的《综合楼租赁合同》无效，不应当获得继续履行。十五年租期《综合楼租赁合同》属于《合同法》第五十二条合同无效的情形，且违反相关法律、规章的规定。在签订十五年租期《综合楼租赁合同》时，时任水文勘察测绘局负责人与粤天缘酒店公司法定代表人贾文林恶意串通，符合《合同法》第五十二条：即有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……；且违反《中央事业单位国家资产使用管理暂行办法》第三十一条：“中央级事业单位国有资产出租、出借，应在严格论证的基础上提出申请，附相关材料，报主管部门审核或者审批。主管部门应对中央级事业单位申报材料的完整性、决策过程的合规性进行审查，按规定报财政部审批或者备案”；第三十四条：“中央级事业单位国有资产出租，原则上应采取公开招租的形式确定出租的价格，必要时可采取评审或者资产评估的办法确定出租的价格。中央级事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过五年”；以及第三十八条：“主管部门、中央级事业单位在国有资产使用过程中不得有下列行为：（一）未按规定权限申报，擅自对规定限额以上的国有资产进行对外投资和出租、出借；（二）对不符合规定的对外投资和出租、出借事项予以审批；（三）串通作弊，暗箱操作，违规利用国有资产对外投资和出租、出借；（四）其他违反国家有关规定造成单位资产损失的行为”等规定。详细理由如下：1、故意规避“三重一大”议事决策制度。水文勘察测绘局时任法人代表在签订十五年期租赁《综合楼租赁合同》时，没有严格遵守行政事业单位“三重一大”议事决策制度，未召开领导班子专题会议进行集体研究讨论，也没有在局务会上讨论过具体合同租期和租金等事项，也没有进行领导班子集体决策。当时的领导班子副职和办公室主任均不知情，水文勘察测绘局的原始会议记录也没有任何记载。2、当事人之间存在恶意串通行为。原告在起诉状中辩解称：“十五年租期合同签订后，当时的被告负责人以应付上级检查审批备案为由，又与原告签订了5年期的综合楼租赁合同，且声称备案后五年租期合同自动作废，该合同不是双方真实意思”……；被告认为：“如果原告主张的所有事实成立（被告已在基本事实中详细阐述了真实的客观事实，此处不再赘述），反而证明当时当事人双方均知道十五年租期合同内容违规、程序违纪、后果违法，不可能会通过被告上级单位检查审批，为了达到非法目的，仍签订违法的十五年租期的《综合楼租赁合同》，非法获取综合楼15年租期的租赁权，使双方不正当签订合同的违法目的得以实现”。另外，合同签订仅仅一个月，粤天缘酒店公司就提出了当年减少租金20万的要求，并于2014年2月26日提出减少租金40万的要求。说明粤天缘酒店公司在双方签订合同之初就没有打算自己经营，而是用于转租。在明知粤天缘酒店公司自己没有经营能力的情况下还签订十五年租赁期合同，其目的就是为了长期转租赚取巨额差价，具有明显的串通行为。另据悉，时任水文勘察测绘局时任负责人已因贪污罪、受贿罪正在服刑。3、当事人之间恶意串通行为，损害了水文勘察测绘局集体利益。未经水文勘察测绘局决策同意的十五年租期合同租金为230万元/年，明显低于市场价格。而粤天缘酒店公司获得租赁权后，便转租给郑州美中商都妇产医院，并签订的年租金为280万元/年，且又收取了200万元的转让费。如果以十五年计算租期，总计将有近1000万的巨额差价。所以，粤天缘酒店公司获取巨额差价的同时，造成水文勘察测绘局财产权益的减少，严重损害了水文勘察测绘局的集体利益。综上所述，粤天缘酒店公司法定代表人贾文林与水文勘察测绘局的负责人恶意串通，违法违规签订了十五年租期的《综合楼租赁合同》，损害了水文勘察测绘局的利益，依法应当确认为无效合同，而无效的合同即为自始无效合同，更无法获得继续履行。三、即使十五年租期《综合楼租赁合同》有效，但五年租期《综合楼租赁合同》也对十五年租期《综合楼租赁合同》的租赁期限进行了变更，将十五年租期变更为五年租期（其它内容未变更），依法应当以五年租期的《综合楼租赁合同》作为双方权利与义务的最终依据。（一）即使十五年租期《综合楼租赁合同》有效，但粤天缘酒店公司与水文勘察测绘局在签订十五年租期的《综合楼租赁合同》后，又协商一致重新签订了符合双方真实意思和法律规定的五年租期《综合楼租赁合同》，将十五年租期变更为五年租期（其它内容未变更），依法应当以最终签订的五年租期《综合楼租赁合同》作为双方租赁关系最终的权利与义务依据。根据在案证据可以证明：十五年租期的《综合楼租赁合同》违反了法律与法规，无法办理水文勘察测绘局上级单位（黄河水利委员会）相关的备案审批手续，导致无法实际履行。而后，粤天缘酒店公司与水文勘察测绘局协商一致，又重新签订了符合双方真实意思和法律规定的五年租期《综合楼租赁合同》，作为双方租赁关系最终权利与义务的依据进行实际履行，并依法依规进行了备案审批与纳税。并且“签订十五年租期《综合楼租赁合同》后，又重新签订了五年租期《综合楼租赁合同》的客观事实”粤天缘酒店公司在诉状中也表示认可，只是辩解称“签订在后的五年租期《综合楼租赁合同》不是其真实意思表示”。综上所述，即使粤天缘酒店公司坚持认为十五年租期的《综合楼租赁合同》有效，但由于五年租期《综合楼租赁合同》签订时间在后，根据《合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”；以及第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的法律规定，五年租期的《综合楼租赁合同》明确对十五年租期《综合楼租赁合同》的租赁期限进行了变更（即：十五年变更五年），并不存在不明确的内容，依法也应当以签订时间在后的五年租期《综合楼租赁合同》作为双方租赁关系最终权利与义务的依据进行履行。粤天缘酒店公司虽然辩解称“五年租期《综合楼租赁合同》不是其真实意思表示”，但粤天缘酒店公司并未提交任何合法有效的证据证明“五年租期《综合楼租赁合同》不是其真实意思表示”，且通过盖章、签字行为表示认可五年租期《综合楼租赁合同》。另外，粤天缘酒店公司作为具有完全民事行为能力和权利能力的企业法人，应当对其签字并盖章的民事行为承担法律责任。因此，粤天缘酒店公司要求履行十五年租期《综合楼租赁合同》的诉讼请求，没有事实、证据与法律依据，依法不应当支持该项诉讼请求。（二）水文勘察测绘局与粤天缘酒店公司建立租赁关系后，依法将五年租期《综合楼租赁合同》向郑州市金水区国家税务局进行了纳税与备案，并根据《中央事业单位国家资产使用管理暂行办法》的规定向水文勘察测绘局上级单位（黄河水利委员会）的主管部门履行了备案审批手续，且水文勘察测绘局与其上级主管部门留存备查的均系：“五年租期《综合楼租赁合同》”。因此，通过上述一系列行为和证据可以证明，水文勘察测绘局与粤天缘酒店公司实际履行的系五年租期《综合楼租赁合同》。现五年租期《综合楼租赁合同》的租赁期限已经届满，继续履行没有事实、证据和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。四、粤天缘酒店公司已存在根本违约行为，且未承担违约责任的情况下，继续履行十五租期《综合楼租赁合同》，势必增加水文勘察测绘局财产利益损失，也于法无据。（一）粤天缘酒店公司未按约定足额支付租金，依法应当补足租金，并承担违约责任。根据五年租期《综合楼租赁合同》（第四条第一款）显示“粤天缘酒店公司租赁房屋的租金为140万/年，但其未经水文勘察测绘局同意，擅自少付租金约60万元”（即2013年仅缴纳120万/年的租金，少付租金20万元；而2014年仅缴纳100万/年的租金，少付租金40万元），但粤天缘酒店公司至今未足额补足租金。结合五年租期《综合楼租赁合同》第四条第三款，以及第十一条第二款约定，粤天缘酒店公司依法应当补充未付租金的同时，依法应当承担违约责任。（二）粤天缘酒店公司存在延付租金的违约行为，依法应当承担延付租金的违约责任。粤天缘酒店公司与水文勘察测绘局建立租赁关系后，双方约定（第四条第三款）：“乙方（粤天缘酒店公司）应于每年的4月30日和9月30日前分两次交清本年度房租，每次缴纳金额为该年度租金的50%，不得拖欠。若乙方拖欠房租超过三十日，甲方（水文勘察测绘局）有权收回房屋，由此产生后果由乙方（粤天缘酒店公司）承担”。根据在案证据可以证明，粤天缘酒店公司仅有两次按约定交付租金，八次逾期交付租金，依法应当承担违约责任。（三）粤天缘酒店公司未经水文勘察测绘局书面同意，擅自改变房屋内部结构、装修和设置，依法应当承担恢复原状、赔偿损失、违约金等责任。粤天缘酒店公司与水文勘察测绘局建立租赁关系后，粤天缘酒店公司未经水文勘察测绘局书面同意，违反双方约定（第六条第三款），擅自改变房屋的内部结构、装修与设置，改建扩建、增加楼层高度（加盖第七层），擅自扩大原有建筑面积，破坏原有固定设施，水文勘察测绘局多次向粤天缘酒店公司发出整改通知书要求粤天缘酒店公司恢复原状，并承担违约责任，但粤天缘酒店公司虽实际签收整改通知函，但至今未按照整改通知的内容及《综合楼租赁合同》的约定恢复原状，也未依约承担违约责任或赔偿损失。综上所述，即使原告所有观点成立，但粤天缘酒店公司已实际存在根本违约行为，在未承担恢复原状、赔偿损失、承担违约金等责任的情况下，继续履行十五租期《综合楼租赁合同》，势必增加水文勘察测绘局财产利益损失，也于法无据。

以上答辩意见，恳请贵院查明案件全部事实，慎重考虑并采纳水文勘察测绘局的答辩意见，驳回原告的全部诉讼请求。补充两点，一、原告在诉状中称被告时任负责人声称租赁期为五年的合同在备案后自动作废，该合同不是双方真实意思表示，不应认定有效的主张依法不能成立，理由1、租赁期五年的合同实际中不但没有作废而且进行了履行，由娄洪富出具的证明可以证明。2、五年期的合同是原被告双方的真实意思表示，这从双方在五年合同上签字盖章可以证明。3、五年期合同合法有效，该合同内容不违反合同法五十二条内容的规定。二、原告在诉状中称，在合同签订后对房屋进行了修建，建成了后二厅，后三厅，后厨大厅，及七楼整层建筑物，前后花费1300多万元的事实不能成立。理由如下，原告的前身为一分利海鲜城，一分利海鲜城与原告签订了十年租赁合同，期限自2003年至2013年，原告主张的上述建筑行为均发生在2011年之前，该建筑行为均与涉案合同无任何关系，并且1300多万元的主张，是夸张和杜撰的，没有任何证据证明，三、原告得私搭乱建的行为不但违约而且违法，尤其是原告在被告两层建筑物上之间加盖两层，对被告的建筑物质量是重大损害，也对公众的人身安全造成重大威胁，被告没有采取拆除的行为，合同继续履行的事实不代表原告的违约违法行为不成立。

本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：

一、原、被告于2013年2月21日签订《综合楼租赁合同》一份，合同中双方约定涉案房屋的租赁期限为15年，从2013年5月1日起至2028年4月30日止，原、被告均在合同上盖章并且有相关负责人的签名；

二、2013年2月21日，原、被告还签定了另外一份《综合楼租赁合同》一份，合同中双方约定涉案房屋的租赁期限为5年，从2013年5月1日起至2018年4月30日止，原、被告均在合同上盖章并且有相关负责人的签名，该份合同在税务机关进行了备案并纳税。

三、庭审中原、被告均认可十五年期租赁合同签订在先，五年期租赁合同签订在后。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案涉及的两份租赁合同均系双方真实意思表示，应自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。原、被告签订的两份合同中，五年期租赁合同签订在后，财政部作出的《中央级事业单位国有资产使用管理暂行办法》第三十四条有明确规定：“中央级事业单位国有资产出租，原则上应采取公开招租的形式确定出租的价格，必要时可采取评审或者资产评估的办法确定出租的价格。中央级事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过五年”，且该五年期合同经被告上级机关备案批准，并在税务部门备案，可以认定五年期租赁合同应系原、被告双方对十五年期租赁合同作出的变更，且实际履行的系五年期合同。原告称该五年期租赁合同系被告为通过上级机关审批而签订的，但其提交的证据不足以证明该份合同非双方当事人的真实意思表示，本院对其该项意见不予采纳。五年期租赁合同约定的租期至2018年4月30日止，故原告要求被告继续将综合楼租赁于原告的诉求本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告河南粤天缘酒店企业管理咨询有限公司与被告黄河水文勘察测绘局于2013年2月21日签订的租赁期限为十五年的《综合楼租赁合同》有效；

二、驳回原告河南粤天缘酒店企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费156800元，由原告河南粤天缘酒店企业管理咨询有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　张　艳

人民陪审员　　张美荣

人民陪审员　　李秀珍

二〇一八年七月十四日

书　记　员　　裴淼淼