某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0104民初44403号

原告：***，男，1988年4月1日出生，汉族，身份证登记住址广西贵港市港北区。

委托诉讼代理人：骆俊麒，广东广信君达（花都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邝俊，广东广信君达（花都）律师事务所实习律师。

被告：***，男，1982年10月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省兴宁市。

第三人：广东工业大学，住所地广东省广州市越秀区东风东路729号。

法定代表人：邱学青。

原告***与被告***，第三人广东工业大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人骆俊麒，被告***到庭参加诉讼；第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《合作协议书》；2.判令被告向原告返还进场费30000元、履约保证金25500元及服务费8500元；3.判令被告向原告支付装修款9000元；4.判令被告向原告支付仓库租赁费用4600元；5.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年4月22日，原被告签订《合作协议书》，约定由被告向原告提供位于越秀区东风路（广东工业大学）小区犀牛北街XX号自编xxx号商铺，供原告经营甜品、奶茶之用，双方合作期限三年，合同签订当日原告向被告支付进场费、履约保证金、服务费合计64000元，另原告每月向被告支付服务费8500元，同时合同签订后首月为免租期。上述合同签订后，被告向原告交付商铺，原告进场装修并为商铺开业另行租赁了仓库用于储藏商品及煮食甜品，并为此支付装修工费9000元及仓库租赁费4600元。5月中，越秀区城管执法行政管理部门工作人员到场告知原告因商铺所在建筑物已被列入拆迁范围，不能进行任何装修、经营活动，并在现场张贴由越秀区重点项目拆迁办公室出具的文号为越重拆函（2021）7号的公文。发生上述情况后，原告才知悉涉案商铺系第三人权属物业，而且自2016年开始就已经禁止商铺经营活动。此后，原告多次要求被告明确答复涉案商铺能否经营及具体时间，但被告一直推诿，并拒绝给予明确答复。2021年6月22日，原告向被告表明解除双方签订的《合作协议书》，但被告始终没有任何答复。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。

被告辩称：2021年4月22日，原告与被告签订的《合作协议书》中所述地址“广州市越秀区环市东路犀牛北街XX号（教工宿舍17栋xxx号）产权清晰，xxx号房水电齐全，满足正常经营条件，已办理营业执照。原告以物业的产权纠纷为借口要求解除合同。本案争议房屋中，城管并未阻止过xxx号房的装修经营，而在2021年5月13日，越秀区黄花岗城管到犀牛北街XX号现场是要求经营者出示相关合法手续方可继续进行装修经营活动。《合作协议》中第九条也明确了因房屋拆迁、整改等因素不能经营的，本协议自然终止，退还合同保证金。原告以“房屋可能被拆”为理由终止合同并要求赔偿损失是违背合同的。被告多次通知原告尽快完成装修并进行经营活动，无奈原告执意违背协议，单方终止协议。并就此事诉至贵院。现被告请求贵院查明事实。同意退还履约保证金25500元及服务费8500元给原告，但不同意退还进场费30000元，因为进场费其中20000元是给中介公司，另外10000元给装修公司，所以不能退还。因为原告是通过中介公司同联中介公司找到我方承租房屋，我方与中介公司约定在收取原告的30000元进场费里面我方收取10000元门头装修费，而且已经弄好门头，中介收取20000元。

第三人没有作陈述。

经审理查明：犀牛北街XX号是登记在第三人名下的房产。

2021年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作协议书》，约定甲方提供广州市越秀区东风路校区犀牛北街XX号自编xxx号场地约30平方米给乙方作经营甜品、奶茶项目使用，费用每月8500元，服务合作期限自2021年4月22日至2024年4月21日止，其中2021年4月22日至5月21日为免租期。乙方向甲方缴纳25500元履约保证金。因房屋拆迁、整改，地震、海啸等不可抗力因素而不能经营的，本协议自然终止，合同保证金无息退还乙方。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。

同上日期，原告向被告支付了履约保证金25500元、场地合作费8500元、进场费30000元。被告并向原告立下《收据》，内容为：今***收到越秀区东风东路校区犀牛北街XX号自编xxx号场地合作费用30000元，一次性费用补偿，不作退还。

2021年6月21日，第三人向广州市越秀区重点项目拆迁办公室、黄花岗街道办事处发出《关于东风路校区教工17栋商铺恢复经营的函》，内容主要为第三人在2021年5月重启犀牛北街23、24号部分商铺的招租并引进了商户，第三人对拆迁办、街道办以商铺存在产权争议为由对商铺装修及经营活动进行干涉、控停的行为存在异议，并请求上述两部门恢复商铺的经营活动。

本院于2021年9月14日组织双方办理涉案商铺的交接手续，原告于当日将涉案商铺交还给被告。

原告为证明拆迁办在涉案场地张贴了函件，提交了工作人员在现场的照片及广州市越秀区重点项目拆迁办公司向第三人发出的越重拆函（2021）7号《关于终止轨道佳通五号线区庄站拆迁范围内犀牛北街XX号及24号房屋改造事宜的函》，内容为拆迁范围内的犀牛北街XX号及24号房屋尚未完成房屋拆迁工作，根据拆迁公告，该范围内的房屋及构筑物仍在拆迁许可期内，经巡查发现，上述范围内的房屋存在改造、装修及出租情况，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，要求第三人终止上述改造、装修及出租行为。被告确认现场确有张贴上述函件。

原告为证明涉案地块属于地铁五号线拆迁范围，提交了：1、广州12345问题受理答复信息截图，显示原告方于2021年7月26日反映的事项已办理完毕，办理情况为：该地块属地铁五号线拆迁范围，该地块拆迁公告目前仍在有效期内。2、广州市住房和城乡建设局城市拆迁房屋拆迁延期公告，载明原广州市国土资源和房屋管理局于2006年8月2日核发拆许字（2006）第22号房屋拆迁许可证，现广州市住房和城乡建设局同意核发延拆许字（2021）第14号房屋拆迁许可证，明确地铁五号线区庄站监控中心用地（地下铁道站场用地）的拆迁范围包括犀牛北街23、24号，拆迁期限字2021年8月3日至2022年8月2日。被告质证称，对上述证据真实性予以确认，涉案房屋在拆迁范围内，但不能作为不能经营的证据，涉案商铺在长达十几年的时间都是正常经营的。

原告为证明其支付了装修费9000元，提交了1、装修人张腾飞的身份证（复印件），2、原告与张腾飞的微信聊天记录（记载转账3000元，3、支付宝转账凭证（记载原告在2021年5月2日转收6000元给张腾飞。4、涉案商铺装修前后的照片。被告对上述证据的1、3真实性、合法性、关联性不确认，不清楚张腾飞与原告的关系，对证据2、4的真实性、合法性、关联性确认。

原告为证明其支付了仓库租赁费用4600元，提交了1、2021年4月26日，原告（乙方）与黄某真（甲方）签订的《租赁合同》，其中约定;甲方拥有位于广州市区庄村37号住宅，现租给乙方暂住，租赁期从2021年4月起，房屋押金为2个月，如因乙方自身原因决定中途不租用的，押金只退回一个月等。2、2021年4月《收款收据》（复印件），内容为：今收到***交来租金2300元（2021年4月27日至2022年4月26日），押金4600元，卫生费15元，水表1627，煤气表434度，电表8056，金额6915元。经手人黄姨。原告陈述：当时原告租赁商铺是用作卖甜品和奶茶，需要开炉制作，但不能放在现场煮，需要在别的地方煮好后拿到涉案商铺进行出售，所以我方在另外的场地承租用作烹煮。当时根据收款收据承租涉案房屋我方给黄某真首月租金2300元、押金4600元和卫生费15元，后来由于涉案商品不能继续经营，所以原告与黄某真协商退租，黄某真只将租金2300元退还给原告。被告对上述证据真实性、合法性、关联性不确认，与本案无关。

原告为证明其与被告之间的沟通情况，提交了双方的微信聊天记录，显示原告在2021年6月20日曾催促被告答复协调情况，原告并提出解除合同。被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

原告陈述：原告当时是在网上找商铺，后来找到了同联中介公司，该公司的中介带我们到现场看商铺以及和被告协商合同细节，后来双方签订了合作协议，在此期间原告与中介公司之间没有就是否收取中介费达成任何约定，原告与被告签订的合作协议，当事人不包括第三方，原告是基于合作协议的约定向被告支付了履约保证金及服务费，后来又在被告要求下另行支付了进场费，相关费用都是原告直接支付给被告，后续被告如何使用款项，我方并不知情。对于门头费我方不确认，我方也没有委托被告装修门头。本案商铺的情况与（2021）粤0104民初41595号案的商铺情况基本一致，在41595号案中被告约定收取该案原告门头装修费5000元，在本案中被告在涉案商铺的门头装修费为10000元，为何两案的门头费有差距，请求法院依法查明。另我方也不清楚该30000元进场费的作用，只是被告要求，我方只能支付。

被告为证明涉案商铺经准予开业经营，提交了2021年4月2日广州日月明生物科技有限公司的《准予设立（开业）登记通知书》和营业执照，载明该公司的住所地为犀牛北街XX号（教工宿舍17栋101-104号），法定代表人为李伟治。原告质证称，该公司并未在该地址开展经营活动，也不能证明涉案商铺可以正常经营。

被告为证明其支付了门头装修费和卷闸门安装费，提交了被告与广州名龙广告装饰工程有限责任公司签订的《装修合同》（载明101-106铺的工程总价为60486元）、装修款收据、装修聊天记录及付款证明、卷闸门安装付费资料。原告质证称，对上述《装修合同》、装修款收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，其余证据真实性无异议。收据显示是由广州市大学城名龙广告有限公司出具，装修合同盖章的当事人是广州名龙广告装饰工程有限公司，同一个交易当中出现了两个不同主体，与被告产生合同关系，且原告也没有提交支付装修款的转账记录。即使相关交易真实存在，但交易也是被告为了商铺顺利出租而与案外人形成的合同关系，按照涉案合同的约定，不应当由原告承担，与原告无关。

本院认为：从原告与被告签订的《合作协议书》内容及双方陈述可见，双方签订上述协议的真实意思是由被告将涉案商铺出租给原告，由原告独立经营、自负盈亏，每月向被告支付固定的费用被告不参与原告的经营管理，故双方之间形成租赁关系。因双方在诉讼过程中的2021年9月14日办理了商铺交接手续，故双方的《合作协议书》于该日解除。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”从现有证据来看，在双方签约后的2021年5月，拆迁办已张贴函件要求涉案商铺的权属人第三人停止改造、装修和出租行为，且该商铺确属拆迁范围内且该范围尚未完成拆迁工作，基于此，原告在客观上已无法继续承租使用商铺。被告未能提供具备正常经营条件的商铺给原告，导致合同目的无法实现，且给原告造成了客观上的损失如装修损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”现被告同意退还履约保证金25500元及服务费8500元给原告是其对自身权利的处分，本院予以准许。

关于原告要求被告退还进场费30000元的问题，因被告未能举证证明原告所支付的进场费30000元双方已约定其中20000元作为中介费给中介公司，另外10000元作为门头装修费，现合同目的无法实现，原告要求被告退还进场费30000元本院予以支持。

关于原告要求被告赔偿装修费9000元的问题，同理，因合同目的无法实现，原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求予以支持。

关于原告要求被告赔偿仓库租赁费用的问题，因原告仅提交收据复印件，并无转帐记录，且黄某英的身份无法核实，故本院对原告主张的该部分损失不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零八条的规定，判决如下：

一、原告***与被告***签订的《合作协议书》于2021年9月14日解除；

二、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***返还履约保证金25500元；

三、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***返还服务费8500元；

四、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***返还进场费30000元；

五、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***赔偿装修费9000元；

六、驳回原告***的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取为870元，由原告***负担50元，被告***负担820元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。

审判员　　蔡永辉

二〇二一年十二月十六日

书记员　　徐珮仪