广东工业大学
某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤0104民初41595号
原告：***，女，1997年4月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：骆俊麒,广东广信君达（花都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邝俊,广东广信君达（花都）律师事务所实习律师。
被告：***，男，1982年10月19日出生，汉族，住广东省兴宁市。
第三人：广东工业大学，住所地广州市越秀区东风东路729号。
法定代表人：邱学青。
原告***诉被告***、第三人广东工业大学房屋租赁合纠纷一案，本院于2021年9月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人骆俊麒，被告***到庭参加诉讼。第三人广东工业大学经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《合作协议书》；2.判令被告向原告返还履约保证金13600元、服务费（2021年4月15日至2021年7月14日的服务费为20400元）、门头装修费5000元；3.被告向原告支付装修费7800元；4.判令被告向原告支付员工工资3024元（员工张XX2021年5月7日到5月20日的工资1456元、员工郑XX2021年5月7日到5月20日的工资1568元）。事实和理由：2021年4月15日，原、被告签订《合作协议书》，约定由被告向原告提供越秀区东风路（广东工业大学）小区XXX街XX号自编104号商铺，供原告经营小吃等无油烟项目之用，双方合作期限两年，合同签订后3天内原告需向被告支付保证金、服务费、门头装修费合计39000元，另原告每月向被告支付7000元服务费，同时合同签订后首月为免租期。签约后，被告向原告交付商铺，原告进场装修并开始聘请员工，并为此支付装修工费7800元及员工工资3024元。5月中旬，越秀区城管执法行政管理部门工作人员到场告知原告因商铺所在建筑物已被列入拆迁范围，不能进行任何装修、经营活动，并在现场张贴由越秀区重点项目拆迁办公室出具的文号为越重拆函（2021）X号的公文。原告此时才知悉商铺是第三人权属物业，且自2016年开始就已经禁止商铺经营活动，此后，原告多次要求被告明确答复商铺能否经营及具体时间，但被告一直推诿，并拒绝给予明确答复。2021年6月19日，原告向被告表明解除双方签订的《合作协议书》，但被告始终没有任何答复。
被告辩称，双方签约后，原告与其另一名合作伙伴意见不合，不愿继续经营，故以物业的产权纠纷为借口要求解除合同。2021年5月13日，越秀区黄花岗城管到XXX街XX号现场要求出示相关合法经营方可继续进行装修经营活动，并于现场张贴越秀区拆迁办发给第三人的公函。后我积极与原告沟通协商，并承诺若不能经营可退还原告缴纳的保证金。业主即第三人也积极与广州市越秀区重点拆迁办、黄花岗城管执法部门沟通后，并复函给拆迁办，出示经营相关文件后，城管执法人员没有再干涉101-104铺的经营活动，其中涉案商铺是自始至终都没有开展经营的，而是以此事为由，自行中止了装修并要求我赔偿损失，故我不同意原告诉讼请求，因为商铺是可以正常经营的，我不同意支付原告诉请要求的费用。
第三人无意见陈述。
经审理查明：XXX街XX号是登记在第三人名下的房产。
2021年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作协议书》，约定甲方提供广州市越秀区东风路校区XXX街XX号自编104号场地约20平方米给乙方作经营小吃等无油烟项目使用，费用每月7000元，按季度缴交，服务合作期限自2021年4月15日至2023年4月14日止，其中2021年4月15日至5月14日为免租期，2021年5月15日起计租。乙方向甲方缴纳13600元履约保证金，前三个月的服务费20400元，从第四个月起每月服务费为7000元，门头装修费5000元，合计39000元。合同签订当天支付10000元定金，余款29000元在合同签订后3天付清。因房屋拆迁、整改，地震、海啸等不可抗力因素而不能经营的，本协议自然终止，合同保证金无息退还乙方。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。
原告向被告支付了履约保证金13600元、三个月的服务费20400元、门头装修费5000元。
2021年6月21日，第三人向广州市越秀区重点项目拆迁办公室、黄花岗街道办事处发出《关于东风路校区教工17栋商铺恢复经营的函》，内容主要为第三人在2021年5月重启XXX街23、24号部分商铺的招租并引进了商户，第三人对拆迁办、街道办以商铺存在产权争议为由对商铺装修及经营活动进行干涉、控停的行为存在异议，并请求上述两部门恢复商铺的经营活动。
本院于2021年9月14日组织双方办理涉案商铺的交接手续，原告于当日将涉案商铺交还给被告。
原告为证明拆迁办在涉案场地张贴了函件，提交了工作人员在现场的照片及广州市越秀区重点项目拆迁办公司向第三人发出越重拆函（2021）X号《关于终止轨道交通五号线区庄站拆迁范围内XXX街XX号及24号房屋改造事宜的函》，内容为拆迁范围内的XXX街XX号及24号房屋尚未完成房屋拆迁工作，根据拆迁公告，该范围内的房屋及构筑物仍在拆迁许可期内，经巡查发现，上述范围内的房屋存在改造、装修及出租情况，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，要求第三人终止上述改造、装修及出租行为。被告确认现场确有张贴上述函件。
原告为证明涉案地块属于地铁五号线拆迁范围，提交了：1、广州12345问题受理答复信息截图，显示原告方于2021年7月26日反映的事项已办理完毕，办理情况为：该地块属地铁五号线拆迁范围，该地块拆迁公告目前仍在有效期内。2、广州市住房和城乡建设局城市拆迁房屋拆迁延期公告，载明原广州市国土资源和房屋管理局于2006年8月2日核发拆许字（2006）第XX号房屋拆迁许可证，现广州市住房和城乡建设局同意核发延拆许字（2021）第XX号房屋拆迁许可证，明确地铁五号线区庄站监控中心用地（地下铁道站场用地）的拆迁范围包括XXX街23、24号，拆迁期限自2021年8月3日至2022年8月2日。被告质证称，对上述证据真实性予以确认，涉案房屋在拆迁范围内，但不能作为不能经营的证据，涉案商铺在长达十几年的时间都是正常经营的。
原告为证明其支付了装修费，提交了装修费收据、微信聊天记录及转账凭证。被告确认原告支出了装修费7800元。
原告为证明其员工工资损失，提交了其与受聘员工的微信聊天记录及微信转账凭证。被告质证称对上述证据无法确认。
原告为证明其与被告之间的沟通情况，提交了双方的微信聊天记录，显示原告在2021年5月17日及此后曾多次提及催促被告答复协调情况。被告对该证据真实性予以确认。
被告为证明涉案商铺经准予开业经营，提交了2021年4月2日广州日月明生物科技有限公司的《准予设立（开业）登记通知书》和营业执照，载明该公司的住所地为XXX街XX号（教工宿舍17栋101-104号），法定代表人为李XX。原告质证称，该公司并未在该地址开展经营活动，也不能证明涉案商铺可以正常经营。
被告为证明其支付了门头装修费和卷闸门安装费，提交了被告与广州名龙广告装饰工程有限责任公司签订的《装修合同》（载明101-106铺的工程总价为60486元）、装修款收据、装修聊天记录及付款证明、卷闸门安装付费资料。原告质证称，对上述证据真实性无异议，原告承租涉案商铺后对商铺内部进行了装修，并自行安装了卷闸门，费用由原告支付，且被告于2021年8月安装的卷闸门仅为三个，并不包括涉案商铺的卷闸门，其提交的证据无法证实这些费用是用于安装原告承租商铺的卷闸门，而且上述装修合同和门头装修报价单签署日期为2021年3月15日，早于原告与被告签约时间，故原告承租前用于涉案商铺装修的费用与原告无关，不应由原告承担。
庭审中，双方确认被告没有实际参与涉案商品的经营或利润分配，原告是独立经营、自负盈亏的。另，被告表示：涉案商铺是由广州六悦文化传媒有限公司向第三人承租的，被告是该公司的经理，受该公司委托出租涉案商铺。
另，原告表示：被告是承诺帮原告办理独立的营业执照的，在5月份城管来之前，我方的装修基本已经完毕，但是否装修完毕与营业执照能否办理没有关联，比如日月明公司的注册地址也是在涉案商铺，该公司在4月2日拿到营业执照，当时商铺也是没有装修的。在2021年5月12日，城管部门和黄花岗街道办工作人员十几个工作人员到场，在现场张贴了公函，称商铺在拆迁办的范围内，同时对原告在内的商铺租户表示停止营业，后续也是让各个经营者到居委进行一个法制宣传。此时原告才了解到涉案商铺真正的权属人是第三人，而被告之前一直没有进行说明，也是在当时才了解到涉案商铺是在拆迁范围。同时由于商铺处于拆迁的范围，导致商铺后续是否能够使用、什么时候不能使用、什么时候会被拆迁具有很大的不确定性。所以原告就那时开始要求被告对相关情况进行说明，直到原告解除合同之日，被告都没有任何反馈。2021年6月19日，由于被告长期不能解决不能经营的问题，所以原告通过微信向被告作出了解除合同的意思表示，当时商铺的卷闸门是没有上锁了，被告可以随时查看。
被告表示：签订合同后，原告尚未装修完毕，无法办理营业执照。在原告一直没有完成装修的情况下，在2021年5月份城管上门口头责令停业，被告与第三人积极沟通协调，2021年6月17日我就把函件拿给黄花岗街道办，在6月19日左右微信告知原告可以正常营业。后来原告表示解除合同，我方也没有继续协助其办理营业执照。我确认原告通过微信表示要求解除合同，我也微信进行了回复，表示如果原告再不经营，我也要收取合作服务费，只是现在无法提供证据。
本院认为：从原告与被告签订的《合作协议书》内容及双方陈述可见，双方签订上述协议的真实意思是由被告将涉案商铺出租给原告，由原告独立经营、自负盈亏，每月向被告支付固定的费用，被告不参与原告的经营管理，故双方之间形成租赁关系。因双方在诉讼过程中的2021年9月14日办理了商铺交接手续，故双方的《合作协议书》于该日解除。
根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”从现有证据来看，在双方签约后的2021年5月，拆迁办已张贴函件要求涉案商铺的权属人第三人停止改造、装修和出租行为，且该商铺确属拆迁范围内且该范围尚未完成拆迁工作，基于此，原告在客观上已无法继续承租使用商铺。被告未能提供具备正常经营条件的商铺给原告，导致合同目的无法实现，且给原告造成了客观上的损失如员工工资、装修损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”故本院对原告要求被告返还履约保证金、门头装修费以及赔偿装修损失的诉讼请求予以支持。关于原告已付的服务费即实为租金的费用20400元，按约定该费用为免租期届满之日起自2021年5月15日起计收至2021年8月15日止的三个月租金，而在2021年5月份拆迁办已发函告知涉案商铺不能出租，自此时起已不具备继续经营的条件，故被告理应向原告返还上述租金。关于员工工资损失，因原告仅提交微信聊天记录及转账凭证，无法核实员工身份，亦无法证实转账费用的支出性质，本院对原告主张的该部分损失不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零八条的规定，判决如下：
一、原告***与被告***签订的《合作协议书》于2021年9月14日解除；
二、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***返还履约保证金13600元；
三、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***返还服务费（租金）20400元；
四、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***返还门头装修费5000元；
五、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告***赔偿装修费7800元；
六、驳回原告***的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费523元，由原告负担25元，被告负担498元。
本判决为终审判决。
审判员 伍丽娜
二〇二一年十一月九日
书记员 梁菁菁
