重庆安驰电力工程有限公司与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0108民初22220号 原告：重庆安驰电力工程有限公司，住所地重庆市渝中区人民路26号附1号1至4层，统一社会信用代码915001035616364046。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，重庆名言律师事务所律师。 被告：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区红垦农场垦辉八路6号，统一社会信用代码91330109704285120J。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王汀、***，浙江法君律师事务所律师。 原告重庆安驰电力工程有限公司（以下简称“安驰公司”）诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称“凯旋门公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安驰公司的诉讼代理人***、***，被告凯旋门公司的诉讼代理人王汀、***，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安驰公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原、被告之间于2019年2月1日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2、判令被告立即支付原告自2021年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金（暂算至2021年8月15日止为1298234.74元）；3、判令被告从2021年4月1日起以所欠租金为基数，按每日万分之五支付违约金至付清时止；4、判令被告自《房屋（商铺）租赁合同》解除之日起至将租赁房屋交还原告时止，按《房屋（商铺）租赁合同》约定租金的二倍向原告支付房屋占有使用费；5、 依法判令被告将位于重庆市南岸区海棠溪街滨江路西段X号商铺归还原告；6、由被告承担本案诉讼费、保全费。 事实和理由：原、被告于2019年2月1日签订《房屋（商铺）租赁合同》约定：原告将位于重庆市南岸区海棠溪街道滨江路西段X号，建筑面积约4035.61平方米的商铺租赁给被告使用，租赁期限4年，于2019年2月1日起至2023年1月31日止。房屋租金每季度支付一次，并按先交后用的原则，提前一个月支付给甲方。被告逾期支付租金的，每逾期一日，按延期所涉金额的每日万分之五向出租方支付违约金，延期达30日，出租人有权解除本合同，并要求被告赔偿全部损失。合同签订后，原告按合同的约定，将租赁房屋交付被告使用。但被告未按合同的约定支付租金，仅支付了2019年度、2020年度及2021年度第一季度的租金。截止起诉之日，被告尚欠2021年4月1日起的租金未予支付，经催收仍拒不支付。被告的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告解除合同的条件已成就，为维护原告合法权益，遂诉至本院。 被告凯旋门公司辩称：1、原、被告双方存在租赁合同关系的事实没有异议，也确认双方应当按照签订的房屋商铺租赁合同履行权利义务；2、尚欠2021.4.1日起算的租金没有异议，但之所以拖欠，是由于被告自身经营发生了极为严重困难，融资发生困难，且被告于案涉租赁房屋项下的实际承租人之间同意发生租赁合同纠纷，包括重庆五斗米酒店管理有限公司与被告之间租赁合同纠纷目前尚在二审诉讼中，也包括其他的实际承租人不同程度拖欠被告租金，因此被告确实因为客观原因无法按时支付租金；3、原告系国有企业，根据《重庆市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》，原告应当减免被告部分租金；4、被告按照租赁合同约定已向原告缴纳履约保证金45万元，该款项应与本案一并处理；5、原告主张违约金以及房屋使用占用费过高，请法院依法予以减少。 经审理查明：2019年2月1日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：XX-XXXXXXX）载明：重庆市***电力实业有限责任公司、凯旋门公司于2016年5月22日签订《房屋（商铺）租赁合同》，由于重庆市***电力实业有限责任公司被安驰公司吸收合并，现将原合同甲方主体变更为安驰公司。并约定：原告将位于重庆市南岸区海棠溪街道滨江路西段X号，建筑面积约4035.61平方米的商铺租赁给被告使用，租赁期限4年，于2019年2月1日起至2023年1月31日止。2019年2月1日至2020年1月31日为承租第一年度，以此类推计算承租年度，租金每年递增6%，房屋租金每季度支付一次，并按先交后用的原则，提前一个月支付给甲方，还对具体年租金及季度租金进行约定。乙方须于本合同签订当日向甲方交纳履约保证金45万元（此履约保证金在合同签订后由**公司转入安驰公司），作为履行本合同的担保，甲方有权从中扣除乙方欠交的租金、违约金及相关赔偿款等费用，扣除后该保证金不足的，乙方须及时补足。租赁期届满、其他原因致使本合同终止时，屋内固定装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除。乙方须在终止日起7天内将商铺交还甲方，逾期交付的，乙方按本合同约定租金的二倍向甲方支付延期交付占用费，超过10天仍未交付的，视为乙方已经同意甲方自行收回商铺，且乙方放置在商铺内的所有物品无偿归甲方所有，由甲方处置。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按延期所涉金额的每日万分之五向出租方支付违约金，延期达30日，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿全部损失等内容。 2020年1月15日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》（协议编码：XX-XXXXXXX-XX）载明：甲、乙双方就乙方租赁甲方位于重庆市南岸区海棠溪街道滨江路西段X栋房屋租赁事宜于2019年1月20日签订《房屋租赁合同》合同编号：XX-XXXXXXX，现因市场大环境情况，经双方协商，就变更该合同部分内容达成如下协议：1、取消租金每年递增6%；2、取消递增时间从2020年2月1日起执行；3、房屋租金变更为：自2020年2月1日至2023年1月31日止，该房屋租金为每月378743元；4、本协议未变更之内容仍按原合同执行等内容。 随后，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租金减免协议》约定：一、减免乙方2020年2月至4月期间一个半月租金568114.5元；二、本协议有约定的按本协议执行，本协议未约定的仍按原合同执行等内容。 另查明，案涉房屋即南岸区滨江路西段X号的房屋登记所有人为原告安驰公司。 还查明，2017年8月10日，被告向重庆市***电力实业有限责任公司出具《***》一份载明：贵公司（***盛开投资有限公司）与我司于2014年4月5日签订《房屋（商铺）租赁合同》约定：贵公司将位于重庆市南岸区海棠溪街道滨江路西段X栋，建筑面积4035.61平方米的商铺租赁给我司使用，租赁期限9年，从2014年2月起至2023年1月31日止。承租期间，由于我司因自身原因多次未按约定时间支付租金，构成违约，贵公司提出解除租赁合同并诉至人民法院。现我司向贵司作出如下承诺：一、若下次一旦发生我司超出合同的约定时间支付租金的情形，贵公司有权没收我公司已经交纳给贵公司的全部履约保证金并立即解除合同等内容。 因从2021年4月1日起被告未支付租金，2021年8月10日，原告以前述诉讼请求诉至本院。 在庭审中，原告认可已收到被告交纳的履约保证金45万元。 上述事实，有《房屋所有权证》、《房屋（商铺）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租金减免协议》、律师函、***、《重庆市关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户房屋租金压力的实施方案》等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：XX-XXXXXXX）系双方真实意思表示，不违反法律的强制规定，合法有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。原告已将案涉房屋交由被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金。在案涉租赁合同履行过程中，双方还签订了《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租金减免协议》，均系双方的真实意思表示，亦对双方具有约束力，根据补充协议内容，自2020年2月1日至2023年1月31日止，该房屋租金为每月378743元，另外根据减免协议内容，原告减免被告2020年2月至4月期间一个半月租金568114.5元。但被告自2021年4月1日起未向原告支付租金，已构成违约，且根据合同约定，被告延期支付租金达30日，原告有权解除合同。故对原告要求解除其与被告之间于2019年2月1日签订的《房屋（商铺）租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。经查，被告于2021年10月29日收到本院起诉状副本，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，原、被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》自2021年10月29日解除。 关于原告请求法院判令被告支付原告自2021年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金，根据《房屋租赁合同补充协议》约定，房屋租金自2020年2月1日至2023年1月31日为每月378743元，故被告还应支付原告租金共计2614548.45元。对于被告辩称：根据《重庆市关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户房屋租金压力的实施方案》，原告还应减免部分租金的意见。本院认为，被告不符合该实施方案所调整的减免对象，对该抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告请求法院判令被告向其支付自2021年4月1日起以所欠租金为基数按照日万分之五支付违约金的诉求。本院认为，被告当庭抗辩违约金过高并要求调整，且原告未举示证据证明其实际遭受的损失，故本院酌情调整该违约金标准为LPR的四倍。 合同解除后，被告应将案涉房屋即位于重庆市南岸区海棠溪街滨江路西段X号商铺归还原告，故对于原告的该诉求，本院予以支持。关于原告请求法院判令被告自合同解除之日至被告将房屋交还原告时止按照租金的二倍支付房屋使用占用费的诉求，本院人，该约定虽系双方合同约定，被告当庭抗辩房屋占用费过高，且原告未举示证据证明其实际遭受的损失，本院亦酌情调整为租金的一倍。 同时，合同解除后，原告应将收取的履约保证金45万元退还被告，故被告当庭提出该款项应与本案一并处理的意见，并无不妥。根据租赁合同约定：履约保证金作为履行本合同的担保，甲方有权从中扣除乙方欠交的租金、违约金及相关赔偿款等费用。故本院将该保证金抵扣部分租金后，被告还应支付原告剩余租金共计2164548.45元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国 民法典 》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、原、被告于2019年2月1日签订的《房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：XX-XXXXXXX）于2021年10月29日解除； 二、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆安驰电力工程有限公司2021年4月1日起至2021年10月29日期间未付的房屋租金2164548.45元及违约金（以每季度所欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率的四倍标准，从2021年4月1日起计算至付清之日止）； 三、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于本判决生效之日立即将位于重庆市南岸区海棠溪街滨江路西段X号商铺返还原告重庆安驰电力工程有限公司，并支付房屋占用费（378743元/月的标准，从2021年10月30日起计算至商铺实际返还之日止）； 四、驳回原告重庆安驰电力工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16934元，减半收取8467元，由被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担（此款原告已垫付，限被告随前款一并直付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员　　王　冲 二〇二二年五月十九日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** -1-