江苏金品建设集团有限公司、江苏**房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省淮安经济技术开发区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0891执异56号

案外人：金俊，女，汉族，1956年10月29日出生，住江苏省南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：张义锋，江苏永孚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵楠楠，江苏永孚律师事务所律师。

申请执行人：江苏金品建设集团有限公司，统一社会信用代码91320826139833250A，住所地淮安市清江浦区北京南路29号。

法定代表人：嵇华，该公司执行董事。

被执行人：江苏**房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320000768299310B，住所地南京市建邺区应天大街837号8幢201室。

法定代表人：徐朝瑞，该公司执行董事。

本院在执行江苏金品建设集团有限公司（以下简称“金品公司”）申请执行江苏**房地产开发有限公司（以下简称“**公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人金俊向本院提出书面异议。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审理查明，2019年7月8日，本院对金品公司诉**公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）苏0891民初3161号民事判决：一、被告江苏**房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告江苏金品建筑工程有限公司支付工程款14439330.32元；退还保证金200万元并承担利息505500元；支付逾期付款违约金888952.41元；赔偿工期延期损失300万元，合计20833782.73元。二、确认原告江苏金品建筑工程有限公司对上述涉案工程款14439330.32元及未到期质保金2478422.72元，享有就涉案工程折价或拍卖、变现价款优先受偿权。案件受理费145969元，财产保全费5000元，合计150969元，由被告**公司负担。

根据金品公司的申请，本院于2019年8月27日立案强制执行，案号为（2019）苏0891执1929号。在本案执行过程中，本院于2019年9月24日作出（2019）苏0891执1929号执行裁定及协助执行通知书，查封XXXXXX号楼XX-X、XX-X房屋。

案外人金俊提出异议称，2016年9月14日，案外人与被执行人**公司签订《商品房买卖合同》，购买被执行人开发的XXXXXX号楼XX#X、XX#X商铺二套，房款分别为569280元、668000元，合计1237280元。合同签订当日，案外人即办理商品房销售网上备案，并于2017年1月12日支付了289280元、338000元购房款，合计627280元，后被执行人未能按约向案外人交付房产。案外人向被执行人**公司购买案涉房产，支付了大部分购房款，并办理了物权预告登记，取得对所购房产的物权期待权，请求解除对XXXXXX号楼XX#X、XX#X号商铺的查封。

另查明，2016年9月14日，被执行人**公司（出卖人）与案外人金俊（买受人）签订二份《商品房买卖合同》，约定案外人金俊分别以569280元、668000元购买XXXXXX幢XX-X、XX-X号商业用房，买受人于2016年9月13日前支付上述房款，出卖人于2017年10月31日前交付房屋。同日，案外人金俊办理上述二套商业用房的网上备案。2017年1月12日，案外人金俊分别向**公司淮安开发区分公司转帐289280元、338000元。

本院认为，本案争议焦点为：案外人金俊主张购买涉案房屋能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人金俊和被执行人**公司虽在本院查封涉案房屋前签订商品房买卖合同，并支付部分房款，但案外人金俊没有实际占有涉案房屋，也没有支付全部价款，且涉案房屋系商业用房，不能适用上述第二十九条的规定。因此，案外人金俊主张购买涉案房屋不能排除执行，其要求解除对涉案房屋查封的异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：

驳回金俊的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审　判　长　　徐　蓉

人民陪审员　　万振洲

人民陪审员　　刘国梅

法官　助理　　刘明明

二〇二一年九月二十七日

书　记　员　　陈姜晔

附：相关法律条文及司法解释

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。

人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。

……

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

……

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。