青海建银宾馆业有限公司与青海海源生态工程有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）青01民终744号

上诉人（原审被告）青海建银宾馆业有限公司

法定代表人兰青，总经理。

委托代理人卢全、赵国荣，青海卫方律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）青海海源生态工程有限公司

法定代表人李岩，总经理。

上诉人青海建银宾馆业有限公司（以下简称建银宾馆）因与被上诉人青海海源生态工程有限公司（以下简称海源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初310号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。建银宾馆的委托代理人卢全、赵国荣，海源公司的法定代表人李岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2010年2月1日，海源公司前身青海海源花木草坪公司与建银宾馆签订了两份《房屋租赁合同》，其中海源公司以青海海源花木草坪公司名义签订的合同约定，由建银宾馆将其位于建银宾馆正门车道下方的商业铺面，喷泉水池后房屋一间，面积29.80平方米租赁给青海海源花木草坪公司，用于经营照相、彩扩等经营场所。租赁期限为三年，出租方从2010年2月1日起将该房屋交承租方使用，至2013年2月收回。另一份海源公司以天利印务花世界作为承租人于建银宾馆签订的租赁合同中约定，建银宾馆将其位于建银宾馆正门车道下方的商业铺面，其中临街房屋一套，面积21.60平方米租赁给天利印务花世界，用于经营鲜花、刻字打印、彩色扩印等经营场所，租赁期限与海源公司以青海海源花木草坪公司与建银宾馆签订的合同一致。2013年2月1日，上述两份租赁合同的租赁期限届满，双方再未续签租赁合同。海源公司继续占有使用建银宾馆的两处房屋至2013年7月4日。建银宾馆认为海源公司侵害了其合法权益，致使纠纷产生。

原审法院认为，2013年2月1日建银宾馆与海源公司签订的两份租赁合同在租赁期限届满后，双方再未续签租赁合同。海源公司继续占有使用建银宾馆的两处房屋至2013年7月4日。建银宾馆主张海源公司给付继续占有房屋使用费，但海源公司以建银宾馆的诉讼请求已过诉讼时效为由提出抗辩，请求依法驳回建银宾馆的诉讼请求。因双方未约定对海源公司继续占用建银宾馆房屋及支付房屋占有使用费的期限，对此建银宾馆可随时主张。建银宾馆于2013年11月29日向海源公司邮寄送达催款通知书一份，内容为至2013年6月30日，海源公司已欠建银宾馆房屋使用费（5个月）24470元、延迟搬迁滞纳金119869.46元、违约金29364元、未交电费45203.33元。建银宾馆要求海源公司法人代表李岩于2013年12月10前履行，否则，建银宾馆将采取必要的法律保护。建银宾馆邮寄的催款通知书因故被邮局退回，其后再未向海源公司送达。建银宾馆的该催款通知书，虽没有送达到海源公司，但能够证明建银宾馆知道或应当知道权利被侵害的时间及诉讼时效的期间，依照法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年；《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的普通诉讼时效为两年。那么结合建银宾馆的催款通知书及与诉讼时效相关的司法解释，建银宾馆主张海源公司给付房屋占有使用费的诉讼时效应从建银宾馆要求海源公司履行义务的宽展期届满之日的2013年12月11日起至2014年12月10一年内主张权利；其他主张滞纳金、违约金、电费的诉讼时效应从2013年12月11日起至2015年12月10日两年内主张权利。建银宾馆在庭审中称，后又多次对海源公司通过电话等方式催款，对此，建银宾馆没有提供相应的证据，建银宾馆提供的两份判决书也未对本案的诉求提起过反诉或主张，故建银宾馆的诉讼时效，依法不具有产生诉讼时效中止、中断的效力，建银宾馆于2016年1月27日才提起诉讼，建银宾馆的诉求已过诉讼时效，海源公司抗辩建银宾馆诉求已过诉讼时效的辩解理由成立，予以支持。遂判决：驳回建银宾馆的诉讼请求。案件受理费4584元，减半收取2292元，由建银宾馆负担。

建银宾馆上诉称，双方产生纠纷后，其一直向海源公司主张权利，因海源公司变更住所地后未进行告知导致其无法向海源公司主张权利。另其单位向海源公司主张的超期占有房屋使用费、滞纳金及违约金，诉讼时效应以普通时效两年计算，并未超过诉讼时效，原审法院驳回其诉讼请求错误，请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持其一审的全部诉讼请求。海源公司以原判正确，应予维持作了答辩。

经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院应予确认。

另查明，2010年2月1日至2013年7月4日海源公司承租房屋期间共产生电费48513度（15805+15641+11540+5527），单价0.884元，合计为42885元。

本院认为，2013年2月1日建银宾馆与海源公司签订的两份租赁合同期限届满后，海源公司继续占有使用建银宾馆的两处房屋至2013年7月4日产生房屋使用费24470元，建银宾馆于2013年11月29日向海源公司邮寄送达催款通知书，因送达的地址正确，只因迁移新址不明而未送达被退回，故建银宾馆向海源公司邮寄送达催款通知书的行为应视为向海源公司主张权利，引起诉讼时效中断。本案的诉讼时效应从2013年11月30日被退还起重新计算。后在海源公司起诉建银宾馆因租赁合同要求赔偿经济损失一案中，2015年10月23日建银宾馆向法院提交的答辩状，涉及对海源公司拖欠其房屋租赁费、电费、延时搬迁滞纳金、违约金的问题保留起诉的权利，此时，亦应引起诉讼时效中断。本案诉讼时效从2015年10月24日起重新计算。建银宾馆主张房屋使用费实质上系房屋租金，依照法律规定主张租金的诉讼时效为一年，2013年11月30日至2015年10月23日已超过一年但未满两年，故建银宾馆主张海源公司支付房屋使用费的诉讼请求，已超过诉讼时效，不予保护，但建银宾馆主张电费的诉讼时效应适用普通时效为两年，从2015年10月24日起至于2016年1月27日建银宾馆提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效，建银宾馆主张的电费应受法律保护。建银宾馆主张的电费，其一审提交了电费计算明细表和建银宾馆用电抄表记录表。海源公司对用电抄表记录表中签名的“李庆玲”为其公司员工予以认可，故该建银宾馆用电抄表记录表的真实性应予确认。海源公司虽抗辩电费其以现金方式交纳后，建银宾馆从未给其出具过收据，并不存在拖欠电费的事实，因建银宾馆对此不予认可，海源公司亦未能提供已交纳的相关凭据，故应承担举证不能的法律后果，其应交纳承租房屋期间所发生的电费。海源公司承租期间为2010年2月1日到2013年7月4日，2013年7月的电费无海源公司工作人员的签字，故不应计算，建银宾馆主张合理的电费42885元，本院应予支持。因双方的租赁合同现已终止，建银宾馆对收回房屋是否提前尽到通知义务未提供相关证据，故对建银宾馆主张海源公司给付延迟搬迁滞纳金119869.46元、违约金29364元一节，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，但对建银宾馆主张的电费一节以超过诉讼时效驳回不当，应予纠正。建银宾馆的部分上诉理由成立，本院应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、撤销西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初310号民事判决；

二、青海海源生态工程有限公司于本判决生效后十五日内给付青海建银宾馆业有限公司电费42885元；

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回青海建银宾馆业有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费4584元，减半收取2292元，由青海建银宾馆业有限公司负担；二审案件受理费4584元，青海建银宾馆业有限公司负担2292元，青海海源生态工程有限公司负担2292元。

本判决为终审判决。

审判长　　李宏宁

审判员　　付元泰

审判员　　纳　敏

二〇一六年八月三十一日

书记员　　张　媛

附：审理本案适用的法律

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。

第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。