青海海源生态工程有限公司与青海建银宾馆业有限公司租赁合同纠纷案二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）宁民一终字第303号

上诉人（原审原告）青海海源生态工程有限公司

法定代表人李岩，总经理。

委托代理人程斌、梁洪娟，青海泰宏律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）青海建银宾馆业有限公司

法定代表人兰青，总经理。

委托代理人原清立，该公司财物总监。

上诉人青海海源生态工程有限公司因租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第378号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人青海海源生态工程有限公司（以下简称海源公司）的法定代表人李岩及其委托代理人程斌、梁洪娟，被上诉人青海建银宾馆业有限公司（以下简称建银宾馆）的委托代理人原清立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2010年2月1日，海源公司前身青海海源花木草坪公司与建银宾馆签订了两份《房屋租赁合同》，其中海源公司以青海海源花木草坪公司名义签订的合同约定，由建银宾馆将其位于宾馆正门车道下方的商业铺面，喷泉水池后房屋一间，面积29.80平方米租赁给青海海源花木草坪公司，用于经营照相、彩扩等经营场所。合同约定，未经建银宾馆同意，承租方不得擅自改变此房屋的使用用途。租赁期限为三年，出租方从2010年2月1日起将该房屋交承租方使用，至2013年2月1日收回。同时约定，承租方应在本合同履行前向出租方一次性交清房屋租赁押金5000元整，方可使用出租房屋。另一份海源公司以天利印务花世界作为承租人与建银宾馆签订的租赁合同中约定，建银宾馆将其位于宾馆正门车道下方的商业铺面，其中临街房屋一套，面积21.60平方米租赁给天利印务花世界，用于经营鲜花、刻字打印、彩色扩印等经营场所。该合同也约定，承租方不得擅自改变此房屋的使用用途。租赁期限及交纳房屋租赁押金等约定与海源公司以青海海源花木草坪公司名义和建银宾馆签订的合同一致。2013年2月1日，上述两份租赁合同的租赁期限届满，双方未再续签租赁合同。后海源公司搬出所承租的建银宾馆房屋。2013年4月24日，青海海源花木草坪公司与湖南创业赢品牌管理有限公司签订《品牌使用合同》，约定由湖南创业赢品牌管理有限公司将其创立的“黑咖骑士”豪华型品牌授权给青海海源花木草坪公司使用，授权使用的范围在青海省西宁市城中区西大街55号，使用期限自2013年4月24日至2016年4月24日止。在该合同的乙方权利义务条款中约定，乙方设立的品牌店店面装修以及门头招牌必须按照甲方提供的设计图案制作。同时，湖南创业赢品牌管理有限公司给青海海源花木草坪公司出具了授权证书。同日，海源公司法定代表人的儿子黄文越与长沙龙泽品牌策划有限公司签订了一份黑咖骑士《品牌使用合同》，约定由该公司授予黄文越在青海省西宁市城中区西大街55号以连锁形式设立品牌专卖店。同日，青海海源花木草坪公司给湖南龙润商贸有限公司汇款52800元。2013年5月2日，建银宾馆应海源公司的请求，给长沙龙泽品牌策划有限公司出具了一份证明，内容为“根据青海建银宾馆业有限公司和青海海源花木草坪公司”于2010年2月1日签订的房屋租赁合同，甲方向乙方提供临街铺面商用房29.80平方米，喷泉水池后21.60平方米，2013年本与乙方继续租赁续签合同，但因建银宾馆装修改造正门改变，车道下方房屋需拆除，故甲方于2013年5月2日解除和青海海源花木草坪公司的合同。原房屋租赁合同属不可抗力事件使合同无法履行”。2013年12月28日，海源公司法定代表人给建银宾馆法定代表人提交了一份便函及事实情况说明，所附事实情况说明大体内容为：一、2012年12月建银宾馆朱建国告知其房屋续租必须加盟品牌店；二、2012年12月至2013年3月全力以赴考察市场，定位品牌；三、四个月的考察结束，2013年4月24日加盟了“黑咖骑士”；四、2013年4月25日朱建国说加盟白加盟，会议决定要拆除；五、为不影响建银宾馆的拆除进度，我们决定早日搬完；六、2013年5月2日，朱经理、薛经理出证明给长沙龙泽品牌策划公司房屋拆除属不可抗力事件；七、朱经理、薛经理授意属“虚构事实、隐瞒真相”；八、我们在忍受痛苦的时候还要背负赖账的罪名不公平；九、建银宾馆不按合同办事应承担违约责任，根据合同应退1、押金1万元；2、违约金是租金58728元的50%，29364元；3、加盟费52800元；4、购置原材料、耗材及设备185978元，四项合计278142元。要求建银宾馆给予解决。2015年5月11日，海源公司以其于2013年2月期间对所承租建银宾馆的两间铺面内部进行了装修（其中包括加盟“黑咖骑士”店面），花费装修费264000元，而建银宾馆在未通知海源公司的情况下将海源公司承租铺面进行拆迁，造成海源公司经济损失为由向城中法院提起诉讼，要求建银宾馆赔偿装修损失264000元并承担本案诉讼费。后在审理中增加诉讼请求，要求建银宾馆退还房屋租赁押金10000元，赔偿加盟费损失52800元。

原审法院认为，依据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，海源公司与建银宾馆签订的两份《房屋租赁合同》履行期间至2013年2月1日届满后，建银宾馆虽于2013年5月2日应海源公司要求给长沙龙泽品牌策划有限公司出具了一份内容含有欲与海源公司继续租赁续签2013年合同的证明，但之后双方并未续签租赁协议。有关海源公司提出的于2013年2月份对承租建银宾馆的两间商铺进行包含有加盟“黑咖骑士”在内的屋内装修的主张，对此海源公司虽然提交了西宁佳逸装饰有限公司“咖啡馆”和“照相馆”的装饰决算单及原告给该装饰公司的付款收据，但根据海源公司与湖南创业赢品牌管理有限公司签订的《品牌使用合同》约定，对于加盟品牌店店面装修以及门头招牌必须按照甲方提供的设计图案制作。该合同是海源公司于2013年4月24日才与湖南创业赢品牌管理有限公司签订的，即便进行装修，海源公司也应当依据所签订的加盟合同的约定按照被加盟方提供的设计图案进行。但海源公司未能提供被加盟方提供的设计图案，也没有提交进行了装修的其他证据予以证明，在海源公司法定代表人给建银宾馆法定代表人提交的事实情况说明中所提及的要求赔偿事项中并未包括房屋重新装修的内容，且海源公司所称装修时间是在2013年2月份，而该时间段正处于春节期间，根据本地气候及用工实际情况，装饰公司不可能在此期间内组织人员进行房屋装修，故对海源公司所称其对所承租的商铺进行了内部装修一节不予认定。即便海源公司对所承租的商铺进行了内部装修属实，但对商铺进行装修是海源公司与建银宾馆签订的房屋租赁合同履行期间届满后未续签合同取得继续承租房屋权利情况下的单方面行为，对于该部分损失应由海源公司自行承担，故海源公司主张由建银宾馆赔偿其装修损失的诉讼请求不符合法律规定，且证据不足，对此不予支持。关于海源公司主张的由建银宾馆退还加盟费的诉讼请求，对此海源公司虽提交了其与湖南创业赢品牌管理有限公司签订的《品牌使用合同》及湖南创业赢品牌管理有限公司经湖南龙润饮品有限公司授权使用“黑咖骑士”品牌的证明，但海源公司所提交的付款凭证显示的收款单位是湖南龙润商贸有限公司，海源公司提交的证据不能证明该收款单位与湖南龙润饮品有限公司和湖南创业赢品牌管理有限公司具有关联性，即不能有效证明海源公司支付了加盟费，故海源公司的该项诉讼请求证据不足，不予支持。关于海源公司主张由建银宾馆退还房屋租赁押金的诉讼请求，对此海源公司虽未能出具向建银宾馆支付押金的证据，但在双方所签订的两份房屋租赁合同中约定，承租方应在本合同履行前向出租方一次性交清房屋租赁押金5000元整，方可使用出租房屋。从合同的履行情况来看，建银宾馆已将房屋交付给海源公司使用，且海源公司法定代表人给建银宾馆法定代表人提交的事实情况说明中提及到房屋租赁押金一节，应当认定海源公司已经将房屋租赁押金交纳给了建银宾馆，在双方租赁合同履行期间届满后又未续签合同的情况下，建银宾馆应当将该押金退还给海源公司。故海源公司的该项诉讼请求成立，予以支持。关于建银宾馆提出的海源公司诉讼主体不适格的抗辩理由，因本院依职权所调取的证据已经证明了海源公司变更是经过工商行政管理机构的审批，故建银宾馆的该项抗辩理由不能成立，不予支持。遂判决，一、建银宾馆退还海源公司房屋租赁押金10000元；二、驳回海源公司的其他诉讼请求。

海源公司上诉称，2010年2月1日海源公司与建银宾馆签订了两份《房屋租赁合同》，约定将建银宾馆正门车道下方的商业铺面，其中临街房屋一套，面积21.60平米以及建银宾馆正门车道下方的商业铺面，喷泉水池后房屋一套，面积29.80平方米租赁给了海源公司，合同至2013年2月1日到期，后在合同期限届满前双方商谈续租事宜，建银宾馆答应续租，2013年2月海源公司对两铺面进行装修，花去费用264000元，另因加盟黑咖骑士花去费用52800元，建银宾馆在未通知海源公司的情况下将铺面进行拆迁，造成海源公司316800元的经济损失。海源公司虽在合同到期后同建银宾馆未续签房屋租赁合同，根据合同法的相关规定，超过租赁期限仍承租的房屋，其租赁合同关系仍然存在，并受法律保护。海源公司已向法院提交了进行装修的事实，一审法院认为二月份不能进行装修没有法律依据及事实依据，属于主观判断。海源公司虽与长沙龙泽品牌公司存在加盟协议及装修约定，这份协议约定的装修与海源公司诉求装修费用并无联系，海源公司有经营自主权，其装修完全可以脱离加盟协议约定而另行装修。海源公司在一审中提交证据证实湖南龙润饮品有限公司与湖南创业赢品牌管理有限公司具备关联性。请求：一、撤销原判第二项；二、建银宾馆向海源公司赔偿装修费264000元、黑咖骑士加盟费52800元，合计316800元；三、依法判令建银宾馆承担一、二审诉讼费。

建银宾馆答辩称，关于海源公司所称2013年2月，对由海源公司承租的临街商用房进行了装修，花去费用264000元不属实，由于合同已于2013年2月1日到期，并且建行综合楼整体要装修，我公司已通知海源公司合同终止，让其搬走，既无续租合同，也无经我公司审查验证的装修改造方案及图纸，因我公司所在大楼属一级防火单位，所有装修特别是临街铺面装修必须报请城建、公安消防部门审查同意，海源公司更没有城建、公安消防的报审报验装修情况材料，故其所述装修不属实。关于海源提出的归还加盟黑咖骑士品牌52800元费用，我公司与海源公司的两份合同于2013年2月1日已终止，合同期内也没有任何改变房屋租赁的证明、协议，合同终止后也没续签什么租赁合同，何来加盟费问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审庭审中双方对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，关于海源公司主张对承租建银宾馆的两间商铺进行屋内装修，要求建银宾馆赔偿装修损失264000元的上诉请求，海源公司与建银宾馆签订的两份《房屋租赁合同》履行期间至2013年2月1日届满后，建银宾馆于2013年5月2日出具证明一份，证明内容为欲与海源公司继续租赁续签合同，但之后双方并未续签租赁协议。在二审审理过程中海源公司提交的证明，海源公司签订的《品牌使用合同》主体其认可为湖南创业赢品牌管理有限公司，湖南创业赢品牌管理有限公司在2014年6月取得湖南龙润饮品有限公司、长沙龙泽品牌策划有限公司之前的商标授权、售后运营权。海源公司与湖南创业赢品牌管理有限公司签订的《品牌使用合同》，该合同是海源公司于2013年4月24日签订的，而海源公司所称装修时间是在2013年2月份。这种装修时间在前，《品牌使用合同》签订在后、湖南创业赢品牌管理有限公司取得商标授权、售后运营权时间在装修及签订合同之后的情形有违常理。海源公司提交了西宁佳逸装饰有限公司“咖啡馆”和“照相馆”的装饰结算单及付款收据，装饰决算单中吧台、造型柜、空调音响、摄影灯、服装道具均不属于装修内容。海源公司即便对所承租的商铺进行了内部装修，但商铺进行装修是海源公司与建银宾馆签订的房屋租赁合同履行期间届满后，未续签合同取得继续承租房屋权利情况下的单方面行为，对于该部分损失应由海源公司自行承担，故海源公司主张由建银宾馆赔偿其装修损失的诉讼请求不能成立，一审法院此节认定正确，应予维持。上诉人主张建银宾馆在未通知海源公司的情况下将铺面进行拆迁，造成海源公司经济损失的上诉理由，根据海源公司法定代表人李岩认可其所写的情况说明看，海源公司于2012年12月就知道建银公司整体装修，照相馆、地下停车场、员工餐厅、保安室一并拆除的事实，故上诉人海源公司的此项上诉请求不能成立。关于海源公司主张的由建银宾馆退还加盟费的上诉请求，海源公司提交了2013年4月24日其分别与湖南创业赢品牌管理有限公司、长沙龙泽品牌策划有限公司签订的《品牌使用合同》，及湖南创业赢品牌管理有限公司经湖南龙润饮品有限公司授权使用“黑咖骑士”品牌的证明、二审中提交的证明均不能证实，海源公司所提交的付款凭证显示的收款单位湖南龙润商贸有限公司与湖南龙润饮品有限公司和湖南创业赢品牌管理有限公司具有关联性，即不能有效证明海源公司支付了加盟费，海源公司与湖南创业赢品牌管理有限公司签订的《品牌使用合同》中，授权使用范围店面地址是可以变更的，不在城中区西大街55号设立品牌店，还可以去别的地方设立品牌店，故加盟费52800元不应由建银宾馆承担。故海源公司的该项诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院此项判决正确，应予维持。综上一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费6202元，由青海海源生态工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵甲宁

审判员　　纳　敏

审判员　　靳　玲

二〇一五年十一月二十六日

书记员　　罗文凯

附：本案所依据的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；