重庆昆盾建筑工程有限公司、巴东众有实业有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省巴东县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂2823民初290号

原告：重庆昆盾建筑工程有限公司，住所地：重庆市万州区北山大道165号，统一社会信用代码：9150010106566027XE。

法定代表人：周文波，总经理。

委托诉讼代理人：杨志刚，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。

被告：巴东众有实业有限公司，住所地：湖北省巴东县茶店子镇茶庵寺村三组，统一社会信用代码：91422823MA49BNBF81。

法定代表人：吴刚，总经理。

委托诉讼代理人：李宏，重庆玖鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告重庆昆盾建筑工程有限公司与被告巴东众有实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆昆盾建筑工程有限公司的法定代表人周文波及其委托诉讼代理人杨志刚与被告巴东众有实业有限公司的委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告重庆昆盾建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付工程款84万元并承担资金占用利息并从2021年9月19日起按照同期银行拆借利率4倍承担利息至付清工程款为止；2.请求确认被告开发的巴东茶店驿站一期房屋拍卖价款在90万元内，原告享有优先受偿权；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2021年5月15日，原、被告签订《附属工程承包合同》，约定原告承接湖北巴东茶店驿站一期65#-67#附属工程，工程规模约8000㎡，同时约定结算后15个工作日内支付结算总价的97%（3%质保金除外）。原告按期完成了工程并于2021年9月4日与被告进行了结算，合同总价款为1489375.2元，被告已支付40万元，被告扣除自己送混凝土（沙、水泥、碎石）价值25万元，尚欠84万余元。根据《附属工程承包合同》第八条第二款约定“结算完成后15个工作内容支付结算总价为97%”，但被告没有支付，就商议以以房抵债形式抵充工程款，原告无奈之下同意了被告的要求，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告在2021年12月31日前取得竣工验收备案登记，并保证原告能进行网签及备案，才能进行预告登记等，但被告仍然未履行合同约定按期取得竣工验收备案登记，致使原告与被告签订的《商品房买卖合同》出现不安状况，其实现债权的目的无法实现。为此，依照民法典及相关法律法规的规定，特诉至法院，请求法院支持诉讼请求。

被告巴东众有实业有限公司辩称，1、原告的诉讼请求的案由不明确，到底是以建设合同欠款纠纷主张权利，还是以商品房屋买卖合同违约主张权利，需要原告进一步予以明确；2、原、被告之间的建设施工合同已经完成并办理了结算，双方于2021年12月20日就建设工程欠款达成了以房抵债的合意，签订了茶店驿站商品房买卖合同并完善了相关手续；3、工程结算时未约定详细的给付时间和期间，也未约定延期支付利息的利率，现在原告要求从2021年9月19日按同期银行拆借利率的四倍支付利息既不符合双方之间的约定，也不符合法律的规定；4、原告不享有巴东茶店驿站一期房屋的优先权，从原、被告之间签订的施工合同和工程结算书来看，原告承建的是茶店驿站一期65-67号楼的附属工程，具体的施工内容是室外排水、电力检查#、室外道路、路缘石、停车场、种植土、场坪等不符合房屋建筑优先权的法定主体和范围。

原告重庆昆盾建筑工程有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了《附属工程承包合同》、《工程竣工验收报告》、《工程量确认单》、《工程决算书》、茶店驿站66号楼1-03号、2-04号、3-01号房屋的《商品房买卖合同》、巴东众有实业有限公司出具的房款收据；被告巴东众有实业有限公司向本院提交了茶店驿站商品房买卖合同、编号0046584收据、编号0046585收据、编号0046586收据、房款收据、编号0046561收据、编号0046562收据、湖北省商品房预售许可证。对双方当事人无异议的证据本院予以采信作为认定案件事实的依据。对当事人有异议的证据，本院认定如下，被告提交的湖北省商品房预售许可证经本院核实具有客观性、合法性以及关联性，本院予以采信作为认定案件事实的依据。

本院经审理认定事实如下：原告重庆昆盾建筑工程有限公司于2021年4月22日取得建筑业企业资质证书，资质类别及等级：市政公用工程施工总承包叁级、古建筑工程专业承包叁级、建筑工程施工总承包叁级、地基基础工程专业承担叁级、钢结构工程专业承包叁级、建筑装修装饰工程专业承包贰级。2021年5月15日，原告重庆昆盾建筑工程有限公司（乙方）与被告巴东众有实业有限公司（甲方）签订《附属工程承包合同》，约定巴东众有实业有限公司就湖北巴东茶店驿站建设项目（一期65#-67#）的附属工程承包给重庆昆盾建筑工程有限公司。承包方式以固定综合单价全承包费用包干方式，包含但不限于本工程所需的材料费、人工费、机械费、周材费、辅材费，施工用具、器具、劳务用器具、以及防护设施、场内卫生清理和材料二次转运的费用、质量、安全文明施工费（保险费）、管理费、利润、税金及一切不可预知等费用。承包内容为茶店驿站一期附属施工图中所展现的工程内容：65#-67#的场坪、综合管网、给水、排污排水、电、道路、停车场、局部挡墙、发电机房、人行道铺贴等工程、园林种植土。主材、辅材、机械、施工临电水和劳务用工等按图所有涉及本工程施工作业至验收合格所完成的所有附属工程。承包价格含3%增值税专用发票。砼、水泥、石粉及片石购买甲方可配合协调供应商，货款可在甲方同期结算时代扣。付款方式：进度款每月底最后一天为计量日，由乙方报送当月完成工程量（此计量必须是全部合格完成，半成品不计算）甲方现场负责人按实际完成工程量审核上报资金计划，经甲方相关部门审核签字后报公司财务备案，于次月按甲方统一规定的时间支付完成工程量的80%进度款。结算：分区分片或单个合同项目全部施工完成，经现场验收合格、竣工资料签字完成后进入结算程序。结算时间不得超过60个工作日完成，结算办理完成后15个工作内支付结算总价的97%；剩余3%的作为工程质量保证金，质保金1年后无息一次性结清。原、被告对工程计量、工期及要求、工程质量安全、工程管理、违约责任等方面进行了约定。合同签订后，原告重庆昆盾建筑工程有限公司进场施工完毕。2021年7月30日，被告巴东众有实业有限公司对涉案工程进行验收并出具验收合格的工程竣工验收报告。2021年9月4日，被告巴东众有实业有限公司出具工程量确认单及工程结算书，确认重庆昆盾建筑工程有限公司承建湖北巴东茶店驿站一期65#-67#楼附属工程室内给水、排水、电力、检查井等工程款为417937.14元；室外道路、路缘石、停车场、种植土、散水、场坪等工程款为1071438.03元。被告巴东众有实业有限公司在案涉工程中提供价值250000元混凝土、砂石等材料。工程结算后，被告巴东众有实业有限公司给原告重庆昆盾建筑工程有限公司支付工程款400000元。因下余工程款被告巴东众有实业有限公司无资金支付，2021年12月20日，被告巴东众有实业有限公司与原告重庆昆盾建筑工程有限公司签订三份《商品房买卖合同》，分别约定将巴东茶店驿站一期66号楼103号、204号、301号住房出售给原告重庆昆盾建筑工程有限公司。103号住房总价格为212134元，204号住房总价格为279102元，301号住房总价格为285889元，付款方式为以工程款抵房款。2021年12月20日，被告巴东众有实业有限公司给原告重庆昆盾建筑工程有限公司出具编号为0045405、0045406、0045407的收据，以工程款抵房款共计619449元。巴东县华有装饰装潢行收取原告重庆昆盾建筑工程有限公司以工程款抵装修款共计171480元。

2020年11月19日，被告巴东众有实业有限公司就湖北巴东茶店驿站建设项目一期62#-67#规划内住房取得鄂巴房预售字（2020）021号湖北省商品房预售许可证书。被告巴东众有实业有限公司开发建设的巴东茶店驿站建设项目一期62#-67#规划内商品房因存在纠纷无法办理备案手续。

本院认为，围绕当事人诉讼请求及答辩意见，归纳本案审理的主要焦点问题为：一、本案的法律关系是建设工程施工合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷；二、原告主张的工程款840000元是否已经扣减3%的质保金；三、原告主张的利息起算时间及利率计算标准是否符合法律规定；四、原、被告签订的以房抵债协议是否合法有效；五、原告是否对被告开发的湖北巴东茶店驿站一期房屋的拍卖价款享有优先受偿权，优先受偿权的范围是否包括欠付工程款的利息。现综合阐述如下：

原告重庆昆盾建筑工程有限公司具有建筑业企业资格证书，原告承包被告巴东众有实业有限公司65#-67#的附属设施，原、被告之间的合同合法有效，原告按照合同约定全面履行义务并将承建工程施工完毕经被告验收交付使用，被告有按照合同的约定支付原告工程款的义务。被告在支付原告部分工程款后就对下余工程款未支付，而与原告签订《商品房买卖合同》，约定用茶店驿站66号楼103号、204号、301号三套房屋顶抵下欠的工程款，系双方当事人对债务清偿方式的约定。当事人在债务已届满清偿期后约定以物抵债，其本质是代物清偿，即债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭的清偿方式。债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债的同时消灭旧债，亦可能属于新债清偿，即虽然成立新债但仍与旧债并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有明确消灭旧债的合意，否则，于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议的性质一般认定为新债清偿。本案中，原、被告在签订商品房买卖合同时并未明确约定消灭被告应当负有的工程款的债务，故该协议属于新债清偿协议。只有在新债履行完毕后，旧债才能归于消灭，否则旧债就依然存在，并与新债处于衔接并存的状态。不管是新债还是旧债，当事人均应当全面履行合同义务。当事人不能履行或者无法履行而导致合同目的无法实现时，债权人应当被赋予请求债务人履行旧债的权利。本案中，原、被告签订商品房买卖合同所涉房屋因客观原因无法办理过户登记手续而导致合同无法继续履行，原告无法取得案涉房屋的所有权，从而达不到代物清偿的目的。原告有权要求被告按照原始的法律关系即建设工程施工合同法律关系继续履行旧债。因此，原告要求被告支付下欠工程款符合法律规定，本院予以支持。关于工程款的金额问题。根据原、被告签订的《附属工程承包合同》的约定，“结算办理完成后15个工作内支付结算总价的97%；剩余3%的作为工程质量保证金，质保金1年后无息一次性结清”，原、被告签订的巴东众有实业工程结算书中确认案涉工程总工程款总额为1489375.2元，扣减被告在案涉工程中垫付的250000元材料，被告应当支付给原告的工程款总额为1239375.2元，因原、被告在合同中约定3%的质保金在1年后无息结清，从工程结算之日即2021年9月4日起算至今未满1年时间，3%质保金的履行期限并未届满，因此，被告支付原告工程款时应当扣减3%的质保金即37181.26元（1239375.2元×3%），被告已经给原告支付400000元工程款，因此，被告还应支付原告工程款802193.94元，对原告主张超出的部分本院不予支持。被告未按合同约定的履行期限支付原告工程款的行为必然导致原告资金占用期间的利息损失，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释【2020】25号）第二十六条规定，当事人对欠付工程价款利息计算标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。本案中，原、被告未对欠付工程价款的利息进行约定，因此，应当按照银行间同业拆借中心公布的一年期同期贷款市场报价利率支付利息。案涉房屋只有办理产权证方能消灭被告的债务，被告未按照商品房买卖合同的约定办理产权证导致新债无法履行，故资金占用期间的利息应当自旧债履行期限届满即2020年9月20日起计算，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付至全部付清之日止。对原告利息主张超出的部分，本院不予支持。关于优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释【2020】25号）第三十五条及第四十条的规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。优先受偿权的范围系对其承建工程的价款，本案中，湖北巴东茶店驿站一期的主体工程的承包人并非原告，原告承建的系茶店驿站一期65#-67#楼的附属设施，该附属设施附属于主体工程，但在性质上属于“不宜折价、拍卖的”建筑工程，因此，原告要求对茶店驿站一期工程的房屋拍卖价款享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告巴东众有实业有限公司支付原告重庆昆盾建筑工程有限公司工程款802193.94元，并按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期同期贷款市场报价利率支付自2021年9月20日起至款项付清之日止的利息，限判决生效后15日内履行；

二、驳回原告重庆昆盾建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12200元，减半收取计6100元，由原告重庆昆盾建筑工程有限公司负担189元，由被告巴东众有实业有限公司负担5911元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：1776××××7804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按确定义务履行。如未履行义务，权利当事人可在本法律文书确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。本案进入执行程序的，本内容即为执行通知，履行义务人应当向本院报告财产，本院可依法对其财产采取强制措施，并视其情节轻重采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　夏　文

二〇二二年四月十三日

书记员　马玉琼

附本案判决适用的相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）（法释【2020】25号）

第二十六条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。

第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。