北京今日风美容美发中心与北京市水利自动化研究所房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2021）京01民终5578号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京今日风美容美发中心，住所地北京市海淀区翠微路甲3号。

法定代表人：王秀清，经理。

委托诉讼代理人：谢双利，北京恒圣（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张叶飞，北京市中伦文德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市水利自动化研究所，住所地北京市海淀区翠微路甲3号。

法定代表人：张新，所长。

委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。

上诉人北京今日风美容美发中心（以下简称今日风中心）因与被上诉人北京市水利自动化研究所（以下简称水利研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

今日风中心上诉请求：撤销一审判决第5项，改判水利研究所退还今日风中心2020年2月至2020年8月期间的房屋使用费7万元。事实和理由：今日风中心与水利研究所签订的租赁合同约定的租赁期为2014年8月19日至2019年8月18日，到期后今日风中心继续使用租赁房屋并交纳使用费至2020年2月18日，水利研究所没有提出异议，双方形成事实合同。由于疫情防控需要，水利研究所要求今日风中心停业，今日风中心直到2020年8月18日仍未营业。根据北京市人民政府京正办发[2020]7号文件和京正办发[2020]15号文件的规定，2020年2月至4月应当对租户免除房租，而2020年2月至2020年8月，今日风中心系根据水利研究所的要求停产停业，因此，除一审法院判令水利研究所返还的使用费9万元外，水利研究所还应再退还上述期间的房屋使用费7万元，即使用费每年12万元，每月1万元，共7个月。

水利研究所辩称，不同意今日风中心的上诉请求。水利研究所虽然没有提起上诉，但不认可一审法院认定违建部分拆除后的使用费标准变为每年12万元，年租金应为23万元，今日风中心交纳的租金系截至2020年2月18日的租金，今日风中心一审期间也是认可的，其并未有交纳2020年2月到8月的使用费，因此不涉及向今日风中心返还款项的问题。我方主张的基础就是使用费标准为每年23万而不是一审法院认定。

水利研究所向一审法院起诉，请求：1.判令今日风中心将位于北京市海淀区翠微路甲3号院（以下简称甲3号院）内南楼一层面积为160平米的房屋腾空并交还给水利研究所；2.判令今日风中心向水利研究所支付自2020年2月19日起至实际交还之日止的房屋使用费（按照每日630.14元计算)；3.判令今日风中心向水利研究所支付拖欠的水费、电费、供暖费（暂计算至2020年11月11日279 390元，其中水费93 051.91元、电费148 418元、供暖费37 920元）；4.判令今日风中心将其工商登记注册地从租赁房屋（即北京市海淀区翠微路甲3号院内南楼一层）迁出。

今日风中心反诉请求：1.判令水利研究所赔偿今日风中心被强拆部分的装修损失费376 286元；2.判令水利研究所支付上述鉴定费5645元；3.判令水利研究所赔偿今日风中心被强拆部分内无法再次使用的配套设备设施177 900元；4.判令水利研究所向今日风中心开具房屋租赁发票（自2014年8月至2020年2月按照年租金23万元开具发票）；5.判令水利研究所退还被强拆部分的房租22万元，自2018年2月份强拆部分房屋之后至2020年2月（由于拆面积是整个承租房屋一半的面积，每年按11万退还，共两年）；6.判令水利研究所赔偿今日风中心自2020年5月1日以后至2020年8月18日期间，因水利研究所不准我方营业造成的停业损失（参考2018年5月1日以后至2018年8月18日期间为183 686元）。

一审法院认定事实：甲3号院产权人为北京市水务局，水利研究所为北京市水务局的下属事业单位，甲3号院内南楼一层由北京市水务局授权水利研究所使用并进行管理。水利研究所确认：甲3号院内南楼一层及四五六层均是水利研究所使用。

2011年起，水利研究所与今日风中心就甲3号院内南楼一层部分房屋建立了租赁关系，2014年7月，今日风中心提出书面申请续租。2014年8月12日，水利研究所（甲方，出租方）与今日风中心（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将甲3号院内南楼一层100平米房屋（以下简称案涉房屋）出租于乙方用于开设今日风美容美发中心，或符合国家法律规定的事项，乙方已对上述房屋及周边情况作了充分了解，原因承租该房屋；租赁期限为五年，自2014年8月19日起至2019年8月18日止；房屋及场地租金为每年12万元，全年租金按季支付，每季前10天将本季租金支付至甲方；房屋租赁期间，与房屋有关的以下费用由乙方承担，电费、水费、电话费均按实际发生情况及院内核算价格收费，供暖费按承租面积及北京市非居民供暖价格收费；在本合同签订后的3日内，甲、乙双方对上述房屋及房屋内设备设施进行检查清点后甲方交于乙方，交接清单由双方签章后作为本合同附件；承租期满或本合同终止后，乙方应按照交接清单将房屋及房屋内的设备设施交还甲方，其中乙方所装修改造部分不得拆除，其他乙方所拥有的可以移动的设施应当在10内清理，逾期则视为放弃，所有权转移为甲方所有；甲方的义务和责任：1.按合同约定如期将出租房屋交付乙方使用；2.保证出租房屋及场地权益清晰，使用权无争议；3.协调乙方于周边单位的关系；乙方在承租期间，乙方对该房屋场地及全部设施、设备承担维修养护责任，不得擅自改变或破坏房屋结构；需要进行装修、改造、新建时，须事先将申请书及方案报于甲方，在征得甲方书面批准方可实施；本合同履行届满合同终止后，甲方享有优先续约权，即在本合同期满前3个月内，若甲方继续出租该租赁物，乙方在同等条件下可优先与甲方签订本租赁物的租赁合同。同年8月18日，双方签订《补充协议》（以下简称《补充协议1》），约定：2014年8月12日，甲乙双方签订了房屋租赁合同，经双方商议合同内容变更如下：租赁标的由甲3号院内南楼一层100平米房屋变更为200平米，租金由12万元变更为23万元，其他内容不变。

上述合同及补充协议签订后，双方依约履行。双方确认并未按合同约定制作交接清单进行房屋交接。水利研究所确认出租的案涉房屋中有部分为违章建筑，无产权证。今日风中心确认签订合同时水利研究所未向其出示产权证，亦未告知过其产权情况。

2017年11月，北京市水务局开展行业安全隐患大排查大清理大整治专项活动，本案所涉房屋中无产权证部分被列入整改范围；2018年2月4日，上述无证房屋被拆除。双方确认被拆除的房屋在有房产证房屋后面，与有证房屋相通，该部分房屋并非今日风中心所建。

关于今日风中心承租的案涉房屋中有房产证部分的面积，水利研究所确认有证房屋在甲3号院大产权证内，并无单独产权证，故未显示该部分面积。双方均确认在今日风中心承租后至无证房屋被拆除前其承租的本案所涉房屋的面积均未改变过。

水利研究所分别于2019年6月19日、2019年8月21日书面通知今日风中心租期至2019年8月18日届满，期满后不再续租，要求今日风中心最迟于2019年8月26日腾退房屋。但今日风中心至今仍使用案涉房屋。今日风中心按每年23万元的标准交纳租金至2020年2月18日。

水利研究所提起本案诉讼后，双方在本案审理过程中曾自行进行过调解，但未达成一致。水利研究所确认：在调解过程中曾要求今日风中心提供第三方机构的相应材料作为今日风中心索要经济补偿的依据。今日风中心于2020年9月自行委托北京中创伟业房地产评估有限责任公司（以下简称中创公司）对被拆除部分房屋及附属物的重置成新价值、停产停业损失补偿及搬迁补助费进行评估，估值时间点为2018年2月4日。中创公司于2020年9月30日出具评估报告，该报告载明：房屋面积为132.26平方米，房屋重置成新补偿价为102 604元，房屋装修、设备及附属物补偿价为 68 679元，停产停业损失补偿费198 390元，搬迁补助费6613元，总腾退补偿金额376 286元。今日风中心支付鉴定费5645元。今日风中心确认：评估报告所依据的现场照片是其在房屋拆除之前提前拍摄。水利研究所表示因调解未成功，诉讼阶段不认可上述评估报告。

2016年2月15日，水利研究所（甲方）曾与今日风中心（乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议2》），主要内容为：双方曾于2014年8月19日签订房屋租赁合同，现就该合同有关事宜达成如下补充协议：1.租赁面积由100平米扩大到160平米，年租金由12万元增加到23万元，租赁时间从2016年2月19日到2017年8月18日；2.主合同中约定的其他条款不变更；3.本协议经甲、乙双方签章后生效。今日风中心确认该补充协议是为了配合水利研究所应对巡视组检查产生。

关于案涉房屋的水、电、暖气费用，水利研究所确认水电费系其按照总表统一对外代缴，今日风中心有单独的水、电表，但水利研究所未就今日风中心使用期间产生的水、电费用提供相应充足证据证明。今日风中心确认自2014年8月12日房屋租赁合同签订后未交纳过水、电、暖气费用。双方在2014年8月12日及此后未核对过水、电表情况。

今日风中心主张水利研究所法定代表人张新曾承诺其租期至2020年8月18日，未提供相应充足证据证明。

今日风中心主张无法再次使用的配套设备设施价值，未提供相应充足证据证明。

庭审中，水利研究所表示已为今日风中心开具了租金发票，可以向今日风中心提供。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，关于水利研究所出租的案涉房屋中有房产证部分及无房产证部分的面积，水利研究所虽未提交相应证据证明，但根据双方在2014年8月12日签订的《房屋租赁合同》及6日后签订《补充协议1》,双方将承租面积调整为原面积的2倍后，租金也做了相应比例的上调，结合今日风中心自最初承租后房屋面积从未变更的事实，可以确定今日风中心实际承租面积中，有房产证部分与无房产证部分的面积比例应各占50％。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案《补充协议1》中超过100平方米的部分无效。关于《补充协议1》中的无效部分的责任，因案涉房屋并无单独的房产证，房屋产权人为北京市水务局，水利研究所未向今日风中心出示过产权或告知过产权情况，故今日风中心作为承租人，无法主动核查案涉房屋的产权情况，因此，合同无效的责任系水利研究所原因造成，水利研究所应对今日风中心因合同部分无效造成的损失承担赔偿责任。

关于案涉房屋的租期，双方虽在2016年2月15日签有《补充协议2》，但该协议约定的租赁期间与房屋租赁合同的租赁期间不一致，亦与水利研究所主张的租赁期满时间不一致，《补充协议2》的租赁期间并非双方实际履行的租赁期间，且面积约定与房屋租赁合同及《补充协议1》均不一致，故一审法院对于该《补充协议2》不予采信。今日风中心主张水利研究所法定代表人张新曾承诺其租期至2020年8月18日，未提供相应充足证据证明，该院不予采信。因此，案涉房屋的租赁时间，该院根据《房屋租赁合同》确定为2014年8月19日起至2019年8月18日止。合同到期后，水利研究所已明确告知今日风中心不再续租并要求其腾房，但今日风中心至今未腾房，显系违约，因此，水利研究所要求今日风中心腾退房屋并支付使用费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持；关于使用费的标准，该院参照房屋租赁合同确定为年12万元。

关于案涉房屋无房产证部分，今日风中心应当根据实际使用时间向水利研究所支付相应的使用费，使用费的计算标准，本院结合房屋租赁合同及补充协议1确定为每年11万元。无房产证房屋被拆除之后今日风中心已经实际向水利研究所支付的房屋使用费，本院折抵有房产证部分应支付的租金及使用费后计算。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于水利研究所主张的水、电费，因双方在2014年8月12日及此后未核对过水、电表情况，且水利研究所在本案中未能就今日风中心实际使用房屋期间产生的水、电费用提供相应充足证据证明，故一审法院在本案中暂不予支持。关于暖气费，本院结合上文论述，按有房产证部分面积100平方米计算，按照北京市相关标准，2017年度之前按每平方米37元计算，2017年度之后按每平方米42元计算。

关于水利研究所要求今日风中心迁移工商登记注册地的诉讼请求，因工商登记注册属工商部门行政管理事项，不属于法院审理民事案件范围，故一审法院不予支持。

关于今日风中心反诉主张的装修损失及鉴定费，一审法院认为，今日风中心提交的评估报告系在水利研究所提起诉讼后，双方自行调解过程中，基于水利研究所的要求形成的，具有一定的双方合意基础，并非完全基于今日风中心的单方意愿形成；本案所涉无房产证部分的房屋被拆除系由于水利研究所的原因造成，如上文所述，合同无效的责任系水利研究所原因造成，水利研究所应对今日风中心因合同部分无效造成的损失承担赔偿责任，鉴于房屋早已于2018年2月4日被拆除，现场已无法回复，综合考虑上述因素，该院以今日风中心提交的评估报告作为判定今日风中心损失的参照依据。因此，今日风中心反诉要求水利研究所赔偿损失及鉴定费，于法有据，该院予以支持；鉴于被拆除房屋并非今日风中心所建，因此对于评估报告中房屋重置成新补偿价该院不予支持。

关于今日风中心反诉主张的无法再次使用的配套设备设施价值，因其未提交充足证据证明，且其提交的评估报告中已经包含了设备及附属物损失，故一审法院对其该项反诉请求不予支持。

关于今日风中心反诉主张的开具发票一节，因双方合同中并未就开具发票进行约定，开具发票是税务机关行政管理事项，不属于法院民事案件审理范围，且水利研究所确认可以向今日风中心提供发票，故一审法院对今日风中心的该项诉讼请求不予支持。

关于今日风中心反诉主张的返还被拆除部分使用费一节，该院上文已有论述，与有房产证部分房屋使用费折抵后一并处理。

关于今日风中心主张的2020年5月1日至8月18日期间的停业损失，因该期间双方租赁合同早已到期，今日风中心未及时腾退房屋，故其该项诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，该院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条之规定，判决：1.今日风中心于判决生效后7日内将甲3号院南楼一层承租房屋腾空交与水利研究所；2.今日风中心于判决生效后7日内向水利研究所支付房屋使用费，其中2021年3月18日及之前已付清，2021年3月19日起按每日333.33元的标准支付；3.今日风中心于判决生效后7日内向水利研究所支付取暖费23 700元；4.水利研究所于判决生效后7日内赔偿今日风中心房屋装修、设备及附属物补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助共计273 682元；5.水利研究所于判决生效后7日内返还今日风中心房屋使用费9万元；6.驳回水利研究所的其他诉讼请求；7.驳回今日风中心的其他反诉请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。今日风中心向本院提交以下证据证明：北京市水务局安委会办公室《关于加强复工复产期间消防安全工作的通知》、北京市防火安全委员会办公室《关于印发复工复产期间重点场所关键环节消防安全工作提示》的通知、《局疫情防控办公室通知》，证明今日风中心与水利研究所之间存在事实租赁关系，在疫情防控期间作为租户服从水利研究所以及市政府的防疫要求，因为遵守上述要求期间产生的使用费水利研究所应予以减免。经质证，水利研究所对上述证据的真实性没有异议，但不认可证明目的和关联性，今日风中心在疫情防控期间占用案涉房屋是因为没有按时腾退，其应遵守上述规定。本院经审查认为，今日风中心提交的上述证据系相关单位作出的规定，对于其与水利研究所之间法律关系的认定并无直接关联，故对上述证据的关联性，本院不予确认。

一审诉讼期间，今日风中心称，其房租已经交至2020年2月18日，由于交纳的房租是整个房屋的租金，但部分房屋被拆除后，租赁房屋的面积减少将近一半，因此水利研究所应退还房租。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，今日风中心与水利研究所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议1》系双方当事人的真实意思表示，除其中涉及租赁无房屋产权证明部分相关内容无效外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

结合双方当事人的陈述，本案的争议焦点在于，水利研究所是否应向今日风中心退还2020年2月至2020年8月期间的费用。今日风中心主张，其在上述期间内按照水利研究所疫情防控的要求未开业，未实际使用案涉房屋，故上述期间内不应支付相关费用。水利研究所则主张，今日风中心上述期间占有上述房屋并非基于双方之间的租赁合同关系，而是基于今日风中心在租赁期满后未及时腾退房屋的事实，上述期间内双方之间并不存在房屋租赁关系，故不适用租金减免的相关规定。对此本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋的租赁期至2019年8月18日届满，水利研究所于租期届满前多次表示到期后不再续租，并要求今日风中心从租赁房屋中腾退，同时，今日风中心一审诉讼期间表示其按照每年23万元的标准交纳租金系支付至2020年2月18日，即今日风中心并未支付2020年2月18日之后租金，其因租金标准调整而获得退还已付租金中的部分款项，并不当然等同于以差额部分支付应付租金，故今日风中心主张上述日期后与水利研究所之间仍存在租赁合同关系缺乏事实和法律依据。今日风中心与水利研究所约定的租赁期间已经届满，今日风中心继续使用案涉房屋已无合同基础，其并未及时腾退，应支付占用案涉房屋期间产生的费用，上述费用的产生系因今日风中心未及时腾退房屋所致，其主张应根据疫情防控的相关规定减免并退还2020年2月至8月期间租金于法无据，本院不予支持。

综上所述，今日风中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1550元，由北京今日风美容美发中心负担。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　徐　硕

审　　判　　员　　　郭　勇

审　　判　　员　　　董　伟

二〇二一年九月十五日

法　官　助　理　　　张　岩

书　　记　　员　　　刘姊婕