浙江鹏洲建设有限公司
某某标、台州市某某艺品有限公司等金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
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台州市椒江区人民法院
执行裁定书
（2021）浙1002执异81号
案外人：孙富顺，男，汉族，1969年1月28日出生，住台州市椒江区，公民身份号码：XXX。
申请执行人：**标，男，汉族，1970年1月5日出生，住浙江省温岭市，公民身份号码：XXX。
被执行人：台州市***艺品有限公司，住所地浙江省台州市椒江区章安街道杨司公路756号，组织机构代码：70468180-1。
法定代表人：杨登木。
被执行人：浙江鹏洲建设有限公司，住所地浙江省台州市椒江区章安街道沿江西路1号，组织机构代码：72718088-2。
法定代表人：张德金。
被执行人：杨**，男，汉族，1974年10月15日出生，住浙江省台州市椒江区，公民身份号码：XXX。
被执行人：蒋彩娇，女，汉族，1976年8月5日出生，住浙江省台州市椒江区，公民身份号码：XXX。
被执行人：***，男，汉族，1971年12月14日出生，住浙江省台州市椒江区，公民身份号码：XXX。
被执行人：杨莲青，女，汉族，1971年10月10日出生，住浙江省台州市椒江区，公民身份号码：XXX。
本院在执行申请执行人**标与被执行人台州市***艺品有限公司、浙江鹏洲建设有限公司、杨**、蒋彩娇、***、杨莲青金融借款合同纠纷一案中，案外人孙富顺对本院拍卖被执行人台州市***艺品有限公司所有的坐落于椒江区章安杨司公路756号厂房不服，向本院提出书面异议。本院于2021年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人孙富顺称，2014年5月6日，案外人与被执行人台州市***艺品有限公司签订《厂房租赁合同》，约定案外人租用被执行人台州市***艺品有限公司位于台州市椒江区章安街道杨司公路756号的厂房，租期至2029年5月5日止。同时案外人支付相应租金并开始对厂房进行使用。2021年7月26日，椒江法院通知案外人，由于被执行人台州市***艺品有限公司涉及债务清偿纠纷，将对上述厂房进行拍卖，要求案外人搬迁。案外人认为其与被执行人签订的厂房租赁合同在抵押、查封前，按照相关法律规定，案外人的租赁关系应继续有效。同时因租期较长，如若搬迁将对案外人造成巨大损失，为此案外人向椒江法院提起执行异议，请求保障案外人对位于台州市椒江区章安街道杨司公路756号厂房的租赁权至2029年5月5日止。
申请执行人**标与被执行人台州市***艺品有限公司、浙江鹏洲建设有限公司、杨**、蒋彩娇、***、杨莲青在法定期限内未向本院提交书面答辩状。
本院查明，中国工商银行股份有限公司台州椒江支行与台州市***艺品有限公司、浙江鹏洲建设有限公司、杨**、蒋彩娇、***、杨莲青金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月7日作出（2016）浙1002民初3841号民事判决：一、被告台州市***艺品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司台州椒江支行借款本金1900000元及利息、罚息、复利（截至2016年3月20日的利息、罚息、复利共计37077.49元，自2016年3月21日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）。二、原告中国工商银行股份有限公司台州椒江支行对被告台州市***艺品有限公司所有的坐落于椒江区章安街道前街村杨司公路756号的房地产【土地证号为椒国用（2008）第XXXX号，房产证号为台房权证椒字第XXXX号、第XXXX号】的折价款或拍卖、变卖价款在上述第一项款项范围内享有优先受偿权。三、被告浙江鹏洲建设有限公司、杨**、蒋彩娇、***、杨莲青对被告台州市***艺品有限公司的上述债务承担连带责任。案件受理费11117元（减半收取），保全费5000元，共计16117元，由被告台州市***艺品有限公司、浙江鹏洲建设有限公司、杨**、蒋彩娇、***、杨莲青共同负担。因被执行人台州市***艺品有限公司、浙江鹏洲建设有限公司、杨**、蒋彩娇、***、杨莲青到期未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司台州椒江支行于2016年7月20日向本院申请执行，本院于同日以（2016）浙1002执2448号执行立案。2020年7月22日，**标向本院申请变更其为申请执行人，本院经审查后于2020年7月31日作出（2020）浙1002执异33号执行裁定：变更**标为（2016）浙1002执2448号案件的申请执行人。2020年11月12日，本院作出（2016）浙1002执2448号之四执行裁定，拍卖被执行人台州市***艺品有限公司所有的坐落于椒江区章安杨司公路756号的厂房【产权证号：台房权证椒字第XXXX号、1XXXX号】。
本院另查明，2014年5月6日，被执行人台州市***艺品有限公司与案外人孙富顺签订《厂房租赁合同》并约定：台州市***艺品有限公司将杨司工业区756号2幢1500平方米的厂房出租给案外人使用，租赁期共15年，自2014年5月6日至2029年5月5日。租金200万元整（以债权抵扣方式结算，已清）。
本院还查明，2013年5月27日，被执行人台州市***艺品有限公司名下坐落于台州市椒江区章安街道杨司公路756号的不动产办理了他项权证，载明抵押权人为中国工商银行股份有限公司台州椒江支行。
案外人提供的《全国组织机构统一社会信用代码公示查询》信息显示，台州市羽森服饰有限公司成立于2014年8月11日，法定代表人为孙富顺，公司注册地址为台州市椒江区章安街道杨司公路756号2幢。
以上事实，有（2016）浙1002民初3841号民事判决书、（2016）浙1002执2448号执行案卷材料、案外人提交的《全国组织机构统一社会信用代码公示查询》等证据在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点为案外人孙富顺是否享有涉案不动产的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”和第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，对租赁权的审查要以租赁合同真实合法有效；租赁合同签订于涉案不动产设立抵押和被查封前；案外人已依据租赁合同占有使用租赁不动产这三个要件为准。结合本案，首先，案外人孙富顺与被执行人台州市***艺品有限公司于2014年5月6日签订《厂房租赁合同》，查封时间为2020年11月6日，租赁合同签订于涉案不动产被查封前；而涉案不动产于2013年5月27日已办理抵押登记，可见本案的租赁合同签订于抵押之后。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权的影响”，因此，对于抵押权设立后抵押财产出租的，已登记的抵押可以对抗其后设立的租赁关系。其次，《厂房租赁合同》中双方约定租金200万元整，以债权抵扣方式结算且注明已清，由此可见该租赁合同并没有实际支付租金，属于名为租赁实为房屋使用权抵债的租赁合同，且从台州市羽森服饰有限公司的企业登记信息中可以看出，案外人系台州市羽森服饰有限公司的法定代表人，该公司注册地址为台州市椒江区章安杨司公路756号2幢，即该公司的注册地址即在涉案不动产，因此，该租赁合同的真实性本院不予认可。再次，案外人提供的《历月电费明细》为台州市泓屹科技有限公司的缴费情况，提供的《浙江增值税专用发票》仅能证明台州市羽嘉服饰有限公司缴纳了位于台州市椒江区章安街道杨司公路758号的电费，均与本案无关，更无法证明案外人占有使用租赁不动产。综上所述，案外人主张将涉案不动产归还其使用，保障其租赁权的请求，本院不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人孙富顺的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长蒋安杰
审判员张佳莹
审判员陈萱
二〇二一年九月十四日
法官助理高琦
代书记员王璐
