国家税务总局东港市税务局与辽宁太合建设工程有限公司、***等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

辽宁省东港市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽0681民初385号 原告：国家税务总局东港市税务局。住所地东港市大东街道办事处。 法定代表人：***，局长。 委托诉讼代理人：***，辽***律师事务所律师。 被告：辽宁太合建设工程有限公司。住所地东港市新兴区。 法定代表人：***，总经理。 被告：***，男，1978年出生，汉族，无职业，现住东港市。 被告：**，男，1973年出生，汉族，无职业，现住东港市新兴区。 三被告共同委托诉讼代理人：**，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 第三人：东港市太子港海鲜火锅旗舰店。住所地东港市大东区振兴街。 经营者：***，男，1974年出生，汉族，辽宁太合建设工程有限公司总经理，现住东港市。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 原告国家税务总局东港市税务局与被告辽宁太合建设工程有限公司（以下简称太合公司）、***、**、第三人东港市太子港海鲜火锅旗舰店（以下简称太子港火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告**及其与被告太合公司、***、第三人太子港火锅店的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、三被告和第三人太子港火锅店立即返还原告所有的坐落于东港市大东管理区东港路130号房屋；二、三被告及第三人太子港火锅店于2021年8月1日起至返还房屋之日止给付原告房屋租金暂定100万元（具体数额以评估鉴定数额为准）。事实与理由：2011年4月29日，原告所属的原东港市地方税务局与东港市银泰装饰工程有限公司（以下简称银泰公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于东港市大东街道办事处振兴街地税局原地税申报大厅办公楼一至三层整体（建筑面积1110.58平方米）租赁给银泰公司，用于经营餐饮业。租赁期限十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，前期装修时间不包含在租赁期间内。合同签订后，银泰公司己按照合同约定给付了租金。银泰公司于2018年8月15日注销，三被告系银泰公司股东，涉案房屋由第三人太子港火锅店使用。2021年4月30日，房屋租赁合同期限届满，三被告以疫情原因申请原告延长租赁期，原告同意租期延长至2021年7月30日，并要求三被告及第三人太子港火锅店于延长期限届满前返还房屋，但三被告及第三人太子港火锅店至今未搬走。 在诉讼过程中，原告根据评估结论将第二项诉讼请求明确为：三被告给付原告自2021年8月1日起至返还房屋之日即2022年9月12日止的租金452006元（407天×1110.58平方米×1元/天/平方米）。 被告太合公司、***、**共同辩称：涉案《房屋租赁合同》系原告与银泰公司签订，三被告为银泰公司股东，银泰公司经三被告依法履行注销程序而注销。三被告不存在滥用股东权利、财产混同等情况。根据法律规定，银泰公司通过简易程序注销登记的，全体股东应当对注销登记前的债务承担连带责任，但涉案债务明显为银泰公司注销登记后发生的，因此三被告不应当承担任何法律责任，涉案租金应当由该房屋实际使用人承担。原告于本案中主张的是合同到期后的实际占有使用费，该费用属于实际占用人的“不当得利”，非原告主张的合同纠纷，不当得利责任应当由第三人太子港火锅店承担。因疫情影响，原告应当对涉案房屋租金采取减租免租措施，惠及实际占有人。 第三人太子港火锅店述称，涉案房屋由第三人太子港火锅店实际占有使用，相关费用应由第三人太子港火锅店承担。根据辽宁省发布的《进一步优化营商环境加大对中小微企业和个体工商户纾困帮扶力度的政策措施》的规定，对承租国有房屋（包括国有企业和行政事业单位房屋），从事生产经营活动的服务业小微企业和个体工商户，免除2022年3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的，免除2022年6个月租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。根据辽宁省2022年疫情情况，辽宁省多地区及丹东市均被列为中高风险地区，第三人太子港火锅店为个体商户，因此应减免6个月。 本院经审理认定事实如下：位于东港市大东区797图516宅、建筑面积1110.58平方米的房屋系东港市地方税务局所有（所有权证号为东房权证大东区字第2××7号）。2011年4月29日，东港市地方税务局将上述房屋出租给银泰公司经营餐饮业，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，年租金15万元，于2011年5月1日前一次性付清。合同签订后，东港市地方税务局与银泰公司各自履行了交付房屋及给付租金的义务。被告太合公司、***、**系银泰公司股东，2018年8月15日，银泰公司经清算后注销，清算结果为该公司无债权债务，股东未分配剩余财产。 2013年1月9日，第三人太子港火锅店注册成立，仍占有使用涉案房屋进行餐饮业经营，企业类型为个体工商户，经营者***。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告同意为第三人太子港火锅店延长使用至2021年7月30日，但延长期满后第三人太子港火锅店仍继续占有使用。2021年12月28日，原告制作了收件人为银泰公司的《限期撤离通知书》，并向送达至第三人太子港火锅店，通知其于2021年12月31日前搬离涉案房屋，并结清在租赁期间内的所有费用。2022年9月13日，第三人太子港火锅店与原告签订《房屋归还交接书》，将涉案房屋返还原告。。 诉讼过程中，经原告申请，丹东市中级人民法院委托辽宁华城房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋自2021年8月1日起至评估基准日2022年7月14日的租金进行评估。2022年8月30日，辽宁华城房地产土地资产评估有限公司作出辽华城评报字（2022）第030号《资产评估报告》，结论为涉案房屋自2021年8月1日起至评估基准日2022年7月14日的租金为385372元（月租金30元／平方米，日租金1元），但是辽宁华城房地产土地资产评估有限公司在测算租金过程中，未单独将××疫情作为市场法中的修正因素进行修正，亦未考虑2022年辽宁省关于疫情减免租金的相关政策要求。 本院所确认的上述事实，有原被告及第三人**、房屋租赁合同、房屋所有权证、房屋使用权证、限期撤离通知书、房屋归还交接书、评估报告、复函等证明材料在卷为凭，上述证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：原告与银泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，又不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。《房屋租赁合同》签订后，银泰公司一次性付清全部租金，但在租赁合同履行期间银泰公司注销，主体资格消灭，而其股东即三被告在清算债权债务时，未处理涉案租赁合同权益，在此情况下涉案租赁合同权益应当由三被告享有，三被告可以按照原租赁合同约定继续使用涉案房屋。在租赁期间，三被告将涉案房屋交由第三人太子港火锅店占有使用，而第三人太子港火锅店的经营项目也未超过涉案《房屋租赁合同》的约定，不损害原告权益。在原告同意的延长租期届满后，三被告及第三人太子港火锅店应及时返还房屋，否则应支付逾期腾房占有使用费。因三被告及第三人太子港火锅店在诉讼期间已自动将涉案房屋返还原告，故本院对原告关于返还房屋的诉讼请求不再调整。本案中，三被告及第三人太子港火锅店逾期腾房时间为2021年8月1日起至2022年9月13日止，原告计算为407天合理，逾期腾房占有使用费数额可依资产评估结论确定。涉案租赁合同履行至2020年初时，××在我国爆发，为抗击疫情各地均采取了相应的管控措施，经济秩序受到严重破坏，房屋租赁市场及餐饮业亦受波及。但根据涉案《资产评估报告》及《复函》显示，评估机构在做涉案租金测算时未考虑××疫情对市场的影响。由此可见，如三被告及第三人太子港火锅店按《资产评估报告》评估的租金标准承担逾期交房使用费将有失公平。另外，第三人太子港火锅店作为餐饮企业，受疫情及疫情防控措施影响，其经营严重受创，即使第三人太子港火锅店存在延期返还房屋的违约行为，但其收益远低于正常经营状态。国家为保护扶持小微企业和个体工商户，在疫情期间出台若干政策，其中包括对租赁国有房屋的租金减免措施，并要求保证惠及最终承租人。综合上述实际情况，三被告及第三人太子港火锅店请求减免逾期腾房占有使用费合理。根据东港地区2022年的疫情等级及防控措施，参照国家减免租金政策标准，本院酌定减免三被告及第三人太子港火锅店180天的逾期腾房占有使用费。经计算，三被告及第三人太子港火锅店应付原告租金数额为252101.6元（452006元-1110.58平方米×30元／平方米×6个月）。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。因本案系三被告及第三人太子港火锅店逾期返还房屋引起，故本案的诉讼费用应由三被告及第三人太子港火锅店承担。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告辽宁太合建设工程有限公司、***、**、第三人东港市太子港火锅旗舰店于本判决生效后十日内给付原告国家税务总局东港市税务局逾期腾房占有使用费252101.6元； 二、驳回原告国家税务局东港市税务总局其他诉讼请求。 如被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4040元，评估费20000元，由被告辽宁太合建设工程有限公司***、**、第三人东港市太子港海鲜火锅旗舰店承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年一月十二日 书记员　　***