济南维诺奇新型建材有限公司与济南岳华节能设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

山东省济南市市中区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁0103民初365号

原告：济南维诺奇新型建材有限公司，住所地济南市。

法定代表人：冷光华，经理。

委托诉讼代理人：赵世伟，男，济南维诺奇新型建材有限公司员工，住济南市。

被告：济南岳华节能设备有限公司，住所地济南市。

法定代表人：陈秀娟，总经理。

委托诉讼代理人：郭姣辰，山东天俊律师事务所律师。

原告济南维诺奇新型建材有限公司（以下简称济南维诺奇公司）与被告济南岳华节能设备有限公司（以下简称济南岳华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南维诺奇公司的委托诉讼代理人赵世伟，被告济南岳华公司的委托诉讼代理人郭姣辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告济南维诺奇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告济南岳华公司支付自2016年8月18日至2017年6月17日止的租金195000元。事实和理由：原告与被告于2016年8月18日就厂房及办公楼租赁事宜达成协议，签订了《厂房租赁合同》，约定租期为20年。签订合同后，被告交纳了定金和保证金。原告鉴于被告提出的其属于工业搬迁和被告的租期较长等因素，给被告留出了一定的搬迁期，但被告既未在搬迁期内搬迁，也未按约交纳租金，直到2017年3月17日才通知原告解除租赁合同，致使原告造成极大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告济南岳华公司辩称，一、本案不排除租赁合同无效的可能性，如为无效合同，被答辩人的主张没有事实及法律依据，应予以驳回，答辩人对已支付的定金和保证金保留追回的权利。自答辩人与被答辩人洽谈租赁事宜之初到签订租赁合同之后不到一个月，被答辩人与涉案房屋所在地村委会、村民因权属争议发生斗欧事件，答辩人一直要求被答辩人提供涉案房屋的权属证明，但被答辩人都未能提供。答辩人认为本案系房屋租赁合同纠纷，首先要查明该合同是否合法有效，而涉案房屋的性质直接影响租赁合同的效力，所以答辩人也曾申请法院向被答辩人调取涉案房屋的权属资料，答辩人认为如果该案所涉合同系无效合同，根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”之规定，被答辩人的主张没有依据，不应得到支持；又根据《合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，答辩人对已支付的定金和保证金保留追回的权利。二、退一步讲，假设租赁合同有效，被答辩人请求答辩人支付租金的诉求也不应得到支持。1、双方于2016年8月18日签订租赁合同，约定合同签订后七日内答辩人支付定金、保证金，2017年2月20日前支付第一年度租金，被答辩人给予搬迁期，租金自2017年3月1日计收。在答辩人如约支付定金、保证金后，被答辩人应及时履行房屋交付义务，以便于答辩人实施搬迁，而后答辩人再按约支付第一年度租金，但事实是被答辩人收取定金及保证金后迟迟不履行义务，答辩人行使后履行抗辩权不再支付租金，完全合情合理；加之被答辩人诉状中所述，答辩人一直未搬迁，也证实了被答辩人未履行交付义务，答辩人一直未实际使用涉案房屋的实际情况，故答辩人不存在支付租金的义务。2、被答辩人存在恶意出租的主观故意，双方签订合同后不到一个月即2016年9月初，被答辩人与涉案房屋所在地的村委会、村民因权属纠纷发生严重的斗殴事件，被答辩人处有两人被砍伤，多家媒体进行了报道，答辩人看到报道后，才知道涉案房屋存在如此大的权属争议及使用风险，答辩人认为此次砍人事件只是被答辩人与涉案房屋所在地村委、村民积怨已久后的一个爆发，而被答辩人在出租之前已明知有这样的风险但仍然出租，明显系恶意出租，恶意转移风险。故，在该案中首先被答辩人一直未出示权属资料证实其系合法出租人；其次双方签订合同后被答辩人拒不履行房屋交付义务；再次被答辩人隐瞒事实，恶意出租，转移风险，如答辩人再继续履行合同，其自身的人身安全及财产安全也将存在极大的风险；至此，合同目的已根本无法实现，正如被答辩人诉状中所述于2017年3月17日收到答辩人解除合同通知；另据答辩人了解，被答辩人早已将涉案房屋出租，已从其实际行为上认可了合同的解除，所以双方合同自2017年3月17日就已合法解除，加之答辩人未实际使用涉案房屋，被答辩人无权要求答辩人支付租金。综上所述，被答辩人要求支付租金的诉讼请求没有事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回！

原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原告提交的厂房租赁合同、解除合同通知书、租赁协议、合作经营合同、函、登记备案证明，被告提交的新闻报道、照片及原、被告的陈述等证据，本院认定事实如下：一、2016年8月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用。甲方租赁给乙方的壹号办公楼及壹号厂房座落在济南维诺奇新型建材有限公司厂区内，其中砖混结构办公楼使用面积约800平方米，钢结构厂房使用面积约1800平方米合计约2600平方米及本合同其他附属设施（统称为：租赁物）。租赁期限自2017年3月1日起至2037年2月28日止，租赁期20年。年租金0.25元/㎡天，每年以365天为计算基数，以后每三年在前三年租金基础上递增3%，以此类推。合同签订7日内，乙方交付合同定金贰万元。该定金在乙方如期交付第一年租金时折抵为租金。以后每年度期满前10日由乙方支付下一年度租赁物租金，如乙方无故拖欠，乙方按应交年租金的1%/日支付滞纳金，甲方有权选择终止合同。甲方自本合同签署之日起，给予乙方搬迁准备期，即合同租金自2017年3月1日开始计收。保证金：双方一致同意，在本协议签署后7日内，支付人民币壹万元作为履约保证金。在乙方违约时，有权在该保证金中扣除，不足部分，由乙方补足。若乙方提交解除协议或甲方因乙方违约而依据约定解除本协议时，所付保证金不退；若甲方提前解除协议，甲方向乙方无息返还保证金。违约责任：任一方如违反本租赁合同中的条款，除已有约定外，违约方应支付相当于当期一年租金作为违约金给守约方。2016年8月25日被告向原告交纳定金20000万元、保证金10000元。

二、被告提交齐鲁网2016年9月12日的新闻报道截图一份，即原、被告双方签订厂房租赁合同后，涉案租赁场所发生了斗欧事件。

三、2017年3月17日，被告向原告出具解除合同通知书，内容为原、被告于2016年8月18日签订了厂房租赁合同，此合同双方至今一直没有实际履行。现得知你公司与场地所在地村委关于此出租厂房及场地有纠纷存在，因此，为了避免以后我公司与贵公司在履行合同后，因客观原因导致合同中途无法继续履行或中途终止合同履行而造成双方不必要的损失。因此我公司特通知贵公司从此通知下达之日起解除双方关于上述厂房的租赁合同。同时，如有自己扩大的损失由你公司自行承担。

四、被告提交2017年3月17日、2017年3月18日赶集网、58同城厂房租赁信息及2017年3月17日、18日的网络截图。原告自认涉案租赁场所于2017年9月再次租赁。

原、被告双方对以下事实存在争议：原、被告之间签订厂房租赁合同效力。原告认为其租赁给被告的租赁场所其具有合法占有、使用权，亦具有规划许可证双方租赁合同合法有效。原告为证实自己主张提交如下证据：1、租赁协议。2009年11月18日，出租方（甲方）济南市市中区七贤街道办事处井家沟村民委员会与承租方（乙方）谢雷（其为井家沟村民）签订租赁协议，协议约定甲方自愿将井家沟泉子山窝、料场及山体的地皮租赁给乙方使用，其位置与张伟原租赁合同面积一致，使用面积150亩；本协议承租期限为35年，自2009年11月18日至2044年11月18日；甲方原给村民张伟签订的协议继续生效，在甲方与张伟合同期限到期后，乙方按村委会相关承租金额以每亩5000元承租金向甲方交纳；乙方依法享有承租土地使用、收益权，有权自主组织经营和处置产品。2、合作经营合同。2010年6月6日，甲方谢雷与乙方济南维诺奇新型建材有限公司签订合作经营合同，合同约定甲方以其具有租赁使用权的井家沟泉子山窝、料场及山体的地皮等土地资源150亩与乙方合作，由乙方投入资金、技术、人员管理合作经营建设建筑垃圾综合利用项目等生产经营；自本合同签订之日起至2044年11月18日止；乙方在经营的地块上具有使用、收益、自主经营、生产经营和产品处置权。3、关于济南维诺奇新型建材有限公司建设建筑垃圾综合利用项目规划初审意见的函。系济南市规划局于2010年7月22日向济南市发改委出具济规审函（2010）128号函，主要内容为，济南维诺奇新型建材有限公司申请的建设建筑垃圾综合利用项目位于市中区二环西路以西、机场路以东、京沪高铁联络线以南。根据规划，该用地性质为郊野绿地。为支持我市建筑垃圾综合利用，原则同意在该位置选址建设建筑垃圾综合利用项目，用地面积约3.65公顷，该用地作为临时用地使用，并不得建设永久性建（构）筑物，待我市建筑垃圾得到妥善解决后，将该用地按照规划实施为绿地。涉及土地使用方式等问题须征求市国土部门意见。4、济南市发展和改革委员会于2010年7月27日向原告出具山东省建设项目登记备案证明，企业全称济南维诺奇新型节能建材有限公司，项目法人冷光华，项目名称建筑垃圾资源综合利用项目，建设地点市中区，建设内容主要建设钢结构厂房、办公等辅助建筑，购置相关设备，总建筑面积3万平方米，总投资额1.3亿元，项目执行年限2010年至2011年。（本证明有效期一年）。5、济南正丰食品有限公司及济南力领试验机有限公司的营业执照复印件，上述两公司系租赁原告厂房，其进行工商注册的住所地均在山东省济南市。被告对证据1、2的真实性不予以认可，其认为该租赁协议载明面积及用地范围与涉案租赁合同面积不一致，与本案无关联性；对证据3、4的真实性无异议，但不能确定与涉案租赁场所的一致性。且上述规划载明用地为临时用地，不得建设永久性建筑，原告的出租违反法律规定，同时登记备案证明执行年限为一年，即2010年至2011年，原告在2016年8月签订租赁合同，已超出规划期限；对证据5的真实性有异议，该证据系复印件，不予认可。被告辩称双方所签厂房租赁合同违反法律规定，应为无效合同。

对原告提供的上述证据，本院审查认为，被告虽不认可原告提供的租赁协议、合作经营合同与涉案厂房租赁合同的关联性，但依据原告提交的上述证据证实原告对合同约定租赁场所具有使用、收益权，虽然被告辩称合同之间的具体座落及面积不一致，但涉案合同约定原告系将其厂区内的壹号办公楼及壹号厂房出租给被告，即原告租赁场所的一部分出租给被告，涉案合同未约定具体座落，被告未举证原告尚有其他办公或经营场所进行出租，故本院认定上述租赁协议、合作经营合同、涉案厂房租赁合同涉及的座落位置具有关联性。同理，依据原告提交的济南市规划局出具的意见函载明的座落亦与原告使用的场所具有关联性。另原告提交的济南正丰食品有限公司及济南力领试验机有限公司的营业执照虽为复印件但间接印证了原告涉案租赁场所的座落具有规划手续。原告提交的证据与本案有关联性，本院予以采信。

根据本院对上述证据的分析认定，本院认为，原、被告之间签订的厂房租赁合同合法有效。

综上，本院认为，厂房租赁合同系原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应按约履行合同义务。合同签订后，被告于2017年3月17日通知原告解除涉案租赁合同，原告对此予以认可，故本院确认厂房租赁合同于2017年3月17日予以解除。被告虽辩称原告未交付涉案租赁场所，双方所签合同未实际履行，但双方签订合同至租金起算时间长达近7个月，被告未提交证据证实系原告未交付涉案租赁场所导致不能履行合同，且被告在解除合同通知中提出系因承租厂房及场地有纠纷存在，为避免无法履行合同或中途终止合同造成不必要的损失予以解除合同。故本院对被告的上述抗辩意见不予以采纳。被告同时辩称，原告出租场所因权属纠纷发生斗殴事件，但被告未提交有效证据证实涉案租赁场所存在权属争议，本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告提前解除合同应向原告承担违约责任。原告主张被告支付自2016年8月18日起至2017年6月17日止的租金195000元（每月19500元），被告对此不予认可，本院认为，合同签订时间虽为2016年8月18日，但合同明确约定租金自2017年3月1日开始计收。故原告要求被告自2016年8月18日起支付租金无法律依据，本院不予支持。租金应自2017年3月1日起计算至2017年3月17日解除合同之日止，按原告主张的每月租金19500元计算，上述租期内租金共计11050元。另因被告提前解除合同导致原告对涉案场所再次出租产生损失，原告主张截止至2017年6月17日止三个月的租金损失合法合理，本院予以支持，即自2017年3月18日起计算至2017年6月17日止，每月租金按19500元计算，租金损失共计58500元。上述款项共计69550元，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。另因被告已经向原告支付保证金10000元，合同虽约定保证金不退，但保证金亦为损失赔偿，原告主张的损失不应重复计算，故该保证金应自上述租金损失中扣除。同时本院查明，被告向原告交付定金20000元，合同约定该定金在被告交付第一年租金时折抵为租金，该定金20000元亦应自上述款项中扣除。即被告应向原告支付款项共计39550元（69550－20000－10000）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告济南岳华节能设备有限公司于本判决生效之日起十日给付原告济南维诺奇新型建材有限公司款项39550元。

二、驳回原告济南维诺奇新型建材有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4200元，由原告济南维诺奇新型建材有限公司负担3400元，被告济南岳华节能设备有限公司负担800元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　苏乐风

人民陪审员　　贾卫星

人民陪审员　　郑小妹

二〇一八年八月六日

书　记　员　　谢书凤