江阴市澄江街道新华村股份经济合作社、江苏新**市政工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏02民终6179号

上诉人（原审原告、反诉被告）：江阴市澄江街道新华村股份经济合作社，住所地江阴市澄江街道黄山路189号。

法定代表人：巫敏，该合作社总经理。

委托诉讼代理人：蒋建锋、徐孟建，江苏德富信律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏新**市政工程有限公司，住所地江阴市花园路105-1号。

法定代表人：朱志洪，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：施晓恬，北京德恒（无锡）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江阴市**运输有限公司，住所地江阴市新园路19号。

法定代表人：夏梦竹，该公司总经理。

委托诉讼代理人：卢守秋，江苏申越律师事务所律师。

上诉人江阴市澄江街道新华村股份经济合作社（以下简称新华合作社）、江苏新**市政工程有限公司（以下简称新**市政公司）因与被上诉人江阴市**运输有限公司（以下简称**运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，分别不服江阴市人民法院（2021）苏0281民初2319号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

新华合作社上诉请求：判令撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、新**市政公司出具的情况说明有公司盖章及其法定代表人朱志洪签字，其对**运输公司变更法定代表人并不知情，朱志洪在情况说明上的签字系表见代理，完全有权代表**运输公司确认结欠其14万元的事实，而且新**市政公司是债务承担，对**运输公司的租金的确认和承担。该情况说明已经确认了债权，是诉讼时效的中断，本案诉讼时效没有经过。二、按照合同相对性，是**运输公司租用了其房屋，具体使用由**运输公司自己决定，新**市政公司使用该房屋，没有与其另行签订协议，租金应当由**运输公司缴纳，使用人新**市政公司承担连带清偿责任。

**运输公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由：一、新华合作社提供的往来款项核对凭证，明确注明本函仅为复核账目之用，并非催款结算，并且新**市政公司朱志洪明确表示账目信息不符，并未有对债务重新进行确认以及同意履行的意思表示。二、从情况说明内容来看，反而是新**市政公司向新华合作社主张权利，明确新华合作社结欠相应的款项。无论往来款项核对凭证或是情况说明，均无法证明新华合作社在法律规定的诉讼时效期间内向新**市政公司朱志洪或是**运输公司主张过权利，不存在任何诉讼时效中断的情形，故新华合作社要求支付租金的请求已超过诉讼时效。另从事实角度而言，朱志洪明确涉案房屋系新**市政公司使用，与**运输公司无关，**运输公司并未使用过涉案房屋，且新华合作社仅向朱志洪出具往来对账函，新华合作社要求**运输公司承担责任无事实和法律依据。

新**市政公司辩称，租赁协议于2006年5月5日签订，至2019年5月16日发往来款项核对凭证期间，新华合作社从未向其催讨过租金，其自2009年搬离房屋至今已有十多年。往来款项核对凭证不能视为其同意支付租金，无法产生中断时效的效果，也不能证明是其对欠付租金的认可。案涉房屋没有经过同意建造的审批手续，案涉协议应当为无效合同，应当按合同无效的后果进行处理。请求驳回新华合作社的上诉请求。

新**市政公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、其在一审中向法院提出申请，请求调取案涉房屋拆迁补偿款的具体金额，以确认其诉讼请求金额。但一审法院未予理会，导致其诉讼请求无法予以明确。二、案涉房屋为违章建筑，在建造及出租时均未获得工程规划许可证，案涉租赁合同应当为无效合同。同时，新华合作社同意其装修，并在其搬离后，新华合作社仍然使用了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，新华合作社应当折价补偿。又因案涉房屋已被拆迁，拆迁补偿款应当补偿给其。

新华合作社辩称，其并没有承诺要支付装修拆迁款给新**市政公司，新**市政公司也没有任何证据证明房屋拆迁后所获得的装潢补偿款应当支付给新**市政公司，而且朱志洪在一审中也认可双方未约定将来拆迁时案涉房屋的装修补偿款需要支付给朱志洪一方。请求驳回新**市政公司的上诉请求。

**运输公司述称，新**市政公司的上诉与其无关。

新华合作社向一审法院起诉请求：判令**运输公司、新**市政公司共同给付租金14万元及利息（以14万元为基数自2019年5月17日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

新**市政公司向一审法院提起反诉请求：判令新华合作社支付装修拆迁补偿款50万元（暂定）。

一审法院认定事实：

2006年5月5日，江阴市澄江街道新华村村民委员会（以下简称新华村委）与**运输公司签订《资产租赁协议书》一份，约定新华村委将村委新大楼五间楼层出租给**运输公司，租金每年4万元，先交后用，一年一交，按期支付租金，租赁期限从2006年6月1日至2010年6月1日止，水电费由**运输公司负担。该协议书由**运输公司时任法定代表人朱志洪签字并加盖了**运输公司公章。

2006年5月20日，朱志洪代表**运输公司股东与夏仁、朱红签订《股权转让协议》，将**运输公司的股权（包含**运输公司名下新华开发区土地及即将完工的4000平方米厂房、办公楼等全部固定资产）转让给夏仁、朱红。2006年8月31日，**运输公司办理股东及法定代表人变更登记，朱志洪不再担任**运输公司股东及法定代表人。

《资产租赁协议书》签订后，**运输公司并未实际使用案涉房屋，案涉房屋实际由新**市政公司使用，新**市政公司于2009年12月搬出案涉房屋，实际租赁时间为3年半，租金共计14万元，新**市政公司没有支付。

2015年6月，新华村委就包含案涉房屋在内的房屋搬迁事宜与有关部门签订了拆迁补偿协议书，之后案涉房屋被拆迁。

2019年5月16日，新华村委向朱志洪发出《往来款项核对凭证》一份，该凭证载明：1、本村委与贵公司往来账项列示如下：截止2017年12月31日贵公司结欠新华村委195527元。2、其他事项：朱志洪于2003年征用新华园中园土地11.89亩，单价95000元/亩，负担道路围墙款109997元，合计1239547元。新华村委于2003年7月25日收到40万元，2004年1月21日收到10万元，2004年7月26日收到20万元，2005年2月5日收到45万元，2006年2月28日收到34020元，合计收到土地款1184020元，结欠新华村委土地款55527元。2006年5月5日与新华村委签订房屋租赁协议，租期2006年6月至2010年6月，租金每年4万元，实际于2009年12月搬走，总共3年半租金合计14万元没有支付。以上两项合计结欠新华村委195527元。该函特别注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算。若款项在上述日期之后已经付清，仍请及时函复为盼”。

朱志洪收函后于2019年5月17日在“信息不符”一栏中签字并加盖新**市政公司公章。同时新**市政公司向新华村委出具一份情况说明，载明：我公司于2003年7月18日与新华村委签订了用地协议书，征地总价95万元，另负担道路、围墙、水泥路、地缆沟等费用10万元，共计105万元。我公司按时间节点对协议的约定进行办理，于2003年7月25日支付土地款40万元，2004年7月26日支付土地款20万元，2005年2月5日支付土地款45万元，2004年1月20日以现金方式支付负担的费用10万元，共计支付115万元。当时按协议多支付10万元整。现应调整为：按国土局测绘面积11.89亩，每亩9.5万元，土地款为1129550元，我公司已支付105万元；另负担道路、围墙、水泥路、地缆沟等约定10万元，已于2004年1月20日支付现金10万元。故我公司尚欠新华村委79550元。市政府水利工程建造节制闸占用了部分土地及构筑物，公司全力配合，未提任何条件，由新华村委全权处理，只是象征性地补偿我公司34020元。该款由镇政府直接支付给了新华村委，列入了与我公司的往来，无误。原新华一村新建村委会东面，在村委的集体土地上，由我公司垫资建造附房一座约1000平方米，装修完毕后由我**市政公司使用，后因镇政府逐一对集体土地资产的使用进行规范管理，经新华村委与我公司协商后决定，房屋的土建项目由新华村委统一与施工单位结算，我公司对房屋的使用按租赁结算，签订了资产租赁协议。新华村委承担我公司的装修费用249792.50元，约定以装修费用抵租赁年限。后我公司于2009年12月搬离，租期实际使用3.5年，租金为14万元，装修费用扣除租金后应付我公司109792.5元。新华村委没钱一直没有把余款结付。综上所述，新华村委共欠我公司64262.50元（34020+109792.5-79550）。

2020年7月11日，江阴市人民政府以澄政复【2020】XX号文件批复同意撤销新华村委建制。新华村委的经济职能由新华合作社继受。

一审中，朱志洪陈述案涉房屋原来由**运输公司垫资建造并装修用作办公楼，后因故将房屋返还给新华村委，建造费用由新华村委支付，但房屋装修费用新华村委没有支付，所以协商以装修费用抵扣租金，当时对于新华村委应补偿装修费用具体金额未签订过书面协议，也未约定过将来拆迁时房屋内的装修补偿款需要支付给朱志洪一方。

新**市政公司还申请原新华村委负责人刘某、徐耀忠到庭作证，刘某陈述案涉房屋系朱志洪建造并装潢，后来房屋归新华村委，但仍由朱志洪一方使用并签订了《资产租赁协议书》，当时新华村委主任黄昌兴在开会时说装潢款不支付了，租金也不要支付，二者抵清，所以当时新华村委没有去催要过租金。徐耀忠陈述案涉房屋是朱志洪建造并装潢，但对于装潢款怎么处理当时并没有明确约定，也不清楚是否约定了租金抵扣装潢款以及是否催要过租金。

以上事实由《资产租赁协议书》《往来款项核对凭证》、情况说明、《股权转让协议》《无锡市江阴工商行政管理局公司准予变更登记通知书》以及江阴市人民政府澄政复（2020）XX号文件、证人证言以及当事人陈述等在卷予以佐证。

一审法院认为，新华村委已经被依法撤销建制，故新华合作社继受新华村委经济职能后，可以作为原告提起诉讼。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。本案中，双方对于新**市政公司使用案涉房屋后应支付租金14万元均无异议，从新**市政公司2009年12月搬离案涉房屋至新华合作社提起本案诉讼已达11年之久，新华合作社并没有提供证据证明在新**市政公司未按约支付租金后，已在法律规定的诉讼时效期间内向新**市政公司、朱志洪、或者**运输公司主张过权利，其应承担不利法律后果。2019年5月16日新华村委向朱志洪发出的《往来款项核对凭证》中也明确注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算”，且新**市政公司及朱志洪在该函中明确表示账目信息不符，并没有对该14万元租金债务重新确认并愿意继续履行的意思表示，不能认定为新**市政公司对租金债务的重新确认。综上，新华合作社起诉要求支付租金14万元及利息的诉讼请求，已经超过法律规定的诉讼时效，法院对新华合作社的诉讼请求不予支持，并对是否存在新**市政公司所述以装修款抵扣租金的事实不再予以阐述。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新**市政公司未提供证据证明案涉房屋拆迁后所获得的装潢补偿款应当支付给新**市政公司，且朱志洪庭审中也认可双方未约定过将来拆迁时案涉房屋内的装修补偿款需要支付给朱志洪一方，故新**市政公司应承担举证不能的法律后果，法院对其要求新华合作社支付装修拆迁补偿款50万元的反诉请求不予支持。

据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回新华合作社的全部诉讼请求；二、驳回新**市政公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取1550元、财产保全费1220元，合计2770元，由新华合作社负担。反诉案件受理费减半收取4400元，由新**市政公司负担。

二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，根据本案查明的事实，新华村委与**运输公司于2006年5月5日签订《资产租赁协议书》后，因**运输公司的股权发生变更，**运输公司并未使用案涉房屋，案涉房屋实际由新**市政公司使用，新**市政公司于2009年12月搬出案涉房屋，至起诉时已逾11年之久。新华合作社没有提供证据证明其曾要求新**市政公司、朱志洪、或者**运输公司支付租金。新华村委于2019年5月16日向朱志洪发出的《往来款项核对凭证》中也明确注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算”，而新**市政公司及朱志洪在该函中明确表示账目信息不符，并没有作出对该14万元租金债务重新确认并愿意继续履行的意思表示。故一审法院认定新华合作社提起本案诉讼已超过法律规定的诉讼时效，并无不当。新华合作社认为新**市政公司出具情况说明即确认了债权，是诉讼时效中断，本案没有超过诉讼时效的上诉主张，于法无据，本院不予支持。

关于新**市政公司要求新华合作社支付装修拆迁补偿款的问题。根据朱志洪的陈述，案涉房屋原来由**运输公司垫资建造并装修用作办公楼，后建造费用由新华村委支付，但房屋装修费用经协商以租金抵扣，其与新华村委未约定过将来拆迁时房屋内的装修补偿款需要支付给朱志洪一方。朱志洪陈述的事实与新**市政公司申请的证人刘某的证言基本吻合，结合新**市政公司使用房屋期间未支付租金，搬离后也从未向新华村委要求装修补偿的事实，按照日常生活经验，新**市政公司在搬离后放弃装修残值有较大可能性。据此，新**市政公司对新华村委同意案涉房屋拆迁后所获得的装潢补偿款支付给其的事实，负有举证证明责任。因新**市政公司不能提供相应证据加以证明，其要求新华合作社支付装修拆迁补偿款50万元上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，新华合作社、新**市政公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11900元，由上诉人新华合作社负担3100元，由上诉人新**市政公司负担8800元。

本判决为终审判决。

审判长　　潘志江

审判员　　林中辉

审判员　　杜伟建

二〇二二年二月十日

书记员　　李　睿