北京农村商业银行股份有限公司某某支行与某某等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2022）京03民终2209号

上诉人（原审原告）：北京农村商业银行股份有限公司***支行，住所地北京市平谷区***镇安固村村东6号。统一社会信用代码：9111011710292831XC。

负责人：崔红霞，行长。

委托诉讼代理人：卢燕，女，1982年10月4日出生，北京农村商业银行股份有限公司***支行员工，住北京农村商业银行股份有限公司***支行宿舍。

委托诉讼代理人：梁秀稳，北京稳正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张海江，男，1977年10月25日出生，汉族，住北京市平谷区。

委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：北京谷新投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新开街28号。统一社会信用代码：911101177921169756。

法定代表人:龙国标，执行董事。

委托诉讼代理人：滕龙，男，1964年11月18日出生，北京谷新投资管理有限公司职员，住公司宿舍。

委托诉讼代理人：杨爽，北京市亿中律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：**，男，1962年2月22日出生，汉族，北京市平谷区村民。

委托诉讼代理人：王颢伟，男，1986年5月15日出生，住北京市平谷区。

被上诉人（原审第三人）：北京市平谷区***镇人民政府，住所地北京市平谷区***镇马各庄南街83号。统一社会信用代码：11110226000113478D。

负责人：赵金祥，镇长。

委托诉讼代理人：郭学东，男，1966年11月10日出生，北京市平谷区***镇人民政府副镇长，住单位宿舍。

委托诉讼代理人：崔艳霞，北京市方桥律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：北京市平谷区***镇南太务村民委员会，住所地北京市平谷区***镇南太务村前街122号。统一社会信用代码：54110117A0298136XE。

法定代表人：王冬伟，主任。

委托诉讼代理人：见清林，男，1970年6月29日出生，住北京市平谷区夏。

上诉人北京农村商业银行股份有限公司***支行（曾用名北京市平谷区***农村信用合作社，以下简称农商行、信用社）因与被上诉人张海江、北京谷新投资管理有限公司（以下简称谷新公司）、**、北京市平谷区***镇人民政府（以下简称***镇政府）、北京市平谷区***镇南太务村委会（以下简称南太务村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

农商行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持农商行的一审全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由张海江、谷新公司、**、***镇政府、南太务村委会负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。农商行与张海江签订的《协议书》，没有约定案涉房产及土地的用途，一审法院主观臆断为非农业用途，没有任何事实依据。2.一审判决适用法律错误。案涉房产形成于上世纪七十年代末八十年代初，为×庄公社砖瓦厂的土地及房产。因砖瓦厂经营及政策原因，1991年转成南太务二鸡场，又名***二鸡场。因***二鸡场经营不善，***镇政府用***二鸡场的资产偿还了所欠农商行的部分债务。所以，本案应适用《中华人民共和国土地管理法》第63条的但书部分，而非但书之前的规定。3.一审法院审理程序错误。假设涉案协议无效，就合同的性质，一审法院应向农商行释明而未释明，也未进行充分辩论。4.若农商行与张海江的协议无效成立，那么，农商行与***镇政府的抵债协议也应该面临同样无效的法律后果。按一审判决的逻辑，只要集体土地，一方自认是经营的用途，那么双方的合同即无效，此种逻辑将致经济秩序进入混乱局面。

张海江辩称：不同意农商行的上诉请求，但也不认可一审法院认为双方之间协议无效的观点。协议是有效的，张海江已经将双方之间合同项下权利义务转给**，张海江是本案第三人，不应成为本案被告，但张海江未提起上诉。转让给**后，**又转让给南太务村委会，南太务村委会已经向农商行支付涉案场地的租金，张海江已经退出合同关系。

谷新公司辩称：认可一审判决，一审判决查明事实准确，适用法律正确，程序没有任何问题。

**辩称：同意一审判决。

***镇政府辩称：不同意农商行的上诉请求，同意一审判决。

南太务村委会辩称：同意一审判决。

农商行向一审法院提出诉讼请求：1.解除农商行与张海江2005年9月30日签订的《资产有偿使用协议书》（以下简称涉案合同）;2.责令张海江及谷新公司将基于涉案合同获得有偿使用的资产腾退给农商行；3.责令张海江偿还欠付2014年9月1日至2022年8月31日使用费56万元，支付违约金49.3万元；4.张海江赔偿其固定资产经济损失暂定1万元（具体损失待评估后确定）。

一审法院认定事实：1979年3月22日，北京市平谷县×庄人民公社革命委员会（现***镇政府）与北京市平谷县×庄人民公社砖瓦厂及北京市平谷县×庄人民公社南太务生产大队革命委员会（现南太务村委会）签订了《×庄公社砖瓦厂征用南太务大队土地协议书》，内容为，为实现四个现代化，必须加强社办企业的发展。经县委批准，在国家有关部门的大力帮助下，在南太务大队村东南山下建砖厂一处。有关占地的价款和地上附着物，经大队与砖厂双方协议处理办法如下：占地面积经大队与砖厂双方丈量核实为112亩，按国家正常包户三年的原则，具体做法参照现在***大队砖窑的处理办法，共计43

548.96元，由砖厂于1979年内补给大队，地上附着物455元，由砖厂补给大队。1991年***镇第九届人民代表大会第一次会议讨论了关于砖厂转产意见的决议，批准了经济联合总公司关于砖厂转产为养鸡场的意见，案涉的南太务村二鸡场就是由该砖厂转产而来。2001年平谷县人民政府批准了***镇机构改革方案，按照政企分开的原则，撤销***镇经济联合总公司，将其行政管理职能交给***镇政府承担。

2002年，***镇政府与农商行签订了以资抵债协议书。内容为***镇政府及其所属企业从农商行借款2827.75万元，截至2002年9月20日止，本息合计4714.897427万元。因***镇政府及借款企业无力偿还贷款，双方就以资产抵顶债务事宜达成协议如下：一、***镇政府所属九个企业（即1.平谷区***乡养猪厂;2.平谷区***乡鸡厂；3.北京市平谷区蛋禽公司；4.平谷区***乡二鸡厂；5.北京市平谷盘龙玛钢厂；6.北京市华升肉食品加工厂；7.北京市平谷区金海种鸡一厂；8.平谷区***镇农业技术推广门市部;9.北京顺发特种蔬菜水果进出口服务中心）的现有全部资产（包括房屋产权、土地使用权、水暖、电、通信设施的使用权及该企业土地使用权范围内的机器设备、附属设施、水井等）转让给农商行，抵顶前述***镇政府及其所属企业欠农商行贷款本息。以上企业的土地占用费在使用年限内由***镇政府负担，与农商行无关。农商行使用上述资产的期限为50年，自2002年9月至2052年9月止。前述资产交接后，农商行有权自行处分接收的全部资产，无需征得***镇政府同意。届时如农商行需要***镇政府提供相关证明文件时***镇政府需要出具。农商行有权对接收的企业房产进行拆、改、建、再规划，在协议期满时，无需对因此灭失的房产对***镇政府进行补偿，协议期满，如***镇政府收回前述土地使用权，应对农商行在协议期内增设的不动产给付适当补偿。

2005年9月30日，农商行与张海江签订了涉案合同，约定，农商行将自有的不动产资产生产、办公及生活用房、水电设施、道路使用权、土地使用权，有偿交付给张海江使用，该资产位于南太务村原二鸡厂厂址，期限46年，自2005年9月1日起至2051年8月31日止。协议期内张海江向农商行支付使用费190万元，分20年交清，前19年每年交8万元，交费期为每年1月10日前交清，余款57万元在使用期第20年底前一次性交清。张海江在交清费用后方可办理征地手续。张海江需一次性向农商行交纳履约保证金5万元，张海江违约时，农商行有权从该保证金中相应扣除，不足部分继续追偿，该款在协议期满时农商行相应返还给张海江。协议期内，张海江因经营上的需要可对原建筑物进行更新改造，张海江新建生产、办公及生活用房范围以占地四至图为依据，张海江对接收的资产改造和新建建筑物及固定设施时，涉及规划许可的由张海江自行办理并严格按照规划及设计图所载标准施工。本协议如因张海江单方中途终止履行，张海江因前款行为导致接收的农商行资产毁、损，张海江应对农商行所受损失进行现金折价补偿。张海江的义务包括，应自觉接受农商行对资产使用情况进行监督和检查，主动配合，不得阻拦。应合理使用资产，确保接收的农商行资产的安全：转租、转包需告知农商行。按时向农商行交纳有偿使用费和约定的款项。本协议履行期限届满或中途终止履行的当日内张海江应向农商行交还资产及其他尚存的属农商行无偿接收的财产，张海江在交清租金后可办理征地手续，费用自理。不办理征地手续，交还财产中，新增动产可拆走，新增不动产无偿归农商行所有。张海江不按本协议约定的时间、数额向农商行交纳约定的有偿使用费，应按应交纳额的20%比例向农商行支付违约金：逾期30日仍不能交纳的，农商行有权单方终止本协议的履行，张海江应按未履行协议期间有偿使用费总额的30%比例向农商行支付违约金，违约金由保证金中扣减。张海江不按本协议约定的时间、数额向农商行交纳约定的有偿使用费，逾期个月不交视同自动放弃本协议，农商行有权将上述产权转租他人。

张海江取得涉案资产后，拆除了部分房屋，并与**合伙在涉案土地上经营石料厂，做砂石料。2010年，南太务村委会欲收回涉案土地，与其他土地一并另行发包给电力公司，为防止张海江要价过高，南太务村委会以时任书记见某个人名义出面，由**从张海江处转让土地再转给见某。故2010年12月16日，南太务村（见某）（甲方）与**（乙方）签订协议，内容为：***镇砖厂（后改建二鸡厂）坐落在南太务村东，是乡办企业，由于镇里欠信用社贷款太多，镇里将二鸡厂抵顶***信用社使用50年。在2005年***信用社又转包给×村张海江使用46年合同。现张海江又转让本合同到乙方×村**名下，归乙方所有，由于乙方没有资金，甲方全力支持出资收回此合同，并达成如下协定：1.甲方收回张海江所承包信用社的全部合同及地上物和地标物所有权。2.甲方付给乙方收回合同及地上物所需补偿款，人民币陆佰万元整。其中欠信用社承包费壹佰伍拾万人民币，由甲方扣出负责交给信用社。3.乙方借用甲方资金，收回二鸡厂合同，必须转给甲方使用管理所有，任何人不能干涉阻挠本合同。4.乙方在此地建粉石厂，因搬走沙石料和机械等造成的损失，甲方给予乙方补偿费共计人民币250万元。其中收回张海江合同及地上物，甲方先付给乙方沙石料厂150万元，其次粉石厂到期2011年10月31日前，搬走没什么异议，再付清给乙方所欠的款数人民币壹佰万元整。5.甲方收回此合同投资很大，如若任何一方不还此合同手续和地标物等，包括乙方所建的粉石厂必须在2011年10月31日前搬走腾净，否则甲方有权组织人，强行停水占厂占地分地。6.以上条款，甲乙双方不能违约，如有一方违约，不违约方向违约方提起诉讼同样具有法律效力。违约方赔偿不违约方全部经济损失，并处罚违约金200万元整。

2010年12月17日，张海江（甲方）与**（乙方）签订了转让合同协议书，内容为，甲乙双方协商同意，甲方将承包***镇二鸡场抵给***信用社的贷款合同转包给乙方管理使用，并达成如下协议：1.甲方将原承包***信用社，即镇二鸡场抵顶给信用社46年合同全部交给乙方管理使用，乙方需履行本合同的权利义务期限和责任，甲方需配合办理乙方承办和信用社的转让相关手续，并取得信用社同意。2.甲方转包给乙方合同，乙方一次性付给甲方补偿款600万元，其中扣回应交未交信用社承包费150万元，由乙方交给***信用社。3.在本合同生效前产生的原甲方承包期和以前该单位的债权债务，乙方概不负责任，由以前单位和承包人负责。4.本合同签订之日手续齐全、资金到位，甲方将所承包的标的和地上物全部交给乙方使用，任何建筑物和附属物不能损坏，也不能带走。合同的原本和附件交给乙方，由乙方管理使用。5.本转让合同甲乙双方共同配合，必须经***信用社同意并盖章才能生效，否则不能成立。

2011年1月19日，南太务村委会（甲方）与电力公司（乙方）、***镇政府（丙方）三方签订了太阳能及多能互补新能源发电示范项目土地承包经营合同，内容为：乙方根据甲方、丙方的陈述与保证，以本合同约定的条件，同意承包甲方土地，甲方经丙方同意自愿将本合同项下之土地以发包的方式交付给乙方经营，丙方同意对本合同项下之土地承包经营事宜进行协调和监管。甲方保证乙方所承包土地经村民代表大会表决通过，保证标的物未被征用、抵押、承包、租赁、转让或以其他形式全部或部分处分。乙方承包范围以双方委托的专业机构出具的钉桩成果为准，承包期限30年。承包期内第一个五年土地承包费为1000元每亩，此后每五年递增20%。为便于承包费管理，乙方将承包费打入丙方指定账户，由丙方监管使用。甲方完成地上、地下附着物补偿、清理工作且乙方支付第一笔土地承包费并全额支付地上、地下附着物的补偿款后五日内将本合同项下的标的物交给乙方经营。本合同标的物地上、地下附着物的拆迁、补偿等工作由甲方、丙方根据乙方要求负责在乙方全额支付补偿款后60日完成，需要清理的，在90日内清理完毕。上述补偿款在乙方支付给丙方后，由丙方和甲方向具体所有者支付。甲方和丙方应当确保地上、地下附着物的所有者不会因上述补偿事宜向乙方追究任何责任。丙方积极协助乙方调整***镇镇域总体规划和土地利用规划，编制征用土地的地块控制性详细规划，同时配合乙方办理建设用地的征用手续，确保乙方有关建设项目顺利实施等。

涉案土地包括在电力公司与***镇政府、南太务村委会签订的合同范围内。合同签订后，电力公司依约履行了义务，并于2011年支付了地上物补偿款共计1.5亿余元。目前涉案土地由电力公司下属公司谷新公司占用。

另查：涉案土地从南太务村委会向外流转均履行了民主程序。2011年以后涉案资产的租金由南太务村委会向农商行交纳，目前各方一致认可，租金交至2014年8月31日。此后无人交纳租金。

再查：涉案土地自2001年有规划记录。2001年至2010年版规划，基本上都是一般农地，仅有一点边角是基本农田保护区和工矿用地建成区。2006年至2020年版，基本是一般农用地区，仅有一个小边角是基本农田保护区。2006年至2020年调整完善局部版，基本上都是一般农地区，仅有一点边角是基本农田保护区和城镇建设用地区。2017年至2035年版，基本上都是林草保护区，仅有一点边角是永久基本农田保护区和有条件建设区。

一审法院认定的以上事实有当事人陈述、资产有偿使用协议书，协议书、转让合同协议书、政府信息公开申请答复告知书及附件、太阳能及多能互补新能源发电示范项目土地承包经营合同、关于《北京电力公司平谷供电公司承包南太务半山区地实施方案》的讨论结果、平谷新能源发电示范项目地上物补偿协议书、付款凭证、转交合同协议书、以资抵债协议书、会议记录等证据在案佐证。

一审法院认为，合同效力问题法院必须主动审查。本案影响涉案合同效力的因素是该合同是否违反法律法规的强制性规定。土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。自2001年有规划记录可查以来，涉案土地除个别边角外均为一般农用地，近年调整为林草保护区，均为农业用途，个别边角部分不具备独立性，与农用地为一体使用，故首先涉案资产流转和使用不能违反土地的农业用途，如违反土地的农业用途，涉案合同将整体无效。根据查明的事实，张海江自称其签订合同时农商行称涉案土地是建设用地，如果不能建设，其也不会签订涉案合同。此外，根据合同内容，涉案合同流转的设施就包括砖窑、鸡舍等生产性设施，以及办公和生活用房等，合同中也有张海江要建设生产、办公及生活用房的内容，明确张海江流转的目的是经营。签订合同后，张海江也与其他人在涉案土地上经营石料厂，农商行未提出异议，以上均说明，双方合同目的并非农业用途，该合同违反了法律、法规关于土地用途的强制性规定，故一审法院认定合同无效。

因为涉案合同无效，无论张海江转让是否经农商行同意，均无效，故涉案合同无效的法律后果应该由农商行和张海江分担。虽然合同无效后果为双方返还从对方取得的财产，不能返还的折价补偿，但因农商行是基于合同有效主张的资产返还及支付租金，经一审法院释明后其仍旧坚持合同有效并基于此主张权利，属于请求权基础错误，故一审法院对于农商行主张返还涉案资产及给付租金的诉求不予支持。因为合同无效，不存在解除合同、支付违约金及基于违约赔偿损失问题，故农商行主张解除涉案合同、支付违约金及赔偿损失的诉求一审法院亦不支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第六十三条之规定，一审法院判决：驳回北京农村商业银行股份有限公司***支行的诉讼请求。一审案件受理费30 504元，由北京农村商业银行股份有限公司***支行负担（已交纳）。

二审期间，当事人没有提交新证据证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

本案中，涉案土地除个别边角外均为一般农用地，近年调整为林草保护区，均为农业用途。在此情况下，根据合同中约定的内容，涉案合同流转的设施包括砖窑、鸡舍等生产性设施以及办公和生活用房等，合同中也有张海江要建设生产、办公及生活用房的内容，明确张海江流转的目的是经营。签订合同后，张海江也与其他人在涉案土地上经营石料厂，农商行未提出异议。以上均说明，双方合同目的并非农业用途，故该合同违反了法律、法规关于土地用途的强制性规定，一审认定合同无效正确，二审应予维持。

对于合同无效后的法律后果，经一审释明后农商行并未变更诉讼请求，故一审对于农商行的各项诉求未予支持，并无不当。

综上所述，农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30 504元，由北京农村商业银行股份有限公司***支行负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　　周艳雯

审 判 员　　　张印龙

审 判 员　　　何灵灵

二〇二二年五月九日

法 官 助 理　　　仵 霞

法 官 助 理 何 平