北京农村商业银行股份有限公司某某支行与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市平谷区人民法院

民事判决书

（2020）京0117民初43号

原告：北京农村商业银行股份有限公司***支行，住所地北京市平谷区***镇安固村村东6号。统一社会信用代码：9111011710292831XC。

负责人：崔红霞，行长。

委托诉讼代理人：卢燕，女，北京农村商业银行股份有限公司***支行员工。

委托诉讼代理人：纪晓华，北京稳正律师事务所律师。

被告：***，男，1977年10月25日出生，汉族，北京市平谷区居民，住该区。公民身份号码：×××。

委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。

第三人：北京谷新投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新开街28号。统一社会信用代码：911101177921169756。

法定代表人:龙国标，执行董事。

委托诉讼代理人：邢小舟(2021年1月28日撤销对其委托)，女，北京谷新投资管理有限公司员工。

委托诉讼代理人：郭永新(2021年1月28日始增加其为委托诉讼代理人)，男，北京谷新投资管理有限公司员工。

委托诉讼代理人：张艳红，北京市亿中律师事务所律师。

第三人：王鹏，男，1962年2月22日出生，汉族，北京市平谷区村民，现羁押于北京市监狱管理局清河分局潮白监狱。公民身份号码：×××。

第三人：北京市平谷区***镇人民政府，住所地北京市平谷区***镇马各庄南街83号。统一社会信用代码：11110226000113478D。

负责人：赵金祥，镇长。

委托诉讼代理人：郭学东，男，北京市平谷区***镇人民政府副镇长。

委托诉讼代理人：崔艳霞，北京市方桥律师事务所律师。

第三人：北京市平谷区***镇南太务村民委员会，住所地北京市平谷区***镇南太务村前街122号。统一社会信用代码：54110117A0298136XE。

法定代表人：见清林，主任。

原告北京农村商业银行股份有限公司***支行（曾用名北京市平谷区***农村信用合作社，以下简称农商行、信用社）与被告***，第三人北京谷新投资管理有限公司（以下简称谷新公司）、王鹏、北京市平谷区***镇人民政府（以下简称***镇政府）、北京市平谷区***镇南太务村民委员会（以下简称南太务村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人卢燕、纪晓华，被告***及其委托诉讼代理人杨光，第三人谷新公司的委托诉讼代理人邢小舟、郭永新、张艳红，第三人***镇政府的委托诉讼代理人郭学东、崔艳霞，第三人南太务村委会法定代表人见清林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

农商行向本院提出诉讼请求：1.解除农商行与***2005年9月30日签订的《资产有偿使用协议书》（以下简称涉案合同）;2.责令***及谷新公司将基于涉案合同获得有偿使用的资产腾退给农商行；3.责令***偿还欠付2014年9月1日至2022年8月31日使用费56万元，支付违约金49.3万元；4.***赔偿其固定资产经济损失暂定1万元（具体损失待评估后确定）。事实和理由：就原***镇南太务村二鸡场厂址及地上物使用事宜，农商行与***签订了涉案合同，农商行将资产交付***使用，***给付租金，但***未按照约定履行给付租金义务，且上述资产被第三人谷新公司占用，故诉至法院。

***辩称，2002年农商行与***镇政府签订了协议，农商行从***镇政府处获得了北京市平谷区***镇南太务村二鸡场的资产（以下简称涉案资产，含生产、办公及生活用房、水电设施、道路使用权、土地）使用权50年。2005年9月30日，农商行与***签订了涉案合同，约定，农商行将涉案资产有偿交付***使用，期限为46年，自2005年9月1日至2051年8月31日止，费用共计190万元，分20年交清，前19年，每年交7万元，余额57万元于使用期第20年底前一次性付清。交清全部使用费后，***有权办理征地手续。***需一次性向农商行缴纳履约保证金5万元。协议期内，因经营需要，***可对地上物进行更新改造。协议签订后，***依约履行了义务，并进行了相应的建设。2010年12月17日，***与王鹏签订了《转让合同协议书》，将与农商行协议项下的权利义务全部转让给了王鹏，并取得了农商行同意。***自此撤出与农商行的合同，农商行将***作为被告主张权利，属于主体不适格，其应该向合同受让人主张权利。***已将合同权利义务概括转移，农商行也收取了南太务村委会租金，农商行早知晓涉案财产使用人是国家电网，未提出异议，说明其对合同转让之事是知情的，***并未违约。农商行现在不认可此事，是因为涉及此事的行长因犯罪被判刑，信息不畅造成的。根据农商行与***镇政府协议，农商行取得的是50年使用权，是债权，而非物权，资产所有人仍是***镇政府。本案***将资产转给王鹏，王鹏又转给了南太务村委会，形成了闭环，资产现在仍属于***镇政府。南太务村委会无论是之前还是现在均同意一次性支付剩余租金，农商行债权可以实现，农商行不存在解除合同和返还资产问题。签订合同时，农商行称土地性质是建设用地，如果不能建设，***是不会签订这份合同的。即便土地不是建设用地，涉案土地上原是二鸡厂和大窑，养殖业属于设施农业，从当时的规划来看，未完全违反农业用途，故该合同有效。如果合同性质是租赁，租期超过20年无效，但本案涉及的土地是农用地，农用地使用期限不受此限制。

第三人谷新公司述称：1.涉案土地为农用地，不能进行建设，***镇政府在上面进行建设且抵债，改变了土地用途，协议无效。2.涉案合同第七条约定只要付清租金就可以征地，南太务村委会要付清租金，是农商行不要，故农商行已经丧失了基于第八条行使单方解除权的权利。3.农商行通过以物抵债协议取得的是债权，并非物权，不涉及到土地及地上物的物权保护。且***镇政府以物抵债，仅为新债清偿，并非债务更新，其旧债不因以物抵债而消灭。根据查明的事实，南太务村委会、***镇政府均愿意提前清偿，农商行也同意，表明以物抵债协议清偿方式已经消灭，农商行合同目的可以实现，不应支持其解除涉案合同。4.北京市电力公司（以下简称电力公司）通过合法承包取得了土地承包经营权，属于用益物权，且已经支付了地上补偿款1.5亿余元，解除合同将侵害电力公司重大利益且损害公共利益。5.大部分房屋已经不存在了，农商行要求返还房屋已经无法履行。

第三人王鹏述称，2008年王鹏与***合伙，共同使用涉案财产，经营石料厂，做砂石料。当时地上就没有鸡舍、猪舍。后南太务村委会想要使用涉案土地，不方便出面，当时任书记见春贵找到王鹏，让王鹏出面与***转让涉案合同，故王鹏经办了此事。王鹏只是中间人，与***签订转让合同协议书后直接转给了南太务村委会，当时南太务村委会书记找的农商行，农商行知情并同意，此事与王鹏无关。

***镇政府述称，***镇政府与农商行签订的协议合法有效，该协议涉及的是使用权，不是所有权，应按照约定履行。南太务村委会多次向农商行付款，农商行是知晓的，是农商行自己不收租金，损失是其自己造成的，其也未向南太务村委会催要过租金，故其要求解除合同理由不充分。***镇政府仅是对南太务村委会账户进行监管，合同相对方及付款方均不是***镇政府，与***镇政府无关。

南太务村委会述称，2010年村里收回土地，农商行是知情且同意的。从2011年开始南太务村委会每年付给农商行7万元租金，后来各方协商，准备一次性将剩余租金付清，农商行说没法下帐，此事就搁置了。当时农商行行长韩立东及总行来的一个怀柔的人，国家电网李晓辉、李贺，时任***镇镇长赵为民，南太务村委会书记见春贵亦参与了协商。

经审理查明：1979年3月22日，北京市平谷县张各庄人民公社革命委员会（现***镇政府）与北京市平谷县张各庄人民公社砖瓦厂及北京市平谷县张各庄人民公社南太务生产大队革命委员会（现南太务村委会）签订了《张各庄公社砖瓦厂征用南太务大队土地协议书》，内容为，为实现四个现代化，必须加强社办企业的发展。经县委批准，在国家有关部门的大力帮助下，在南太务大队村东南山下建砖厂一处。有关占地的价款和地上附着物

，经大队与砖厂双方协议处理办法如下：占地面积经大队与砖厂双方丈量核实为112亩，按国家正常包户三年的原则，具体做法参照现在***大队砖窑的处理办法，共计43 548.96元，由砖厂于1979年内补给大队，地上附着物455元，由砖厂补给大队。1991年***镇第九届人民代表大会第一次会议讨论了关于砖厂转产意见的决议，批准了经济联合总公司关于砖厂转产为养鸡场的意见，案涉的南太务村二鸡场就是由该砖厂转产而来。2001年平谷县人民政府批准了***镇机构改革方案，按照政企分开的原则，撤销***镇经济联合总公司，将其行政管理职能交给***镇政府承担。

2002年，***镇政府与农商行签订了以资抵债协议书。内容为***镇政府及其所属企业从农商行借款2827.75万元，截至2002年9月20日止，本息合计4714.897 427万元。因***镇政府及借款企业无力偿还贷款，双方就以资产抵顶债务事宜达成协议如下：一、***镇政府所属九个企业（即1.平谷区***乡养猪厂;2.平谷区***乡鸡厂；3.北京市平谷区蛋禽公司；4.平谷区***乡二鸡厂；5.北京市平谷盘龙玛钢厂；6.北京市华升肉食品加工厂；7.北京市平谷区金海种鸡一厂；8.平谷区***镇农业技术推广门市部;9.北京顺发特种蔬菜水果进出口服务中心）的现有全部资产（包括房屋产权、土地使用权、水暖、电、通信设施的使用权及该企业土地使用权范围内的机器设备、附属设施、水井等）转让给农商行，抵顶前述***镇政府及其所属企业欠农商行贷款本息。以上企业的土地占用费在使用年限内由***镇政府负担，与农商行无关。农商行使用上述资产的期限为50年，自2002年9月至2052年9月止。前述资产交接后，农商行有权自行处分接收的全部资产，无需征得***镇政府同意。届时如农商行需要***镇政府提供相关证明文件时***镇政府需要出具。农商行有权对接收的企业房产进行拆、改、建、再规划，在协议期满时，无需对因此灭失的房产对***镇政府进行补偿，协议期满，如***镇政府收回前述土地使用权，应对农商行在协议期内增设的不动产给付适当补偿。

2005年9月30日，农商行与***签订了涉案合同，约定，农商行将自有的不动产资产生产、办公及生活用房、水电设施、道路使用权、土地使用权，有偿交付给***使用，该资产位于南太务村原二鸡厂厂址，期限46年，自2005年9月1日起至2051年8月31日止。协议期内***向农商行支付使用费190万元，分20年交清，前19年每年交7万元，交费期为每年1月10日前交清，余款57万元在使用期第20年底前一次性交清。***在交清费用后方可办理征地手续。***需一次性向农商行交纳履约保证金5万元，***违约时，农商行有权从该保证金中相应扣除，不足部分继续追偿，该款在协议期满时农商行相应返还给***。协议期内，***因经营上的需要可对原建筑物进行更新改造，***新建生产、办公及生活用房范围以占地四至图为依据，***对接收的资产改造和新建建筑物及固定设施时，涉及规划许可的由***自行办理并严格按照规划及设计图所载标准施工。本协议如因***单方中途终止履行，***因前款行为导致接收的农商行资产毁、损，***应对农商行所受损失进行现金折价补偿。***的义务包括，应自觉接受农商行对资产使用情况进行监督和检查，主动配合，不得阻拦。应合理使用资产，确保接收的农商行资产的安全：转租、转包需告知农商行。按时向农商行交纳有偿使用费和约定的款项。本协议履行期限届满或中途终止履行的当日内***应向农商行交还资产及其他尚存的属农商行无偿接收的财产，***在交清租金后可办理征地手续，费用自理。不办理征地手续，交还财产中，新增动产可拆走，新增不动产无偿归农商行所有。***不按本协议约定的时间、数额向农商行交纳约定的有偿使用费，应按应交纳额的20%比例向农商行支付违约金：逾期30日仍不能交纳的，农商行有权单方终止本协议的履行，***应按未履行协议期间有偿使用费总额的30%比例向农商行支付违约金，违约金由保证金中扣减。***不按本协议约定的时间、数额向农商行交纳约定的有偿使用费，逾期个月不交视同自动放弃本协议，农商行有权将上述产权转租他人。

***取得涉案资产后，拆除了部分房屋，并与王鹏合伙在涉案土地上经营石料厂，做砂石料。2010年，南太务村委会欲收回涉案土地，与其他土地一并另行发包给电力公司，为防止***要价过高，南太务村委会以时任书记见春贵个人名义出面，由王鹏从***处转让土地再转给见春贵。故2010年12月16日，南太务村（见春贵）（甲方）与王鹏（乙方）签订协议，内容为：***镇砖厂（后改建二鸡厂）坐落在南太务村东，是乡办企业，由于镇里欠信用社贷款太多，镇里将二鸡厂抵顶***信用社使用50年。在2005年***信用社又转包给峪口村***使用46年合同。现***又转让本合同到乙方望马台村王鹏名下，归乙方所有，由于乙方没有资金，甲方全力支持出资收回此合同，并达成如下协定：1.甲方收回***所承包信用社的全部合同及地上物和地标物所有权。2.甲方付给乙方收回合同及地上物所需补偿款，人民币陆佰万元整。其中欠信用社承包费壹佰伍拾万人民币，由甲方扣出负责交给信用社。3.乙方借用甲方资金，收回二鸡厂合同，必须转给甲方使用管理所有，任何人不能干涉阻挠本合同。4.乙方在此地建粉石厂，因搬走沙石料和机械等造成的损失，甲方给予乙方补偿费共计人民币250万元。其中收回***合同及地上物，甲方先付给乙方沙石料厂150万元，其次粉石厂到期2011年10月31日前，搬走没什么异议，再付清给乙方所欠的款数人民币壹佰万元整。5.甲方收回此合同投资很大，如若任何一方不还此合同手续和地标物等，包括乙方所建的粉石厂必须在2011年10月31日前搬走腾净，否则甲方有权组织人，强行停水占厂占地分地。6.以上条款，甲乙双方不能违约，如有一方违约，不违约方向违约方提起诉讼同样具有法律效力。违约方赔偿不违约方全部经济损失，并处罚违约金200万元整。

2010年12月17日，***（甲方）与王鹏（乙方）签订了转让合同协议书，内容为，甲乙双方协商同意，甲方将承包***镇二鸡场抵给***信用社的贷款合同转包给乙方管理使用，并达成如下协议：1.甲方将原承包***信用社，即镇二鸡场抵顶给信用社46年合同全部交给乙方管理使用，乙方需履行本合同的权利义务期限和责任，甲方需配合办理乙方承办和信用社的转让相关手续，并取得信用社同意。2.甲方转包给乙方合同，乙方一次性付给甲方补偿款600万元，其中扣回应交未交信用社承包费150万元，由乙方交给***信用社。3.在本合同生效前产生的原甲方承包期和以前该单位的债权债务，乙方概不负责任，由以前单位和承包人负责。4.本合同签订之日手续齐全、资金到位，甲方将所承包的标的和地上物全部交给乙方使用，任何建筑物和附属物不能损坏，也不能带走。合同的原本和附件交给乙方，由乙方管理使用。5.本转让合同甲乙双方共同配合，必须经***信用社同意并盖章才能生效，否则不能成立。

2011年1月19日，南太务村委会（甲方）与电力公司（乙方）、***镇政府（丙方）三方签订了太阳能及多能互补新能源发电示范项目土地承包经营合同，内容为：乙方根据甲方、丙方的陈述与保证，以本合同约定的条件，同意承包甲方土地，甲方经丙方同意自愿将本合同项下之土地以发包的方式交付给乙方经营，丙方同意对本合同项下之土地承包经营事宜进行协调和监管。甲方保证乙方所承包土地经村民代表大会表决通过，保证标的物未被征用、抵押、承包、租赁、转让或以其他形式全部或部分处分。乙方承包范围以双方委托的专业机构出具的钉桩成果为准，承包期限30年。承包期内第一个五年土地承包费为1000元每亩，此后每五年递增20%。为便于承包费管理，乙方将承包费打入丙方指定账户，由丙方监管使用。甲方完成地上、地下附着物补偿、清理工作且乙方支付第一笔土地承包费并全额支付地上、地下附着物的补偿款后五日内将本合同项下的标的物交给乙方经营。本合同标的物地上、地下附着物的拆迁、补偿等工作由甲方、丙方根据乙方要求负责在乙方全额支付补偿款后60日完成，需要清理的，在90日内清理完毕。上述补偿款在乙方支付给丙方后，由丙方和甲方向具体所有者支付。甲方和丙方应当确保地上、地下附着物的所有者不会因上述补偿事宜向乙方追究任何责任。丙方积极协助乙方调整***镇镇域总体规划和土地利用规划，编制征用土地的地块控制性详细规划，同时配合乙方办理建设用地的征用手续，确保乙方有关建设项目顺利实施等。

涉案土地包括在电力公司与***镇政府、南太务村委会签订的合同范围内。合同签订后，电力公司依约履行了义务，并于2011年支付了地上物补偿款共计1.5亿余元。目前涉案土地由电力公司下属公司谷新公司占用。

另查：涉案土地从南太务村委会向外流转均履行了民主程序。2011年以后涉案资产的租金由南太务村委会向农商行交纳，目前各方一致认可，租金交至2014年8月31日。此后无人交纳租金。

再查：涉案土地自2001年有规划记录。2001年至2010年版规划，基本上都是一般农地，仅有一点边角是基本农田保护区和工矿用地建成区。2006年至2020年版，基本是一般农用地区，仅有一个小边角是基本农田保护区。2006年至2020年调整完善局部版，基本上都是一般农地区，仅有一点边角是基本农田保护区和城镇建设用地区。2017年至2035年版，基本上都是林草保护区，仅有一点边角是永久基本农田保护区和有条件建设区。

以上事实有当事人陈述、资产有偿使用协议书，协议书、转让合同协议书、政府信息公开申请答复告知书及附件、太阳能及多能互补新能源发电示范项目土地承包经营合同、关于《北京电力公司平谷供电公司承包南太务半山区地实施方案》的讨论结果、平谷新能源发电示范项目地上物补偿协议书、付款凭证、转交合同协议书、以资抵债协议书、会议记录等证据在案佐证。

本院认为，合同效力问题法院必须主动审查。本案影响涉案合同效力的因素是该合同是否违反法律法规的强制性规定。土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。自2001年有规划记录可查以来，涉案土地除个别边角外均为一般农用地，近年调整为林草保护区，均为农业用途，个别边角部分不具备独立性，与农用地为一体使用，故首先涉案资产流转和使用不能违反土地的农业用途，如违反土地的农业用途，涉案合同将整体无效。根据查明的事实，***自称其签订合同时农商行称涉案土地是建设用地，如果不能建设，其也不会签订涉案合同。此外，根据合同内容，涉案合同流转的设施就包括砖窑、鸡舍等生产性设施，以及办公和生活用房等，合同中也有***要建设生产、办公及生活用房的内容，明确***流转的目的是经营。签订合同后，***也与其他人在涉案土地上经营石料厂，农商行未提出异议，以上均说明，双方合同目的并非农业用途，该合同违反了法律、法规关于土地用途的强制性规定，故本院认定合同无效。

因为涉案合同无效，无论***转让是否经农商行同意，均无效，故涉案合同无效的法律后果应该由农商行和***分担。虽然合同无效后果为双方返还从对方取得的财产，不能返还的折价补偿，但因农商行是基于合同有效主张的资产返还及支付租金，经本院释明后其仍旧坚持合同有效并基于此主张权利，属于请求权基础错误，故本院对于农商行主张返还涉案资产及给付租金的诉求不予支持。因为合同无效，不存在解除合同、支付违约金及基于违约赔偿损失问题，故农商行主张解除涉案合同、支付违约金及赔偿损失的诉求本院亦不支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第六十三条之规定，判决如下：

驳回北京农村商业银行股份有限公司***支行的诉讼请求。

案件受理费30 504元，由北京农村商业银行股份有限公司***支行负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　长　　　万里宏

人 民 陪 审 员　　　姜立云

人 民 陪 审 员　　　王翠芬

二〇二一年十二月三十日

法　官　助　理　　　丁兆刚

书　　记　　员　　　韩庆娜