中核瑞能有限公司、中国电信股份有限公司某某关分公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘民终614号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中核瑞能有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长于路甲3号。 法定代表人：***，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：夏煜鑫，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国电信股份有限公司**关分公司，住所地甘肃省**关市新华中路1598号。 负责人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃***师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，**关同舟律师事务所律师。 原审第三人：中核四〇四有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区甘肃矿区。 法定代表人***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司企业管理处副处长。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。 上诉人中核瑞能有限公司（以下简称中核瑞能）因与被上诉人中国电信股份有限公司**关分公司（以下简称中国电信**关分公司）、原审第三人中核四〇四有限公司（以下简称四〇四公司）买卖合同纠纷一案，不服甘肃省**关市中级人民法院（2020）甘02民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中核瑞能的委托诉讼代理人夏煜鑫，被上诉人中国电信**关分公司的委托诉讼代理人***、***，原审第三人四〇四公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中核瑞能上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四、五项，改判：（1）确认《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》有效；（2）中国电信**关分公司为中核瑞能办理位于**关市曙光街1号的案涉土地和房屋的不动产权属证书；（3）中国电信**关分公司承担逾期办理产权证书的违约金（以转让价款2106万元为基数，自起诉之日起按每天万分之一计算至完成案涉土地及房屋的过户手续之日）；2．一、二审全部诉讼费用由中国电信**关分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定合同无效错误。一审判决认定案涉房产的转让应经相关国有资产管理职权部门批准，而未批准，违反了《企业国有资产法》第五十三条“国有资产转让由履行出资人职责的机构决定”的强制性规定，认定案涉房产转让行为无效。该法于2009年5月1日生效，但案涉转让合同的签约时间为2009年3月5日，转让行为发生在《企业国有资产法》施行前，一审判决依据《企业国有资产法》认定该法实施前的案涉房产转让行为无效，属适用法律错误。另外，依据《企业国有资产交易监督管理办法》第四十八条规定：“企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行。”目前，国有资产的对外转让只需要按照企业内部管理制度履行相应决策程序，不必报国有资产管理职能部门批准，即案涉房产转让无论是否报国有资产管理职能部门批准，均不影响转让行为的效力。二是自建***未办理权属证书，不影响转让合同效力。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，转让的房产是否办理权属证书，不影响合同效力。”《城市房地产管理法》第三十八条规定，未取得房屋权属证书的房地产，不得转让。但该规定属于管理性规定，而非强制性规定，且该条规定限制的是不动产物权变动的行为，并非合同行为，转让的房产是否办理权属证书，不影响合同效力。即使转让自建***的合同行为无效的，依据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”自建***的《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》无效，并不会导致整个转让合同无效，转让合同的其他部分仍应当有效。二、中国电信**关分公司应继续履行办理产权证书的义务并承担违约责任。案涉转让合同，是各方当事人真实意思的表示，并征得**关市政府及主管部门的同意和批准，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应当全面履行合同义务。中国电信**关分公司是办理过户手续的义务主体，根据《土地使用权及地上建筑物转让合同》第五、六、九条的约定，其应在合理限期内办理案涉土地使用权及地上建筑物之房屋产权证，完成过户手续，并承担土地出让金在内的过户费用。但中国电信**关分公司未依约办理过户已构成违约，其应当依据转让合同约定，承担逾期办理过户手续的违约责任。 中国电信**关分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中核瑞能的上诉请求不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定双方签订的转让合同无效正确。四〇四公司与中国电信**关分公司签订了《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》，约定了案涉房地产转让的价款和双方的权利、义务以及土地出让金补交方式等。因案涉房地产转让需补交土地出让金，**关市人民政府于2009年10月28日召开常务会议，并形成《**关市人民政府常务会议纪要》，随后双方签订了《**酒店土地出让金相关事宜协议》，对双方签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》中权利、义务进行实质性的变更。一审判决依据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条规定，对合同的效力审查依法有据。案涉房屋土地属于国有资产，双方签订协议而未在产权交易机构公开进行，违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条规定：“……除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。”案涉转让的地上建筑的《房屋所有权证》依法登记领取的时间为2009年6月10日，自建***未办理权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书房屋的不得转让，一审判决依据该条规定对合同效力进行审查，并认定合同无效，法律适用正确。二、中核瑞能主张继续履行合同并由中国电信**关分公司承担违约责任的请求不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”双方签订的转让协议，因违返法律强制性规定而无效，中核瑞能主张继续履行合同没有法律依据，且导致合同无效的过错在于中核瑞能，中国电信**关分公司的损失大于中核瑞能，其主张中国电信**关分公司承担违约责任的上诉请求不能成立。 四〇四公司述称，一审判决认定本案中核瑞能与中国电信**关分公司的合同与四〇四公司无关正确，四〇四公司同意中核瑞能的上诉意见。 中核瑞能向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》及《关于土地使用权及地上建筑物转让合同及补充协议主体变更的协议》合法有效；2．判令中国电信**关分公司为中核瑞能办理位于**关市曙光街1号的案涉土地和房屋不动产权属证书；3．判令中国电信**关分公司承担逾期办理产权证书的违约金（以转让价款2106万元为基数，自起诉之日起按照万分之一每天计算至其完成案涉土地及房屋的过户手续之日）；4．本案全部诉讼费用由中国电信**关分公司承担。 中国电信**关分公司向一审法院提出反诉请求：1．解除双方签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》及《**酒店土地出让金相关事宜协议》；2．判令中核瑞能承担本案全部诉讼费用。其在一审庭审中，当庭增加诉讼请求：1．中国电信**关分公司愿意向对方退还已收取的合同价款1606万元；2．愿以1606万元为基数，按照2009年同期同类活期利率计息退款；3．退还已代交的土地出让金60万元；4．中核瑞能将房地产以现状退还中国电信**关分公司。庭后，中国电信**关分公司对增加的诉讼请求又提交书面方案进行确认，其中对增加的第二项诉讼请求明确为：以1606万元为基数，按照2009年同期同类活期年利率0.36％计息退款，核算时间自2009年7月30日至判决生效之日结束。 一审法院认定事实：2009年3月5日，转让方中国电信**关分公司（甲方）与受让方四〇四公司（乙方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同》，约定甲方转让给乙方的宗地位于**关市曙光街1号，土地使用证为国用（2004）第2047号，地号36-11，图号61.5-31.5，用途为公共基础设施，使用权类型为作价出资，转让土地面积为13763㎡，转让土地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。甲方转让给乙方的建筑物是指土地上所有地面房屋建筑物（包括职工培训中心六层办公楼等）及其地上绿化、管网及道路铺设等。甲方在转让以上资产前必须将本合同项下转让宗地由原作价出资土地使用权补办出让手续，使用权类型变更为出让用地，出让金由甲方承担，转让价款为1968万元，合同生效后3个工作日内，乙方支付给甲方210万元；乙方支付给甲方1258万元后，3个工作日内，甲方将房屋及附属物正式交付给乙方使用；乙方在获得已完成过户手续的土地使用权证及地面房屋建筑物产权证后，3个工作日内，支付给甲方500万元。甲方负责将国有土地使用权证中使用权类型变更为出让。 当日，转让方中国电信**关分公司（甲方）与受让方四〇四公司（乙方）又签订《土地使用权和地上建筑物转让合同（补充协议）》《补充协议》，约定甲方转让给乙方的宗地位于**关市曙光街1号，甲方自建***，属《转让合同》约定的宗地上，甲方转让时办理房屋所有权证（产权人为乙方），办理、变更产权证及其相关费用由甲方承担。双方同意上述建筑物转让价格为138万元，付款方式为乙方在获得已完成过户手续的地面房屋建筑物产权证后，3个工作日内将合同价款支付给建设方。 2009年10月28日，**关市人民政府常务会议《纪要》载明，……八、会议听取了市国土局关于市电信公司转让**酒店补交土地出让金问题的汇报，会议决定，为了同时既符合国家相关法律法规，又支持企业发展，同意按照先交后返的原则办理，土地出让金按60万元缴纳。 后中国电信**关分公司与四〇四公司签订《**酒店土地出让金相关事宜协议》，约定根据2009年3月签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》，土地使用权类型为作价出资，中国电信**关分公司土地使用权转让给四〇四公司后，中国电信**关分公司负责将土地使用权类型变更为出让，土地出让金60万元，此土地出让金60万元已包含在双方签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》中，土地出让金60万元由中国电信**关分公司承担。在中国电信**关分公司办理国有土地使用权变更过程中，根据国有土地使用权出让程序，由四〇四公司与**关市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让价款为605.572万元，并实行先征后返，545.572万元返还四〇四公司，实际收取土地出让金60万元。为确保此次交易成功，鉴于中国电信**关分公司资金支付困难，四〇四公司同意先行支付605.572万元，用于中国电信**关分公司将土地使用权类型变更为出让。中国电信**关分公司支付60万元给四〇四公司，并为其余545.572万元担保。中国电信**关分公司应在四〇四公司支付605.572万元后的三个工作日内，将其中60万元支付给四〇四公司，其余545.572万元，按先征后返程序，由**关市财政局返还给四〇四公司，如果**关市财政局返还出现问题，中国电信**关分公司应支付四〇四公司545.572万元。 2009年5月15日，四〇四公司向中国电信**关分公司转账付款210万元；2009年6月30日，四〇四公司向**关市第三建筑工程公司第三项目部转账付款138万元，中国电信**关分公司认可该款为履行合同款；2009年7月30日，四〇四公司向中国电信**关分公司转账付款1258万元。 2009年11月16日，出让人**关市国土资源局与受让人四〇四公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为GT-074，坐落于**关市雄关广场东南角，宗地总面积13763㎡，440元／㎡，国有建设用地使用权出让总价款605.572万元；合同签订之日起三日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。 2009年12月9日，四〇四公司向**关市财政局缴纳土地出让金60万元。 2013年4月2日，中国电信**关分公司、四〇四公司、中核瑞能三方签订《关于土地使用权及地上建筑物转让合同及补充协议主体变更的协议》，约定四〇四公司和中核瑞能均属中国核工业集团公司的全资子公司，由于部分业务发生调整，三方约定由中核瑞能按《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》履行受让方（乙方）四〇四公司的责任及义务。 另查明，2004年9月16日，甘肃省人民政府颁发的《国有土地使用证》（甘国用（2004）第2047号）载明：土地使用权人为甘肃省电信有限公司**关市分公司，坐落于**关市雄关广场东南角（电信培训中心），地号36-11，图号：61.5-31.5，使用权类型作价出资，使用权面积13763㎡，地类（用途）为公共基础设施。**关市房地产管理局出具的《房屋所有权证》（**关市房权证嘉市字第000595号），载明：房屋所有权人为中国电信**关分公司股份有限公司**关分公司，单独所有，房屋坐落**关市***路236号1-2层，3-6层，7层，登记时间为2009年6月10日，房屋性质为商品房，房屋状况为7层，1-2层建筑面积2411.429㎡，3-6层建筑面积4003.755㎡，7层建筑面积135.205㎡。 再查明，案涉自建***至今未依法登记办理权属证书。案涉土地及房产由中核瑞能占有使用。中国电信**关分公司明确表示案涉转让的国有土地至今未经省人民政府或国有资产管理职能部门审批。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案当事人之间发生的法律事实发生在民法典施行前，则依法应当适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。四〇四公司、中核瑞能属中国核工业集团公司全资子公司，由于部分业务发生调整，中国电信**关分公司、四〇四公司、中核瑞能三方协议一致，将《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》的合同主体乙方四〇四公司变更为中核瑞能，是三方真实的意思表示，合法有据，三方之间签订的协议有效，予以确认。 合同效力由人民法院依法进行审查。合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条规定，国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。中国电信**关分公司将案涉划拨的国有土地进行转让至今未经相关国有资产管理职能部门批准，明显违反上述法律强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007**）第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。案涉转让合同是对一块13763㎡土地及地上建筑物的整体转让。案涉转让的自建***属于案涉转让土地上的建筑物，截至一审庭审结束时尚未依法登记办理权属证书，该自建***实为三层，三十余间房。当事人虽以《补充协议》的形式对自建***另行约定了转让价款，但补充协议是对转让合同约定的土地及地上建筑物整体转让中地上建筑物未尽事项的补充，属于双方协议约定对案涉土地及地上建筑物整体转让的重要组成部分。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。双方协议转让的房产涉及相关法律规定不得转让的情形，违反了相关法律的强制性规定，转让合同涉及的地上部分房屋职工培训中心办公楼虽有房屋所有权证但又因案涉转让土地的整体性，则当事人之间的转让合同及补充协议无效，土地出让金实行先征后返无相关国家规定，《**酒店土地出让金相关事宜协议》亦无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效，标的物返还和价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，并有权根据情况主张损失。经审理认定案涉转让合同无效，分别向当事人各方进行释明并询问是否变更诉讼请求，各方均表示以各自提出的诉请及庭审意见为准。对中国电信**关分公司作为赔偿损失措施而增加的诉讼请求，予以支持。如中国电信**关分公司增加的诉讼请求在本案中不足以解决案涉合同认定无效后产生的损失，各方可依法另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第二款规定，判决：一、确认《关于土地使用权及地上建筑物转让合同及补充协议主体变更的协议》有效；二、确认《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》《**酒店土地出让金相关事宜协议》无效；三、中国电信**关分公司向中核瑞能返还合同价款1606万元，并以1606万元为基数，按照2009年同期同类活期年利率0.36％计息自2009年7月30日起至判决生效之日结束；另向中核瑞能返还土地出让金60万元；四、中核瑞能以现状向中国电信**关分公司返还案涉土地及地上建筑物；五、驳回中核瑞能的其他诉讼请求；六、驳回中国电信**关分公司的其他诉讼请求。以上判决第三、四项，中国电信**关分公司、中核瑞能于判决生效之日起60日内履行完毕各自的义务。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220650元，由中核瑞能负担147100元，中国电信**关分公司负担73550元。 二审中，双方当事人在二审期间均未提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认之外，另查明： 2007年9月10日，***生会计师事务有限责任公司作出的***嘉评字（2007）第15号《甘肃省电信有限公司**关市分公司资产评估报告书》，评估意见为该资产价值为18601118.88元（房屋建筑物资产评估价值12545398.88元，无形资产-土地资产评估价值6055720元）。 2020年11月30日，**关市自然资源局向中国电信**关分公司作出嘉资函（2020）340号《关于办理**酒店过户转让遗留问题的复函》，载明：2009年3月，中国电信**关分公司与四〇四公司签订了《（**酒店）土地使用权及地上建筑物转让合同》。依据政府会议纪要对该宗地转让的土地出让***实行先交后返的规定，同年11月，原**关市国土资源局与四〇四公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定的土地出让价款为6055720元，单价440元／㎡。2009年12月四〇四公司只缴纳了60万元土地出让金，剩余土地出让金5455720元未予缴纳，合同约定未履行到位。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用证出让收支管理的通知》（国办发（2006）100号）和《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综（2006）68号）、《财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综（2009）74号）文件规定的问题，以及2017年甘肃省委、省政府统一部署，针对中央巡视“回头看”指出的滥用土地出让金减免返还政策等问题，已明确此类现象和行为，不得以会议纪要、合同、协议、备忘录等形式减免土地出让收入。综上所述，原合同中约定的过户方式目前无法予以办理。请中国电信**关分公司与四〇四公司协商，该局将按程序依法依规予以配合。 2021年1月19日，**关市自然资源局向中核瑞能作出嘉资函（2021）12号《关于办理**酒店产权过户的复函》，载明了同样的内容，并表示请中核瑞能与中国电信**关分公司协商，该局将按程序依法依规予以配合。 2021年6月21日，**关市自然资源局再次向中核瑞能作出嘉资函（2021）157号《关于**酒店产权过户相关事宜的复函》载明，**酒店不动产权由中国电信**关分公司于2004年9月16日以作价出资方式取得，《国有土地使用证》证号为：甘国用（2004）第2047号；《房屋所有权证》证号为：**关市房权证嘉市字第000595号）。2009年11月，原**关市国土资源局与四〇四公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，但因合同未履行到位。截至目前，该宗地权利人仍为中国电信**关分公司，涉及不动产转让相关事宜，请中核瑞能与中国电信**关分公司协商，该局将做好配合工作。 本案的争议焦点为：1．案涉《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》《**酒店土地出让金相关事宜协议》的效力如何认定；2．中核瑞能要求中国电信**关分公司赔偿违约金的请求是否应当支持。 关于案涉《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》《**酒店土地出让金相关事宜协议》效力如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十一条第一款规定：“国有资产监督管理机构依照法定程序决定其所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项。其中，重要的国有独资企业、国有独资公司分立、合并、破产、解散的，应当由国有资产监督管理机构审核后，报本级人民政府批准。”双方公司均属于国有企业，企业国有资产属于国家所有。双方签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》《土地使用权及地上建筑物转让合同（补充协议）》，约定中国电信**关分公司将其所有的国有土地使用权及房屋转让给四〇四公司，但其未经相关国有资产管理职能部门批准，违反了相关行政法规的强制性规定。双方签订的《**酒店土地出让金相关事宜协议》虽然未载明日期，但从该协议的内容可以判断，该协议产生于**关市人民政府于2009年10月28日形成的《会议纪要》之后，《中华人民共和国企业国有资产法》于2009年5月1日起施行，一审判决依据该法律规定认定双方签订的《**酒店土地出让金相关事宜协议》违反法律的强制性规定正确。因此，一审判决认定前述3份合同无效正确，中核瑞能认为3份合同有效的理由不能成立，本院不予支持。 中核瑞能要求中国电信**关分公司赔偿违约金的请求是否应当支持。双方签订的前述3份合同无效，中核瑞能要求中国电信**关分公司赔偿违约金的请求没有法律依据。因此，中核瑞能要求中国电信**关分公司赔偿违约金的上诉请求也不能成立，本院亦不予支持。 综上，中核瑞能的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147100元，由中核瑞能有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长　徐　　长　　飞 审判员　   　 ** 审判员　    *** 二〇二一年十二月二十三日 书记员　    ***