上海华椿建设发展有限公司与上海叠恋实业有限公司建设工程施工合同纠纷其他执行裁定书

上海市松江区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）沪0117执异170号

案外人：刘某某，男，1966年12月10日生，汉族，住重庆市云阳县文龙乡顶兴村1组34号。

申请执行人：上海华椿建设发展有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：赵红兵，执行董事。

委托诉讼代理人：黄建刚、瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。

被执行人：上海叠恋实业有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：徐华，董事长。

本院在执行申请执行人上海华椿建设发展有限公司与被执行人上海叠恋实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，刘某某向本院提出书面异某，要求本院终止拍卖位于上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2021年7月23日进行听证，案外人刘某某、申请执行人委托代理人瞿琼君到庭参加听证，被执行人上海叠恋实业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。

案外人刘某某异某称，2019年5月17日，案外人与被执行人签订了上海市商品房预售合同，根据合同约定，案外人购买被执行人名下的涉案房屋，房屋价款是932.75万元，案外人为此已经通过其妻王晓碧支付了200万元的购房款。2021年7月6日案外人得知本院拟对涉案房屋进行拍卖，故此对涉案房屋主张所有权，要求本院中止对上述房屋的拍卖措施。为证明其主张，案外人刘某某提某了上海市商品房预售合同一份、转账凭证及结婚证等材料。

申请执行人上海华椿建设发展有限公司答辩称，对于案外人刘某某与被执行人之间的商品房预售合同不予认可，在之前的相关案件中被执行人从未提到过房屋预售情况，只是说通过股权转让的方式已经将整体的房屋转让给一个人，所以和刘某某之间的预售合同有可能是补签的。即便签订了合法真实有效的预售合同，但是在查封前案外人并未付清购房款；案外人提某的付款凭证收款方是徐雪军，并非被执行人公司，徐雪军也不是被执行人公司的法定代表人，并不能代表公司收取购房款；且付款方也非刘某某，而是王晓碧，故不能证明该200万元系购房款。故此申请执行人不同意刘某某的异某请求。

被执行人上海叠恋实业有限公司未发表意见也未提某证据。

本院经审查查明，上海华椿建设发展有限公司与上海叠恋实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理，案号为(2020)沪0117民初7819号。2020年11月2日，经本院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：“一、被告上海叠恋实业有限公司于2020年11月20日前支付原告上海华椿建设发展有限公司工程款20,090,000元；原告上海华椿建设发展有限公司在20,090,000元工程款范围内对位于上海市松江区松汇中路398弄房产中产权人为被告上海叠恋实业有限公司的房产部分折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；被告上海叠恋实业有限公司于2020年11月20日前支付原告上海华椿建设发展有限公司延期开工损失400,000元、配合费200,000元、律师费200,000元及逾期付款违约金1,900,000元；如被告上海叠恋实业有限公司未按约履行上述付款义务的，则应加付原告上海华椿建设发展有限公司违约金1,327,000元，并另支付原告上海华椿建设发展有限公司以未付款项为本金，按年利率24%计算，自2020年11月21日起至实际清偿日止的利息；案件受理费155,750元，减半收取77,875元，财产保全费5,000元，诉讼费合计82,875元，由被告上海叠恋实业有限公司负担(于2020年11月20日前交付原告上海华椿建设发展有限公司)”。本案中，因原告诉讼保全本院于2020年6月23日轮候查封上述涉案房屋，本院受理的另案即(2020)沪0117民初7094号案件于2020年6月17日正式查封涉案房屋。涉案房屋在2019年10月31日设定了上海金山民欣小额贷款有限公司的抵押权，登记的抵押债权分别为一押1,000万元、二押1,000万元、三押4,000万元。

因上海叠恋实业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，上海华椿建设发展有限公司于2020年12月4日向本院申请执行，本院受理案号为(2020)沪0117执8678号。执行过程中，本院已经对涉案房屋启动评估、拍卖程序，案件的执行须等待评估、拍卖结果，故于2021年3月17日作出裁定，终结本次执行程序。2021年5月20日本院发出的(2020)沪0117执8678号执行情况告知书，告知涉案房屋空置未装修、未实际使用，拟对该房屋在不负担租赁的状态下进行评估、拍卖。同年7月6日，案外人刘某某至本院执行部门提出对涉案房屋主张所有权，经执行法官告知后，案外人遂于同月14日提出执行异某。

本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异某的，人民法院应当自收到书面异某之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。本案中，涉案房屋登记的权利人为被执行人上海叠恋实业有限公司，涉案房屋上设定了抵押权人为上海金山民欣小额贷款有限公司的第一、二、三顺位抵押权，登记抵押债权分别为一押1,000万元、二押1,000万元、三押4,000万元，涉案房屋并无预售登记。案外人刘某某向本院提出的终止本院处置涉案房屋的异某，系对本院拟处置的执行标的即涉案房屋提出的实体权利继而排除执行。然而，涉案房屋上除了司法查封外是否为完全所有权的事实，作为案外人系知道或应当知道。但是案外人直至本院裁定拟评估拍卖涉案房屋时，才知晓涉案房屋上存在高额抵押权这一事实。事实上房屋的不动产登记簿信息显示涉案房屋至今没有经过预售网签，也就是不能排除房屋登记所有权人即被执行人上海叠恋实业有限公司对房屋设置抵押的情形。据此，案外人应当另寻途径在先涤除房屋上的抵押权之后，再行向本院提出案外人异某即对涉案房屋提出实体权利以排除执行。故对案外人的异某主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：

驳回案外人刘某某的异某。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　管忠辉

审判员　　施　岸

审判员　　刘海林

二〇二一年八月十日

书记员　　蔡莉雯

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……

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