武汉市规划研究院、***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂01民终911号

上诉人（原审原告）：武汉市规划研究院，住所地武汉市江岸区京汉大道1250号。

法定代表人：陈韦，该院院长。

委托诉讼代理人：徐拥军，该院员工。

委托诉讼代理人：向清华，北京大成（武汉）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1970年6月29日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张博，湖北鼎力众邦律师事务所律师。

原审第三人：郑理，男，1985年5月1日出生，汉族，住武汉市江岸区。

上诉人武汉市规划研究院与上诉人***、原审第三人郑理因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人武汉市规划研究院的委托诉讼代理人徐拥军、向清华，上诉人***的委托诉讼代理人徐子明、张博均到庭参加诉讼，原审第三人郑理经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

武汉市规划研究院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求；2.本案上诉费由***承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院关于“经本院释明后，武汉市规划研究院明确表示在本案中不向郑理、胡伶主张权利，对武汉市规划研究院要求***腾退返还房屋的请求，本院不予支持”的认定错误，应予撤销。2.一审法院关于“其中2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费为25200元（42000元/年÷365天×219天）”的事实认定错误，应予撤销。3.一审法院关于“因此本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2014年11月1日起计算至腾退之日止。”的事实认定错误，应予撤销。4.一审法院关于“***未经武汉市规划研究院同意，在合同到期后，仍将租赁的房屋转租他人，该行为违反法律规定。”的认定错误。二、一审判决适用法律错误，上诉人要求***返还房屋的诉讼请求应得到法律保护。

***辩称，一审认定事实清楚，证据充分，但一审认定的占用费数额及占用时间不恰当。房屋虽然签订了转租合同，但是***没有向第三人收取租金，现在房屋的实际控制权也不在***，因此***不应当承担房屋占有使用费，应当由实际占有人支付。房屋出现转租的情况是因为武汉市规划研究院一直口头约定合同到期后续签，且***一直在与武汉市规划研究院协商房屋续租。房屋占有使用费应当符合特殊诉讼时效的规定，一审关于219天的认定是恰当的。一审将违约金调整为同期同类贷款利率上浮30%，但武汉市规划研究院的损失应当为利息损失，按日租金的5倍支付滞纳金显然过高。一审认定转租违法，我方认可。

郑理述称，请求二审法院支持武汉市规划研究院的上诉请求。

***上诉请求：1.依法改判***向武汉市规划研究院支付2014年11月1日至2015年3月1日的房屋占有使用费13808元；2.依法改判2015年3月1日以后的房屋占有使用费由实际占有人即原审第三人郑理支付；3.依法改判***向武汉市规划研究院支付违约金的截止日为2015年3月1日。事实与理由：一审认定事实清楚，***分别于2014年12月、2015年3月、2015年7月将讼争房屋交付给彭圣、胡伶及郑理使用，并一直在与武汉市规划研究院协商合同续签事宜，但武汉市规划研究院一直未能答复，诉讼中武汉市规划研究院拒绝向房屋实际占有人主张返还房屋及占用费用。***认为，房屋在2015年3月以后并非***实际占有，该房屋的占有使用费应由实际占有人支付。

武汉市规划研究院辩称，***的上诉与一审认定的事实不符，一审认定***收取了8万元的租金，***在转租房屋赚取差价。***与第三人之间的关系属于另一层法律关系，本案为房屋租赁合同关系，合同相对方是***，根据合同相对性原则，武汉市规划研究院仅可向***主张权利。

郑理述称，请求二审法院驳回***的上诉请求。

武汉市规划研究院向一审法院起诉请求：1.依法判令***立即将其占用武汉市规划研究院的武汉市江岸区高雄小区8号楼1层3间70平方米的房屋返还给武汉市规划研究院；2.依法判令***立即向武汉市规划研究院支付拖欠的租金42000元及逾期支付租金的违约金20000元（违约金按照每逾期一日，按日租金的5倍的标准计算）；3.依法判令***向武汉市规划研究院支付自租赁期限届满之日起至返还房屋之日止期间的房屋占用费70560元（最终占用费计算至***全部腾退房屋时止）；4.本案的诉讼费及武汉市规划研究院为实现本债权而支付的费用全部由***承担。

一审法院认定事实:武汉市江岸区高雄小区8号楼1层建筑面积381.33平方米房屋属武汉市规划研究院（原名称武汉市规划设计研究院、武汉市城市规划设计研究院）所有。2012年，武汉市规划研究院与***签订了一份《商业物业租赁合同》，约定：***承租武汉市规划研究院所有的位于武汉市江岸区高雄小区8号楼、产权证号为武房权证岸字第××号、建筑面积为120平方米的房屋，作为茶室或咖啡厅使用；租赁期限为2年，自2012年11月1日至2014年10月31日；租金为42000元/年，采取先付后租的支付方式，支付方式系1年支付；如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的5倍支付滞纳金；承租方不得私自向第三方转让门面房。合同签订后，武汉市规划研究院按照合同的约定如期将房屋交付给***使用。在租赁期限内，***仅支付了一年的租金42000元，2013年11月1日至2014年10月31日租赁期间的租金一直未付。2014年10月31日，租赁期限届满，双方未续签合同，但***未将租赁的房屋返还给武汉市规划研究院。2014年12月、2015年3月、7月，***以湖北天方地圆商业投资有限公司（***系该公司股东）的名义，采取承包、联营的形式，将租赁的房屋分三部分分别转租给了彭圣、胡伶、郑理。2016年6月7日，***向武汉市规划研究院返还了2间50平方米的房屋，未返还的房屋目前由郑理、胡伶在占有使用。

本案审理中，经一审法院释明后，武汉市规划研究院明确表示在本案中不向郑理、胡伶主张腾退返还房屋的请求。

一审法院认为，武汉市规划研究院与***签订的《商业物业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。合同到期后，双方未达成续租合同时，***应及时将租赁的房屋腾退返还武汉市规划研究院，并应结清拖欠的租金，***未经武汉市规划研究院同意，在合同到期后，仍将租赁的房屋转租他人，该行为违反法律规定。但是，经过审理查明，***租赁的房屋除已返还的50平方米外，另外70平方米房屋由郑理、胡伶占有和使用，故***无法完成腾退返还租赁房屋的义务，经一审法院释明后，武汉市规划研究院明确表示在本案中不向郑理、胡伶主张权利，对武汉市规划研究院要求***腾退返还房屋的请求，一审法院不予支持。2014年10月31日租赁期限届满，***即负有支付2013年11月1日至2014年10月31日租赁期间租金的义务，但武汉市规划研究院怠于行使权利，迟至2016年9月才通过起诉主张权利，已超过法定的一年诉讼时效，***关于已返还的50平方米房屋租金已超过诉讼时效的抗辩理由成立，***应支付未返还的70平方米房屋的租金24500元（70平方米÷120平方米×42000元/年）。合同届满后，***未能及时返还房屋，应比照租金标准向武汉市规划研究院支付房屋占有使用费，其中2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费为25200元（42000元/年÷365天×219天），从2016年6月7日起，按24500元/年（70平方米÷120平方米×42000元/年）的标准支付房屋占有使用费至房屋腾退返还之日止。此外，由于***在合同履行期间拖欠租金，还应根据合同约定承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院认为武汉市规划研究院的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，双方合同约定“按日租金的5倍支付滞纳金”的约定过分高于因***违约所造成的武汉市规划研究院的损失。因此一审法院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2014年11月1日起计算至腾退之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、***于一审判决生效之日起五日内向武汉市规划研究院支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金24500元；二、***于一审判决生效之日起五日内向武汉市规划研究院支付2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费25200元；三、***于一审判决生效之日起五日内按24500元/年的标准向武汉市规划研究院支付2016年6月7日起至房屋腾退返还之日止的房屋占有使用费；四、***于一审判决生效之日起五日内向武汉市规划研究院支付违约金（以拖欠的租金总额24500元为本金计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准，自2014年11月1日起至腾退返还之日止）；五、驳回武汉市规划研究院的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2951元，由***负担，因此款武汉市规划研究院已预交，***在支付上述判决款项时，将所负担的受理费一并支付给武汉市规划研究院。

二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审另查明，2015年1月30日，***与胡伶就讼争房屋签订《联营合同》，约定联营期限自2015年3月4日起至2017年3月3日止，联营期满，***收回胡伶经营的物业，胡伶应在合同到期前将其该迁出的财产搬离物业，胡伶或胡伶的债权人、解雇人员或任何胡伶的关系人，不得以财产或剩余物资作价抵作任何费用，胡伶在合同期满后七日内未搬走的财产，视作其废弃物，***有权处置。2015年7月7日，***与郑理就讼争房屋签订《联营合同》，约定联营期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止，联营期满，***收回郑理经营的物业，郑理应在合同到期前将其该迁出的财产搬离物业，郑理或郑理的债权人、解雇人员或任何郑理的关系人，不得以财产或剩余物资作价抵作任何费用，郑理在合同期满后七日内未搬走的财产，视作其废弃物，***有权处置。

本院认为，武汉市规划研究院与***签订的《商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。武汉市规划研究院上诉请求***向其返还讼争房屋，租赁合同到期后，***应履行返还讼争房屋的义务，但其仅在2016年6月7日向武汉市规划研究院返还2间50平方米的房屋，还有70平方米的房屋没有返还。***辩称其没有实际控制讼争房屋，但***就未返还的70平方米的房屋与胡伶、郑理签订了两份《联营合同》，该两份《联营合同》约定的联营期限现均已届满，依照两份《联营合同》约定，联营期满，***可收回胡伶、郑理经营的物业，故***的该项辩称意见，本院不予采纳，***应向武汉市规划研究院返还70平方米的讼争房屋。武汉市规划研究院上诉请求***向其支付拖欠的租金42000元，虽然在2014年10月31日租赁期限届满时，***负有支付2013年11月1日至2014年10月31日租赁期间租金的义务，但武汉市规划研究院怠于行使权利，其向一审法院起诉主张权利已超过一年的诉讼时效，而***也针对已返还的50平方米的房屋租金提出超过诉讼时效的抗辩，故一审认定***应向武汉市规划研究院支付未返还的70平方米房屋的租金24500元并无不当，本院予以维持。武汉市规划研究院上诉请求***立即向其支付逾期支付租金的违约金20000元（违约金按照每逾期一日，按日租金的5倍的标准计算），***上诉请求其向武汉市规划研究院支付违约金的截止日为2015年3月1日，因武汉市规划研究院的损失主要为逾期支付租金的利息损失，双方当事人在租赁合同中关于逾期支付租金的违约金的约定过分高于武汉市规划研究院的损失，***也在一审中对违约金约定过高提出抗辩，故一审将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2014年11月1日起计算至腾退之日止并无不当，本院予以维持。武汉市规划研究院和***的该两项上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。武汉市规划研究院上诉请求***向其支付自租赁期限届满之日起至返还房屋之日止期间的房屋占用费，双方当事人的租赁合同届满后，***未能及时返还房屋，应比照租金标准向武汉市规划研究院支付房屋占有使用费，其中2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费为67200元（42000元/年÷365天×584天），从2016年6月7日起，按24500元/年（70平方米÷120平方米×42000元/年）的标准支付房屋占有使用费至房屋腾退返还之日止。武汉市规划研究院的该项上诉请求，本院予以支持。一审将2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费计算错误，本院予以纠正。***上诉请求其向武汉市规划研究院支付2014年11月1日至2015年3月1日的房屋占有使用费13808元，2015年3月1日以后的房屋占有使用费由实际占有人郑理支付，但其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，武汉市规划研究院的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初5827号民事判决第一项、第三项、第四项；

二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初5827号民事判决第二项、第五项；

三、***于本判决生效之日起五日内向武汉市规划研究院支付2014年11月1日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费67200元；

四、***于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区高雄小区8号楼1层（建筑面积为70平方米）的房屋腾空并返还给武汉市规划研究院；

五、驳回武汉市规划研究院的其他诉讼请求。

一审案件受理费2951元，由武汉市规划研究院负担451元，***负担2500元。

二审案件受理费2951元，由武汉市规划研究院负担451元，***负担2500元。

本判决为终审判决。

审判长　王　薇

审判员　李　瑜

审判员　胡丹丹

二〇一七年五月十日

书记员　黄　劼