广州市伟腾建筑工程有限公司与某某、某某、汕尾市翡翠湾房地产有限公司申请执行人执行异议之诉一案民事一审判决书

广东省汕尾市城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤1502民初1158号

原告（申请执行人）：广州市伟腾建筑工程有限公司，住所地：广州市天河区***********，统一社会信用代码：914***********310R。

法定代表人：肖某1。

委托诉讼代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东四方三和律师事务所律师。

被告一（案外人）：***,男，1966年7月23日生，汉族，住汕尾市城区****办事处海滨大道翡翠湾A座5栋501-601,身份证号码：441************01X。

委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。被告二（被执行人）：汕尾市翡翠湾房地产有限公司，住所地：汕尾市区****翡翠湾A地段，统一社会信用代码：914************026。

法定代表人：林某1。

被告三（被执行人）：***，男，1988年12月25日生，汉族，住汕尾市城区*********委会水塔卡西四巷6号，身份证号码：441************112。

委托诉讼代理人：廖建承，男，1982年2月9日生，汉族，住广州市荔湾区***********，身份证号码：440************811。

原告广州市伟腾建筑工程有限公司（下称伟腾公司）诉被告一***、被告二汕尾市翡翠湾房地产有限公司（下称翡翠湾公司）、被告三***申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的的法定代表人肖某1及其委托诉讼代理人谭子毅、陈嘉丽、被告一的委托诉讼代理人刘远鸿、马立雄、被告二法定代表人林某1、被告三的委托诉讼代理人廖建承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告伟腾公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销广东省汕尾市城区人民法院作出的(2020)粤1502执异12号执行裁定书；2、请求准许继续执行汕尾市翡翠湾房地产有限公司名下的位于汕尾市******************(产权证号200401**)的房产；3、诉讼费由各被告共同承担。事实和理由：原告与被告二翡翠湾公司建设工程施工合同纠纷一案，由汕尾市城区人民法院受理后并于2019年1月30日作出(2018)粤1502民初683号《民事调解书》，确认如下调解内容：一、翡翠湾公司拖欠原告工程签证费、工程尾款、工程管理费等共7253735.17元，减免后总违约金1093140.94元，合计8346876.11元，由翡翠湾公司在2019年3月31日前支付50%即4173438.06元，在2019年4月30日前支付余下的50%即4173438.06元，并办妥翡翠湾公司二期商住楼的竣工验收备案手续。二、如逾期支付上述款项，翡翠湾公司仍应按照签署第一条的标准计算违约金，并以上述款项的本金为基数，自2019年1月30日起按每日0.05%标准继续计付违约金。三、被告***、余秋生就被告的上述债务承担连带清偿责任。四、被告翡翠湾公司对翡翠湾二期工程在上述签证费、工程结算尾款以及项目部人员工资福利范围内享有建设工程价款优先受偿权等内容。上述调解进入执行程序后，汕尾市城区人民法院于2020年4月16日作出(2020)粤1502执187号之一执行裁定书，裁定查封包括执行标的（汕尾市******************（产权证号200401**）的房产）在内的12套房产。2020年5月11日，汕尾市城区人民法院作出(2020)粤1502执187号之二号执行裁定书，裁定拍卖、变卖执行涉案执行标的（汕尾市******************（产权证号200401**）的房产）在内的12套房产。2020年7月2日，被告一***就涉案执行标的向汕尾市城区人民法院提出执行异议，汕尾市城区人民法院于2020年8月10日作出(2020)粤1502执异12号执行裁定书，裁定撤销其于2020年4月16日作出的(2020)粤1502执187号之一号执行裁定书及于2020年5月11日作出的(2020)粤1502执187号之二号执行裁定书对位于汕尾市******************（产权证号200401**）的房产的相关执行行为。原告认为，被告一***对涉案商铺的民事权益并不优先于原告对汕尾市翡翠湾房地产有限公司享有的生效法律文书所确定债权的效力，不能排除原告申请的强制执行。一方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条规定，***未提供证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。***所提供的预收款的凭证没有相应的流水佐证，以及其向刘丽珊支付200000元的流水并未能证明其向翡翠湾公司支付了200000元；另一方面，***对房产未过户登记存在过错，***在2003年3月18日与翡翠湾公司签订商品房买卖合同，但在此后的16年间***都没有向翡翠湾公司主张过户登记，***也没有提供任何证据证明其曾要求过户登记。因此***对房产未过户登记存在过错。有鉴于此，被告一***未能提供充分的证据证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，为保障原告在(2018)粤1502民初683号《民事调解书》中享有的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》相关法律规定提出执行异议之诉，恳请贵院判如所请！

被告一于庭审时辩称，涉案房屋被告一与被告二于2003年3月18日签订了商品房买卖合同，约定被告一购买涉案房屋总价人民币300000元，合同签订前被告一交了20000元定金，签订后补齐了首期楼款，于2003年3月18日支付80000元，加上定金20000元，首期楼款支付完毕。最后一笔楼款于2019年6月28日支付了200000元，涉案商品房买卖合同签订后，被告二于2003年3月21日通知被告一收楼，被告一在收楼后至今一直居住涉案房屋，被告一认为广东省汕尾市城区人民法院作出的(2020)12号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回原告对被告一的诉讼请求。

被告二于庭审时辩称，被告二已经收到被告一的全部房款，已经交付使用。日常物业费被告一也已经交齐，所以被告二认为涉案房产属于被告一的个人财产，不应当予以拍卖。

被告三于庭审时辩称，其与被告二的意见一致。

原告提供如下证据：1.(2018)粤1502民初683号《民事调解书》，证明原告与被告二翡翠湾公司、***、余秋生建设工程纠纷案生效法律文书；2．(2020)粤1502执187号之一执行裁定书、(2020)粤1502执187号之二执行裁定书，证明因原告就《民事调解书》申请强制执行，汕尾市城区人民法院已经对汕尾市翡翠湾房地产有限公司名下的包括涉案执行标的在内的12套房产裁定查封与拍卖；3.(2020)粤1502执异12号执行裁定书，证明案外人***对执行标的被拍卖提出执行异议，汕尾市城区人民法院作出执行裁定书。

被告一对原告提供的证据质证如下：证据1.真实性合法性无异议，但被告一认为原告与被告二被告三之间的债权债务关系，与被告一和涉案房屋无关。原告并没有对涉案房屋享有法律上任何优先权。证据真实性无异议，城区法院在后来的执异裁定书中撤销对涉案房屋的查封并且解除了拍卖措施，对执行标的的处置有误。证据3，三性认可，该案裁定书中就涉案房屋的交易情况和现状均予以查明。

被告二、被告三对原告提供的证据的质证意见与被告一一致。

被告一提供如下证据：证据1．广东省商品房买卖合同，证明被告一与被告二于2003年3月18日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告二将涉案房屋以300000元的价格卖给被告一，其中首期100000元于签订合同时支付，剩余200000元于办理产权时支付；证据2．放款支付凭证及收据，证明被告一已经按约定向被告二全额支付购房款合计人民币300000元，其中于2003年1月25日和3月18日共支付100000元，2019年6月28日支付剩余购房款200000元；证据3.租赁合同、水电费、物业费支付凭证及收据、现场图片，证明被告二早已将涉案房屋交付被告一居住使用；证据4.通知书、催促函，证明因被告二自身的原因，一致没有为被告一办理登记过户手续。

原告对被告一提供的证据质证如下：证据1.因为原告不是合同当事人，无法核实该合同的真实性；证据2.预付款的凭证显示翡翠湾公司收到购房款一共100000元，但被告一仅仅提供收据，没提供银行流水，无法证明其支付该购房款的事实；被告—支付200000元的该份流水，仅仅能显示其向刘丽珊支付了200000元，而并非是翡翠湾公司，不能证明被告—向翡翠湾公司实际支付200000元；证据3.发票无异议，水电费的收据其显示的余秋旋与本案无关，与被告一无关；提供的照片无法证明被告一想要证明的内容；证据4.通知书和催促函无法证明真实性，原告并非当事人。

被告二对原告提供的证据质证如下：被告二公司的收据都是真实的，由于被告二的问题，一直没有给被告一办理过户手续，刘丽珊是公司的财务，因为公司账户问题，所以被告一将款项转到刘丽珊的账户上。

被告三对被告一提供的证据质证如下：转到刘丽珊的账户上，是因为公司的账户被查封，所以钱只能转到财务刘丽珊的账户上。其余与被告二的质证意见一致。

被告二、被告三没有提供证据。

本院经审理认定事实如下：2003年3月18日，被告一***与被告二翡翠湾公司签订了《商品房买卖合同》，约定买受人***向翡翠湾公司购买预售商品房5栋501-601号房，总价款为人民币300000元，于签订购房合同时付清首期房款100000元，购房尾款于办理房地产权证时一次性付清；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证为2002006；出卖人应当在商品房交付使用后180天内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向相关部门申请登记备案等内容。被告一于2003年1月25日向被告二翡翠湾公司预交定金20000元，上述预售商品房合同签订后被告一交给被告二80000元，共付给被告二100000元。2019年6月24日，被告二向被告一发出缴交购房余款200000元的通知，2019年6月28日，被告一交给被执行人购房余款200000元，购房款300000元已付清。经向汕尾市不动产管理部门查询，位于汕尾市区*******************（产权证号200401**）的权属人为翡翠湾公司，目前房产证状态为：“有效”、“已办查封”。上述位于汕尾市区********************已交付被告一使用，未办理商品房买卖合同备案登记手续，亦未完成物权登记过户手续。

原告伟腾公司与被告二翡翠湾公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，于2019年1月30日作出（2018）粤1502民初683号《民事调解书》，确认原告与被告二达成的和解协议：被告翡翠湾公司拖欠原告广州伟腾公司工程签证费、工程尾款、工程管理费等共7253735.17元、减免后总违约金1093140.94元，合计8346876.11元，由被告翡翠湾公司在2019年3月31日前支付50%即4173438.06元，在2019年4月30日前支付余下的50%即4173438.06元，并办妥汕尾市翡翠湾公司二期商住楼的竣工验收备案手续。二、如逾期支付上述款项，被告翡翠湾公司仍应按前述第一条的标准计算违约金，并以上述款项的本金为基数，自2019年1月30日起按每日0.05%标准继续计付违约金。三、被告***、余秋生就被告的上述债务承担连带清偿责任。四、被告翡翠湾公司同意原告对翡翠湾二期工程在上述签证费、工程结算尾数及项目部人员工资福利范围内享有建设工程价款优先受偿权等内容。上述调解进入执行程序后，2020年4月16日，本院作出（2020）粤1502执187号之一《执行裁定书》，裁定：查封包括位于汕尾市******************（产权证号200401**）在内的被告二名下的12套房产，查封期限为三年；被告一不服，向本院提出执行异议，本院于2020年8月10日作出（2020）粤1502执异12号《执行裁定书》，裁定：撤销本院于2020年4月16日作出的（2020）粤1502执187号之一《执行裁定书》及于2020年5月11日作出的（2020）粤1502执187号之二《执行裁定书》中对位于汕尾市******************（产权证号200401**）的房产的相关执行行为。原告伟腾公司不服，向本院提起执行异议之诉，提出上述诉讼请求。

本院认为，本案的争议焦点是：1.本院（2020）粤1502执异12号《执行裁定书》是否应当撤销；2.涉案房屋是否准许继续执行。关于争议焦点1.位于汕尾市区****翡翠湾A座5栋501-601（产权证号200401**）的涉案房屋，权属人虽为被告二，但被告二与被告一于2003年3月18日签订了《商品房买卖合同》，被告一支付了全部房屋价款，已交付被告一居住、使用多年，其购房是用于满足生活居住需要，而非用于经营或牟利，且被告一作为买受人消费者在涉案房屋居住，在该地点名下无其他能够用于居住的房屋，属于在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、涉案房屋已交付被告一居住、使用多年，其购房是用于满足生活居住需要，且被告一作为买受人在涉案房屋居住，在该地点名下无其他能够用于居住的房屋，作为已经依照买卖合同支付不动产对价等义务的买受人，其对该不动产享有的预期物权在与原告的一般金钱债权的现实发生冲突时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，应优先保护利害关系人的物权期待权。因此原告请求撤销本院（2020）粤1502执异12号《执行裁定书》，理据不足，该请求不予支持。关于争议焦点2.因被告一享有足以排除强制执行的权益，本院作出的（2020）粤1502执异12号《执行裁定书》认定事实清楚，原告请求准许继续执行涉案房产的请求不予支持。

综上所述，本院（2020）粤1502执异12号《执行裁定书》裁定撤销本院于2020年4月16日作出的（2020）粤1502执187号之一《执行裁定书》及于2020年5月11日作出的（2020）粤1502执187号之二《执行裁定书》中对位于汕尾市******************（产权证号200401**）的房产的相关执行行为所认定的事实清楚，适用法律准确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条的规定，判决如下：

驳回原告广州市伟腾建筑工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费5800元，由原告广州市伟腾建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加八份提交副本，上诉于汕尾市中级人民法院。

审　判　长　　莫胜卫

人民陪审员　　余金成

人民陪审员　　辛小宪

二〇二〇年十二月十五日

法官　助理　　蔡肯棠

书　记　员　　伍斯泳

附法律相关条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。