深圳市深广军物业管理有限公司、深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心与广州军区深圳房地产管理分局物业服务合同纠纷二审民事裁定书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）粤03民终7400号

上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市深广物业管理有限公司。

负责人：杨志勇，总经理。

上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市深广军物业管理有限公司XX花园三期物业服务中心。

法定代表人：杨志勇，总经理。

委托诉讼代理人：王国强，广东金圳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州军区深圳房地产管理分局。

法定代表人：曾德军，局长。

委托诉讼代理人：黄俐娜，广东广和律师事务所律师。

原审第三人：广东创茂建设工程有限公司。

法定代表人：林旭生，总经理。

委托诉讼代理人：许辰，公司员工。

上诉人深圳市深广物业管理有限公司（以下简称深广军公司）、深广军物业管理有限公司XX花园三期物业服务中心（以下简称服务中心）因与被上诉人广州军区深圳房地产管理分局（以下简称军区管理分局）、原审第三人广东创茂建设工程有限公司（以下简称创茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初19722号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人深广军公司法定代表人杨志勇及委托诉讼代理人王国强、上诉人服务中心负责人杨志勇及委托诉讼代理人王国强、被上诉人军区管理分局委托诉讼代理人黄俐娜、原审第三人创茂公司委托诉讼代理人许辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

深广军公司与服务中心的上诉请求：撤销一审法院民事裁定，发回原审法院重新审理。事实和理由：深广军公司和服务中心从2008年12月1日至今对XX花园三期提供物业管理服务。

军区管理分局和创茂公司通过合作建房的方式开发了XX花园三期，军区管理分局除了将XX花园三期1-5层保留产权外，其他房产均通过创茂公司或军区管理分局对社会公开销售完毕，并为所有社会购房户（非军人身份）办理了房产证。XX花园三期第六层规划为架空层，供业主公共休闲活动使用（施工图上有标明），属于全体业主共有。

2008年11月24日，深广军公司、服务中心和军区管理分局、广东创茂建设工程有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同主要内容如下：根据《物业管理条例》签订本合同；XX花园三期建筑面积41556.2平米；商业用途房产的物业管理费为5.5元／月／平米；按照《深圳经济特区物业管理条例》第52、53、54条之规定，军区管理分局向深广军公司、服务中心提供能够直接投入使用的物业服务用房；物业服务中心办公用房建筑面积不少于100平米；业主委员会用房不少于20平米，物业服务中心员工住房5间，约150平米；本合同期限自2008年12月1日至2013年11月30日；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，原军区管理分局应就延长本合同期限达成协议；业主满意率在90%以上的，军区管理分局应协助深广军公司、服务中心争取可以不参加招标而直接与业主委员会续订物业管理服务合同。

2008年11月24日，深广军公司、服务中心和军区管理分局、广东创茂建设工程有限公司还签订了《前期物业管理服务补充合同》，合同主要内容如下：在本合同有效期内，空置房军区管理分局不向深广军公司、服务中心缴纳物业服务费，只向深广军公司、服务中心缴纳公共部分费用的分摊费，具体金额以物业服务中心实际发生的公共水、电、排污费等费用，按空置物业的面积占本大厦住宅、商业物业的建筑面积之和的比例来分摊军区管理分局的公共水、电、排污费等政府部门规定的其他费用（不包括物业管理服务费）；如军区管理分局利用其所拥有的商业性物业作自用办公场所使用，则军区管理分局不向深广军公司、服务中心缴纳其所使用物业的物业服务费，但须向深广军公司、服务中心缴纳所使用物业的物业日常专项维修资金和按其所使用物业的面积与本大厦住宅、商业物业总建筑面积之比例来分摊所使用物业的公共水、电、排污费等政府部门规定的其他费用。

上述物业管理服务合同于2009年4月20日在深圳市福田区住建局进行了备案。

2013年12月2日，深广军公司、服务中心和军区管理分局、广东创茂建设工程有限公司签订了一份《协议书》，三方友好协商将物业管理服务合同的期限延长到2014年11月30日。

XX花园三期销售后，业主积极成立业主委员会，深广军公司、服务中心也给予了配合，但是军区管理分局却以其特殊的部队身份而去函政府相关部门，称此小区是军队营房而制止了本以启动的业主委员会的筹备工作而阻挠制止了成立业主委员会。福田区XX街道XX社区工作站2011年8月1日发出成立业主委员会的《通告》，2011年8月18日发出《关于深圳市福田区XX花园三期首次业主大会会议筹备组组成人员名单的通告》，这份名单中业主代表都不是军人，其中业主代表王X娟的工作单位为深圳市国土规划局、业主代表李X奇的工作单位为深圳市XX科技有限公司、业主代表刘X红的工作单位为深圳市XX人民医院、业主代表游X的工作单位为深圳市中医院。军区管理分局无视业主的呼声，利用其优势地位违法在2011年9月18日向XX街道办发出《关于停止办理XX花园三期成立业主委员会相关手续的函》，直接导致了XX花园三期至今成立不了业主委员会。军区管理分局此举也违背了《前期物业管理服务合同》的精神，阻碍业主委员会的成立，进而阻碍业主委员会与深广军公司、服务中心签订物业管理服务合同，阻碍合同条件的成就，应承担违约责任。

合同到期前后，深广军公司、服务中心向XX花园三期的全体业主征询其对深广军公司、服务中心物业服务质量的意见，并征询是否同意与深广军公司、服务中心继续签订物业管理服务合同的意见。结果显示，96.07%的业主对深广军公司、服务中心的物业服务是满意的，90.35%的业主已经与深广军公司、服务中心签订了物业管理服务合同，这些物业管理服务合同的期限到2018年11月30止。深广军公司、服务中心根据绝大多数业主（至今已与95%以上的业主签订了物业服务合同）的意见，2015年3月18日向军区管理分局发出了《关于不同意移交XX花园三期物业管理权的复函》。

根据《物权法》第九条01lydyh01不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。01lydyh01第七十条01lydyh01业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。01lydyh01XX花园三期已经向社会公开销售，并且已经办理了房（屋权所有权）产证，军区管理分局已经不是XX花园三期的唯一业主。《解放军房地产管理条例》是2000年实施的，其效力低于《物权法》，实施时间也晚于《物权法》，其与《物权法》相冲突的内容已经不再适用。况且，军区管理分局及广东创茂建设工程有限公司销售XX花园三期并非向现役军人与军区管理分局职工、干部销售，而是向社会公开销售，业主的《房屋所有权证》上也明确载明所有权性质为01lydyh01私有01lydyh01，所有权来源为01lydyh01自购01lydyh01。XX花园三期的用途已经是公民的私房，而非军队的营房。军区管理分局只是保留了1-5层的所有权没有对外销售，军区管理分局也只是XX花园三期的业主之一而已。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条01lydyh01前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。01lydyh01深广军公司、服务中心对小区拥有物业管理权，且政府部门已经备案。更何况，在军区管理分局给街道办发文阻挠业委会成立的情况下，仍然有96.07%的业主对深广军公司、服务中心的物业服务满意的，90.35%的业主已经与深广军公司、服务中心签订了物业管理服务合同，进一步证明深广军公司、服务中心对小区进行物业管理服务是合法的。

涉案物业XX花园三期因向社会公开销售，并且已办理了所有权性质为01lydyh01私有01lydyh01的房产证，足以证明该小区并非军产房，军区管理分局也只是XX花园三期业主之一而已。根据《前期物业管理服务补充合同》的约定，军区管理分局作为业主之一，不仅应向深广军公司、服务中心支付XX花园三期1-5层应分摊的公共电费，还需缴纳该物业的日常专项维修基金。军区管理分局自2008年开始从未向深广军公司、服务中心缴纳上述相关费用。其中1-5层应缴纳的专项维修基金是211200元。(1-5层面积共计8800平米，按照每个月0.25元／平米收取专项维修基金，自2008年12月1日起暂计至具状日2016年11月30日共计96个月，其费用共计8800平米×96个月×0.25/平米=211200元）

根据大部分业主对深广军公司、服务中心提供的物业服务表示满意以及有90.35%业主与深广军公司、服务中心签订物业管理服务合同，进一步证明深广军公司、服务中心对小区进行物业管理服务是合法的。故军区管理分局无权以涉案房屋为军产房要求深广军公司、服务中心退出涉案物业，移交相应设施款项。相反的，军区管理分局利用其作为部队身份的特殊地位，阻挠小区成立业主委员会，多次妨碍深广军公司、服务中心顺应大部分业主的民意，继续为小区提供物业服务，由此引发此次诉讼。

深广军公司、服务中心认为，深广军公司、服务中心与军区管理分局之间的关于物业管理、物业服务纠纷，即使军区管理分局对XX花园三期1-5层及地下停车场保留了产权，本案之争议也是平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院管辖范围。首先，军区管理分局已经将XX花园三期1-3层和地下停车场向第三人出租并收取租金，并不是供军队使用的营房。其次，XX花园三期是塔楼，其1-5层和地下停车场是塔楼的下部和底部，在一个红线图之内，属于一个物业管理区域。再者，XX花园三期的其他部分均已经向社会公众销售完毕，并由军区管理分局的上级机关办理了房产证，房产证上均注明是私产。最后，军区管理分局已经与深广军公司、服务中心签订了《物业管理合同》，就该XX花园三期实行了社会化保障管理，实行了社会化的物业管理，并且深广军公司、服务中心已经为军区管理分局的XX花园三期1-5层及地下停车场提供了物业管理服务。军区管理分局和深广军公司、服务中心在开庭时都认可双方之间的争议，法院可以管辖。军区管理分局在与深广军公司、服务中心的另外一个案件中[案号(2015)深福法民三初字第2156号]作为军区管理分局起诉深广军公司、服务中心，深广军公司、服务中心提出了反诉，军区管理分局又认为案情重要，提出过级别管辖异议，深圳中院已经做出了裁定，驳回了军区管理分局的级别管辖异议，裁定由福田区法院进行一审。深广军公司、服务中心和军区管理分局都认为涉诉的争议属于法院的管辖范围。

基于以上事实，根据《中国人民解放军房地产管理条例》[(2000)军字第26号2000年6月26日]第十八条01lydyh01具备条件的营区，应当推行社会化保障管理。售房区逐步实行物业管理。01lydyh01即使涉案房屋是部队营房，由于军区管理分局已经与深广军公司、服务中心签订了《物业服务合同》实行了社会化的物业管理，就物业服务产生的纠纷是平等民事主体之间的民事纠纷，深广军公司、服务中心对包括军区管理分局的房产进行统一管理即合法也符合事实。深广军公司、服务中心与军区管理分局之间，合同已经约定的很明确，当军区管理分局将1-5层出租时应向深广军公司、服务中心缴纳物业管理费，物业服务合同中也约定了军区管理分局向深广军公司、服务中心缴纳房屋本体维修资金，军区管理分局违反合同约定，深广军公司、服务中心当然可以要其支付相应的物业管理费和专项维修资金。这个道理与军队向地方买油、买米应该付钱的道理是一样的，当然属于民事案件，属于法院受理的范围。

又根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条01lydyh01一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。01lydyh01第六十五条01lydyh01划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；01lydyh01深广军公司、服务中心对XX花园三期进行整体管理并收取物业管理费和维修资金是合法的，军区管理分局不应该有法外特权。

军区管理分局答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律准确，深广军公司、服务中心没有资格向军区管理分局收取专项维修资金。根据深圳物业管理条例的规定，专项维修资金应当由物业服务企业在住建局开设账户。由住建局监督收取及使用。而涉案房产因为是军产房，故深广军公司、服务中心根本没有办法在住建局开设专项维修基金专户，因此也没有资格收取专修维修资金。并且深广军公司、服务中心在2015年9月起诉军区管理分局时，也提出了要求军区管理分局缴纳专修维修资金的诉求，但在案件第一次开庭审理后，深广军公司、服务中心已经主动撤回了该诉讼请求。现在该案已经中级法院二审终审裁定，驳回深广军公司、服务中心的起诉。因此深广军公司、服务中心的上诉理由是没有法律依据的。

创茂公司述称，同意军区管理分局的意见。

深广军公司、服务中心向一审法院起诉请求：1、确认军区管理分局与深广军公司签订的《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务补充合同》已经因期限届满自动终止；2、深广军公司、服务中心立即退出XX花园三期物业，停止在涉案物业向军区管理分局及物业使用人收取物业管理费、日常专项维修资金的等费用的行为；3、深广军公司、服务中心立即向军区管理分局移交自2008年12月1日起收取的日常专项维修资金873877.5元（按每月0.25元/平方米标准共38839平方米计算，暂计至2016年5月31日，应计至深广军公司、服务中心实际停止收取之日）及记载涉案物业日常专项维修资金收付详情的专项财务账薄、会计凭证、原始凭证；4、深广军公司、服务中心立即向军区管理分局移交自2014年12月1日起收取的物业管理费1264811.4元（按2.3元/月.平方米标准共30551平方米计算，暂计至2015年5月31日，应计至深广军公司、服务中心实际停止收取之日）及记载涉案物业物业管理费收付详情的专项财务账簿、会计凭证、原始凭证；5、深广军公司、服务中心立即向军区管理分局移交涉案物业及业主相关资料，物业服务用房、相关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料，用物业管理费购置的资产及物品；6、深广军公司、服务中心向军区管理分局支付自2014年12月1日起占用涉案物业六楼场地的场地占用费129600元（按80元/月.平方米标准共270平方米计算，暂计至2015年5月31日，应计至深广军公司、服务中心实际撤场之日）；7、由深广军公司、服务中心承担诉讼费。

深广军公司、服务中心反诉请求：1、军区管理分局向深广军公司、服务中心支付XX花园三期1-5层应缴纳的日常收取的专项维修基金，自2008年12月1日起暂计至具状之日2016年11月30日共计96个月，金额共计人民币211200元（1-5层面积共计8800平米，按照每个月0.25元/平米计算96个月，即8800平米×96个月×0.25元/平方米＝211200元）；2、军区管理分局承担深广军公司、服务中心因本案支出的律师费共计人民币30000元；3、军区管理分局承担本案诉讼费。

一审法院认定：军区管理分局与创茂公司在深圳市福田区XX路的军事用地内合作建设了XX花园三期，楼高30层，建筑面积41556.2平方米，其中住宅面积30551平方米，商业面积8288平方米，其他面积（含地下停车库和公共设施设备房）2717.2平方米；1至5层属军区管理分局使用，6层是架空层，7层至30层共280户为住宅物业。

2008年11月24日，军区管理分局（甲方）、创茂公司（乙方）、深广军公司（丙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，约定甲、乙方选聘丙方对XX花园三期进行前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护好管理，物业服务区域内的公共秩序维护、安全防范等；乙方应按照国务院颁布的《物业管理条例》第二十九条之规定向丙方移交：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等；日常收取的专项维修资金由各业主在缴纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；甲方应向丙方提供能够直接投入使用的物业服务用房，物业服务中心办公用房建筑面积不少于100平方米，业主委员会用房不少于20平方米，物业服务中心员工住房五间约150平方米；所有物业服务中心的用房均属全体业主所有，丙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；本合同期限自2008年12月1日起至2013年11月30日止；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、丙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，丙方在参加该物业的管理招投标时在同等条件下有优先权；丙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，业主满意率在90%以上，甲方协助丙方，争取可以不参加招投标而直接与业主委员会续订物业管理服务合同；本合同终止时，丙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

同日，三方签订一份《前期物业管理服务补充合同》约定，如甲、乙方利用其所拥有的商业性物业作自用办公场所使用，则甲、乙方不向丙方缴纳其所使用物业的物业服务费，但须向丙方缴纳所使用物业的物业日常专项维修资金和按比例分摊的公共水电费、排污费；物业管理服务中心管理用房、业委会用房、物业管理服务中心员工住房，由甲方从属于其产权的XX花园三期X栋X楼物业中提供可直接投入使用的用房。

2013年12月2日，三方签订《协议书》，约定上述《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务补充合同》已于2013年11月30日期满，三方同意合同顺延一年，期限至2014年11月30日止，合同其他条款不变。

签订合同后，服务中心进入XX花园三期进行物业服务，在6楼设置了物业服务中心管理用房。

2015年3月12日，军区管理分局向深广军公司、服务中心发出《关于收回XX花园三期物业管理权的函》，军区管理分局将于2015年3月30日前收回XX花园三期物业管理权，要深广军公司、服务中心配合移交。深广军公司、服务中心拒绝。

另查，2011年间，XX花园三期部分购房人欲成立业主委员会，军区管理分局向福田区XX街道办发出《关于停止办理XX花园三期成立业主委员会相关手续的函》，认为XX花园是部队管辖的军事营区，属于军产。根据部队营区管理规定，营区内所有住房、设施设备未经上级批准，不得委托地方单位管理，由部队实施管理。因此，在未经上级批准的情况下，不得成立业主委员会，请停止办理XX花园三期成立业主委员会的相关手续。

一审法院认为，XX花园三期属于军产房，军区管理分局是军队机关，其占有使用的XX花园三期1至5层物业属于部队营房。有关军产房的管理，中央军委、中国人民解放军总参谋部、总后勤部等部门制定了《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队与地方换建、合建房屋管理规定》、《军队房地产开发管理暂行规定》等军事法规、军事规章进行规范，因此军区管理分局与深广军公司、服务中心之间关于XX花园三期的物业管理、物业服务纠纷，应由军队有关部门解决，不属于人民法院主管范围，军区管理分局的起诉、深广军公司、服务中心的反诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定：一、驳回军区管理分局的起诉；二、驳回深广军公司、服务中心的反诉。本诉案件受理费24946元（已由军区管理分局预交）、反诉案件受理费2459元（已由深广军公司、服务中心预交），由原审法院分别退回给军区管理分局、深广军公司、服务中心。

二审中，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，深广军公司与服务中心因军区管理分局拖欠涉案房屋公共电费、物业费等，于2015年9月9日向法院提起诉讼。一审法院以涉案房屋属于军产房，不属于民事案件受理范围，驳回深广军公司与服务中心的起诉。深广军公司与服务中心提出上诉，本院于2017年3月24日做出（2017）粤03民终2325号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。

本院认为，涉案房屋属于军产房，双方讼争的该小区1-5层及地下车库的产权均归军区管理分局，而该局系军队机关，上述物业性质为部队营房。本案争议所涉及的关系不属于民事法律调整范围，本案争议不属于人民法院主管范围，应由军队有关部门解决。上述认定已被生效法律文书所确认。故深广军公司与服务中心的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审　 判　 长　　唐　毅

审　 判　 员　　张　睿

审　 判　 员　　曹　静

二〇一七年五月二十二日

书记员（兼）　　李开宇