西昌市山水阳光新城小区第二届业主委员会、西南铁路房屋建筑有限责任公司物权纠纷民事二审民事裁定书

四川省凉山彝族自治州中级人民法院

民事案件裁定书

（2021）川34民终1696号

上诉人西昌市山水阳光新城小区第二届业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人西南铁路房屋建筑有限责任公司（以下简称建筑公司）物权纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2021）川3401民初3673号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

业委会上诉请求:1.依法撤销四川省西昌市人民法院（2021）川3401民初3673号民事裁定,发回重审；2.一、二审诉讼费由建筑公司承担。事实和理由:一、本案不应适用《物业管理条例》笫六十一条关于行政处罚的规定,业委会的物权为法定拥有和约定所得。本案为侵权之诉,而非****,诉讼请求人为业委会,并非物业管理机关,所诉纠纷为物权纠纷,而非物业管理秩序纠纷,所以,应适用的法律为《中华人民共和国民法典》中侵权规定及相关法律规定。建筑公司应依法、依约履行自己的义务,消除侵权行为、违约行为。二、业委会的诉求符合民法侵权的规定,应依法给予赔偿或足额配置。《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》（川办发［2006］24号）,不仅规定了物业管理用房的配置,还明确了其产权归全体业主共有。建筑公司对物业管理用房配置的减少,依法属于侵犯了全体业主的物权权利,给业主造成了损失，应依据民法的规定,恢复原状或赔偿损失。业委会的诉求符合民事法律的规定,应依法予以支持。三、本案一审审理程序违法,适用法律错误,应依法发回重审。民事案件应给予当事人举证、质证的机会,并进行调解,本案中,业委会拥有建筑公司配置物业用房为1O0多平方米的书面证据,因一审未开庭审理而未能举证。本案应适用民事法律法规中关于侵权的规定,而非《物业管理条例》第六十一条的规定。另外,本案虽然立案时将案件立为物权纠纷案,但当事人收集证据举证、质证后,为化解矛盾节约司法资源,可以变更诉讼请求。并且先行调解是民事诉讼的基本原则,简单的驳回,让案外的行政机关对建筑公司进行处理,并未解决建筑公司不按规定配置物业用房对业委会的损害。何况各方当事人经过几年协商谈判,对基本事实和解决方式已有初步共识。一审法院不开庭、不问案情、不看证据、不依法调解，所以一审裁定违反程序法和民事诉讼的基本原则。综上,一审裁定适用法律不当,程序违法,应依法撤销并发回重审。

建筑公司未作答辩。

业委会向一审法院起诉请求：1．依法判决建筑公司承担增加山水阳光小区物业管理用房面积至100平方米的责任或相应面积按市场价格给予赔偿；2．依法判决建筑公司承担按规定给山水阳光小区配备不低于30平方米的业主委员会活动用房（该活动用房需具备水、电等基本功能）的责任或相应面积按市场价格给予赔偿；3．本案诉讼费由建筑公司承担。

一审法院认为，《物业管理条例》第六十一条规定“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款”。据此，业委会的起诉不属于人民法院民事案件受理范围。依照《物业管理条例》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回西昌市山水阳光新城小区第二届业主委员会的起诉。

本院认为，本案争议焦点在于：建设单位未按规定配置物业管理用房产生的纠纷是否属于人民法院民事诉讼的受案范围。 根据《物业管理条例》第六十一条“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款”的规定，开发商不按行政法规规定配置物业管理用房和业主委员会办公用房的，应由相关行政主管部门处理。据此，业委会依据《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院〈物业管理条例〉有关问题的通知》（川办发［2006］24号）主张权利提起诉讼，不属于人民法院民事案件受理范围。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项“起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”第一百二十四条第三项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；”的规定，一审法院裁定驳回业委会的起诉，符合法律规定。业委会可另行向相关行政主管部门提出处理。 综上，业委会的起诉应予驳回。一审裁定适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

二审审理查明：业委会向一审法院起诉的事实和理由如下：根据《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院〈物业管理条例〉有关问题的通知》（川办发［2006］24号）“三、物业管理用房的配置。建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房，其产权归全体业主所有。（一）物业管理企业用房不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%。房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不低于100平方米。分期开发建设的物业管理区域，建设单位应在先期开发的物业区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。（二）业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独用成套房屋并具备水、电等基本功能。”规定，成都铁路嘉泰房地产开发有限责任公司（建筑公司的子公司）开发的西昌市山水阳光小区的物业管理用房面积未达到相关法律法规的规定，并且无业主委员会活动用房，极大的损害了小区全体业主的合法权益。成都铁路嘉泰房地产开发有限责任公司虽已注销，但其净资产已全数移交给建筑公司，因此，建筑公司应当依法承担增加物业管理用房面积至100平方米的责任或者承担相应面积按市场价格给予赔偿的责任。建筑公司应当承担按规定给山水阳光小区配备不低于30平方米的业主委员会活动用房的责任或者承担相应面积按市场价格给予赔偿的责任。

驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。

审判长　袁　荃 审判员　陈慧玲 审判员　马　俊

书记员　向唯维