成都德燊贸易发展有限公司、西南铁路房屋建筑有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民事案件判决书

（2021）川01民终15632号

上诉人成都德燊贸易发展有限公司（以下简称德燊公司）因与被上诉人西南铁路房屋建筑有限责任公司（以下简称西房建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

德燊公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案一审、二审的诉讼费由西房建公司承担。事实与理由：一、西房建公司诉讼主体不适格。西房建公司不是案涉房屋产权人，和德燊公司没有合同关系，西房建公司不能基于物权或者债权要求其支付占有费。二、德燊公司不应缴纳房屋占有费。德燊公司系地方国有企业，从50年代、1964年相关文件显示，成都火车北站相关商业房屋属地方国企所有，因火车北站改造，现有房屋属于德燊公司的拆迁安置房，不能否认其占有、使用、收益的物权性权利。2016年，德燊公司与成都铁路局成都建筑段（以下简称铁路局建筑段）签订的《房屋租赁合同补充协议》中明确载明案涉房屋在成都市北改范围内。2017年初开始，案涉房屋处于停水停电状态，房屋无法使用，相关方未履行房屋出租的基本义务，“铁路系统”管理人从未要求缴纳房租，也未要求其搬离。三、西房建公司在与德燊公司、成都市荷花池街道办事处协商案涉房屋拆迁安置款的沟通过程中，表示不向其主张租金、占用费等相关费用，并对案涉拆迁安置费用的分配达成意向性意见，但西房建公司违背诚实信用原则，撕毁双方达成的共识，启动诉讼。综上，请求支持其上诉请求。

西房建公司辩称,一、西房建公司从铁路局建筑段处取得了案涉房屋的经营管理权，后德燊公司向西房建公司支付了房屋占用费（或称租金），并且其在一审阶段、上诉状中均认可其与西房建公司就案涉房屋进行多次协商，以其行为表明德燊公司早已知晓案涉房屋的经营管理权已经于2017年1月1日转移给西房建公司，西房建公司已继受了案涉房屋的合同权利义务，且德燊公司予以认可。现德燊公司不按约定履行合同义务，西房建公司有权依照《房屋租赁合同》的约定主张权利，其诉讼主体适格。二、在铁路局建筑段与德燊公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》租赁期满后，德燊公司没有与铁路局建筑段或西房建公司达成续租合意，经西房建公司多次协商、敦促后仍不搬离，继续占用案涉房屋至2021年3月26日，其应当支付实际占用期间的房屋占用费。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求依法驳回德燊公司的全部上诉请求。

西房建公司向一审法院起诉请求：1.判令德燊公司即行搬离位于成都市（也即xx栋）的房屋；2.判令德燊公司向西房建公司支付2016年1月1日至其实际搬离之日期间的房屋占有使用费（按照8880元／年的标准的3倍计算，暂计至起诉之日为136045.48元）；3.本案的诉讼费用由德燊公司承担。一审诉讼过程中，西房建公司将上述第一项诉讼请求明确为：判令德燊公司搬离案涉房屋并将该房屋腾退给西房建公司。

一审法院认定事实：1992年，四川省成都市青羊区食品公司就使用位于成都市，建筑面积为65平方米的房屋（以下简称案涉房屋）开始向成都铁路局成都土地房产管理所（以下简称铁路局房管所）支付租金。2004年11月26日，四川省成都市青羊区食品公司经核准变更为德燊公司。 2011年3月25日，铁路局房管所（出租方）与德燊公司签订《房屋租赁合同》，约定铁路局房管所将成都市出租给德燊公司使用，租赁期为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日；月租金为740元，租金按年交纳，先付后用。 2014年12月30日，铁路局建筑段（出租方）与德燊公司（承租方）签订《成都铁路局房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1.铁路局建筑段将位于二环路××××号的房屋，建筑面积为65平方米出租给德燊公司使用，用途为商用；2.租赁期12个月，从2015年1月1日起至2015年12月31日止；3.月租金740元，按季收取，德燊公司应在本合同签订后五日内向铁路局建筑段交付一季度的租金，以后季度的租金应在本季度的第1个月的10日内交付。 2016年3月20日，铁路局建筑段（出租方）与德燊公司（承租方）签订《成都铁路局房屋租赁合同》（编号为ＹＦＣＪＺ【2016】0011），鉴于本合同约定的出租房屋为成都局的合法资产，成都铁路局委托铁路局建筑段为本合同约定房屋的出租方，双方约定与本案争议有关的主要内容：1.铁路局建筑段将位于四川省成都市金牛区xx号（街道门牌号××技术名称荷花池xx栋），出租面积为65平方米出租给德燊公司，用途为商用；2.租赁期6个月，从2016年1月1日至2016年6月30日；3.月租金740元，租赁期限内租金总额为4440元，德燊公司应在本合同签订后三日内一次性支付给铁路局建筑段；4.若德燊公司有意在本合同期满后续租该房屋，应在合同期满前1个月与铁路局建筑段进行协商，协商一致后重新签订租赁合同，确定租金及租赁期限；若铁路局建筑段不再出租该房屋，德燊公司应在合同期满的次日按照本合同约定的状态腾退房屋给铁路局建筑段；5.如铁路局建筑段按法定程序将房产所有权转移给第三方或铁路局建筑段按照其上级管理部门要求将房产划转给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效；6.本合同期满后，德燊公司未经铁路局建筑段同意继续使用承租房屋的，铁路局建筑段有权要求德燊公司立即归还承租房屋，并要求德燊公司按照本合同约定租金的1.5倍据实向铁路局建筑段支付期满后占用房屋的租金，若期满后超过两个月德燊公司仍未腾退房屋归还铁路局建筑段，德燊公司应按照本合同约定月租金的3倍向铁路局建筑段支付占用房屋的租金。 2016年9月26日，铁路局建筑段与德燊公司签订《铁路局建筑段房屋租赁合同补充协议》，约定：双方原签订的编号为YFCJZ【2016】0011的《房屋租赁合同》因房屋在成都市北改拆迁范围内，补充合同时间：2016年7月1日至2016年12月31日，补充租金金额：月租金740元，租赁期内租金总额4440元。 铁路局建筑段现更名为中国铁路成都局集团有限公司成都建筑段。2017年1月1日起，中国铁路成都局集团有限公司成都建筑段将位于二环路××××底层商业用房（建筑面积571平方米，实测建筑面积655.66平方米）移交给西房建公司。 2017年6月22日，德燊公司向西房建公司支付案涉房屋2017年度的租金8880元。 2020年11月2日，西房建公司向德燊公司发出《关于限期搬离二环路北三段xx栋底层商业用房的通知》，载明：贵公司租用我司二环路北三段xx栋底层商业用房，房屋租赁合同已过期。请于2020年11月10日搬离租用的二环路北三段xx栋底层商业用房。 一审另查明，2019年10月29日，中国铁路成都局集团有限公司作为产权人就包括案涉房屋在内的被搬迁房屋与成都市金牛区房地产综合开发总公司作为项目业主、成都市金牛区人民政府荷花池街道办事处作为实施单位签订了《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，约定本合同正式生效后15个工作日内，成都市金牛区房地产综合开发总公司向中国铁路成都局集团有限公司支付补偿款总价的约90%，中国铁路成都局集团有限公司在收到成都市金牛区房地产综合开发总公司支付的该笔补偿款后15个工作日内，将本项目征收范围内的乙方房屋、土地向成都市金牛区房地产综合开发总公司移交完毕。 2021年3月26日，德燊公司将案涉租赁房屋移交给成都市金牛区人民政府荷花池街道办事处。西房建公司认可德燊公司已向其腾退案涉租赁房屋。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人工商信息资料、《房屋租赁合同》《成都铁路局房屋租赁合同》及《补充协议》、租金支付凭证、《资产证明》《关于铺面房屋（两方合同）移交的纪要》《关于限期搬离二环路北三段xx栋底层商业用房的通知》《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》《旧房移交单（存根3）》、当事人陈述等证据。

一审法院认为，因诉讼中，德燊公司已将案涉房屋移交给成都市金牛区人民政府荷花池街道办事处，且西房建公司认可德燊公司已向其腾退房屋，故西房建公司主张德燊公司搬离案涉房屋并向其腾退该房屋的诉讼请求已不再具有诉的利益，故对西房建公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 对于德燊公司应否向西房建公司支付房屋占用费及房屋占用费的金额问题。德燊公司主张西房建公司并非案涉房屋产权人，且德燊公司与西房建公司也无合同关系，西房建公司主体不适格。一审法院认为，根据铁路局建筑段与德燊公司签订《成都铁路局房屋租赁合同》（编号为YFCJZ【2016】0011）约定，铁路局建筑段按照其上级管理部门要求将房产划转给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效，并结合2017年1月1日起，中国铁路成都局集团有限公司成都建筑段已将案涉房屋底层商业用房移交给西房建公司以及德燊公司向西房建公司支付了2017年度房屋租金的事实，德燊公司应当向西房建公司支付2018年1月1日起至其实际腾退之日即2021年3月26日期间的房屋占用费。对于房屋占用费的标准，西房建公司主张德燊公司按照月租金的3倍支付房屋占用费，德燊公司认为该标准过高。一审法院认为，虽然铁路局建筑段与德燊公司签订《成都铁路局房屋租赁合同》约定， 租赁期满后德燊公司逾期两个月仍未腾退房屋，应按照合同约定月租金的3倍支付占用房屋的租金，但该处3倍月租金中的2倍月租金应系违约金性质，但西房建公司并未就德燊公司逾期腾退房屋给其造成损失超过月租金向法庭举证，应当承担举证不利的法律后果。故德燊公司应当参照月租金740元每月向西房建公司支付2018年1月1日至2021年3月26日的房屋占用费29106.67元。西房建公司超过此范围的占用费主张，一审法院不予支持。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一是西房建公司诉讼主体是否适格；二是德燊公司是否应当支付房屋占有使用费。现就争议焦点评述如下： 首先，关于争议焦点一。《成都铁路局房屋租赁合同》（编号为YFCJZ【2016】0011）明确约定“如铁路局建筑段按法定程序将房产所有权转移给第三方或铁路局建筑段按照其上级管理部门要求将房产划转给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效”。2017年中国铁路成都局集团有限公司成都建筑段将案涉房屋底层商业用房移交给西房建公司，西房建公司成为案涉房屋的新管理人，上述租赁合同对西房建公司继续有效，德燊公司应当按照上述租赁合同履行义务。现德燊公司未依约支付租金，西房建公司有权按照合同约定主张权利，故西房建公司诉讼主体适格。西房建公司是否为案涉房屋的产权人不阻碍其依据合同主张权利，德燊公司认为西房建公司不是房屋产权人，不能要求其支付房屋占用费的理由不成立，本院不予采纳。 其次，关于争议焦点二。在租赁期限届满后，德燊公司未向西房建公司返还案涉房屋，其占用房屋期间应当支付房屋占用费。德燊公司主张2017年初开始房屋处于停水停电状态且与西房建公司协商不再支付房屋占用费均无证据证实，本院不予采纳。 综上所述，德燊公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2912元，由成都德燊贸易发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　何广智 审判员　　王晓川 审判员　　胡晓红

书记员　　罗　芳