上海希华通讯科技有限公司与东莞市盈隆新型环保建材有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪02民终2463号

上诉人(原审被告)：上海希华通讯科技有限公司，住所地上海市静安区。

法定代表人：胡国林，董事长。

委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：狄思妤，上海小城律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：东莞市盈隆新型环保建材有限公司，住所地广东省东莞市。

法定代表人：朱盈隆，执行董事。

委托诉讼代理人：耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘瑛，上海市联诚律师事务所律师。

原审第三人：周逸艳，女，1954年4月7日出生，现住香港特别行政区。

委托诉讼代理人：李小龙，上海市金马律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翟盼香，上海市金马律师事务所律师。

上诉人上海希华通讯科技有限公司(以下简称“希华公司”)因与被上诉人东莞市盈隆新型环保建材有限公司(以下简称“盈隆公司”)，原审第三人周逸艳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初15144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人希华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回盈隆公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、盈隆公司存在严重的拖延付款行为，希华公司已多次通过电话、邮件等形式向盈隆公司催告履行付款义务，但盈隆公司却没有任何积极主张权利的行为。且盈隆公司在支付第二笔5%房款的过程中，要求对《合同》已经约定的交易条件作出重大变更，对希华公司极为不利；二、本案核心问题在于周逸艳不仅是居间人，同时也是交易履行过程中盈隆公司的代理人，一审法院认为周逸艳是居间方而非盈隆公司代理人存在严重错误。

被上诉人盈隆公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。

盈隆公司向一审法院起诉，要求判令：一、盈隆公司与希华公司签订的《房屋买卖合同》于2017年9月解除；二、希华公司向盈隆公司双倍返还购房定金共计人民币(以下币种均为人民币)238万元(定金为119万元)。

一审法院认定事实如下：2017年3月11日，盈隆公司(作为乙方)与希华公司(作为甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下上海市淮海东路XXX-XXX号XXX楼XXX室-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，出售给盈隆公司，建筑面积680.27平方米，总价2,380万元；付款时间与方式：1.定金在签约后3天内支付楼价的5%；2.30天在交易中心网签当日支付5%；3.90天在交易中心登记买卖合同当天支付40%；4.120天银行做抵押登记后，直接支付卖家50%余款；乙方未按本合同的约定支付房价款的，每逾期一天，按应付未付房屋款的万分之五支(付)违约金，逾期支付超过30日的，甲方有权解除本合同，有权没收定金，也可让乙方继续履行合约；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付甲方(应为乙方)，逾期交付房屋超过30日，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除本合同之日起10日内将已收房价款和双倍定金返还乙方，乙方也可让甲方继续履行合约。合同另对其他内容进行了约定。

2017年3月17日至31日期间，周逸艳通过银行转账形式代盈隆公司向希华公司支付定金共计119万元。希华公司确认收到上述金额定金。

2017年7月11日，希华公司向盈隆公司寄送《律师函》，函告：贵司(即盈隆公司)仅在2017年3月份通过居间方(即周逸艳)的私人账户分批支付了第一笔5%的房款即定金119万元，委托人(即希华公司)至今未收到贵司支付的其他款项。……请贵司务必在接到本律师函十日内向委托人付清上述第二笔和第三笔房屋转让价款，即总价款的45%计1,071万元。剩余50%的房款请贵司按合同约定尽快办妥抵押贷款手续，……。届时若未向委托人清偿的，委托人将采取诉讼方式向贵司追索，一切后果将由贵司自行承担。

2017年7月28日，周逸艳所在的逸浩公司代盈隆公司向希华公司支付第二笔5%房款119万元。希华公司确认收到上述款项。

上海市松江公证处出具的公证书就周逸艳、宋惟润和盈隆公司法定代表人胡国林之间的邮件往来显示：(1)2017年4月20日，周逸艳向盈隆公司法定代表人胡国林发送邮件称：“胡生：您好！现传上一份支付佣金的合同，请签署。并请按时付款。谢谢！”附件《佣金确认书》载明：成交物业“上海淮海东路45至49号11楼01-07室”，佣金金额23.8万元。(2)2017年5月5日，胡国林向周逸艳发送邮件称：“周总，你好。多次致电都未能联系阁下。烦请告知核实可将5%订金(一审笔误为“定金”)付给我方，已逾期一个月，此外何时可签署正式买卖合同？”(3)2017年7月27日，周逸艳向胡国林发送邮件称：“胡总：你好！购房合同等已发送，请查收，如有不同意见，请赐教。谢谢！”附件《房屋买卖合同》载明：希华公司(甲方，出卖人)，逸浩公司(乙方，买受人)；甲方自愿将系争房屋出售给乙方；付款方式：1.定金在签约后7天内支付楼价的5%，2.7月28日在交易中心网签当日支付5%，3.8月15日支付房款20%，4.9月30日支付房款20%，5.12月底之前银行做抵押登记后，直接支付卖家50%余款等。(4)2017年8月3日，周逸艳向胡国林发送邮件称：“胡生。您好！这份合同还是照以前签订的合同内容来修改的，支付付款时间改动了以下。请查收。”附件中合同甲乙双方为希华公司和逸浩公司；(5)2017年9月18日，胡国林向宋惟润邮箱发送邮件称：“宋先生，你好。附上解约通知书。除于2017年9月19日或以前收到贵方(即盈隆公司)另外指示，贵方多付之5%会于2017年9月20日退回至按周总指定之账户，请参考解约通知书内账户资料。谢谢。”附件《解除房屋买卖合同通知书》载明：合同签订后，贵司(即盈隆公司)至今仅支付了总价的10%共计238万元整，剩余40%房款拖延至今仍未支付。……现合同约定的120天全部付款期限均已届满，而贵司未按约履行付款义务，已构成严重违约，即日起解除贵司与我司于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》，贵司支付的总价5%定金即119万元予以没收；2.贵司已支付的另外5%房款计119万元，除非于2017年9月19日或以前收到另外指示，我司(即希华公司)将于9月20日把5%房款退还逸浩公司账户。对此，希华公司(一审法院笔误为“盈隆公司”)称周逸艳系盈隆公司的代理人，双方之间的邮件往来系周逸艳代表盈隆公司与希华公司进行磋商的过程，并通过周逸艳之子宋惟润通知盈隆公司解除合同；周逸艳称，其仅为居间方并非盈隆公司代理人，2017年3月11日(即盈隆公司、希华公司签订合同之日)之后，其与希华公司之间的来往邮件与盈隆公司、希华公司之间购买系争房屋的事宜无关，邮件是周逸艳所在的逸浩公司与希华公司之间协商购买系争房屋，后双方因协商不成未促成交易完成。

2017年9月15日，希华公司与周逸艳达成协议，约定：逸浩公司支付给希华公司119万元整，希华公司同意退回到逸浩公司帐内账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX工行上海市金陵东路支行，一星期之内归还。希华公司于2017年9月20日前退回119万到周逸艳指定的逸浩公司的银行账户。

2017年9月20日，希华公司将119万元通过银行转账方式退还至逸浩公司账户内。庭审中，盈隆公司确认收到上述退款。

2017年9月21日，希华公司与案外人上海品星贸易有限公司(以下简称“品星公司”)就上海市淮海东路XXX-XXX号XXX室房屋(系争房屋部分室号)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：希华公司将1102室房屋出售给品星公司，建筑面积127.14平方米，转让价款467万元。

一审审理中，盈隆公司、希华公司就返还钱款的具体金额未达一致意见，致调解不成。

一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。盈隆公司、希华公司之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效，当事人均应恪守。本案的争议焦点在于导致涉案《房屋买卖合同》解除的违约方，并应由何人承担违约责任。盈隆公司主张希华公司在收取定金和第二笔5%房款后并未配合办理网签手续，并将系争房屋中的部分室号另卖与他人，应属违约；希华公司则辩称，盈隆公司拖欠款项且修改合同重要条款，致使合同目的无法实现。对此法院认为，首先，2017年5月5日，胡国林向周逸艳发送邮件询问何时支付定金及何时签署正式合同，而盈隆公司、希华公司之间的合同已于2017年3月11日签订且周逸艳已于2017年3月底前代盈隆公司支付定金完毕，显然双方所议另有他事；其次，从周逸艳与胡国林之间的往来邮件来看，双方邮件附件中的《房屋买卖合同》主体为希华公司和逸浩公司而非盈隆公司，且周逸艳述称双方之间的往来邮件系希华公司与逸浩公司之间协商购买系争房屋事宜，并非其代理盈隆公司之行为；第三，2017年7月11日希华公司寄送给盈隆公司的律师函中即称周逸艳为居间方，说明希华公司当时亦认为周逸艳为居间方而非盈隆公司代理人。综上，希华公司辩称周逸艳为盈隆公司的代理人，缺乏事实依据，法院难以支持。故，2017年9月15日希华公司与周逸艳之间就第二笔5%房款退回至逸浩公司事宜达成一致协议，无法推定出盈隆公司不再追究希华公司违约责任的结论。

2017年9月18日，胡国林向案外人宋惟润邮箱发送解除合同的邮件，但宋惟润既非涉案合同当事人，又无任何证据证明其为盈隆公司之代理人，故希华公司辩称其已告知盈隆公司按约解除合同，缺乏事实依据，法院难以支持。法院注意到，在合同履行过程中，盈隆公司支付款项存在拖延的情况，但2017年7月28日希华公司仍收取盈隆公司支付的第二笔5%房款且未提异议，另从合同约定“30天在交易中心网签当日支付5%”可以看出，盈隆公司、希华公司之间互负债务，而希华公司在盈隆公司支付第二笔5%房款后仍未办理网签手续，已属违约。现希华公司将系争房屋中的部分室号于2017年9月21日出售于他人，导致合同目的无法实现，构成违约，应承担违约责任。综上所述，盈隆公司、希华公司之间签订的《房屋买卖合同》于2017年9月21日解除；盈隆公司主张希华公司双倍返还定金的诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。

一审法院判决：一、确认盈隆公司与希华公司于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》于2017年9月21日解除；二、希华公司应于判决生效之日起十日内双倍返还盈隆公司定金共计238万元。

二审中，当事人均无新证据提交。

本院经审理查明，《房屋买卖合同》第三条约定，乙方在签订合同时，应向甲方支付定金人民币190,000.00元整。上述定金在乙方第二次付款时冲抵房款。以上事实有《房屋买卖合同》及双方庭审记录为证。

本院审理中，被上诉人陈述，经与原审第三人周逸艳进行核实，合同的签约地在香港，原审第三人周逸艳作为居间方参与了居间过程。对于在被上诉人支付完第二笔5%之后，为何上诉人不办理网签的原因陈述：很显然，实际上系上诉人已经在和案外人品星公司进行洽谈，属于违反诚实信用。根据原审第三人周逸艳所述，在2017年8月下旬，原审第三人周逸艳正至上诉人的公司去催办网签，恰巧发现上诉人与另外一家公司签订居间合同，那时候那个中介挂着链家的胸牌，合同上的标的一样，主体就是品星公司与上诉人。

一审法院查明的其他事实无误，法院予以确认。

本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。各方当事人对周逸艳在本次交易中的身份存有争议。一审法院认为周逸艳系居间方，虽有一定的合理性，但周逸艳在本次交易中的角色，并非仅仅是传递信息，提供交易机会，促成交易双方达成协议。具体分析如下：

对于签约的过程各方存有争议。上诉人陈述系由周逸艳与其子持被上诉人公章前往上诉人香港办公室签约。被上诉人陈述，经与周逸艳进行核实合同的签约地在香港，周逸艳作为居间方参与了居间过程。周逸艳陈述，其子宋惟润与盈隆公司的法定代表人朱盈隆系朋友关系，曾告知朱盈隆系争房屋的出售信息。盈隆公司委托宋惟润办理系争房屋签约手续。在本院审理中，被上诉人陈述系由其法定代表人参与合同交易的过程，但并未提供任何证据予以证明。合同标的高达2,000余万元，而在整个交易过程中，被上诉人除在《房屋买卖合同》中盖有公司印章，其法定代表人加盖印章，被上诉人及法定代表人在以后的交易环节中均未能提供证据证明公司参与交易，显然与常理相悖。被上诉人对于合同签约地，尚需与周逸艳进行核实，其所称其公司法人参与合同交易，存有不合理之处。综合各方当事人陈述，上诉人所称尚属合理。本次交易中，周逸艳不仅代为支付定金，且代为支付购房款，参与合同磋商的整个过程，且曾以逸浩公司名义进行过新一份交易的磋商，难以简单认定其在本次交易中仅为居间人的身份。

上诉人出卖其所持有的房屋，根本目的系尽早收回房款。如买卖双方严格依照《房屋买卖合同》履约，则上诉人应于2017年6月获得50%房价款，于2017年7月获得全部2，380万元房价款。然，被上诉人自第一笔定金支付开始逾期，直至2017年7月才支付第二笔房款。且上述两笔款项均由周逸艳支付。即使上诉人在此过程中有与其他潜在购房人进行磋商的行为，因未对本次交易构成实质性的妨碍，不能因此认定为违约。且有证据显示的磋商对象为周逸艳所在公司逸浩公司。

虽然合同约定“30天在交易中心网签当日支付5%”，在被上诉人逾期付款的情况下，各方当事人对网签时间并未达成新的合意。被上诉人在本院审理中所陈述的未网签的理由，未有证据证明，且退一万步讲，只看到交易对手方与他方进行磋商，就在已经支付10%房款的情况下毫无作为，显然有悖常理。此时，系争房屋的交易并未存在法律上的障碍。网签需要买卖双方共同签署。现各方均无证据证明与对方协商过网签时间，亦未进行催促，一审法院将未能网签的责任认定为上诉人违约，本院难以认同。

在被上诉人迟迟未能付款又未能及时履行合同的情形下，2017年9月15日上诉人与周逸艳达成协议，约定将逸浩公司支付的119万房款退回。虽未有明确的解除合同条款，但通过退还房款的合意可以推定双方均同意不再履约。基于前述，周逸艳在本次交易中的复杂身份，本院认为上诉人有理由相信周逸艳有权代被上诉人就解除合同事宜达成协议，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》于该日解除。上诉人在此后将部分房屋另卖他人，并未构成违约。因双方并未对已经转化为房款的第一笔款项达成一致意见，考虑到在履约过程中，上诉人亦存在不当之处，本院认为应退回被上诉人为宜。

关于被上诉人认为上诉人将部分房屋另行出卖系为了获得更多利益。本院对此不予认同。虽依照合同显示，后一份合同单价较上诉人与被上诉人之间的合同单价高一千余元，但上诉人与被诉上人之间就整个出售房屋680余平，房价款为2,380万元，而上诉人于2017年9月21日出售给品星公司仅为127.14平，房价款为467万元。不同房屋的位置、装修等对单价均有影响，结合2017年上海市房地产市场的价格走势，在房屋单价相差并不显著的情况下，本院亦难以得出上诉人一房二卖违约的结论。综上，一审法院对于合同解除日期及相关责任的认定均有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：

一、撤销上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初15144号民事判决第一、二项；

二、确认东莞市盈隆新型环保建材有限公司与上海希华通讯科技有限公司于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》于2017年9月15日解除；

三、上海希华通讯科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还东莞市盈隆新型环保建材有限公司房款1,190,000元；

四、东莞市盈隆新型环保建材有限公司其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费25,840元，减半收取计12,920元，由东莞市盈隆新型环保建材有限公司负担。二审案件受理费25,840，由东莞市盈隆新型环保建材有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘建颖

审判员　　邬海蓉

审判员　　王晓梅

二〇一九年七月二十九日

书记员　　李照枫

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。