十堰东煌置业有限公司与湖北省十堰市水文水资源勘测局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省丹江口市人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂0381民初657号

原告：十堰东煌置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市新城区。统一社会信用代码：91420300780937856c。

法定代表人：龚心成，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐祖群，湖北汉江源律师事务所专职律师。代理权限：特别授权（代为放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等）。

被告：湖北省十堰市水文水资源勘测局。住所地：湖北省十堰市。统一社会信用代码：124200004201397114。

法定代表人：周先华，该局局长。

委托诉讼代理人：郑家，湖北郧阳律师事务所专职律师。代理权限：一般代理。

委托诉讼代理人：王恒，湖北郧阳律师事务所专职律师。代理权限：一般代理。

原告十堰东煌置业有限公司（以下简称：东煌公司）与被告湖北省十堰市水文水资源勘测局（以下简称：十堰水文局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，依法由审判员赵***适用简易程序独任审判，因本案案情复杂、双方当事人争议较大，后本案转为普通程序，依法组成由审判员赵***担任审判长并主审，审判员杨华伟、人民陪审员潘世君参加评议的合议庭，分别于2017年4月27日、2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告东煌公司的委托诉讼代理人徐祖群，被告十堰水文局的委托诉讼代理人郑家到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告东煌公司向本院提出诉讼请求：1.要求判决确认原、被告双方于2017年3月2日解除了双方原签订的《房屋买卖合同》（即位于丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号房屋的《买卖合同》）；2.判决由被告十堰水文局协助原告办理解除上述房屋的买卖预告登记手续；3.本案的诉讼费由被告十堰水文局承担。事实和理由：为了保证原、被告双方于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》（即被告购买原告开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店e区2层201号商业用房）的履行，经被告要求，2015年1月26日，原告用其所有的房屋（即位于丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号房屋）通过预售名义办理到被告名下作为保证。根据法律规定，以买卖名义办理的预售登记不能视为抵押登记，被告亦无法以此来实现抵押权。因原告已将上述房屋卖于他人，并经过人民法院起诉处理，产生了物权效力。因原、被告双方于2015年1月26日签订的《房屋买卖合同》并不是真实意义上的房屋买卖关系，2017年3月2日，原告根据法律的规定向被告方发出了解除上述房屋买卖合同的通知，但被告接到上述通知后，不理不睬，亦拒不协助原告办理解除涉案房屋的买卖预告登记手续。为此，特向法院提起诉讼。

被告十堰水文局辩称，原告的起诉有违公平诚信原则，本案中办理的房屋（即位于丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号房屋，以下简称涉案房屋）预告登记是一种让与担保，预告登记主要是为了担保原、被告之间所签订主合同（即2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》）的履行。原告与他人就涉案两套已经办理了预告登记的房屋发生的买卖行为不能产生物权效力。被告方认为本案不应由人民法院管辖，对预告登记的房屋有异议的可向有关行政部门提出预告登记异议。

本院经审理认定事实如下：2014年12月19日，被告十堰水文局因购买原告开发的房屋，与原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店e区2层201号房；建筑面积为450平方米，商品房单价为每平方米3500元，总价款为1575000元；被告在2014年12月25日前一次性付清全部房款，原告在2014年12月31日前将综合验收合格的房屋交付给被告；同时原告应当在商品房交付使用后的270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得所购房屋的房地产权属证书的，被告不退房，原告按被告已付房价款1%向被告支付违约金。合同签订后，被告向原告付清了全部房款，原告也将上述房屋交付给了被告。因被告所购买的上述房屋在购买前已设立了抵押登记，2014年12月19日，原告东煌公司又给被告十堰水文局出具了一份承诺书，内容为“东煌公司出售给十堰水文局的商业用房，因已经设定抵押，为确保十堰水文局利益办妥房产证，东煌公司承诺，为十堰水文局办理两套住宅的预告登记，期限在2014年12月23日前办妥预告登记。若不能办理十堰水文局所购商业用房的房产证而导致退房的，十堰水文局可变卖预告登记名下的房产，不足部分及其他损失，均由东煌公司承担”。后原、被告双方就原告开发的位于丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号房屋（即涉案房屋）签订了两份《商品房买卖合同》，并于2015年1月26日在丹江口市房产局办理了预购商品房预告登记，将上述两套涉案房屋预告登记在被告十堰水文局名下。原告东煌公司的法定代表人龚心成又于2015年12月19日向被告出具了一份担保函，内容为“保证十堰水文局在2015年3月底以前办妥所购房屋产权登记，因抵押方（即东煌公司）的原因造成不能办理或逾期一个月仍未能办妥十堰水文局所购房屋产权登记导致退房，龚心成承担十堰水文局支付的购房款本金及银行贷款四倍的利息（从购房款支付完毕到退房款到位，资金占用时间），同时支付十堰水文局的投入和装修”，龚心成同时承诺放弃先诉和有物权抵押的抗辩权，保证责任为连带担保，期限二年。

另查明：被告十堰水文局购买的丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店e区2层201号商业用房原告至今未解除抵押登记，亦未能办理相应的房屋产权证书。原告于2015年5月31日将预告登记在被告名下的丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号两套涉案房屋出售给案外人杨冰，并已交付。因杨冰无法办理两套涉案房屋的产权证，于2017年1月12日向本院起诉，要求原告东煌公司协助办理涉案房屋的产权登记手续。后杨冰与本案原告东煌公司经协商达成了调解协议，约定，本案原告东煌公司自本调解书签收之日起二十日内，为杨冰所购买的位于丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼第1幢1单元19层1904号、第1幢1单元20层2003号房屋（即涉案的两套房屋）办理房屋预告登记；东煌公司在取得丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼房屋产权总证六个月内为杨冰所购买的两处房屋办理房屋所有权证。本院据此内容于2017年1月19日作出了（2017）鄂0381民初字第273号民事调解书，上述调解书已经双方当事人签收。

上述事实，由原告当庭举证并经被告质证以及本院认证的相关证据所证实，被告对上述事实亦无异议，本院对上述事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被之间是否形成了非典型的担保关系（即让与担保）？二、原、被告之间就办理预告登记的两套涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是否有效？三、原告要求确认原、被告双方于2017年3月2日解除了签订的涉案房屋（即位于丹江口市右岸新城区汉江大道以西1幢1904号、2003号房屋）买卖合同的诉讼请求应否予以支持？

针对争议焦点一，本院评议如下：让与担保是指将担保物的所有权暂时转移至债权人名下，待债务人不能履行债务时债权人可拍卖、变卖其名下的担保物并此款优先受偿；若债务人按期履行了债务，则债权人要将担保物的所有权再转移至债务人名下的一种非典型的担保方式。本案中，原告东煌公司于2014年12月19日向被告十堰水文局出具的承诺书中，载明了“若不能办理贵局所购商业用房（即汉江国际大酒店e区2层201号房）的房产证贵局退房的，可变卖预告登记名下的房产，不足部分及其他损失，均有我公司承担”。因此，被告十堰水文局为保证其与原告东煌公司之间所签订主合同（即2014年12月19日签订的被告购买原告开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店e区2层201号房的商品房买卖合同，下同）的履行，经原、被告双方协商一致，双方又就原告东煌公司开发建设的丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号房屋签订了两份《商品房买卖合同》，并于2015年1月26日在丹江口市房产局办理了预告登记手续。据此，原、被告通过签订《房屋买卖合同》并办理商品房预告登记暂时转移房屋所有权的形式，为双方签订的主合同的履行和办理产权证等提供担保，目的是为了在将来因主合同履行过程中产生纠纷时被告能以拍卖、变卖等方式处理预告登记在被告名下的房屋以实现其与原告之间的债权。让与担保的形式在我国虽无相关法律规定，但亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故本案中原、被告之间形成了非典型的担保关系（即让与担保）。

针对争议焦点二，本院评议如下：原告为了担保其与被告之间主合同（即2014年12月19日签订的被告购买原告开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店e区2层201号房的商品房买卖合同）的履行，双方通过另行签订两份《商品房买卖合同》（即丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号房屋）的形式并办理商品房预告登记，形成了非典型的担保关系。原、被告之间就办理预告登记两套房屋签订的商品房买卖合同，该合同虽名为“商品房买卖合同”，但双方的真实意思表示均为主合同提供担保。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方签订上述两份合同，系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的导致合同无效的情形。因此，本院认为，原、被告之间就办理预告登记的两套涉案商品房签订的《商品房买卖合同》合法、有效。

针对争议焦点三，本院评议如下：原、被告双方为担保主合同的履行，通过另签订两份《商品房买卖合同》（即位于丹江口市右岸新城区汉江大道以西1幢1904号、2003号房屋，下同）并办理商品房预告登记的形式形成非典型的担保关系（即让与担保）。原、被告双方为办理商品房预告登记而签订的两份《商品房买卖合同》合法、有效。原告于2017年3月2日通过邮寄的方式向被告发出解除合同通知书，并以买卖名义办理的预告登记不能视为抵押登记，被告无法实现抵押权，且该两份商品房买卖合同已出卖给他人为由，要求解除与被告签订的两份商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本院认为，原、被告之间为担保主合同的履行，签订该两份商品房买卖合同，双方形成了非典型的担保关系，办理商品房预告登记手续亦是该种非典型担保方式的内容之一。目前，原、被告双方之间主合同尚未完全履行完毕，原告至今未给被告购买的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店e区2层201号商业用房办理产权登记手续，原告要求解除与被告之间的两份《商品房买卖合同》，在双方当事人未协商一致且不存在《合同法》第九十四条所规定的行使解除权的情形下，虽然原告通知被告要求解除合同，但被告在本案答辩时对原告要求解除合同的行为提出了异议，原告要求确认原、被告双方于2017年3月2日解除了签订的《商品房买卖合同》（即位于丹江口市右岸新城区汉江大道以西1幢1904号、2003号房屋）的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。

综上所述，原、被告为了保证双方签订的主合同（即被告购买原告开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店e区2层201号房的商品房买卖合同）的履行，原告就其开发建设的丹江口市右岸新城区汉江大道以西的1幢1904号、2003号的两套房屋与被告签订了两份商品房买卖合同并办理了商品房预告登记，原告东煌公司向被告十堰水文局书面承诺若不能办理被告所购商业用房的房产证而导致退房的，被告可变卖预告登记在其名下的房产，原、被告之间形成了非典型的担保关系（即让与担保）。原、被告之间为形成非典型的担保关系而另行签订的两份商品房买卖合同，亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的民事法律行为。原告在主合同义务尚未履行完毕的情况下，要求解除与被告为担保而签订的两份《商品房买卖合同》违反了双方的合同约定，且原告要求解除合同不符合法律规定的解除条件，在涉案的两份《商品房买卖合同》尚未实际解除的情况下，原告要求被告协助其办理解除涉案两套房屋预告登记手续的诉讼请求无事实法律依据，本院对此亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告十堰东煌置业有限公司的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告十堰东煌置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审　判　长　　赵***

审　判　员　　杨华伟

人民陪审员　　潘世君

二〇一七年八月二十八日

书　记　员　　鲜丹丹

本案适用的相关法律依据：

1.《中华人民共和国民法通则》

第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律或者社会公共利益。

2.《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。