十堰东煌置业有限公司、湖北省十堰市水文水资源勘测局二审民事判决书

湖北省十堰市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂03民终37号

上诉人（原审原告）：十堰东煌置业有限公司，住所地湖北省丹江口市新城区桥头。

法定代表人：龚心成，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐祖群，湖北汉江源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖北省十堰市水文水资源勘测局，住所地湖北省十堰市人民中路284号。

法定代表人：周先华，该局局长。

委托诉讼代理人：郑家，湖北郧阳律师事务所律师。

上诉人十堰东煌置业有限公司（以下简称东煌公司）因与被上诉人湖北省十堰市水文水资源勘测局（以下简称十堰水文局）一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。

东煌公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判确认其与十堰水文局于2017年3月2日解除了双方签订的《房屋买卖合同》（即位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋的《买卖合同》）；3.判决由十堰水文局协助东煌公司办理解除上述房屋的买卖预告登记手续；4.案件受理费由十堰水文局负担。事实与理由：1.“让与担保”不受法律保护，一审法院判决错误。为保证十堰水文局与东煌公司签订的《商品房买卖合同》的履行，经十堰水文局要求，东煌公司于2015年1月26日用其位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋通过预售名义办理在十堰水文局名下作为保证。该预售登记不能视为抵押登记，十堰水文局无法通过预售登记实现抵押权。东煌公司已将上述房屋出售他人，且经法院审理，上述房屋已发生物权转移效力。因十堰水文局与东煌公司签订的房屋买卖合同（即位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋的《买卖合同》）不属于真正意义上的房屋买卖关系，东煌公司于2017年3月2日依据法律规定向十堰水文局发出解除上述房屋买卖合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》的规定，东煌公司与十堰水文局之间的房屋买卖合同关系已经解除。一审法院认定东煌公司与十堰水文局于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》（即位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋的《买卖合同》）形成了非典型的让与担保关系，属创设法律。2.一审判决认定让与担保关系的同时确认买卖合同的预告登记效力，该判决与物权法定原则相悖。

十堰水文局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，东煌公司的起诉有违诚信原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，东煌公司为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：房屋产权登记信息一份，拟证明涉案房屋于2017年8月10日就可以办理产权登记了。

经二审质证，十堰水文局对东煌公司提供的证据房屋产权登记信息真实性无异议。对此真实性无异议的证据本院将结合本案事实予以认定。

东煌公司向一审法院起诉请求：1.判决确认于2017年3月2日解除了其与十堰水文局签订的《房屋买卖合同》（即位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋的《买卖合同》）；2.判决由十堰水文局协助东煌公司办理解除上述房屋的买卖预告登记手续；3.本案的诉讼费由十堰水文局承担。

一审法院认定事实：2014年12月19日，十堰水文局因购买东煌公司开发的房屋，与东煌公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：十堰水文局购买东煌公司开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店E区2层201号房；建筑面积为450平方米，商品房单价为每平方米3500元，总价款为1575000元；十堰水文局在2014年12月25日前一次性付清全部房款，东煌公司在2014年12月31日前将综合验收合格的房屋交付给十堰水文局；同时东煌公司应当在商品房交付使用后的270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因东煌公司的责任，十堰水文局不能在规定期限内取得所购房屋的房地产权属证书的，十堰水文局不退房，东煌公司按十堰水文局已付房价款1%向十堰水文局支付违约金。合同签订后，十堰水文局向东煌公司付清了全部房款，东煌公司也将上述房屋交付给了十堰水文局。因十堰水文局所购买的上述房屋在购买前已设立了抵押登记，2014年12月19日，东煌公司又给十堰水文局出具了一份承诺书，内容为“东煌公司出售给十堰水文局的商业用房，因已经设定抵押，为确保十堰水文局利益办妥房产证，东煌公司承诺，为十堰水文局办理两套住宅的预告登记，期限在2014年12月23日前办妥预告登记。若不能办理十堰水文局所购商业用房的房产证而导致退房的，十堰水文局可变卖预告登记名下的房产，不足部分及其他损失，均由东煌公司承担”。后东煌公司、十堰水文局就东煌公司开发的位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋（即涉案房屋）签订了两份《商品房买卖合同》，并于2015年1月26日在丹江口市房产局办理了预购商品房预告登记，将上述两套涉案房屋预告登记在十堰水文局名下。东煌公司的法定代表人龚心成又于2015年12月19日向十堰水文局出具了一份担保函，内容为“保证十堰水文局在2015年3月底以前办妥所购房屋产权登记，因抵押方（即东煌公司）的原因造成不能办理或逾期一个月仍未能办妥十堰水文局所购房屋产权登记导致退房，龚心成承担十堰水文局支付的购房款本金及银行贷款四倍的利息（从购房款支付完毕到退房款到位，资金占用时间），同时支付十堰水文局的投入和装修”，龚心成同时承诺放弃先诉和有物权抵押的抗辩权，保证责任为连带担保，期限二年。

一审另查明，十堰水文局购买的丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店E区2层201号商业用房东煌公司至今未解除抵押登记，亦未能办理相应的房屋产权证书。东煌公司于2015年5月31日将预告登记在十堰水文局名下的丹江口市右岸××大道以西××、××号两套涉案房屋出售给案外人杨冰，并已交付。因杨冰无法办理两套涉案房屋的产权证，于2017年1月12日向一审法院起诉，要求东煌公司协助办理涉案房屋的产权登记手续。后杨冰与本案东煌公司经协商达成了调解协议，约定，本案东煌公司自本调解书签收之日起二十日内，为杨冰所购买的位于丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼第1幢1单元19层1904号、第1幢1单元20层2003号房屋（即涉案的两套房屋）办理房屋预告登记；东煌公司在取得丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼房屋产权总证六个月内为杨冰所购买的两处房屋办理房屋所有权证。一审法院据此内容于2017年1月19日作出了（2017）鄂0381民初字第273号民事调解书，上述调解书已经双方当事人签收。

一审法院认为，一、东煌公司、十堰水文局之间是否形成了非典型的担保关系（即让与担保）？让与担保是指将担保物的所有权暂时转移至债权人名下，待债务人不能履行债务时债权人可拍卖、变卖其名下的担保物并此款优先受偿；若债务人按期履行了债务，则债权人要将担保物的所有权再转移至债务人名下的一种非典型的担保方式。本案中，东煌公司于2014年12月19日向十堰水文局出具的承诺书中，载明了“若不能办理贵局所购商业用房（即汉江国际大酒店E区2层201号房）的房产证，贵局退房的，可变卖预告登记名下的房产，不足部分及其他损失，均有我公司承担”。因此，十堰水文局为保证其与东煌公司之间所签订主合同（即2014年12月19日签订的十堰水文局购买东煌公司开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店E区2层201号房的商品房买卖合同，下同）的履行，经东煌公司、十堰水文局协商一致，双方又就东煌公司开发建设的丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋签订了两份《商品房买卖合同》，并于2015年1月26日在丹江口市房产局办理了预告登记手续。据此，东煌公司、十堰水文局通过签订《房屋买卖合同》并办理商品房预告登记暂时转移房屋所有权的形式，为双方签订的主合同的履行和办理产权证等提供担保，目的是为了在将来因主合同履行过程中产生纠纷时十堰水文局能以拍卖、变卖等方式处理预告登记在其名下的房屋以实现其与东煌公司之间的债权。让与担保的形式在我国虽无相关法律规定，但亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故本案中东煌公司、十堰水文局之间形成了非典型的担保关系（即让与担保）。

二、东煌公司、十堰水文局之间就办理预告登记的两套涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是否有效？东煌公司为了担保其与十堰水文局之间主合同（即2014年12月19日签订的十堰水文局购买东煌公司开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店E区2层201号房的商品房买卖合同）的履行，双方通过另行签订两份《商品房买卖合同》（即丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋）的形式并办理商品房预告登记，形成了非典型的担保关系。东煌公司、十堰水文局之间就办理预告登记两套房屋签订的商品房买卖合同，该合同虽名为“商品房买卖合同”，但双方的真实意思表示均为主合同提供担保。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。东煌公司、十堰水文局签订上述两份合同，系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的导致合同无效的情形。因此，东煌公司、十堰水文局之间就办理预告登记的两套涉案商品房签订的《商品房买卖合同》合法、有效。

三、东煌公司要求确认其与十堰水文局于2017年3月2日解除了签订的涉案房屋（即位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋）买卖合同的诉讼请求应否予以支持？东煌公司、十堰水文局为担保主合同的履行，通过另签订两份《商品房买卖合同》（即位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋，下同）并办理商品房预告登记的形式形成非典型的担保关系（即让与担保）。东煌公司、十堰水文局为办理商品房预告登记而签订的两份《商品房买卖合同》合法、有效。东煌公司于2017年3月2日通过邮寄的方式向十堰水文局发出解除合同通知书，并以买卖名义办理的预告登记不能视为抵押登记，十堰水文局无法实现抵押权，且该两份商品房买卖合同已出卖给他人为由，要求解除与十堰水文局签订的两份商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。一审法院认为，东煌公司、十堰水文局为担保主合同的履行，签订该两份商品房买卖合同，双方形成了非典型的担保关系，办理商品房预告登记手续亦是该种非典型担保方式的内容之一。目前，东煌公司、十堰水文局之间主合同尚未完全履行完毕，东煌公司至今未给十堰水文局购买的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店E区2层201号商业用房办理产权登记手续，东煌公司要求解除与十堰水文局之间的两份《商品房买卖合同》，在双方当事人未协商一致且不存在《合同法》第九十四条所规定的行使解除权的情形下，虽然东煌公司通知十堰水文局要求解除合同，但十堰水文局在本案答辩时对东煌公司要求解除合同的行为提出了异议，东煌公司要求确认东煌公司、十堰水文局于2017年3月2日解除了签订的《商品房买卖合同》（即位于丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋）的诉讼请求，于法无据，不予支持。

综上所述，东煌公司、十堰水文局为了保证双方签订的主合同（即十堰水文局购买东煌公司开发的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店E区2层201号房的商品房买卖合同）的履行，东煌公司就其开发建设的丹江口市右岸××大道以西××、××号的两套房屋与十堰水文局签订了两份商品房买卖合同并办理了商品房预告登记，东煌公司向十堰水文局书面承诺若不能办理十堰水文局所购商业用房的房产证而导致退房的，十堰水文局可变卖预告登记在其名下的房产，东煌公司、十堰水文局形成了非典型的担保关系（即让与担保）。东煌公司、十堰水文局之间为形成非典型的担保关系而另行签订的两份商品房买卖合同，亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的民事法律行为。东煌公司在主合同义务尚未履行完毕的情况下，要求解除与十堰水文局为担保而签订的两份《商品房买卖合同》违反了双方的合同约定，且东煌公司要求解除合同不符合法律规定的解除条件，在涉案的两份《商品房买卖合同》尚未实际解除的情况下，东煌公司要求十堰水文局协助其办理解除涉案两套房屋预告登记手续的诉讼请求无事实法律依据，对此亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回东煌公司的诉讼请求。案件受理费80元，由东煌公司负担。

二审经审理查明，一审判决认定的事实属实，二审依法予以确认。

经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：东煌公司解除其与十堰水文局之间签订的两份《商品房买卖合同》是否有效？十堰水文局是否应当协助东煌公司办理解除诉争房屋的买卖预告登记手续？

本院认为，1.东煌公司为担保其与十堰水文局于2014年12月19日签订的商品房买卖合同，就东煌公司开发建设的丹江口市右岸××大道以西××、××号房屋签订了两份《商品房买卖合同》，并于2015年1月26日在丹江口市房产局办理了预告登记手续。同时承诺“若不能办理贵局所购商业用房（即汉江国际大酒店E区2层201号房）的房产证，贵局退房的，可变卖预告登记名下的房产，不足部分及其他损失，均有我公司承担”。此类约定已经明确说明，该两份《商品房买卖合同》的目的是为了担保房屋买卖债权和房屋权属登记的实现，将来因履行主合同（2014年12月19日签订的商品房买卖合同）产生纠纷时，十堰水文局能以拍卖、变卖等方式处理预告登记在其名下的房屋以实现其与东煌公司之间的债权。一审判决认定东煌公司与十堰水文局之间成立非典型的担保关系（即让与担保），并无不当。东煌公司认为一审判决创设法律的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。2.东煌公司与十堰水文局签订的两份《商品房买卖合同》，成立了让与担保法律关系，未违反法律、行政法律的禁止性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。因东煌公司、十堰水文局签订的主合同尚未完全履行完毕，东煌公司至今未给十堰水文局购买的位于丹江口市右岸新城区汉江国际大酒店E区2层201号商业用房办理产权登记手续，东煌公司请求法院确认其主张解除两份《商品房买卖合同》的意思表示有效。因东煌公司和十堰水文局未协商一致解除合同，且东煌公司不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的行使解除权的情形下，东煌公司通知十堰水文局要求解除合同，十堰水文局在一审时对东煌公司要求解除合同的行为亦提出了异议，故东煌公司上诉请求法院确认其于2017年3月2日解除合同的行为有效的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。在涉案两份《商品房买卖合同》尚未实际解除的情况下，东煌公司上诉请求十堰水文局协助其办理解除上述房屋的买卖预告登记手续亦无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，东煌公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，二审应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由十堰东煌置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　袁　昆

审判员　王广泉

审判员　王***

二〇一八年三月十五日

书记员　李大旭