北京智慧新视界科技有限公司与北京北航天华时代科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终5694号

上诉人（原审被告）：北京智慧新视界科技有限公司，住所地北京市海淀区大柳树富海中心2号楼12层1208-383。

法定代表人：姜宏，总经理。

委托诉讼代理人：姜慧，河北妙策律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京北航天华时代科技有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路238号北航柏彦大厦605。

法定代表人：佟强，董事长。

委托诉讼代理人：韩刚，北京市天沐律师事务所律师。

上诉人北京智慧新视界科技有限公司（以下简称智慧新视界公司）因与被上诉人北航天华时代科技有限公司（以下简称北航天华时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初12694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。

智慧新视界公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回北航天华时代公司的其他诉讼请求。事实和理由：一审法院认定2019年10月1日至2020年12月21日期间智慧新视界公司实际占有使用工位，属于事实认定错误。一、证人徐某对2019年10月1日至2020年12月21日期间智慧新视界公司并未占有使用工位的事实并不知晓。一审时，智慧新视界公司提交证据证明王某的学生与北航天华时代公司存在劳动关系，徐某证言并不属实，不能作为一审判决理由。二、一审中北航天华时代公司提供的证据与监控录像视频，与本案2019年10月1日至2020年12月21日期间智慧新视界公司是否实际占有使用工位不存在关联性。三、王某在收到催款与腾退通知后是否组织人员搬离，与智慧新视界公司是否实际占用北航天华时代公司的工位无关。王某不是智慧新视界公司员工，其行为不能代表智慧新视界公司。四、一审法院认为智慧新视界公司未提供实际从涉案工位搬离的证据，即认定智慧新视界公司实际使用工位是错误的。一审判决中以智慧新视界公司在与北航天华时代公司沟通及催款回复中，未对工位租用事宜提出异议，进而认定智慧新视界公司实际占有使用北航天华时代公司的工位是错误的。

北航天华时代公司辩称，同意一审判决，不同意智慧新视界公司的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，认可一审法院酌定的金额。智慧新视界公司认为王某不是公司的员工是在混淆概念。除了王某之外，还有一位代理人是智慧新视界公司法定代表人姜宏的爱人潘某，其与王某二人均对智慧新视界公司构成表见代理。

北航天华时代公司向一审法院起诉请求：1.判令智慧新视界公司支付拖欠2018年1月至2020年12月的租金本金1056000元；2.判令智慧新视界公司支付拖欠租金产生的利息，以银行贷款利率计算至智慧新视界公司实际全部清偿之日为止：3.判令智慧新视界公司支付违约金22000元；4.判令智慧新视界公司承担本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费3500.91元。

一审法院认定事实：位于本市海淀区北四环中路608单元（以下简称涉案单元）的业主为北京北航科技园有限公司（以下简称北航科技园公司）。

涉案房屋最初由北航天华时代公司从北航科技园公司承租。2018年1月，北航天华时代公司（甲方）就涉案单元工位与智慧新视界公司（乙方）签订《办公区工位租用协议》（以下简称工位租用协议），主要内容为：甲方为乙方提供的办公区工位的坐落、面积、设施及设备：北京市海淀区北四环中路六层，共壹拾陆个工位及附属设施。租用期限：叁年，即2018年1月1日至2020年12月31日。若租赁期满，乙方仍需租赁，则应提前15天向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后，根据双方协商租赁价格执行。若乙方不需续租，则应提前30天向甲方提出书面通知，以免给甲方造成损失。租金及交纳时间：每工位每年租金为贰万叁仟肆佰捌拾玖元，优惠后价格为每工位每年贰万贰仟元整，共计22000*16=352000元。乙方应每季度付一次款，先付款后使用。每季度应付租金为88000元；第一次付款时间为协议签订后7日内，剩余三次付款时间为每季度到期日前7日内。工位租用押金：5000元。违约责任：甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为22000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。

上述工位租用协议履行过程中，因智慧新视界公司与北航天华时代公司科研项目合作需要，智慧新视界公司（乙方）与北航科技园公司（甲方）于2018年5月22日直接签订了《柏彦大厦房屋租赁合同》（以下简称2018租赁合同），主要约定：乙方愿意承租位于大厦六层的物业。租赁单位位于大厦第六层608单元，租赁单位建筑面积为118.76平方米。本合同约定的租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止。本合同有效期内，租赁单位的租金标准为6.5元/建筑平方米/日。

另因科研项目变更，智慧新视界公司与北航天华时代公司于2019年6月14日联合向北航科技园公司提出书面“房屋租赁合同主体变更申请”，内容为：“贵公司是北京市海淀区北四环中路608单元的业主，2018年10月1日前由北京北航天华时代科技有限公司承租。由于北京智慧新视界科技有限公司与北京北航天华时代科技有限公司的科研项目合作需要，北京智慧新视界科技有限公司自2018年10月1日起，与贵公司签订了608单元的房屋租赁合同。合同租期为2018年10月1日起至2021年9月30日。由于科研项目变更，北京智慧新视界科技有限公司不能继续承租该办公室，经与北京北航天华时代科技有限公司协商，申请608单元承租主体由北京智慧新视界科技有限公司变更为北京北航天华时代科技有限公司，北京智慧新视界科技有限公司与北航科技园有限公司的房屋租赁合同于2019年9月30日截止。申请北京北航天华时代科技有限公司继续承租608单元租期内价格不变。”相应于2019年9月16日，北航科技园公司（甲方）与智慧新视界公司（乙方）签订《终止协议》，内容为：“甲乙双方于2018年05月签订了608单元的租赁合同(合同编号：KJBYHT-2018021)，租赁期限自2018年10月01日至2021年09月30日。甲方于2019年06月收到乙方退租申请，由于乙方自身原因，需提前终止608单元的租赁合同。现经甲乙双方友好协商达成如下协议：1.编号为KJBYHT-2018021号租赁合同终止于2019年09月30日，乙方应付清截止至2019年09月30日房租、物业费及按其电表读取数应交纳电费和其他费用等。2.依据租赁合同中9.6条约定，如甲乙双方任何一方提前终止租赁合同，需提前90天以书面形式通知对方，甲乙双方均不承担违约责任。因此乙方所支付甲方房租押金70440元，物业押金10836元，乙方办理完退租手续后，乙方以该房屋地址作为乙方相关准证（包括但不限于营业执照、税务登记证）之注册地址变更注销完后的30个工作日之内将押金无息退还乙方。3.由于乙方业务需求自2019年10月01日起，由乙方的关联公司北京北航天华时代科技有限公司与甲方重新签署该单元租赁合同。租赁期限自2019年10月01日至2021年09月30日止，租金单价不变。甲方同意乙方按单元内现有状态退租，但需保证室内墙插、地插完好畅通，设备设施处于良好状态。室内打扫干净后退出该单元。5.本协议自双方签署，且在乙方履行了本协议应尽义务后正式生效，原双方于2018年05月签订（合同编号：KJBYHT-2018021）的租赁合同于2019年09月30日自行终止。6.本协议一式伍份，甲方执叁份、乙方执贰份，未尽事宜由双方另行协商。”同时，北航科技园公司（甲方）与北航天华时代公司（乙方）于2019年9月18日签订《柏彦大厦房屋租赁合同》（以下简称2019租赁合同），主要约定：甲方是北京市海淀区北四环中路权益的业主，乙方愿意承租位于大厦六层的物业。租赁单位位于大厦第六层608单元，租赁单位建筑面积为118.76平方米。本合同约定的租期自2019年10月1日起至2021年9月30日止。本合同有效期内，租赁单位的租金标准为6.5元/建筑平方米/日。

上述工位租用协议及租赁合同履行过程中，智慧新视界公司未能就工位租用协议项下所产生的租金264000元向北航天华时代公司支付。另查，北航天华时代公司（委托方、甲方）与智慧新视界公司（受托方、乙方）于2018年3月1日开展科研项目合作，双方为此签订有《技术开发（委托）合同》（以下简称技术开发合同），约定甲方委托乙方研究开发新高考选科走班排课算法。双方曾经就涉案单元工位租金抵扣技术开发合同项下技术开发费用问题进行协商，但最终未能达成一致意见。

庭审中，北航天华时代公司依上述工位租用协议要求智慧新视界公司支付相应租金，智慧新视界公司认可2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金尚未支付，对北航天华时代公司主张2019年10月1日至2020年12月21日期间的租金不予认可。其中，北航天华时代公司主张就涉案单元工位于2019年9月30日之后的使用与智慧新视界公司存在口头约定即由智慧新视界公司继续租赁使用，智慧新视界公司对此事实不予认可，北航天华时代公司未能就所主张的口头约定事实向法院充分举证。而智慧新视界公司主张双方协商以上述技术开发公司项下开发费用280000元抵顶上述工位租金264000元的事实，但该事实亦未得到北航天华时代公司的认可，双方就技术开发合同项下开发费用未达成一致意见，相应抵顶租金亦无法达成一致，智慧新视界公司未能就其主张所欠租金264000元已经抵顶之说向法院提供充分证据。

针对双方争议的2019年10月1日至2020年12月21日间的工位租用事实，智慧新视界公司否认于该期间实际使用争议工位的事实，北航天华时代公司就此向法院提供了系列证据。该公司主要向法院提供有照片、监控视频录像、《律师函》《催款函》、录音资料、徐某的证人证言等。时任北航天华时代公司运营总监的徐某出庭接受了质证，该证人证言主要证明，智慧新视界公司在2019年9月30日终止与北航科技园公司之间租赁合同后，并未实际从涉案单元工位搬离，而是继续使用相应工位，与北航天华时代公司之间的工位租用协议恢复履行，直至2020年12月。期间，曾代表北航天华时代公司向智慧新视界公司一方潘老师催要过租金，潘老师曾提出希望因疫情原因给予减免，但未获公司同意。经质证，智慧新视界公司以证人与北航天华时代公司之间存在利害关系为由否认该证据的效力，另主张证人所述部分事实不符。照片、监控视频录像主要显示了本案双方诉争的涉案单元工位情况，可证明涉案单元工位于上述诉争期间（即2019年10月1日至2020年12月21日）部分被部分人员使用，放置有办公电脑、书籍文件及办公杂物，特别是在2020年12月21日，王某带领部分人员清理、收拾并装箱搬离工位中存放、使用的上述物品。经质证，智慧新视界公司否认王某为本公司员工，否认其中相关人员及物品与本公司有关。《催款函》《律师函》显示北航天华时代公司分别于2020年12月6日、2020年12月16日向智慧新视界公司发出，主要内容均系向该公司催要租金并要求腾退交还涉案单元工位。录音资料反映了北航天华时代公司律师与智慧新视界公司法定代表人姜宏于2021年9月1日进行沟通的事实，沟通谈话内容涉及工位租金、技术开发费用及折抵问题，双方未能形成一致意见，但姜宏亦未就北航天华时代公司所主张的租金事实提出异议。智慧新视界公司亦向法院提供了该录音资料，相反主张公司并未就其中所涉租金事实表示认可。

智慧新视界公司亦相应提供其就上述北航天华时代公司通过电子邮件发送的《催款函》的回复邮件，该公司于该回复中就催款函及费用明细所涉技术开发费用及抵顶相关问题发表了意见，但未对工位租金提供具体意见。

诉讼中，北航天华时代公司申请对智慧新视界公司财产采取保全措施并提供了担保，法院依法裁定并执行。

一审法院认为，合同是规范双方当事人权利义务关系的依据。本案中，北航天华时代公司与智慧新视界公司就涉案单元工位签订有工位租用协议，后经双方实际履行，智慧新视界公司虽未支付对应期间的工位租金，但双方之间的协议因智慧新视界公司就同一工位与北航科技园公司直接签订2018租赁合同而终止。北航天华时代公司有权就该期间的工位租金向智慧新视界公司主张，现智慧新视界公司认可未支付相应租金之事实，却主张已以双方之间技术开发合同项下技术开发费用抵顶之事实，该事实未能得到北航天华时代公司的认可，智慧新视界公司未能就该事实向法院充分举证，法院对其抗辩主张不予采信。

北航天华时代公司另主张与智慧新视界公司就涉案单元工位于此后诉争期间（即2019年10月1日于2020年12月21日）亦存在租赁合同关系，其所指租赁合同关系系指前述工位租用协议于智慧新视界公司与北航科技园公司之间的2018租赁合同终止后自行恢复履行，该事实未得到智慧新视界公司的认可，在前述工位租用协议已终止情形下，主张恢复履行，于法无据，在北航天华时代公司不能提供证据证明其与智慧新视界公司就该期间工位租用形成新的合意情形下，北航天华时代公司无权依据前述工位租用协议主张租金。另关于工位使用事实之争议，北航天华时代公司主张智慧新视界公司于现诉争期间实际使用了涉案单元工位，而智慧新视界公司对此不予认可，但根据北航天华时代公司提供的上述系列证据，可证明涉案单元工位于诉争期间确实际被人占据使用，北航天华时代公司述称涉案单元工位实际即为智慧新视界公司一直占有使用，该事实得到证人徐某的直接证实，另照片内容与监控录像视频内容相符，王某作为智慧新视界公司于技术开发项目上的人员，在北航天华时代公司向智慧新视界公司发出催款并腾退通知后，组织人员将工位中物品搬离，两者之间形成对应关系。智慧新视界公司没有提供其于与北航科技园公司终止2018租赁合同后，实际从涉案单元工位搬离的证据，也没有证据证明王某于此争议工位存在独立的其他项目关系，在该公司与北航天华时代公司沟通中及催款回复中，并未就对方所提供工位租用事实提供过任何异议，上述证据之间可形成相互印关系，可证明智慧新视界公司于诉争期间实际占有使用工位的事实。根据权利义务对等原则，智慧新视界公司应当就其使用工位支付相应对价。庭审中，北航天华时代公司选择提出要求智慧新视界公司支付工位占有使用费的要求，法院对此予以支持。但如前所述，前述工位租赁协议不能直接作为北航天华时代公司主张租金的依据，具体使用费的确定应当参照前述工位租用协议约定，及智慧新视界公司的实际使用事实相结合认定。根据北航天华时代公司提供的上述证据，可见智慧新视界公司对于涉案单元工位的使用并不充分，加之期间确受新冠疫情影响，相应具体使用费由法院酌情判定。另考虑到双方关于涉案单元工位的租用，与双方技术开发合同履行相关联，直到后期双方还于事实上将两者履行、结算一并协商统筹，故北航天华时代公司向智慧新视界公司主张违约金及利息，于事实不符，法院对此不予支持。另北航天华时代公司虽主张2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金可相应扣除，但该公司主张该部分租金缺乏合同依据，法院对此亦不予支持。双方关于技术开发合同项下争议，可另行协商或另案解决。

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，北京智慧新视界科技有限公司支付北京北航天华时代科技有限公司2018年1月1日至2018年9月30日期间的工位租金264000元；二、于本判决生效后七日内，北京智慧新视界科技有限公司支付北京北航天华时代科技有限公司2019年10月1日至2020年12月21日期间的工位使用费216000元；三、驳回北京北航天华时代科技有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，智慧新视界公司围绕其上诉请求及理由向本院提交以下证据材料：1.王某于2022年6月1日出具的《情况说明》及出庭作证证言，拟证明王某并非智慧新视界公司的员工，王某与智慧新视界公司合作的项目于2019年9月已经结束，王某于2020年前往北航天华科技公司是说明软件费用的问题，其行为不代表智慧新视界公司；2.李某的劳动合同原件，拟证明李某当时是北航天华时代公司的员工，而徐某并不了解智慧新视界公司是否租赁和占有工位的情况，故徐某的证言不应被采信。

北航天华时代公司对上述证据材料发表质证意见如下：对证据材料1的真实性、合法性和证明目的均不予认可，此《情况说明》与王某本人于2020年12月21日签字摁手印出具的《关于从北航天华工位搬走私人物品清单》内容相矛盾和冲突，且存在王某虚假陈述和做伪证的嫌疑，不应被采纳；对证据材料2的真实性、合法性和证明目的均不予认可。一审中，智慧新视界公司已提交过此证据材料，智慧新视界公司获取李某劳动合同原件的合法性存疑，李某的劳动合同不能推翻智慧新视界公司在2019年10月1日至2020年12月21日期间继续占用案涉工位的事实，此证据材料与本案无关。北航天华时代公司未提交新证据。

本院经审查认为，王某出具的《情况说明》及王某出庭作证的证言，未证明新的事实，不足以推翻一审法院综合在案全部证据所认定的事实，本院对此不予认定；李某的劳动合同与本案争议事实不具有关联性，且于一审审理期间已客观存在，未证明新的事实，故本院对此亦不予认定。

经审查，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为智慧新视界公司于2019年10月1日至2020年12月21日期间是否实际占有使用诉争工位，是否应支付工位使用费用。一审法院认定双方于2018年1月签订的工位租用协议，因智慧新视界公司就同一工位与北航科技园公司直接签订2018租赁合同而终止，双方对此均未提出上诉异议。因2018年1月签订的工位租用协议已终止，双方未另行约定合同效力自行恢复或另行签订书面租赁协议，故双方之间在2019年10月1日至2020年12月21日期间并无书面的租赁合同关系。但因双方之间亦存在其他类型的商业往来，且曾经联合向诉争工位所在房屋的业主申请变更承租主体，智慧新视界公司实际使用诉争工位的客观状态并无明确证据证明因书面合同的终止而中断不再延续。智慧新视界公司上诉认为王某并非智慧新视界公司技术开发项目人员的意见以及对应提交的证人证言，证明力相对于在案其他证据较弱。本院经审查，智慧新视界公司实际使用诉争工位的事实仍具有高度可能性，一审法院综合在案证据以及已查明的事实认定本案双方之间存在事实上的持续占用状态并无不当，结合工位具体占用情况及疫情因素所酌定的使用费金额亦无不当，本院对智慧新视界公司上诉理由不予采信。

综上所述，智慧新视界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4540元，由北京智慧新视界科技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　琳

审 判 员　　刘　慧

审 判 员　　丁少芃

二〇二二年七月二十八日

法官助理　　孔巧玲

书 记 员　　陈　雪