云南墨江回归兴昱投资开发有限公司与某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

云南省墨江哈尼族自治县人民法院

民 事 判 决 书

(2019)云0822民初738号

原告（反诉被告）：云南墨江回归兴昱投资开发有限公司。住所：墨江县原教育服务中心。

法定代表人：鲁继武，该公司董事长。

委托诉讼代理人：聂亚萍，回归城法律服务所法律工作者。特别授权代理。

委托诉讼代理人：谭飞，云南信道律师事务所律师。特别授权代理。

被告：***，男，1978年11月18日出生，汉族，云南省墨江哈尼族自治县（以下简称墨江县）人，墨江县公安局交警大队职工，本科文化，住墨江县联珠镇阳光小区19号。

委托诉讼代理人：饶富春，云南胜春兰师事务所律师。特别授权代理。

原告云南墨江回归兴昱投资开发有限公司（以下简称兴昱公司）与被告***、反诉原告***与反诉被告兴昱公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴昱公司的委托诉讼代理人聂亚萍、谭飞，被告***及其委托诉讼代理人饶富春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兴昱公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告于2015年11月30日签订的《商品房认购协议》；2、判令被告已支付给原告的20万元购房定金不予退还；3、判令被告向原告支付房屋改造及修复的费用136659.16元。事实和理由：2015年11月30日，原被告签订了《商品房认购协议》，约定被告认购原告开发的兴昱·锦月园项目的4套商品房和4个车位，合同总价为4888690元，被告向原告支付了购房定金20万元。被告应在接到原告书面通知后7个工作日内与原告签订《商品房购销合同》，如未来办理相关手续，属被告违约，视为被告放弃对商品房的认购权，原告有权另行销售该商品房，被告交纳的定金不予退还。因被告拟将所购的房屋用于经营，向原告提出对4套房屋进行内部水、电隔墙、门窗等变更施工。原告多次电话通知被告前来办理相关购房手续，后原告分别于2016年4月26日、2016年5月16日书面通知被告前来办理相关购房手续，被告均拒绝办理。为此，原告在被告根本违约的情况下，将4套房屋按原设计图纸进行恢复施工，支付费用136659.16元。2019年4月19日，原告委托其兄黄鑫到原告公司拿走了书面的相关费用材料。综上所述，被告的行为已经构成根本违约，请求法院秉公判决。

***答辩兼反诉称，1、请求驳回原告的诉讼请求；2、依法撤销双方于2015年11月30日签订的《商品房认购协议》，并由兴昱公司返回***定金20万元及自2015年11月19日起至本案终结时止的利息（按当地人民银行发布的同期贷款利率计算）。事实和理由：1、兴昱公司诉***违约不成立。兴昱公司在整个按揭贷款过程中未依双方签订的协议约定协助***办理按揭贷款的相关事宜，即没有尽到协助***贷款的义务；兴昱公司宣传并承诺能帮购房者办理按揭贷款，故***才与兴昱公司签订《商品房认购协议》，签订该协议时，双方口头约定，等按揭贷款办理成功后，双方再签订《商品房购销合同》，因按揭贷款一直没有办理下来，这也是双方未签订《商品房购销合同》的唯一原因。2、兴昱公司要求***支付房屋改造费用无理由和依据。***没有要求兴昱公司对房屋进行改造，兴昱公司在房屋改造到验收结算整个过程都未通知***，直到约三年后的2019年2月，兴昱公司通知***去退定金时，兴昱公司当场提出要从定金中扣除改造费用13万多元，***不同意，双方不欢而散。2019年4月12日，兴昱公司通知***去领取材料，***以为是去领取办理按揭贷款的材料而叫家人去代为领取。兴昱公司出具的变更房屋改造单是2016年12月6日，过程造价单是2017年9月21日，费用清算通知单是2017年10月17日，这些材料中均无***同意改造的签字，故***没有要求改造。3、双方签订的《商品房认购协议》是附条件的协议，即按揭贷款完成后才能正式签订《商品房购销合同》，按揭手续是订立合同的先决条件，此条件未达到，房屋买卖行为不可能完成。4、《商品房认购协议》系显失公平，且存在重大误解。整个协议中，仅规定对***的违约责任；协议中对***的要求尽是“必须”，对兴昱公司的要求都是“有权”，这些内容明显显示对双方权利义务的规定不对等。综上所述，请求法院依法支持***的反诉请求及答辩意见。

反诉被告兴昱公司辩称，双方签订的认购协议是合法的，***是高学历的公务员，对合同内容应该清楚，***已经履行了交付定金的义务。在***违约之前兴昱公司按约定履行了相应的义务，故该合同合法有效，应该履行。办理按揭是由***履行而不是由兴昱公司，***没有提交过任何按揭材料，其所述是因按揭款没有办理导致双方没有签订合同不能成立。兴昱公司根据***主张才对房屋进行变更和修复，***所述与事实不符。综上，***的诉讼请求没有事实依据应当予以驳回。

本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，兴昱公司和***签订了《商品房认购协议》，约定***认购兴昱公司开发的兴昱·锦月园项目3栋3-d2、3-c2、3-e、3-f户型的4套商品房和4个车位，合同总价为4888690元。***应在接到兴昱公司书面通知后7个工作日内与兴昱公司签订《商品房购销合同》，如未来办理相关手续，属***违约，视为***放弃对商品房的认购权，兴昱公司有权另行销售该商品房，***交纳的定金不予退还。2015年9月28日、2015年11月19日，***共向兴昱公司支付了购房定金20万元。兴昱公司按***的要求将原设计方案更改建设，因双方未能对涉案的商品房完成买卖，兴昱公司将更改建设的涉案房屋恢复原设计方案后于2016年、2017年另行出卖。恢复设计的费用，经结算后为136659.16元。2019年4月12日，***接到兴昱公司的书面通知等材料。兴昱公司向本院提交如下证据：1、兴昱公司与***于2015年11月30日签订的《商品房认购协议》1份、现金缴款单打印件2份、收据打印件2份，欲证明***定购兴昱公司开发的兴昱?锦月园项目3栋3-d2、3-c2、3-e、3-f户型的商品房4套及车位4个，合同总价4888690元，***向兴昱公司支付定金共计20万元，***应在接到兴昱公司书面通知7各工作日内签订《商品房购销合同》，逾期未办理，则属***违约，兴昱公司视***放弃对商品房的认购权并有权另行销售商品房，***所交的定金不再退还的事实；2、2016年4月26日、2016年5月19日的通知各一份，欲证明兴昱公司多次电话及书面通知***签订《商品房购销合同》但***均拒绝办理的事实；3、会议纪要第10期、第11期、第20期打印件、会议签到表各一份、现场照片打印件2张、当庭提交会议录音一份(当庭播放)，欲证明兴昱公司就***购买涉案房屋已违约一事多次开会讨论商议，***列席会议，双方就合同签订，办理按揭等事项进行了讨论决定，因兴昱公司已根据***要求进行了变更施工，若***不能继续购房，兴昱公司将另作处理并追究***的违约责任，***隐瞒其尚有100余万元的贷款未结清，夸大还款能力的事实；4、3栋CDEF户型修改复印件、3栋4套房恢复费用清算的通知、1轴至9轴修改增加工程量造价认定书、工程签证、结算总价、单位工程结算报价汇总表复印件、分部分项工程清单与计价表复印件、总价措施项目清单与计价表复印件、单价措施项目清单与计价表复印件、规费、税金项目计较表复印件，材料领取登记表、书面通知复印件、黄鑫身份证复印件、证明各1份，欲证明兴昱公司根据***的要求对涉案房屋进行变更施工后因***违约，兴昱公司被迫进行恢复，经清算共计花费136659.16元，兴昱公司书面告知***进行清算并承担相应责任，但***委托其哥黄鑫将相关材料领走后一直拒绝办理，发出通知以前就多次要求***履行合同但***没有履行的事实。***向本院提交如下证据：1、商品房认购协议复印件1份，欲证明兴昱公司没有依约尽到协助办理房屋按揭贷款手续的义务及《协议》存在显失公平、重大误解的情形的事实；2、经营情况说明书复印件，贷款申请书复印件各1份，欲证明***已依约及按兴昱公司的指定提交了房屋按揭贷款的相关资料给墨江县农村信用社的事实。经质证，***对兴昱公司提交的证据均有异议，认为兴昱公司提交的证据不能证明兴昱公司欲证明的事实。兴昱公司对***提交的证据均有异议，认为不能证明***欲证明的事实。本院认为，原告提交的证据1、3、4，来源合法，内容真实，能证明兴昱公司欲证明的事实，本院予以采信，证据2，不能证明兴昱公司欲证明的事实，本院不予采信。***提交的证据，不能证明***欲证明的事实，本院不予采信。

本院认为，依法成立的合同,对双方具有法律约束力,双方应按照约定履行各自的权利义务。本案中，兴昱公司与***签订的《商品房认购协议》系双方的共同意思表示，合法有效，双方应按照协议履行各自的权利义务。因***不能将按揭贷款办理完毕，造成双方不能签订《商品房购销合同》，兴昱公司将更改建设的涉案房屋恢复原设计后于2016年、2017年另行出卖，对该出卖行为，***也未推出异议，可视为双方已经协商一致解除《商品房认购协议》，***和兴昱公司均未违约，兴昱公司应将收取***的定金20万元予以退还***。因涉案房屋按***的要求进行过更改建设，恢复原设计方案所产生的费用应由***承担。兴昱公司要求解除《商品房认购协议》、***支付房屋改造及修复的费用136659.16元的诉讼请求，本院予以支持；***已支付给兴昱公司的20万元购房定金不予退还的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。***请求驳回兴昱公司诉讼请求的答辩意见，本院不予支持。***请求由兴昱公司返回***定金20万元的反诉请求，本院予以支持；***要求兴昱公司支付利息的反诉请求，本院不予支持；《商品房认购协议》不是可撤销的合同，***请求撤销《商品房认购协议》的反诉请求，本院不予支持。兴昱公司请求驳回***的反诉请求的答辩意见，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：

一、由被告***支付原告云南墨江回归兴昱投资开发有限公司房屋改造及修复的费用136659.16元；

二、由反诉被告云南墨江回归兴昱投资开发有限公司返还反诉原告***定金20万元；

三、上述二项相抵扣后，云南墨江回归兴昱投资开发有限公司应支付***63340.84元，于本判决生效后十日内支付；

四、驳回原告云南墨江回归兴昱投资开发有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费6350元，减半收取计3175元，由原告云南墨江回归兴昱投资开发有限公司负担1270元，被告***负担1905元；反诉件受理费3175元，由反诉原告***负担1905元，由反诉被告云南墨江回归兴昱投资开发有限公司负担1270元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。

审判员　　沈德明

二〇一九年十一月二十六日

书记员　　刘王邑