广东华南星建工程有限公司、珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省珠海市香洲区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）粤0402执异550号

异议人（案外人）：广东华南星建工程有限公司，住所地广东省珠海市香洲区兴业路1号45-50栋底层38#、39#A商铺,统一社会信用代码：91440400666495417T。

法定代表人：凌康平。

申请执行人：珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行,住所地广东省珠海市香洲凤凰北路1030号、1038号第一层、第二层,统一社会信用代码：914404006650269506。

主要负责人：陈国权。

被执行人：珠海市铭成投资有限公司,住所地广东省珠海市香洲区吉大水湾路水松街32号101房,统一社会信用代码：914404006698869906。

法定代表人：甄行广。

被执行人：甄行广，男，汉族，1979年7月28日出生，身份证住址：广东省恩平市。

被执行人：黎乃娜，女，汉族，1980年1月7日出生，身份证住址：广东省恩平市。

被执行人：***，男，汉族，1978年10月6日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。

本院在执行申请执行人珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行与被执行人珠海市铭成投资有限公司、甄行广、黎乃娜、***借款合同纠纷一案中，案外人广东华南星建工程有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

异议人广东华南星建工程有限公司提出如下异议请求：请求法院依法更改（2021）粤0402执恢737号执行裁定书第二项裁定为“带租拍卖被执行人甄行广名下位于珠海市（权证号码：0××7）”。

事实与理由：一、基本事实。2020年11月5日，我司与被执行人甄行广签订《写字楼租赁合同》，合同约定甄行广将珠海市香洲区兴业路1号45-50栋底层38＃、39＃商铺（下称“38＃、39＃商铺”）出租给我司，租赁期限36个月，自2020年12月1日起至2023年11月30日止。我司实际使用该两处商铺至今，并将其注册为公司住所，期间租金一直按合同约定交纳给甄行广指定账号。二、在签署《写字楼租赁合同》时，我司对38＃、39＃商铺已经被抵押的事实毫不知情，根据买卖不破租赁原则，在该房产被拍卖后,我司有权继续承租该商铺。（2021）粤0402执恢737号执行案认定事实不清，依法应予更改。商铺出租时，甄行广曾向我司提供38＃、39＃商铺的房产证书（粤房地权证珠字第0××7号）复印件，该房产证上并未载明有任何抵押信息，身为出粗人，我司也难以对该商铺的具体情况进行查明，直到收到法院通知，才知晓该商铺已被抵押的事实，在此之前对此一无所知，我司作为善意第三人，不应对不知情的情况平白无故遭受损失。再者，我司对法院依法执行已生效判决并无异议，但拍卖也是买卖的一种形式，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，无论形式为何，38＃、39＃商铺的产权变动并不能影响原《写字楼租赁合同》的效力，我司依法享有在38＃、39＃商铺拍卖后按原《写字楼租赁合同》续租的权利。但在（2021）粤0402执恢737号执行案中，却未对此事实进行认定，反而强行要求我司搬出38＃、39＃商铺，已经严重损害了我司的利益。综上所述，（2021）粤0402执恢737号执行案认定事实错误，已对异议申请人造成损失，为维护异议申请人的合法权益，特向法院提出执行异议申请，请求法院查明事实，裁如所请。

本院查明：申请执行人珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行与被执行人珠海市铭成投资有限公司、甄行广、黎乃娜、***借款合同纠纷一案，本院作出的（2020）粤0402民初504号民事判决书发生法律效力后，由于义务人珠海市铭成投资有限公司、甄行广、黎乃娜、***没有履行判决确定的义务，经权利人珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行申请，本院立案执行，案号为（2020）粤0402执9630号。其后，本院终结本次执行程序。2021年6月24日，本院恢复对该案的执行，并立执行案号为（2021）粤0402执恢737号。

执行过程中，本院于2021年7月12日作出（2021）粤0402执恢737号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人甄行广名下珠海市香洲区兴业路1号45-50栋底层28#商铺。二、拍卖被执行人甄行广名下珠海市香洲区兴业路1号45-50栋底层38、39#商铺。同日，本院作出（2021）粤0402执恢737号公告，责令被执行人及在上述房产中居住的相关人员限期迁出。

另查明：被执行人甄行广名下珠海市香洲区兴业路1号45-50栋底层28#商铺已于2012年5月16日设立抵押，抵押权人为珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行。该房产于2019年9月29日被珠海市横琴新区人民法院（2019）粤0491民初1724号查封，2020年11月4日，被本院（2020）粤0402执9630号案查封。在本案执行过程中，珠海市横琴新区人民法院将该商铺处置权移送本院。

再查明：2020年11月5日，甄行广与广东华南星建工程有限公司签订一份《写字楼房屋租赁合同》，合同约定甄行广将其名下珠海市香洲区兴业路1号45-50栋底层38#、39#商铺出租给广东华南星建工程有限公司，租赁期限为2020年12月1日至2023年11月30日。

本院认为：对于异议人广东华南星建工程有限公司的异议，分析如下：其一，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”异议人广东华南星建工程有限公司与被执行人甄行广签订的租赁合同时间发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案应当适用《中华人民共和国物权法》的上述规定，异议人广东华南星建工程有限公司与被执行人甄行广签订的租赁合同不能对抗本案的申请执行人珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行。被执行人甄行广未履行生效判决确定的义务，本院拍卖被执行人甄行广名下的房产，并责令被执行人甄行广及在上述房产中居住的相关人员限期迁出，符合法律规定。其二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案租赁时间发生在案涉商铺查封后，根据上述法律规定，对于异议人广东华南星建工程有限公司的异议，也不能支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：

驳回异议人广东华南星建工程有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省珠海市中级人民法院申请复议。

审判长　　陈七林

审判员　　陈秉仍

审判员　　刘　冬

二〇二一年八月六日

书记员　　陈晓容