北京鼎盛乐工投资有限公司、成都交通枢纽场站建设管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终18649号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鼎盛乐工投资有限公司，住所地：北京市丰台区马家堡路180号2层260。

法定代表人：何建龙，总经理。

委托诉讼代理人：黄震芳，男，系公司员工。

委托诉讼代理人：周春芝，浙江泰杭律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都交通枢纽场站建设管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区洗面桥街30号高速大厦。

法定代表人：曾成志，执行董事。

委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李玲玉，四川君合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：成都交投资产经营管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区盛和一路66号城南天府大厦14楼。

法定代表人：全海涛，执行董事。

委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李玲玉，四川君合律师事务所律师。

上诉人北京鼎盛乐工投资有限公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称成都交通公司）、被上诉人成都交投资产经营管理有限公司（以下简称成都交投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初14351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

鼎盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判支持鼎盛公司的一审诉讼请求，驳回成都交通公司的一审反诉请求；2.判令成都交通公司、成都交投公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院判定鼎盛公司向成都交通公司支付租金，且无权要求成都交通公司、成都交投公司返还租赁保证金、租金、物业管理费及赔偿装修损失等。该认定逻辑错误，没有事实和法律依据，且不符合客观事实：

一、案涉租赁标的渗漏水的维修义务在成都交通公司、成都交投公司，按照约定维修期间不计入租赁期限，因此鼎盛公司并不存在未支付租金的情况。首先，案涉《房屋租赁合同》第九条（一）“甲方负责或配合相关单位对本项目的主体结构安全进行维护，负责或配合相关单位对非因乙方过错导致的房屋结构破坏、墙体开裂及渗漏水进行维修……甲方或由甲方指定的相关单位进行维修。维修期间不计入租赁期，对应的租赁期限顺延”，本案中双方已经确认案涉租赁标的存在渗漏水，直至鼎盛公司腾退时仍未解决该问题。《东客站项目管理部租户退场表》也足以证明鼎盛公司并未进场使用、装修，更不可能因乙方过错或者因乙方原因导致房屋渗漏水。其次，根据原《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，成都交通公司、成都交投公司作为出租人应当履行租赁物的维修义务，这是最基本的义务。再者，不管是合同法亦或是案涉合同均没有要求渗漏水需要达到何种程度，出租人才负有维修义务。况且从鼎盛公司一审提供的现场照片可见渗漏水块面积及范围之大。成都交通公司、成都交投公司应当承担怠于维修的后果，包括但不限于合同约定维修期间不计入租期。

二、成都交通公司、成都交投公司不具有单方解除权，无权扣除租赁保证金并承担单方违法解除合同的责任。双方已确认鼎盛公司已支付自2018年8月27日至2019年2月26日期间租金以及2018年9月10日至2018年12月9日期间的物业费。鼎盛公司于2019年1月13日发现案涉租赁房屋出现渗漏水问题，随即以口头、书面等方式告知成都交通公司、成都交投公司，成都交通公司、成都交投公司也确认知晓房屋渗漏水问题。至此，结合案涉合同第十条，成都交通公司、成都交投公司并不具备单方解除权，此后因其自身原因直至鼎盛公司腾退场地时仍未进行维修。

三、成都交通公司、成都交投公司怠于履行维修义务，致使鼎盛公司无法使用案涉租赁房屋；成都交通公司、成都交投公司单方违法解除租赁合同，应当返还已支付的租金、物业费以及赔偿装修等各项损失。从《会议纪要》可见，成都交通公司、成都交投公司确认案涉租赁房屋存在渗漏水问题，并且拟定了解决方案，却并未按照该会议纪要内容实际履行。相反，鼎盛公司一直在与成都交通公司、成都交投公司沟通，直至2019年7月25日仍在书面发函要求修复。涉案租赁房屋并非普通房屋，而是位于成都东客站，涉案租赁房屋的上一层系公共场所（部分系露天的公共场所），任何的维修、修复均需成都交通公司、成都交投公司牵头方可施工，鼎盛公司并没有单方维修的权利。成都交通公司、成都交投公司收到函件后仍未修复，亦未授权或者告知渗漏水问题要求鼎盛公司维修，鼎盛公司只能催促成都交通公司、成都交投公司进行维修。因此，应当由成都交通公司、成都交投公司承担无法使用案涉租赁房屋期间的租金、物业费损失，其违法解除租赁合同，应当赔偿设计、装修损失等。

四、成都交通公司、成都交投公司怠于履行从合同义务，致使鼎盛公司无法经营。鼎盛公司承租案涉租赁房屋系用于商业经营，在合同签订后，鼎盛公司随即着手办理经营所需的相关证照。因成都交通公司、成都交投公司提供的《房屋租赁合同》版本中载明的租赁地址与其提供的不动产权证坐落不一致，因此相关部门要求提供相关证明证实租赁合同约定地址与不动产权证一致，鼎盛公司多次、多种形式要求成都交通公司、成都交投公司提供，均无果，导致鼎盛公司直至腾退时都无法办理营业执照等相关证照。一审法院对该事实并未审查、认定。该份证明是用于办理营业执照的关键资料，若无营业执照，鼎盛公司无法进行经营。导致《房屋租赁合同》约定的租赁地址与不动产权证地址不同的责任在于成都交通公司、成都交投公司，其理应为此负责。

成都交通公司、成都交投公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判：

一、交房时房屋并不存在漏水，发现漏水是在交房后4个月，根据合同第九条第一款约定，鼎盛公司使用造成的漏水由其承担维修责任，只有鼎盛公司能证明漏水并非其过错造成的，才由成都交通公司进行维修。而本案的漏水情况不属于成都交通公司的维修范围。《房屋租赁合同》第一条第三款约定了交房标准，在本合同签订前，鼎盛公司确认已全面了解出租房屋的规划、建设等情况，并到现场查看了出租房屋及全部设施、设备的现状，同意按出租房屋及附属设施现状承租。成都交通公司已于2018年9月26日向鼎盛公司交接钥匙，完成了交付租赁房屋的义务，且当时正处雨季，鼎盛公司接收房屋并现场查验时均未发现漏水。故在交房时房屋并不存在漏水。

二、虽然漏水原因不明，成都交投公司和成都交通公司仍开会并积极讨论维修方案，维修方案的实施依赖于鼎盛公司装修的开展，需同步进行，无法提前单独进行。但鼎盛公司租赁房屋真实目的不是用于自住，而是用于转租及招商，而租赁合同是禁止转租的。因鼎盛公司招商不力，未找到实际经营人，因此未对房屋进行装修，导致漏水维修方案无法实施。成都交通公司并未拖延或怠于维修，无违约行为。而鼎盛公司在发现漏水后，不仅未采取防止损失扩大的减损措施，反而拖延装修、放任渗漏水情况，因此导致的损失应由其承担。

三、案涉合同标的是整个房屋，房屋局部渗漏水只是小瑕疵，不影响对房屋整体的使用和正常装修。鼎盛公司未入场装修导致渗漏水维修方案无法实施，不满足维修条件，维修期无法起算，因此不存在鼎盛公司主张的“维修期不计入租赁期”的情形。相反，鼎盛公司占有使用房屋却拒付租金，构成重大违约，成都交通公司根据根据合同第十条第一款的约定享有单方解除权。鼎盛公司完全可以完成进场装修等行为，但鼎盛公司即未进行装修，也未采取合理措施减少损失。成都交通公司已经按照合同约定交付租赁房屋，完成了出租人的义务。鼎盛公司应遵守合同约定，按时足额支付租金。

四、鼎盛公司所称成都交通公司拒绝出具相关证明导致其无法正常经营，与实际事实不符、有悖常理。案涉房屋是国有资产，招租是通过公共资源交易中心公开挂牌，都附有房产证，成都交通公司在一审中提交的不动产证上清楚记载房屋地址信息。东客站西广场类似的商铺有几十户，其余几十户都可以根据租赁合同办到营业执照，只有鼎盛公司提出异议。并且鼎盛公司首次发函要求提供《规划许可证》及《环评报告》等办理营业执照资料是在2019年1月，此后又在2019年7月17日和7月23日发函要求成都交通公司和成都交投公司提供办理执照所需要的房屋租赁位置证明文件。首先，关于地址变更事宜，鼎盛公司应当找街道办事处或者规划等部门开证明，成都交投公司和成都交通公司不是行政部门，无法出具相关证明；其次，距离鼎盛公司第一次要求提供办理营业执照资料的时间已过去半年之久，鼎盛公司在这半年期间一直没有办下营业执照，并且未提出问题，直到7月中旬，成都交通公司口头通知因其不支付租金要解除合同后，鼎盛公司突然发函称因交通公司拒绝出具证明而无法经营。鼎盛公司的行为明显是为了将其不按约支付租金的过错推卸到成都交通公司身上，以此逃避承担违约责任。鼎盛公司没有进行经营完全是其自行选择的结果，与成都交通公司和成都交投公司没有任何关系。

五、租赁合同解除的真正原因在于，鼎盛公司招商失败，未找到商家入驻案涉房屋，进而无力支持租金及物业费，鼎盛公司企图将其经营损失以房屋漏水的理由转嫁给成都交通公司承担，是恶意为之，违背诚信原则，无权要求成都交通公司承担任何损失。鼎盛公司曾于2019年6月向成都交通公司提出将承租物业东客站西广场地下配套服务区Part1区GS001号房屋转租给百胜餐饮（成都）有限公司用于开设KFC餐厅。原成都交通公司双方就此事召开了专题会议，成都交通公司同意鼎盛公司转租。从鼎盛公司主张的事实来看，鼎盛公司曾于2019年1月就已经发现了出租房屋有渗漏水问题，还于2019年6月提出转租，且鼎盛公司在一审起诉状中表述到要求成都交通公司承担招商损失，由此可以证明鼎盛公司承租房屋并非用于自身经营，而是为了拆分转租。

鼎盛公司向一审法院起诉请求：1.判令成都交通公司、成都交投公司返还鼎盛公司租赁保证金608447.7元、租金304223.85元及物业服务费187792.5元，并自2019年1月16日起至款项付清之日止按照每日万分之五标准支付前述款项的资金占用费；2.判令成都交通公司、成都交投公司赔偿鼎盛公司设计、装修损失83400元；3.判令成都交通公司、成都交投公司承担鼎盛公司的律师费22500元。

成都交通公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令鼎盛公司支付2019年3月27日至2019年7月31日期间应付未付4个月租金405632元（101407.95元/月×4个月）；2.请求判令鼎盛公司支付2019年8月1日至2019年9月5日期间的房屋占用费236618元（101407元/月÷30天×35天×2）。

一审法院认定事实：2018年9月10日，鼎盛公司（承租人，乙方）与成都交通公司（出租人，甲方）签订了《房屋租赁合同》。成都交投公司为成都交通公司的委托代理人。合同第一条房屋基本情况及用途：（一）房屋位置及面积：甲方同意将坐落于东客站西广场地下配套服务区Part1房屋（以下简称出租房屋）出租给乙方。乙方亦同意租用上述出租房屋。该出租房屋建筑面积为2503.9平方米（包括乙方应分摊的附属通道、公共设施部分的面积）……（三）交房标准：甲方按出租房屋及附属设施的现状出租。本合同签订时，乙方确认已全面了解出租房屋的规划、建设等情况，并到现场查看了出租房屋及全部设施、设备的现状，同意按出租房屋及附属设施现状承租。合同第二条房屋租赁期及其他相关起止日期：（一）乙方租用出租房屋的期限为捌年，即自2018年8月27日至2026年8月26日止，包括首尾两天。（二）房屋交付日：即第一年度首笔租金及租赁保证金到账日，甲方按出租房屋现状交付。（三）租金起计日：本合同签订日为开始计算乙方应付租金的日期。自该日起，不论乙方是否正式使用出租房屋，均应当支付房租。但若甲方逾期交付出租房屋，则起租日也按逾期交付的天数顺延，双方应书面签字确认。（四）免租金装修期：肆个月。在该期限内，乙方应承担除租金外的房屋用水、用电、物业管理费、政府部门因乙方使用房屋而收取的一切费用及乙方对出租房屋造成损坏需维修的费用。合同第三条租金及其他费用：（一）租金：1.在本合同租期内，该出租房屋第一年租金为建筑面积每平方米每月40.5元，每月租金总额为101407.95元。2.在本合同租赁期内第2-3年度起，每一租赁年度的月租金标准在上一年度月租金的基础上按3%递增；在本合同租赁期内第4-8年起，每一租赁年度的月租金标准应在上一年度月租金的基础上按5%递增。3.租金支付时间及金额如下：1.租金支付时间：合同签订之日起5日内，租金金额：304223.85元，对应租期：2018.8.27至2018.11.26；2.租金支付时间：2018.11.12，租金金额：0元，对应租期：2018.11.27至2019.2.26；3.租金支付时间：2019.2.12，租金金额：202815.9元，对应租期：2019.2.27至2019.5.26……（二）租赁保证金：1.乙方应在本合同签订之日起5个工作日内支付608447.7元作为本合同的租赁保证金。该租赁保证金将作为乙方切实按本合同规定履行自身义务的保证。2.本合同终止时，如乙方已把本合同规定应付的所有租金及其他款项支付完毕，也没有对出租房屋造成损坏而未修复的情况，乙方即可办理退房及退租赁保证金（不计利息）手续。3.在合同履行过程中，乙方因违约产生的相关费用甲方或委托代理人均可从租赁保证金中直接扣除。乙方须在接到甲方或委托代理人书面通知之日起5个工作日内补足租赁保证金，否则将视为拖欠本合同费用，由乙方按照本合同第十条关于逾期付款的约定承担违约责任……合同第四条租金支付方式：（一）乙方应在本合同签订之日起5个工作日内预付第一年叁个月的租金，以后应以每叁个月为一个支付周期，在每个支付周期届满前15日预付下一周期的租金。但第一个租赁年度第二个支付周期租金额为扣除装修免租期对应租金后的余额……合同第五条房屋交接和使用：（一）甲方按房屋及附属设施的现状交付乙方使用……（十二）本合同仅为对本项目整体租赁的约定，如因建设、消防、环保、卫生、工商、营业执照等问题导致乙方无法开业或营业，甲方不负任何责任，但乙方可提前三个月向甲方申请解除本合同，乙方如已对本项目进行了装修的，所产生的相关责任和费用甲方不负任何责任、不作任何补偿。乙方应在结清扣除装修免租期的租金及其他费用的同时将本项目整体交还甲方，否则甲方有权根据本合同相关约定处理……合同第七条装修约定：……（四）本合同终止（或解除），甲方对乙方的装修，改造、升级、增容后的水电设施及广告招牌设置等不作任何补偿……合同第九条房屋维修和维护：（一）甲方负责或配合相关单位对本项目的主体结构安全进行维护，负责或配合相关单位对非因乙方过错导致的房屋结构破坏、墙体开裂及渗漏水进行维修。乙方在出租房屋使用过程中，如出现上述维修问题，应在24小时内书面通知甲方查验并采取有效措施避免危害和损失的扩大。之后申报查验的，甲方一概不予认可。对于经甲方查验认可的维修问题，甲方或由甲方指定的相关单位进行维修。维修期间不计入租赁期，对应的租赁期限顺延。出现上述维修问题，乙方不按前款规定及时通知甲方，也没有采取有效措施以避免出现危害和损失，而造成人身及财产损失或损失扩大的，由乙方承担全部责任……合同第十条违约责任：（一）有下列情形之一，合同自动终止，乙方所交纳的租赁保证金不予退还。甲方不需额外履行书面催告程序和书面通知程序，并有权按照合同第十二条规定进行清场并收回房屋：1.乙方拖欠租金三个月的；2.乙方所欠各项费用（租金、物业管理费、水电费、租赁保证金等）合计超过三个月租金数额的。（二）有下列情形之一，甲方有权解除本合同，乙方所交纳的租赁保证金不予退还：1.乙方擅自改变出租房屋用途的；2.乙方单方面提前终止本合同，提前退租出租房屋的……（四）有下列情形之一，乙方有权解除本合同，乙方所交纳的租赁保证金（不计利息）退还，租金及其他费用据实结算：1.甲方迟延交付出租房屋两个月以上；2.甲方违反本租赁合同约定，使乙方无法按约定用途使用出租房屋。乙方因上述情形解除合同的，应书面通知甲方。已占用房屋的，应及时迁离出租房屋。合同第十一条退租：合同期内，乙方如提前退租，乙方租赁保证金不予退还，并缴清当月租金（不足1个月按1个月计算）、结清相关费用后方可退租。合同第十二条合同终止（解除）：（一）本合同租赁期限届满，租赁合同终止，乙方应在合同期限届满后5个工作日内，结清出租房屋租金及其他应由乙方缴纳的费用后，办理退房手续，并腾空出租房屋。（二）因乙方违约，甲方解除本合同的，乙方接到甲方解除合同书面通知后5个工作日内，结清出租房屋租金及其他应由乙方缴纳的费用后，办理退房手续，并腾空出租房屋。……（六）本合同终止（或解除）后，如乙方未按合同约定办理退房手续和未在规定时限内搬离出租房屋的，甲方可以采取停水停电、换门锁、清房、封门等必要措施收回出租房屋，出租房屋内乙方所有物品（包括装修、空调等其他设施设备或物品）视为乙方放弃所有权，由甲方处置。（七）本合同终止（或解除）后，乙方迟延交还出租房屋的，甲方有权就逾期返还出租房屋期间，按照合同终止（或解除）前的月租金数额的双倍向乙方收取房屋占用费。房屋占用费直接从乙方交纳的租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足以支付房屋占用费的，对不足部分甲方仍有追讨的权利。（八）如乙方未在合同期限届满后5个工作日内将自有家具、杂物及办公设备等物品搬离该房屋，则视为乙方放弃所有权，由甲方处置。合同第十四条管理部门及物业管理：（一）甲方授权成都交投公司负责本合同内容的执行，并负责房屋日常租赁管理事务工作。（二）该出租房屋的物业服务公司为成都交投公司，乙方承诺接收该公司的物业服务，并在本合同签订时之日起五个工作日内与物业服务公司签订《物业服务协议》，并按期足额缴纳物业费、水电费等相关费用。合同第十八条甲乙双方商议的其他补充条款：1.第二条（二）“房屋交付日：即第一年度首笔租金及租赁保证金到账日，甲方按出租房屋现状交付。”修改为“房屋交付日：即第一年度首笔租金及租赁保证金到账后第三日，甲方按出租房屋现状交付。”2.“第三条（一）租金：1.在本合同租期内，该出租房屋第一年租金为建筑面积每平方米每月40.5元，每月租金总额为101407.95元。”修改为：“租金：1.在本合同租期内，该出租房屋第一年租金为建筑面积每平方米每月40.5元（含税），每月租金总额为101407.95元。”3.乙方拖欠租金不超过三个月的，甲方除要求乙方限期缴纳外，有权从拖欠租金之日起，按月加收拖欠租金万分之五的滞纳金。《房屋租赁合同》签订后，成都交投公司依约将案涉租赁房屋钥匙、相关资料等从2018年9月至2018年11月期间陆续移交给鼎盛公司，鼎盛公司对该事实予以认可。鼎盛公司于2018年9月17日向成都交投公司支付租赁保证金608447.7元，当日向成都交通公司支付2018年8月27日至2019年2月26日的首期租金304223.85元，此后再未支付案涉租金。鼎盛公司于2018年10月18日向成都交投公司支付2018年9月10日至2018年12月9日物业费187792.5元。

2019年1月14日，鼎盛公司向成都交投公司发出《关于申请维修房屋渗漏水的函》：……2019年1月13日我司人员在对出租房屋进行例行检查时，发现出租房屋的顶面出现多处渗漏水，且地面有多处积水。为保证出租房屋的正常使用，现申请贵司对出租房屋渗漏水处予以维修。成都交投公司确认收到该函件。2019年1月16日，鼎盛公司再次向成都交投公司发出《关于申请维修房屋渗漏水的函》：……2019年1月15日我司人员在对出租房屋进行例行检查时，发现出租房屋的顶面出现多处渗漏水，且地面有多处积水。为保证出租房屋的正常使用，现申请贵司对出租房屋渗漏水处予以维修。成都交投公司确认于2019年1月16日收到该函件。

2019年2月25日，成都交投公司召开“关于东客站西广场Part1标的漏水事宜的解决沟通会”，会议记录载明：1.资产公司东站项目部所有物业方会尽力解决此漏水问题，初步拟采用安装接水盘的方式解决Part1区域的漏水事宜；2.安装接水盘之前需要和鼎盛公司确定未来后期装修的管底标高、消防管道等。3.资产公司东站项目部和鼎盛公司双方在装修动工前再次确认漏水点。鼎盛公司代表张绪升在会议记录尾部签字，鼎盛公司对此予以认可。

2019年2月19日，成都交投公司向鼎盛公司发出《催款函》，载明：……根据上述协议，贵司应于2019年2月27日前，向成都交通公司支付承租标的东客站西广场地下配套服务区Part1标的租金￥202815.9元。应提请贵公司注意，合同还约定：“承租方拖欠租金一个月的或承租方所欠各项费用（租金、物业管理费、水电费、租赁保证金等）合计超过两个月租金数额的甲方有权解除本合同，承租方所缴纳的租赁保证金不予退还……“2019年7月23日，成都交投公司再次向鼎盛公司发出《催款函》，载明：……根据上述协议，贵司应于2019年7月31日前，向成都交通公司支付承租标的租金：金额：507039.75元。逾期后原合同自动解除，乙方所交纳的租赁保证金不予退还。甲方不需额外履行书面催告程序和书面通知程序，并按合同约定进行清场并收回房屋……鼎盛公司表示认可收到成都交投公司于2019年7月23日发出的《催告函》。

2019年7月25日，鼎盛公司再次向成都交投公司发出《关

于申请维修房屋渗漏水的函》：……2019年1月15日我司人员在对出租房屋进行例行检查时，发现出租房屋的顶面出现多处渗漏水，且地面有多处积水，影响我司对出租房屋正常使用。2019年1月16日我司以书面方式通知贵司，要求贵司对出租房屋渗漏水处及时进行维修，但截止2019年7月25日，以上出租房屋渗漏水处均未修复。2019年7月25日，我司人员对出租房屋例行检查时，发现以上出租房屋漏水情况越加严重，出现大面积渗漏水情况，多处出现严重积水，导致出租房屋无法正常使用。为保证出租房屋的正常使用，现申请贵司对出租房屋渗漏水处予以维修。成都交投公司确认收到该函件。

2019年7月31日，鼎盛公司向成都交投公司发出《回函》：我司分别于2019年7月23日、2019年7月24日收悉贵司送达的《催款函》《律师函》，但贵司陈述内容与事实严重不符，我司并未拖欠租金和物业费，反而是贵司的行为违背诚信原则，严重损害我司权益，现郑重函告如下：……依据合同第九条第一款“甲方负责或配合相关单位对本项目的主体结构安全进行维护，负责或配合相关单位对非乙方过错导致的房屋结构破坏、墙体开裂及渗漏水进行维修”和“维修期间不计入租赁期，对应的租赁期限顺延”之约定，故我司并不存在拖欠贵司租金和物业费的相关情况。同时，再次请求贵司及时维修出租房屋，确保我司能正常使用出租房屋。另，因贵司消极懈怠履行合同，经我司多次要求后仍拒绝向我司提供办理证照所必须的证明材料，导致我司无法办理经营所需相关证照，亦无法按照合同约定租赁用途使用。综上，望贵司诚实守信、尊重事实，在接函后能尽快与我司协商处理，否则，我司将不得已循由诉讼途径加以解决，望慎思。成都交投公司在一审庭审中否认收到该函件，鼎盛公司亦未能证明将该函件送达至成都交投公司处。

2019年8月1日，成都交通公司与成都交投公司委托四川达民律师事务所向鼎盛公司发出《律师函》：……现贵公司已经拖欠2019年3月10日至2019年6月9日期间租金202815.9元以及2019年6月10日至2019年9月9日期间的租金304223.85元；并拖欠2018年12月10日至2019年7月31日期间的物业管理费482000.75元。鉴于贵公司的违约行为，本律师受授权人委托，声明如下：贵公司与场站公司签订的《房屋租赁合同》以及贵公司与资产公司签订的《物业管理协议》于2019年8月1日解除。贵公司应在5个工作日内，结清所欠租金及其他应由贵公司缴纳的费用后，办理退房手续。否则，本所将代理场站公司及资产公司依法采取司法措施行使相关权利，追究贵公司的全部违约责任。届时，一切不利后果将由贵公司自行承担。鼎盛公司认可当日即收到该律师函。

2019年8月6日，成都交通公司对案涉场地加锁要求鼎盛公司腾退房屋。2019年9月6日，双方正式办理房屋腾退交接手续。一审庭审中，双方对案涉《房屋租赁合同》已于2019年8月1日解除无异议，但对解除原因有异议。

一审法院认为，鼎盛公司与成都交通公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案涉及的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。

关于案涉《房屋租赁合同》解除的问题。一审庭审中，双方对案涉《房屋租赁合同》已于2019年8月1日解除无异议，但对解除原因有异议。根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条：

“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及合同第十条违约责任：（一）有下列情形之一，合同自动终止，乙方所交纳的租赁保证金不予退还。甲方不需额外履行书面催告程序和书面通知程序，并有权按照合同第十二条规定进行清场并收回房屋：1.乙方拖欠租金三个月的……之约定，鼎盛公司未支付案涉租金，不履行主要债务，遂成都交通公司向鼎盛公司作出的《律师函》具有解除案涉租赁合同效力，故可以认定案涉《房屋租赁合同》自2019年8月1日已解除。虽鼎盛公司抗辩因案涉租赁标的存在渗水等问题影响实际使用才拒付租金，但结合案涉合同的实际履行情况，案涉租赁标的渗水问题未影响合同履行及房屋正常使用，且成都交通公司积极配合鼎盛公司处理渗水问题，不存在违约行为，鼎盛公司该主张与事实不符，一审法院不予采信。

关于成都交通公司诉请鼎盛公司支付租金的问题。案涉《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除，鼎盛公司应根据合同约定支付自2018年9月10日至2019年8月1日期间的租金，扣除已支付截止至2019年2月26日前的租金304223.85元，鼎盛公司还应当向成都交通公司支付自2019年2月27日至2019年8月1日止期间的房屋租金。结合案涉《房屋租赁合同》的约定及成都交通公司的诉求，成都交通公司诉请鼎盛公司支付自2019年3月27日至2019年7月31日期间租金405631.8元（101407.95元/月×4月）的主张未超出合同约定，于法有据，一审法院予以支持。

关于成都交通公司诉请鼎盛公司支付房屋占用费的问题。根据《房屋租赁合同》第十二条合同终止（解除）约定：……（二）因乙方违约，甲方解除本合同的，乙方接到甲方解除合同书面通知后5个工作日内，结清出租房屋租金及其他应由乙方缴纳的费用后，办理退房手续，并腾空出租房屋……（六）本合同终止（或解除）后，如乙方未按合同约定办理退房手续和未在规定时限内搬离出租房屋的，甲方可以采取停水停电、换门锁、清房、封门等必要措施收回出租房屋，出租房屋内乙方所有物品（包括装修、空调等其他设施设备或物品）视为乙方放弃所有权，由甲方处置。（七）本合同终止（或解除）后，乙方迟延交还出租房屋的，甲方有权就逾期返还出租房屋期间，按照合同终止（或解除）前的月租金数额的双倍向乙方收取房屋占用费。房屋占用费直接从乙方交纳的租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足以支付房屋占用费的，对不足部分甲方仍有追讨的权利……之约定，鼎盛公司于2019年8月1日收到《律师函》，其应及时腾退案涉房屋。一审庭审中，双方对成都交通公司于2019年8月6日对案涉场地加锁的事实无异议，鼎盛公司自2019年8月6日起即未实际占有使用案涉场地，直至双方于2019年9月6日办理腾房交接手续，鼎盛公司不应承担2019年8月6日至2019年9月5日期间的房屋占用费，故成都交通公司诉请鼎盛公司支付自2019年8月1日至2019年9月5日期间的房屋占用费的主张与事实不符，无法律依据，一审法院不予支持。

关于鼎盛公司诉请成都交通公司、成都交投公司返还租赁保证金、租金、物业服务费及资金占用费的问题。根据《房屋租赁合同》第十条违约责任：（一）有下列情形之一，合同自动终止，乙方所交纳的租赁保证金不予退还。甲方不需额外履行书面催告程序和书面通知程序，并有权按照合同第十二条规定进行清场并收回房屋：1.乙方拖欠租金三个月的……之约定，鼎盛公司逾期支付租金，其诉请返还租赁保证金的主张于法无据，一审法院不予支持。鼎盛公司虽抗辩部分案涉房屋存在渗水、漏水情况，但其一直占有、使用案涉房屋至2019年8月6日即成都交通公司对案涉场地加锁要求鼎盛公司腾退房屋之日，鼎盛公司并无证据证明此期间案涉房屋整体不能正常使用，故鼎盛公司诉请成都交通公司、成都交投公司返还2018年8月27日至2018年11月26日期间已付租金304223.85元的主张于法无据，一审法院不予支持。因本案系房屋租赁合同纠纷，并非物业房屋合同纠纷，鼎盛公司主张成都交通公司、成都交投公司返还其于2018年10月18日向成都交投公司支付2018年9月10日至2018年12月9日期间物业费187792.5元的主张于法无据，一审法院不予支持。在成都交通公司无须向鼎盛公司返还租赁保证金、租金的情况下，鼎盛公司诉请成都交通公司、成都交投公司支付资金占用费的主张于法无据，一审法院亦不予以支持。

关于鼎盛公司主张成都交通公司、成都交投公司赔偿装修损失及承担律师费的问题。鼎盛公司租赁案涉房屋用于商业用途，其对案涉房屋进行装修设计系正常的经营行为，鼎盛公司未能证明系成都交通公司或成都交投公司的原因导致案涉房屋无法正常使用，且其提供的证据亦未能证明装修损失的实际产生，故一审法院对鼎盛公司诉请成都交通公司、成都交投公司赔偿装修损失的主张不予支持。另案涉《房屋租赁合同》未对律师费承担问题进行约定，故鼎盛公司主张成都交通公司、成都交投公司承担律师费的诉讼请求无事实和法律依据，故一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二

条之规定，判决：一、鼎盛公司于判决生效之日起十日内向成都交通公司支付房屋租金405631.8元；二、驳回鼎盛公司全部诉讼请求；三、驳回成都交通公司的其他反诉诉讼请求。如果鼎盛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18619元，减半收取9309.5元，反诉案件受理费减半收取5111.5元，合计14421元，由鼎盛公司负担。

本院二审期间，当事人均没有提交新证据。

本院另查明，2019年6月，鼎盛公司向成都交通公司、成都交投公司提交《请求转租承诺书》，拟将案涉房屋GS001号共计199平方米转租给百盛餐饮（成都）有限公司用于开设KFC餐厅。成都交投公司收到后于2019年6月18日召开会议专题研究并原则同意转租。

经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。

根据诉辩观点，本案二审争议焦点主要为：1.案涉合同解除原因；2.鼎盛公司是否应向成都交通公司支付2019年3月27日至7月31日四个月租金；3.成都交通公司、成都交投公司是否应向鼎盛公司返还租金、保证金、物业费并支付相应资金占用费、设计装修损失费、律师费。本院分别评判：

关于案涉合同解除原因。鼎盛公司认为因成都交通公司、成都交投公司怠于履行维修义务导致其无法使用案涉房屋。根据在案事实，鼎盛公司于2019年1月发现存在漏水并向成都交投公司申报，成都交投公司于2019年2月25日召开解决沟通会，会议明确由成都交投公司通过采取安装接水盘的方式解决漏水问题，安装接水盘前需与鼎盛公司确定未来后期装修的底管标高、消防管道等，且双方在装修动工前再次确认漏水点，鼎盛公司对此予以认可。但鼎盛公司并未进行装修，也未举证证明其与成都交投公司就后期装修的底管标高、消防管道进行过确认。且其在知晓有漏水的情况下于2019年6月向成都交通公司、成都交投公司提交《请求转租承诺书》，拟将案涉房屋部分面积转租给百盛餐饮（成都）有限公司用于开设KFC餐厅，亦表明漏水情况尚不足以影响案涉房屋的正常使用。故鼎盛公司的该上诉理由不能成立。而根据案涉合同约定，鼎盛公司应于2019年2月12日支付2019年2月27日至5月26日的租金、2019年5月12日支付2019年5月27日至8月28日的租金，但其并未支付，拖欠租金时间已超过三个月，故成都交通公司有权依据合同约定解除合同。因此，一审法院认定并无不当，本院予以维持。

关于鼎盛公司是否应向成都交通公司支付2019年3月27日至7月31日四个月租金。前已论述，鼎盛公司应于2019年2月12日支付2019年2月27日至5月26日的租金、2019年5月12日支付2019年5月27日至8月28日的租金。根据案涉合同的约定，2019年3月27日前为免租期，各方对案涉合同于2019年8月1日解除无异议，故鼎盛公司应向成都交通公司支付2019年3月27日至7月31日四个月租金共计405631.8元。一审法院认定并无不当，本院予以维持。

关于成都交通公司、成都交投公司是否应向鼎盛公司返还租金、保证金、物业费并支付相应资金占用费、设计装修损失费、律师费。第一，关于租金。前已论述，案涉合同的解除原因不在成都交通公司、成都交投公司，而是鼎盛公司拖欠租金导致，故其要求返还租金的请求不成立。第二，关于保证金。鼎盛公司要求退还保证金不符合“本合同终止时，如乙方已把本合同规定应付的所有租金及其他款项支付完毕，也没有对出租房屋造成损坏而未修复的情况，乙方即可办理退房及退租赁保证金（不计利息）手续”的约定，本院不予支持。第三，关于物业费，根据案涉合同的约定，免租期内的物业费由鼎盛公司承担，故其要求退还的请求不成立。第四，关于相应资金占用费，因成都交通公司、成都交投公司不应向鼎盛公司返还租金、保证金、物业费，故鼎盛公司诉请的资金占用费不能成立。第五，关于设计装修损失费，案涉合同解除系鼎盛公司导致，故其无权要求成都交通公司、成都交投公司支付。第六，关于律师费。鼎盛公司的此主张无合同依据，本院不予支持。

综上所述，北京鼎盛乐工投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28842元，由北京鼎盛乐工投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　何广智

审判员　　王晓川

审判员　　胡晓红

二〇二一年十二月六日

书记员　　李春旭