宏达商务诉石家庄水务集团租赁合同纠纷案民事判决书

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）石民三初字第00270号

原告阜平县宏达商务有限公司

法定代表人吕占文

委托代理人牛庆、袁顺峰

被告石家庄水务集团有限责任公司

法定代表人张俊立

委托代理人李金星

被告石家庄东方龙供水实业有限责任公司

法定代表人孙建民

委托代理人李金星

原告阜平县宏达商务有限公司（以下简称宏达公司）与被告石家庄水务集团有限责任公司（以下简称水务集团）、被告石家庄东方龙供水实业有限责任公司（以下简称东方龙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告宏达公司委托代理人袁顺峰、牛庆，被告水务集团、被告东方龙公司委托代理人李金星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告宏达公司诉称，东方龙公司系水务集团全额出资组建的下属企业。2010年10月二被告采用公开招标的形式将东方龙大酒店对外承包经营。原告参加了被告组织的招投标活动，并且中标。2010年7月12日，被告向原告出具了《中标通知书》，确定原告为东方龙大酒店租赁经营项目的中标人，中标价格：每年605万元，承包经营期8年。在此基础上，根据原、被告双方招标标底确定的基本内容，2010年11月6日原告与二被告分别签订了《东方龙大酒店房屋租赁合同》、《东方龙大酒店租赁经营合同》，但该两份合同不可分离，应为一个整体。合同约定被告水务集团、被告东方龙公司将其下属企业东方龙大酒店交由原告宏达公司承包经营，并约定了双方的权利、义务。合同签订后，原告严格依照约定履行了自己的义务，并投入巨额资金对东方龙大酒店的餐厅和客房等营业设施进行装修、修缮。但被告却违反合同约定，干扰原告的独立经营活动。拒不向原告提供经营酒店必要的设施和条件，严重影响原告的正常经营，使原告遭受巨大损失，无法继续经营。特别是被告严重违反合同约定，至今拒不履行合同中约定的相关证照移交交务，致使原告经营期间数次被相关行政管理部门责令停业，接受处罚。被告的种种违约行为，严重干扰了原告的经营管理活动，使原告无法继续经营，无法实现合同目的。另外，被告交付的营业场所存在极大安全隐患，严重危及人身和财产安全。原告请求法院依法判决解除《东方龙大酒店租赁经营合同》、《东方龙大酒店房屋租赁合同》，并判令二被告共同赔偿原告装修、维修、营业等各种经济损失27948526.1元，诉讼费由二被告承担。原告提交证据如下：

1．《企业名称变更核准通知书》，证明2012年5月，石家庄供水集团更名为石家庄水务集团有限责任公司；

2．招标文件、《中标通知书》、《东方龙大酒店租赁框架协议》，证明被告水务集团、东方龙公司以招、投标方式将东方龙大酒店租赁给原告宏达公司经营；

3．《东方龙大酒店房屋租赁合同》、《东方龙大酒店租赁经营合同》，证明原告与二被告签订的合同共同构成东方龙大酒店租赁经营事宜；

4石家庄诚和法律服务所《催讨函》，证明二被告也认可租赁经营和房屋租赁两份合同共同构成东方龙大酒店的租赁经营事宜；

5．《银行业务凭证》，证明原告按合同约定履行了主要付款义务；

6．2010年9月13日《消防年检请示》，证明二被告违约造成原告无法经营；

7．石家庄市排水监理所2011年5月25日《城市排水许可通知书》，证明二被告违约怠于履行合同义务，造成原告无法正常经营；

8．石家庄市食品药品监督管理局2012年5月29日《监督意见书》，证明二被告违约怠于履行合同义务，致使石家庄市食品药品监督管理局责令原告停业，造成原告无法正常经营；

9．东方龙大酒店2009年6月18日《营业执照》、石家庄市工商行政管理局2013年7月29日《工商行政处罚决定书》及《行政指导意见书》、石家庄市工商行政管理局出具的罚款收据，证明因二被告违约缩小经营范围，工商行政管理机关对原告进行处罚，限期整改，致使原告无法正常经营；

10．石家庄新奥燃气有限公司2013年1月7日《限期整改通知》，证明二被告违约，营业场所存在安全隐患，原告垫资修理；

11．往来函件，证明自2010年原告租赁经营以来至原告起诉，就被告违约情况，原告多次致函被告要求解决，但被告拒不纠正，二被告的违约行为已导致原告无法正常经营，合同目的无法实现；

12．客人投诉记录，证明被告违约无法正常经营，虽经原告垫资修理仍无法正常经营，给原告造成巨大经济损失；

13．证人证言、停电记录及电路照片、《公证书》，证明被告提供的经营场所存在安全隐患；

14．2011年9月13日《关于东方龙大酒店装修的函》，证明经被告同意后，原告进行装修维修；

15．《装修合同及单据》，证明经被告许可，原告分三期对东方龙大酒店的装修设施、空调设施以及消防设施进行了整体改造的损失情况；

16．2010年11月24日《关于东方龙大酒店电梯改造的申请》、《电梯大修改造合同》两份及资质证明、付款证明，证明原告经被告许可改造电梯，被告应支付原告垫资款；

17．《河北省行政事业性收费现金专用缴款书》、证明及2012年11月15日《请示》；

18．2011年3月16日《收据》及冰箱、冰柜、空调维修费用清单；

19．厨房不锈钢厨具设备维修《收据》及证明；

20．海鲜池设备维修更换《收据》及明细表；

21．洗涤设备维修《收款收据》；

22．供水集团调度楼消防、监控设备维修检测费《收据》、清单；

23．购买供水泵、热循环泵《收据》；

24．三楼港弯、小白楼房顶维修收费证明；

25．酒店管理系统更换收费《发票》；

26．三部菜梯的大修《合同》及缴费证明；

27．石家庄似水年华装饰工程有限公司《收据》及明细；

28．石家庄新奥燃气有限公司收费《发票》；

证据17至28证明被告应支付给原告的费用；

29．2011年1月11日《东方龙大酒店9、10楼交接手续，证明被告迟延交付9楼、10楼应承担的损失赔偿责任；

30．2012年4月24日，《关于酒店消费卡余额转交申请》、明细及《会议议定事项》，证明被告应移交但未移交给原告的消费卡给被告造成的损失；

31．2012年8月28日，《天然气费、采暖费及电费缴费协议》及原告支付给被告的《缴费凭证》，证明原告如约缴费，但被告不能保障原告正常经营所需，被告应退还费用；

32借据及收据三张，证明基于原、被告之间的租赁合同，被告借原告150万元，被告应偿还；

33．2014年3月24日，石家庄东方龙供水有限责任公司后勤管理中心出具的证明，证明水泵房、配电室及东方龙大酒店后院暖气锅炉中心空调设备归石家庄东方龙供水实业有限责任公司管理，依据2012年8月22日的协议，收取的天然气费是用于天然气锅炉对东方龙大酒店提供空调制冷，临时供暖，洗衣房用气及酒店用水；

34．企业法人申请开业登记注册书，证明东方龙大酒店的开办单位是石家庄供水总公司（即现在的水务集团），该酒店的产权属于水务集团，而非东方龙公司；

35．石家庄市人民政府国有资产监督管理委员会文件，证明石家庄供水总公司改制设立了石家庄供水集团有限公司；

36．石家庄供水有限责任公司文件，证明水务集团下设石家庄东方龙供水有限责任公司等五家子公司；

37．公司设立登记申请书，证明东方龙公司系水务集团的子公司，水务集团的股份占91.4%；

38．维修明细表，证明维修损失数额。

被告水务集团辩称，《东方龙大酒店房屋租赁合同》与《东方龙大酒店租赁经营合同》系两个独立的合同。原告宏达公司提出的干扰经营、拒不移交证照、营业场所存在安全隐患等问题，属《东方龙大酒店租赁经营合同》的内容，与水务集团无关，水务集团不存在违约行为，原告无权行使合同解除权。石家庄水务集团筹备工作领导小组筹备组与东方龙大酒店签订的《长租房协议书》，约定每层楼的月租金为75000元，被告水务集团从2010年11月1日开始收取宏达公司的租金，至2011年1月11日交付九楼、十楼，总共晚交房两个月零十天，被告应向原告支付35万元。

被告东方龙公司辩称，《东方龙大酒店租赁经营合同》与《东方龙大酒店房屋租赁合同》系两个独立的合同，原告宏达公司不应将上述两合同的责任都归由东方龙公司、水务集团共同承担。东方龙公司不存在违约行为，宏达公司无合同解除权。首先，东方龙公司不存在干扰宏达公司独立经营、拒不提供酒店经营必要的设施和条件的问题；其次，合同的约定的是提供证照，并非移交证照，“提供”是“具有”的意思；再次，东方龙大酒店并未经专门机构检测出存在安全隐患，且地下室电缆沟属于宏达公司承租区域，应由宏达公司负责。关于宏达公司提出的损失赔偿问题，第一，东方龙公司认为，原告装修申请称进行简单装修，但却发生了1954万余元的装修收据，而且装修公司连年营业额为零，维修损失的票据也非正式发票。东方龙公司交付设备时不存在问题，一、两年后的维修费应由原告承担；第二，消费卡没有结算是事实，应从宏达公司支付东方龙公司的租金中抵扣；第三，逾期交房损失系《东方龙大酒店房屋租赁合同》的范畴，与东方龙公司无关；第四，东方龙公司认可借款85万元的事实，但另外的50万元用于冲抵2010年7月至2011年3月的水费、15万元用于冲抵2012年1月、2月天然气费；第五、宏达公司无证据证明其200万元的营业损失的产生与东方龙公司有直接因果关系；第六、空调费依据招标文件和合同约定，均应由原告承担。

被告水务集团、被告东方龙公司提交证据如下：

1.房产证，证明租赁房屋的所有权人是水务集团；

2.银行凭证，证明原告付款情况；

3．催讨函和快递单，证明被告以特快专递方式向原告催要租金；

4．律师回复函，证明原告收到催讨函后对欠款问题进行回复，同时对欠款事实予以认可，对保鲜车、劳动合同、水电费等提出了自己的问题。

5．卫生许可证、餐饮许可证、排污许可证，证明东方龙大酒店的经营资质；

6．维护保养合同，证明东方龙大酒店的消防设施正常进行保养；

7．检测报告，证明东方龙大酒店消防合格；

8．证明，证明水务集团把东方龙大酒店委托给东方龙公司管理经营；

9．起诉状，水务集团和东方龙公司另案起诉宏达公司拖欠租金；

10.似水年华工商档案，证明似水年华的法定代表人陈帆与宏达公司陈帆系同一人，似水年华成立至今的销售收入为0元；

11．盘点表，证明原告职工陈帆参加酒店交接和盘点；

12．利润表，证明原告经营没有受到损失，业务收入稳中有升；

13．《长租房协议书》，证明被告租赁原告七层整层客房月租金，晚交房造成的损失，应依据该价款折算；

14缴税付款凭证，证明原告经营正常，没有受到任何影响；

15银行明细清单，证明原告经营正常，没有受到任何影响。

经审理查明，2010年5月，被告东方龙公司通过招标方式确定东方龙大酒店的承包经营人。《招标文件》约定，东方龙大酒店是石家庄供水集团有限责任公司下属子公司东方龙公司的下属企业，具有企业法人资格。关于维护维修责任，《招标文件》约定：承包人承担承包经营区域内的建筑物或建筑构造、建筑设施、消防设施和给水、排水、消防、各种电路、空调等管线至承包经营区域建筑结构以外1.0米的维修、维护及费用；天然气管线除燃气公司负责维护、维修的范围外，由承包经营人负责维护、维修；酒店大楼的消防控制室设在大楼一层，负责整个大楼的消防设施的监控和报警，为及时发现和消除火灾，消防控制室由承包经营人负责管理和设备维护，招标人负责协调使供水集团办公区域内消防设施达到国家相关标准的要求；酒店大楼共设有四部电梯，除大楼西侧供水集团办公人员专用电梯外，其余三部电梯交承包经营人管理并负责维护和维修；酒店大楼消防室外水泵结合器由承包经营人负责管理和维修、维护；酒店排水因油污含量较高，易堵塞污水管线，由承包经营人负责疏通影响酒店排水的室外污水管线；酒店负一层设水泵房和配电室由招标人负责落实管理单位；酒店大楼、酒店管理人员办公区、供水集团公司机关办公楼、供水集团公司职工医院及客户服务中心由中央空调机房供应空调用水、空调蒸气热源来自天然气锅炉房，酒店卫生热水设备安装在空调机房内，中央空调机房、天然气锅炉房由招标人负责落实管理单位；暖气换热站由招标人负责落实管理单位；承包经营人负责酒店附属设施（人造海水净化站、洗衣房、废水处理系统）的管理、维护和维修。2010年7月12日，被告东方龙公司通知原告宏达公司中标，中标价格每年605万元。2010年7月13日，被告东方龙公司与原告宏达公司签订《东方龙大酒店租赁框架协议》，约定东方龙大酒店年租金前三年为605万元，第四年递增2%，第五年递增3%，第六年递增4%，第七、八年按第六年的租金执行。2010年11月6日，东方龙公司（出租人）与宏达公司（承租人）又签订《东方龙大酒店租赁经营合同》，约定出租人将坐落在石家庄市桥东区建设南大街62号的东方龙大酒店内的设备和酒店品牌租赁给承租人作为酒店进行经营；经营范围主营住宿、正餐（烧烤、干锅鸭）、卡拉OK、娱乐服务、健身服务、美容美发（生活美容）服务、小吃外卖、自酿啤酒销售，兼营洗衣服务、传真服务、日用百货、烟酒（零售）；租赁经营期限自2010年7月13日至2018年10月31日止，2010年7月13日至2010年8月12日为交接期，2010年8月13日至2010年10月31日为装修期；双方同意出租人在2010年10月13日将本合同确定的经营场所和设备交付给承租人，经双方交接验收、并签字确认形成设备清单是合同终止时承租人返还租赁设备的重要依据；东方龙大酒店租赁经营前即2010年7月13日之前发生的债权债务，由出租人享有或清偿，2010年7月13日及其后发生的债权债务由承租人享有或清偿；原酒店在保质期内的调味品、粮油、副食品、烟酒、饮料、备品备件等库存商品，能够正常使用的，按现行市场进货价格，以现金方式折给承租人；原酒店的餐具、炊具、冰箱、冰柜、柴油炉、电脑、保险柜、音响设备、电视机、桌椅、沙发、橱柜、床、茶几等（包括库存物品）按评估后的价值转让给承租人；酒店使用的保鲜车，按评估公司的评估价格转让给承租人。关于经营费用，该合同约定，酒店使用的水、电由出租人安装计量表，经承租人认可后按计量计费、由承租人按石家庄市物价局等有关部门公布和制定的价格直接向出租人交纳；中央空调及附属设备、设施由承租人负责维护运营，出租人按实际建筑面积，经双方认可审计结果后，以成本价向承租人支付费用；酒店的垃圾处理费、污水池排污费以及客房床上用品的纤维检测费等，由承租人负担。关于承租人的权利义务，该合同约定，租赁期间，东方龙大酒店的法定代表人变更为承租人指定的负责人；承租人对东方龙大酒店的经营有完全的自主权，对租赁财产有完全的使用权，对已购买的设备、物品具有所有权；承租人在经营期间，应当按照国家的有关规定办理工商、税务、消防、治安、环保等年检手续，所需费用由承租人负担，出租人应当积极协助办理；租赁期间，因承租人经营、管理产生的一切责任，均由承租人自行承担，与出租人及出租人的上级单位无关。关于出租人的权利义务，该合同约定，出租人应当在合同生效后三十日内，向承租人提供酒店正常经营所需各种证照及有关资料或证明文件，如因出租人的原因导致承租人无法办理所需证照和无法经营而产生的罚款、费用及后果由出租人负责。合同还约定如出租人交付的租赁物性质不符合合同约定或交付的租赁物存在严重缺陷，危及人身、财产安全的；或由于出租人的原因，致使合同目的不能实现；或由于出租人违反合同约定，干扰承租人正常的经营管理活动，使承租人无法继续经营的，承租人可以解除合同。如出租人违反合同约定，应当赔偿承租人的实际损失，或每逾期一日支付当月租金分之三的违约金，两者以最高的为准。违约金、赔偿金应当在确定责任后十日内支付。

同日，石家庄供水集团有限责任公司（出租人）与原告宏达公司（承租人）签订《东方龙大酒店房屋租赁合同》，约定：出租人将坐落在石家庄市桥东区建设南大街62号的东方龙大酒店负一层至十层以及草原之夜、干锅鸭头专营店共计建筑面积10062平方米、后院三层附楼、员工单身宿舍、原材料库出租给承租人作酒店进行经营；租赁经营期限自2010年7月13日至2018年10月31日止，2010年7月13日至2010年8月12日为交接期，2010年8月13日至2010年10月31日为装修期；双方同意出租人在2010年10月13日将租赁物交付给承租人，经双方交接验收、并签字确认租赁物具有正常使用功能的合格建筑物；出租人在酒店用餐享受八折优惠，出租人租用酒店会议室享受七折优惠。该合同还约定如出租人交付的租赁物性质不符合合同约定或交付的租赁物存在严重缺陷，危及人身、财产安全；或由于出租人的原因，致使合同目的不能实现；或租赁物被鉴定为危房，依法不能进行出租；或由于出租人违反合同约定，干扰承租人正常的经营管理活动，使承租人无法正常经营的，承租人可以解除合同并要求出租人承担违约责任。又约定出租人违反合同约定，应当赔偿承租人的实际损失，或每逾期一日支付当月租金万分之三的违约金，两者以最高的为准；违约金、赔偿金应当在确定责任后十日内支付。《东方龙大酒店租赁经营合同》和《东方龙大酒店房屋租赁合同》均约定，出租人的《招标书》和承租人的《投标书》等均为合同的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。

另查明，庭审中，原、被告均认可合同和证据材料中所称的东方龙大酒店即石家庄市东方龙大酒店（以下统称为东方龙大酒店）。东方龙大酒店的主管部门为石家庄市供水总公司。2005年10月25日，石家庄市供水总公司名称变更为石家庄供水有限责任公司；2006年4月7日，又变更为石家庄供水集团有限责任公司；2012年5月25日，再次变更为石家庄水务集团有限责任公司。2013年7月1日，水务集团出具证明，证明其开办的东方龙大酒店于2009年委托东方龙公司托管经营，后经批准和招标，同意其把酒店租赁给宏达公司经营。另，东方龙大酒店的住所地为石家庄市桥东区建设南大街128号，该地址门牌号2009年12月8日变更为62号。水务集团提交房屋产权证记载，位于桥东区建设南大街128号的房屋所有权人为石家庄供水集团有限责任公司。庭审中原、被告均认可东方龙大酒店所使用的房屋产权所有人为水务集团。

又查明，庭审中原告宏达公司称其于2010年7月12日接手东方龙大酒店（除主楼九楼、十楼）进行经营。2011年1月11日，被告东方龙公司与原告宏达公司办理了东方龙大酒店主楼九楼、十楼（共三十间）的交接手续。

原告宏达公司经营东方龙大酒店期间，2012年5月31日，石家庄市排水监理所发出《城市排水许可通知书》，要求东方龙大酒店三日内办理城市排水许可手续，逾期不办者按市政法规相关规定处理。2012年5月29日，石家庄市食品药品监督管理局向东方龙大酒店发出《监督意见书》，“未经许可不得从事餐饮服务经营活动，待办理完餐饮服务许可证后方可营业”。2013年1月28日，石家庄市食品药品监督管理局向东方龙大酒店颁发了《餐饮服务许可证》。2013年7月29日，因东方龙大酒店超出营业执照核准范围从事生食海产品、美容中心、棋牌室经营项目，石家庄市工商行政管理局下发行政处罚决定书并对其处以没收违法所得7939元、罚款16061元。2013年8月5日，石家庄市工商行政管理局发出行政指导建议书，因东方龙大酒店超出营业执照核准范围从事经营活动的行为，特提出行政指导建议：停止违法行为、规范经营行为，完善规章制度。2013年1月7日，石家庄新奥燃气客服中心发出《限期整改通知》，要求东方龙大酒店更换三层餐厅厨房所使用的天然气计量表，逾期不换将做停气处理。另，东方龙大酒店2009年6月18日办理的营业执照显示经营范围包含生食海产品（有效期至2011年11月18日）、美容、美发、健身，以及棋牌室，而2012年12月27日办理的营业执照显示经营范围已不含生食海产品、棋牌室、美容、美发等。

2010年8月5日，原告宏达公司支付东方龙大酒店海鲜池设备维修及更换费55220元；2010年12月30日更换后二楼热循环泵支付650元；2011年1月14日、28日，支付厨房不锈钢设备维修费及配件费6555元；2011年3月16日，支付厨房冰箱、冰柜，冷库制冷设备，啤酒房设备以及员工分体空调维修费20451元；2011年6月6日，更换供水集团调度楼（主楼）供水水泵支出7500元。另，2013年3月24日，石家庄东方龙供水有限责任公司（水务集团下级单位）后勤管理处开具证明“石家庄市东方龙大酒店（调度楼）地下一层的水泵房及配电室、东方龙大酒店后院燃气锅炉、中央空调设备归我处管理……”。

被告东方龙公司认可其在经营东方龙大酒店期间办理的消费卡（价值861200元）在原告宏达公司接手经营后仍在使用中，并要求以宏达公司所欠租金抵偿。

原告提交的2010年11月15日、2012年3月15日，石家庄东方龙供水有限责任公司后勤管理中心作为借款人出具的借据记载，借款金额分别为85万元、15万元，借款事由分别记载为采暖费、2012年1月和2月部分天然气费。2011年12月23日，东方龙供水有限责任公司出具的收据记载，东方龙大酒店向石家庄东方龙供水有限责任公司交款50万元，交款事由记载为水、电、暖、气费。对于上述三笔款项，原告称85万元实为被告向原告的借款，用于交纳采暖费，被告东方龙公司认可该事实；原告又称15万元系原告预支给被告的水电及天然气费，50万元系预支给被告的水、电、暖、气费，因该两笔资金被告未予冲抵，故应予返还；被告东方龙公司称该两笔款项均已冲抵相应费用，不应返还。

2012年8月28日，石家庄东方龙供水有限责任公司后勤管理中心（甲方）与原告宏达公司（乙方）签订《天然气费、采暖费及电费缴费协议》，约定甲方授上级管理单位（东方龙公司）委托，负责向乙方收取天然气费、采暖费费、及电费；甲方每月向乙方收取固定天然气费、采暖费及电费总计9万元。原告宏达公司自2012年8月至2013年7月共交纳上述费用108万元。

再查明，2011年4月10日，石家庄水务集团筹建工作领导小组筹备组与东方龙大酒店签订的《长租房协议书》，租用东方龙大酒店16间客房，月租金为75000元。另外，水务集团和东方龙公司均以宏达公司违约为由，分别另案起诉宏达公司，请求解除水务集团与宏达公司签订的《东方龙大酒店房屋租赁合同》、东方龙公司与宏达公司签订的《东方龙大酒店租赁经营合同》。

以上事实有庭审笔录和原、被告提交的证据在案佐证。

本院认为，被告东方龙公司与原告宏达公司签订的《东方龙大酒店租赁经营合同》、被告水务集团与原告宏达公司签订的《东方龙大酒店房屋租赁合同》是合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《招标文件》虽然为东方龙公司签发，但两份合同均明确招标文件系合同的组成部分，故该招标文件对两合同当事人均有约束力。原、被告应全面履行合同。原告以中标通知书的中标价格以及2010年7月13日东方龙公司与宏达公司签订的《东方龙大酒店框架协议》约定的租金数额均涵盖了上述两合同的租金总额为由，主张两合同是一个整体，不可分割，水务集团和东方龙公司应对两合同的履行共同承担责任。对此本院认为，东方龙公司作为东方龙大酒店的实际经营管理者，其经过东方龙大酒店的上级公司水务集团的许可，有权签订《东方龙大酒店租赁经营合同》。水务集团作为东方龙大酒店房屋产权所有者，其有权签订《东方龙大酒店房屋租赁合同》。该两份合同系东方龙公司与宏达公司签订《东方龙大酒店租赁框架协议》后形成的正式合同，应以该正式合同为准，中标通知书的内容亦不能突破合同的相对性。因此，本院对原告的该主张不予支持。

关于原告宏达公司主张解除《东方龙大酒店租赁经营合同》的请求，本院认为，首先，宏达公司提出的被告未向其交付经营必须的各种证照、未允许其独立使用东方龙大酒店的银行帐户、被告代购发票不及时的问题均未导致宏达公司无法使用东方龙大酒店品牌或无法正常经营。其次，宏达公司2010年7月接手经营东方龙大酒店并未对租赁物提出异议的行为视为对租赁物适租性的认可，经营期间依据《东方龙大酒店租赁经营合同》，办理消防年检手续系承租人的责任范围；宏达公司提到的《餐饮服务许可证》，东方龙公司已于2013年6月28日办理。事实上，宏达公司至今仍在正常经营，宏达公司提出的被告未及时办理消防年检、《城市排水许可证》、《餐饮服务许可证》等情况并未导致其无法经营或无法使用东方龙大酒店品牌。对于原告提出的经营范围缩小的问题，本院认为经营范围缩小系宏达公司经营期间发生，且宏达公司无证据证明其与东方龙公司有关。再次，原告提出厨房设备、制冷设备、洗衣房设备等设备存在的问题应依据法律规定和合同约定明确维修责任，按责任承担维修费用。总之，上述情况并非合同约定的解除事由，也非被告根本性违约，导致原告合同目的无法实现的情形。综上，原告无约定或法定的合同解除权。

关于原告宏达公司主张解除《东方龙大酒店房屋租赁合同》的请求，本院认为，宏达公司接受了被告水务集团出租的房屋及附属设施并至今用于东方龙大酒店的正常经营，被告无证据证明该租赁房屋存在丧失酒店经营功能、导致原告合同目的无法实现的严重问题。楼顶年久失修，排水管道漏水、下水管道堵塞、电梯不能使用等问题均不属于合同约定的解除事由，也不构成被告水务集团根本性违约。电缆沟积水确系安全隐患，但不足以导致合同的解除，上述问题均属于依据法律规定或合同约定明确责任，进行维修的情形。因此，原告不享有合同约定或法定的解除权。

因东方龙大酒店和水务集团均以宏达公司违约为由，分别另案起诉，请求解除《东方龙大酒店租赁经营合同》、《东方龙大酒店房屋租赁合同》，故关于合同解除问题另案处理。

关于原告宏达公司所主张维修费的问题，本院认为，对于原告主张的冰箱冰柜、冷库制冷设备、啤酒房设备以及员工宿舍分体空调维修费20451元，厨房不锈钢设备维修费6555元，海鲜池维修费55220元，依据《东方龙大酒店租赁经营合同》的约定，租金包括设备使用费以及东方龙大酒店品牌使用费；冰箱、冰柜依照该合同的约定，应评估后由被告东方龙公司转让给原告宏达公司，但东方龙公司和宏达公司并未实际履行，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，东方龙公司和宏达公司并未约定上述设备的维修义务人，故上述设备均应由东方龙公司负责维修，东方龙公司未尽维修义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担”之规定，东方龙公司应承担上述设备的维修费共计82226元。对于原告主张的水泵更换费7500元，依据《招标文件》，酒店负一层水泵房由招标人负责落实管理单位，故水泵不在原告宏达公司的维护维修范围之内，水泵作为基本的建筑设施，应属房屋租赁的范畴，故，水务集团应承担水泵更换费7500元。对于原告主张的后二楼热循环泵（与中央空调主机一体）更换费650元，虽然《东方龙大酒店租赁经营合同》约定中央空调及附属设备、设施由承租人负责维护运营，并按政府部门规定时间和标准提供服务，但2014年3月24日，石家庄东方龙供水有限责任公司的证明，证明了中央空调主机设备实际并未按约定交由宏达公司管理维护，而是由水务集团的下级单位石家庄东方龙供水有限责任公司管理的事实，中央空调作为基本的建筑设施，亦属房屋租赁的范畴，该费用应由水务集团承担。

依据《招标文件》，承包人承担承包经营区域内的建筑物或建筑构造、建筑设施、消防设施和给水、排水、消防、各种电路、空调等至承包经营区域建筑结构以外1.0米的维修、维护及费用。天然气管线除燃气公司负责维护、维修的范围外，由承包经营人负责维护、维修；酒店大楼的消防控制室由承包经营人负责管理和设备维护，招标人负责协调使供水集团办公区域内消防设施达到国家相关标准的要求；酒店大楼共设有四部电梯，除大楼西侧供水集团办公人员专用电梯外，其余三部电梯交承包经营人管理并负责维护和维修；承包经营人负责酒店附属设施（人造海水净化站、洗衣房、废水处理系统）的管理、维护和维修。因此，原告宏达公司所主张的电梯维修、洗衣房洗涤设备维修、供水集团调度楼（即主楼）消防及监控设备维修检测、三楼港湾和小白楼房顶漏水修补、酒店后三楼财务室房顶均属原告宏达公司的维修、维护范围，故对原告主张的上述几项维修费用本院不予支持。原告主张的中央空调设备维修费24195元，原告认可该项费用是用于其承包区域内中央空调管线部分的维修，故依据《招标文件》的上述约定，该部分应属原告宏达公司的维修范围，故对该主张不予支持。原告更换的天然气表系原告经营区域的天然气管线的一部分，依照《招标文件》应由原告负责管理维护，故对原告所主张的天然气表更换费本院不予支持。对原告主张的酒店负一层因调度楼主排水管道漏水，造成新装修包间、走廊大面积塌陷，其花费修复费用12250元，依据《招标文件》，主楼负一层除水泵房、配电室外，均属原告宏达公司维修区域，因此原告无证据证明该损失与被告有关，故，本院对该费用不予支持。原告所主张的酒店计算机管理系统更换费，因原告无证据证明其因被告交付的原计算机管理系统无法正常使用才更换了新的计算机管理系统，故本院对该项费用不予支持。对于原告所主张的垃圾清运费，依据《东方龙大酒店租赁经营合同》，酒店的垃圾处理费等由承租人负责，原告提交的垃圾处理费收费收据仅显示交费人为东方龙大酒店，此证据并不能证明原告替被告上缴垃圾费的事实，故对此项请求，本院不予支持。

综上，对原告所主张的冷库制冷设备、啤酒房设备、冰箱、冰柜、分体空调、厨房不锈钢设备、海鲜池的维修费82226元应由东方龙公司承担，水泵及热循环泵更换费8150元由水务集团承担。

关于原告主张的装修损失的问题，本院认为原告提交的证据不能证明其所花费的装修费均用于恢复房屋原有面貌而进行的维修，而非高级装修，故本院不予支持。

关于消费卡的问题，东方龙公司认可该消费卡（总金额861200元）为其经营管理期间办理，宏达公司接手经营后该消费卡均仍在使用中，且东方龙公司同意偿还，故东方龙公司应偿还宏达公司861200元。

关于原告主张的2010年11月15日，被告向其借款85万元，用于交纳采暖费，被告应予偿还的请求，被告东方龙公司庭审中予以认可，故东方龙公司应偿还原告借款85万元。

对于原告提出的2011年12月23日、2012年3月15日，其分别预支给被告水、电、暖、气费50万元，水电及天然气费15万元，因被告并未将其冲抵相关费用，请求被告返还的主张，被告东方龙公司在庭审中称，50万元已冲抵2010年7月至2011年3月的水费，15万元冲抵了2012年1、2月的天然气费。对此，本院认为，依据《东方龙大酒店租赁经营合同》，酒店使用的水、电由出租人安装计量表，经承租人认可后按计量计费，被告东方龙公司并未在原告宏达公司经营区域安装计量表，也无有效证据证明原告的用水量以及对天然气的用量，被告东方龙公司无证据证明其已将上述费用进行了冲抵。但原告的确使用了天然气和水，其无证据证明已另外交纳了被告所说的相应期间的水费或天然气费，故双方证据不足，对原告的该项请求不予处理。

关于逾期交房的损失问题，本院认为，被告水务集团本应依照《东方龙大酒店房屋租赁合同》，于2010年8月12日前向原告宏达公司交付租赁物，但东方龙公司代其实际于2011年1月11日交付主楼九楼、十楼（共三十间），逾期五个月。被告水务集团的迟延履行行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任或赔偿原告实际损失，二者以高者为准。但原告主张的迟延履行损失210万元的理据不足，数额过高。2011年4月10日，东方龙大酒店与石家庄水务集团筹建工作领导小组筹备组签订的《长租房协议书》约定，16间客房的租金为每月75000元。《东方龙大酒店房屋租赁合同》约定，出租人租用东方龙大酒店会议室享受七折优惠。参照上述约定，被告水务集团迟延交付两层楼共三十间，每月租金按21万元计算为妥。水务集团虽迟延交付主楼九楼、十楼五个月，但按合同约定租赁物交付后的前两个半月为装修期且约定的装修期过后才开始计收租金，故原告的实际损失应以每月21万元，按两个半月计算为妥，共计525000元由水务集团承担。

对于原告主张的依据2012年8月28日石家庄东方龙供水有限责任公司后勤管理中心与其签订的《天然气费、采暖费及电费缴费协议》，自2012年8月至2013年7月，原告向被告交纳108万元，该天然气费用于中央空调运转，因被告的空调温度不能达到正常营业要求，故被告应返还该项费用的请求，本院认为，原告称中央空调温度不能达到正常营业要求无有效证据证明，且其以该原因便要求返还全部天然气费、采暖费、电费无事实和法律依据，故本院对原告的该项请求不予支持。

对于原告主张的因被告违约致使其无法正常经营的损失200万元应由被告承担的请求，本院认为，该主张无充分证据证明，故不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：

一、被告石家庄水务集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告阜平县宏达商务有限公司支付维修费、逾期交房损失赔偿金共计533150元；

二、被告石家庄东方龙供水实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告阜平县宏达商务有限公司支付维修费、消费卡费及偿还借款共计1793426元；

三、驳回原告阜平县宏达商务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费181543元，由原告阜平县宏达商务有限公司承担166430元，由被告石家庄水务集团有限责任公司承担3463元、被告石家庄东方龙供水实业有限责任公司承担11650元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。

审判长　　史亚宁

审判员　　孙延明

审判员　　张国顺

二〇一四年六月二十日

书记员　　雷　军