山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋02民终1659号
上诉人(原审被告暨反诉原告）：董丽萍，女，汉族，住大同市。
委托诉讼代理人：吴炳麟，山西宝翰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告暨反诉被告）：大同凯德物业服务有限责任公司，住所地：大同市迎宾街北侧。
法定代表人：武海潮，经理。
委托诉讼代理人：高学红，山西瑜亮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王喜军,男,大同凯德物业服务有限责任公司副经理。
上诉人董丽萍因与被上诉人大同凯德物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服山西省大同市城区人民法院（2017）晋0202民初1492号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董丽萍及其委托代理人吴炳麟、被上诉人大同凯德物业服务有限责任公司的委托代理人高学红、王喜军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人董丽萍上诉请求：1、撤销大同市城区人民法院（2017）晋0202民初1492号民事判决书。2、判令被上诉人返还上诉人2012年9月27日至2015年9月26日的物业费6494.04元。3、判令被上诉人因违约赔偿上诉人违约金25631.93元及后续违约金。4、判令被上诉人为上诉人的房屋门窗更换为南山断桥铝合金门窗。5、判令被上诉人2016年底以前按照《同发[2012]120号文件》收取物业费每平米1.10元。6、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。本案是物业服务合同纠纷，一审法院只适用《民事诉讼法》、《合同法》，没适用《物业管理条例》是错误的。2、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求，多判1443.12元，于法无据。3、被上诉人明显违约，应承担违约责任，即返还物业费并承担违约金。从2012年入住至2016年底前被上诉人没有给上诉人提供物业服务，上诉人所住楼宇垃圾满地，与商品楼隔墙管理，2016年底才与商品楼相通一起管理，之前不能按照物价局文件收取物业费，应按照2012年大同市政府文件规定，即每平米1.10元。故应返还已缴纳的费用并承担违约金。
被上诉人大同凯德物业服务有限责任公司答辩：被上诉人不存在违约事实，物业费不应返还，违约金不应赔偿。被上诉人收取电梯费、物业费合理合法，房屋门窗是开发商配套设施问题，不属于物业服务内容。关于一审判决超出诉求问题，对上诉人所说的物业费一审多计算1443.12元认可，滞纳金不认可，从2016年9月26日到2017年3月25日计一直产生滞纳金，应该收取。
大同凯德物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付物业费2886.24元（2015年9月26日至2016年9月26日），滞纳金3944.88元，合计6831.12元（暂计算至2017年3月25日）;2、诉讼费由被告承担。
董丽萍向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告2012年9月27日至2015年9月26日的物业费6494.04元；2、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金25631.93元（按日千分之三计算，计算至2017年6月30日），以及至实际返还物业费的后续违约金；3、请求判令反诉被告为反诉原告更换南山断桥铝合金门窗；4、本案反诉费由被告承担。
一审法院认定，对当事人无异议的欠付物业费的数额、董丽萍在大同市凯德世家小区居住的时间等事实及相关证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、关于原告诉求的合理性。原告向本院诉求判令被告支付物业费4329.36元，滞纳金3944.88元，合计8274.24元（暂计算至2017年3月25日），并提供物价局文件、物业管理服务协议和收款收据予以证实。被告对物业费数额无异议，但认为原告没有按照政府相关文件标准进行收费，存在超标收费的情况，被告所居住的楼未与其他居民楼一起管理，应退还多收部分。对此本院认为，《前期物业服务协议书》系双方就物业管理签订的唯一合同，合同对双方均具有约束力，协议明确约定收费标准，且收费标准于2013年6月27日通过大同市物价局的批复，被告认为19号楼与其他商品楼分开管理，但并未提供充分证据予以证实，且不能说明物业管理上的差别，故对于原告请求被告支付物业费的诉讼请求，该院予以认定。2、关于物业服务是否合格的问题。反诉原告提交录像、照片、证人证言等用以证实物业服务不合格，没有实行小区入口24小时值班制、并且存在捆绑收费的行为。反诉被告认为道路不平、泥泞等问题是开发商遗留的工程问题，与物业无关，且地面及道路问题在2013年底已经解决，小区一直都是24小时值班制，物业公司在19号楼专门设立管理站，不存在捆绑收费内容，反诉原告陈述的其余问题也是开发商的配套设施问题，与物业公司无关。对此本院认为，反诉原告所提供的照片及视频拍摄时间地点，无其他证据予以佐证，且并非在连续时间对特定环境的连续拍摄，部分照片拍摄地点不明，并不能客观反映2012年9月-2015年9月期间物业服务持续处于不合格状态。对于物业公司是否实行小区入口24小时值班制和是否存在捆绑收费的行为，反诉原告并未提供充分证据予以证实，其主张物业服务存在瑕疵，本院不予认定。3、关于更换的门窗是否属于物业公司的责任范围。反诉原告向本院提供照片、业主手册及证人证言用以证实物业公司承诺房屋采用南山断桥铝合金窗户，而实际安装塑钢窗户，反诉被告认为配套设施与物业公司无关。对此本院认为，业主手册第七页配套设施项下记载“门窗采用南山断桥铝合金”，但该项记载属于对业主名下物业的基本描述，并非物业服务内容，且门窗属于住宅施工交付之前必须具备的房屋设施，由建设单位一并施工安装，并不属于物业公司的物业服务范围，反诉原告依据业主手册对建筑物应用材料材质的描述记载向物业公司主张权利，缺乏事实依据，该院不予认定。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告签订的《前期物业服务协议书》，系签订当时双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，合同双方均应依约履行合同义务。被告董丽萍在接受原告物业服务管理期间，未缴纳全部物业管理费用，且未能举证证实物业服务长期持续存在缺陷，应承担违约责任，向原告承担继续履行的给付义务。原告主张的滞纳金的数额符合双方合同约定，且不超过法律规定的上限，予以认定。依据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应证据予以证实，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告董丽萍，未能就反诉主张提交充分证据予以证实，对反诉主张不予认定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、董丽萍在本判决生效后十日内给付大同凯德物业服务有限责任公司物业费4329.36元、滞纳金3944.88元，合计8274.24元。二、驳回董丽萍的反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费302元，均由董丽萍负担（董丽萍在本判决生效之日起十日内一并支付大同凯德物业服务有限公司50元）
二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实无异议,本院予以确认。
另查，上诉人于2017年4月13日缴纳了2016年9月至2017年9月的物业费2887元，仍欠2015年至2016年的物业费2887元。
本案争议焦点是,被上诉人在2012年至2016年间是否提供物业服务及物业费的收取标准,被上诉人应否返还物业费并承担违约责任，上诉人是否应当承担滞纳金。
本院认为，《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照服务合同的约定，提供相应的服务。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。上诉人居住房屋系拆迁安置楼，2012年至2016年间该楼与其他商品楼没有贯通，单独从另外门出入，但也属凯德世家物业管理范畴。期间，楼宇有些问题（门窗等设施）是建设单位遗留所致，物业公司无法解决，也不属于物业服务范围。上诉人所提交照片有些是建设单位遗留问题所致，有些卫生状况是服务缺陷。属服务缺陷的被上诉人应及时处理问题，更好的为住户服务，未及时处理，可以认定服务存在瑕疵，但不属于未提供服务情形，不需承担违约责任。鉴于被上诉人服务有瑕疵，且物业合同是格式条款，上诉人无法选择性签订，故上诉人也无需缴纳滞纳金。另，《物业管理条例》第40条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，....41条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。凯德物业收费标准是由大同市物价局批准的，批准日期是从2013年6月27日其执行，故在此之前的物业费应按《大同市人民政府关于加强安居工程建设和物业管理的决定》（同政发【2012】120号文件）：即“物业服务要严格收费标准，2012年执行标准为高层每平米1.10元（含电梯费）执行...。”此期间（2012年9月26日至2013年6月26日）被上诉人多收取上诉人974.11元应予退回。2013年6月27日之后物业费应按大同市物价局批准的每平米2.0元（含电梯费）标准收取。上诉人2015年至2016年间所欠物业费应按此标准缴纳2887元。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销山西省大同市城区人民法院(2017)晋0202民初1492号民事判决；
二、董丽萍在本判决生效后十日内给付大同凯德物业服务有限责任公司2015年9月26日至2016年6月25日物业费2887元。
三、大同凯德物业服务有限责任公司返还董丽萍2012年9月26日至2013年6月26日物业费974.11元。
四、驳回董丽萍的其他诉讼请求。
一审案件受理费及反诉费共计352元，大同凯德物业服务有限责任公司承担24元，董丽萍承担328元；二审案件受理费810元，由大同凯德物业服务有限责任公司承担128元，董丽萍承担682元。
本判决为终审判决。
审判长 马卉妍
审判员 高存慧
审判员 张丽娟
二〇一八年九月三日
书记员 常 佳